COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2013 (n, pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 11/21436 Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2011 -Tribunal d'instance de PARIS 8ème - RG n 11-11-000104 APPELANTE SA RESIDENCE CHAMPS ELYSEES 1 'RCE 1" agissant en la personne de son Président du Conseil d'administration domicilié audit siège Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, à la Cour, toque : L0046 Assistée par Me Marc PERROT de la Société Civile Professionnelle PIRO & PERROT, à la Cour, toque : P0331 INTIMES Madame JACQUELINE VALLET Représentée et assistée par Me Isabelle CHAUVEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0176 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/006169 du 24/02/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Monsieur Bernard PELEGRINE Représenté par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 Assisté par Me Nathanaël ROCHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0169 Mademoiselle Antonina ATZENI Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 Assistée par Me Nathanaël ROCHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0169 Madame Renée CALMETTES épouse PELEGRINE Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 Assistée par Me Nathanaël ROCHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0169 CAISSE AUTONOME NATIONALE DE LA SECURITE SOCIALE DES MINES dite CANSSM, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège Représentée par Me Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat à la Cour, toque : L0020 Assistée de Me Jean DELAPALME substituant Me Pierre-Charles RANOUIL de la SCP AUGUST & DEBOUZY et associés, avocat à la Cour, toque : P0438 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre Madame Michèle TIMBERT, Conseillère Madame Isabelle BROGLY, Conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Marie-Annick MARCINKOWSKI Lors du prononcé : Mme Amandine CHARRIER ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mme Amandine CHARRIER, greffier présent lors du prononcé. La Caisse Autonome Nationale de la Sécurité Sociale des Mines dite CANSSM était propriétaire de l'immeuble situé [...]. Cet immeuble a été vendu le 3 décembre 2009 à la société Résidence Champs Elysées 1 dite ' RCE1". Le bien immobilier est occupé par des locataires dont, M. et Mme Pelegrine et mesdames Atzeni et Vallet. Par acte des 26 novembre et 3 décembre 2009, la Caisse Autonome Nationale de la Sécurité Sociale des Mines a consenti un bail d'habitation à vie au profit de chacun des locataires. La société Résidence Champs Elysées 1'RCE 1" soutenant que le bail consenti le 3 décembre 2009 était nul,a saisi le tribunal d'instance du 8 arrondissement de Paris qui, par jugement du 27 octobre 2011, a : - reçu la caisse Autonome Nationale de la Sécurité Sociale des Mines en son intervention volontaire, - lui a donné acte de l'opposabilité à la société Résidence Champs Elysées des baux d'habitation la liant à mesdames Vallet, Atzeni et M. et Mme Pellegrine, - débouté la société Residence Champs Elysées de sa demande d'annulation des baux, - condamné cette dernière société à payer la somme de 2000euro chacun à mesdames Vallet, Atzeni et aux époux Pelegrine et à garder la charge des dépens, - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision. La société Résidence Champs Elysées 1"RCE 1" a formé un appel de la décision le 1 décembre 2011.Dans les dernières conclusions du 5 juin 2013, elle demande : - l'infirmation du jugement, - pour chaque locataire:
' de dire que le bail signé le 3 décembre 2009 est nul et de nullité absolu et de nul effet, ' de dire que les rapports entre les parties continueront à être régis par la convention antérieure, - de débouter M. et Mme Pelegrine et mesdames Vallet et Atzeni de leurs demandes, -de condamner chaque locataire à payer la somme de 3000euro sauf Mme Atzeni celle de 2000eurosur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens. La CANSSM par conclusions du 26 juin 2013, demande : -la confirmation du jugement, -la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 2500 euro sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens. