PREFECTURE DE LA DROME VALENCE TRIBUNAL ADMINISTRATIF GRENOBLE DROME AMENAGEMENT HABITAT Réalisation d un programme d ensemble de logements locatifs sociaux et en accession à la propriété sur le territoire de la commune de CHANOS-CURSON, quartier Font Côtes Enquête publique conjointe préalable à la déclaration d utilité publique et parcellaire CONCLUSIONS MOTIVEES ET AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR SUR L ENQUETE PARCELLAIRE Enquête publique du jeudi 19 décembre 2013 au lundi 20 janvier 2014 inclus Etabli par Madame Audrey KALCZYNSKI, désignée en qualité de commissaire enquêteur par ordonnance n E13000506/38 de Monsieur le Président du Tribunal Administratif de Grenoble en date du 20 novembre 2013.
SOMMAIRE I CONCLUSIONS MOTIVEES 1.1 QUANT A LA REGULARITE PROCEDURE... 3 1.2 QUANT A L ADEQUATION DE L EMPRISE NECESSAIRE AU PROJET ET L EMPRISE PRELEVEE 4 1.3 QUANT AU RESPECT DES DROITS DES PROPRIETAIRES ET AUTRES AYANTS DROITS... 5 1.4 QUANT AU RESPECT DE L INDEMNISATION ET LIMITATION DU PREJUDICE... 5 1.5 QUANT AUX OBSERVATIONS RECCUEILLIES... 5 II CONCLUSION GENERALE III AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR Audrey KALCZYNSKI, Commissaire Enquêteur - Dossier n E13000506/38 du 20 novembre 2013 2
Les présentes conclusions résultent de l étude du dossier, des constatations effectuées sur les lieux, des observations et explications émises ou développées par les techniciens, des renseignements obtenus auprès des personnes averties et de la réflexion personnelle du commissaire enquêteur. 1 CONCLUSIONS MOTIVEES 1.1 QUANT A LA REGULARITE PROCEDURE Aucun incident n a été porté à la connaissance du commissaire enquêteur, aucune doléance ne lui a été rapportée quant au déroulement de la consultation. - Concernant les obligations relatives à la composition et à la consultation du dossier, à la publicité par affichage et voie de presse, à la durée de la consultation, à la présence du Commissaire Enquêteur, à la forme du registre et à la formulation des observations ont été amplement satisfaites et pour le moins strictement respectées. Le public a disposé d environ 51 heures d ouverture du secrétariat de la mairie de CHANOS-CURSON de 15 heures de permanence du commissaire enquêteur pour consulter le projet et s exprimer (soit un total de 66 heures). - Concernant la procédure règlementaire qui incombe aux enquêtes publiques parcellaires, et malgré le fait que les modalités d exécution de l enquête publique ont obéies aux principales prescriptions en vigueurs, j observe le manque d une base juridique qui justifie l intervention de D.A.H pour le lancement d une enquête publique parcellaire. Conformément au Code de la construction et de l'habitation, article L.421.1 : «Les offices publics de l'habitat sont des établissements publics locaux à caractère industriel et commercial. Ils ont pour objet : (11 points cités) 1. 2 De réaliser pour leur compte ou pour le compte de tiers, avec l'accord des collectivités ou communautés intéressées, toutes les interventions foncières, les actions ou opérations d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme et le présent code, sans que les dispositions de l'article L. 443-14 de ce dernier code soient applicables aux cessions d'immeubles rendues nécessaires par ces réalisations ; 11» Comme je l ai soulevé dans mon rapport il me semble que la signature de la convention de partenariat (entre D.A.H et la commune de CHANOS-CURSON) aurait dû être cosignée avant le lancement de la procédure de D.U.P / Parcellaire puisque D.A.H mène cette procédure d expropriation pour le compte de la commune de CHANOS-CURSON. Audrey KALCZYNSKI, Commissaire Enquêteur - Dossier n E13000506/38 du 20 novembre 2013 3
En conséquence, j estime que la procédure doit être régularisée. 1.2 QUANT A L ADEQUATION DE L EMPRISE NECESSAIRE AU PROJET ET L EMPRISE PRELEVEE L emprise des terrains prélevée pour la réalisation pour la réalisation d un programme d ensemble d une trentaine de logements locatifs sociaux et en accession à la propriété sur le territoire de la commune de CHANOS-CURSON (quartier de Font Côtes, au nord est du centre de Chanos) correspond à l emprise nécessaire pour l aménagement de ce secteur. Il s agit d un tènement non mité de 14 030 m², n ayant aucune valeur agricole. Cette zone est grevée d un principe de précaution qui interdit toute construction à usage d habitation sous la ligne EDF Haute tension. Une bande de 43 mètres (environ 5000 m²) située sous la ligne électrique est inconstructible. La surface constructible est donc ramenée à 9000 m². Le site comporte un emplacement réservé ER8 pour l élargissement de la Rue de Coteau ainsi qu une servitude de logement S6 au titre de l article L.123-1-16 du code de l urbanisme «le programme de logement doit comporter au minimum 30% de logements locatifs en habitat groupé». Ce secteur, composé de 10 parcelles, est classé en zone AUo1 au Plan Local d Urbanisme de la commune et est soumis à des orientations d aménagements. La zone AUo est une zone urbanisable à court et moyen terme et ayant une vocation principale d habitat. Elle est réservée à une urbanisation future destinée à assurer, à terme, le développement de la commune sous la forme de quartiers nouveaux équipés et aménagés de façon cohérente. L urbanisation y est admise dans le cadre d opérations d aménagement d ensemble ou de construction d initiative publique ou privée et selon des modalités d aménagement et d équipement définies par le règlement de la zone et d orientations d aménagement. Drôme Aménagement Habitat est déjà propriétaire de 2 parcelles sur les 10 parcelles inclues dans le périmètre du projet. En conséquence, j estime que le périmètre des parcelles à acquérir est conforme au Plan Local d Urbanisme de la commune. Je considère également que l'emprise projetée est justifiée par rapport au projet de D.A.H et à sa localisation géographique. Audrey KALCZYNSKI, Commissaire Enquêteur - Dossier n E13000506/38 du 20 novembre 2013 4
1.3 QUANT AU RESPECT DES DROITS DES PROPRIETAIRES ET AUTRES AYANTS DROITS Les règles de procédure ont été respectées dans l étape en cours. Les propriétaires des terrains ont été informés de la tenue de l enquête publique avec indication des parcelles concernées (envoi en recommandé avec AR). Ils ont eu la possibilité de s exprimer et de consigner leurs observations, qui par ailleurs ont été analysées et figurent au dossier. En conséquence j estime que les droits des propriétaires et ayant droits, ont été respectés. 1.4 QUANT AU RESPECT DE L INDEMNISATION ET LIMITATION DU PREJUDICE Un estimatif des parcelles a été réalisé par France Domaine (environ 14750 m² de «Beau terrain bien configuré, légèrement en pente, disposant des réseaux à proximité» à 19 HT le m², avec une marge de négociation de 15% en plus ou en moins). La proposition d achat de D.A.H aux consorts SOTTET s élève à 21.83 le m². Les propriétaires seront donc indemnisés à la valeur foncière des terrains évaluée par France Domaine. Je rappelle que les questions indemnitaires relèvent de la phase judiciaire de l expropriation, placée sous le contrôle exclusif du juge de l expropriation, et qu à ce titre, elles restent étrangères à l enquête publique. Je n ai relevé aucune erreur majeure sur la procédure d indemnisation des propriétaires. 1.5 QUANT AUX OBSERVATIONS RECCUEILLIES Au total, 9 dépositions ont été réalisées durant la durée de l enquête conjointe. Pour une meilleure lisibilité des 54 observations et remarques inscrites au registre d enquête publique conjointe, j ai opté pour un classement en sept thématiques : 1. MONTAGE ADMINISTRATIF ET TECHNIQUE DE L OPERATION «FONT COTES» 2. CONTENU DU DOSSIER D.U.P 3. CONTENU DU DOSSIER PARCELLAIRE 4. MONTAGE FINANCIER DE L OPERATION FONT COTES (INVESTISSEMENT ET FONCTIONNEMENT) Audrey KALCZYNSKI, Commissaire Enquêteur - Dossier n E13000506/38 du 20 novembre 2013 5
5. LA PHASE DE NEGOCIATION POUR L ACHAT DES TERRAINS 6. L IMPACT DU PROJET UTILITE PUBLIQUE 7. CONCERTATION ET INFORMATION DU PUBLIC Les questions et remarques inscrites au registre émanent toutes des consorts SOTTET, propriétaires des parcelles concernées par le projet : Mme SOTTET Nicole (épouse CHAMPION) M. SOTTET Gilbert M. SOTTET Jean Pierre. A l expiration du délai d enquête publique et au vu des nombreuses dépositions et observations écrites au registre d enquête publique conjointe, il m a paru opportun d établir un procès verbal de synthèse 1, même si cette pièce n était pas obligatoire dans le cadre de cette enquête conjointe. Les observations recueillies pour la partie «Enquête Parcellaire» relèvent essentiellement de la détermination du prix du m² des terrains et de l obsolescence de l Avis du Domaine, pièce présente dans le Dossier de présentation de la D.U.P. Suite aux procès verbal et au mémoire en réponse du pétitionnaire, j ai pu donner un avis favorable à l ensemble des remarques, exceptées celles relevant du montant et de la détermination de l indemnisation qui relèvent de la phase judiciaire de l expropriation. Je considère donc, que seul l Avis du Domaine doit être actualisé. 2 CONCLUSION GENERALE J ai veillé à la régularité de la consultation, je me suis rendue sur les lieux, j ai étudié le dossier. Après avoir pris en compte les implications de ce projet, j ai rédigé le présent document et émis un avis circonstancié et argumenté. Mes observations : - L état parcellaire (objet du projet) n a pas été remis en cause par aucune remarque ou observation du public, ni par aucun propriétaire concerné ; - L identification des propriétaires a pu être évaluée avec précision et la notification de l arrêté portant ouverture de l enquête publique conjointe préalable à la déclaration d utilité publique et parcellaire a bien été faite conformément aux règles en vigueurs par lettre recommandée avec accusé de réception à chacun des propriétaires concernés ; 1Procès verbal annexé au rapport Audrey KALCZYNSKI, Commissaire Enquêteur - Dossier n E13000506/38 du 20 novembre 2013 6
- L emprise indiquée dans le projet de cessibilité, soit un tènement non mité de 14 030 m² est bien comprise dans le périmètre de la D.U.P (objet de l enquête) et que les parcelles visées recevront une affectation conforme à l objet des travaux ; - Présence d une lacune par rapport aux obligations définies par la Loi, à savoir : une base juridique solide qui justifie l intervention de D.A.H pour le lancement d une enquête publique parcellaire. 3 AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR Ainsi, après avoir analysé tous les éléments de la procédure de l enquête parcellaire, je suis en mesure d émettre : UN AVIS FAVORABLE sur l emprise foncière du projet présenté par D.A.H, maître d ouvrage, concernant le projet de réalisation d un programme d ensemble de logements locatifs sociaux et en accession à la propriété sur le territoire de la commune de CHANOS-CURSON, quartier Font Côtes. AVEC DEUX RECOMMANDATIONS : 1/ Je recommande à Drôme Aménagement Habitat (D.A.H) de solliciter France Domaine pour une actualisation de leur avis. 2/ Je conseille à Drôme Aménagement Habitat (D.A.H) d officialiser son accord à la sollicitation de la Mairie de Chanos Curson (via la dite «convention de partenariat») afin de : - pérenniser le projet lancé en partenariat ; - définir la collaboration entre les parties signataires ; - d engager légalement les parties signataires. Fait et clos le 10 février 2014, Audrey KALCZYNSKI, Commissaire Enquêteur - Dossier n E13000506/38 du 20 novembre 2013 7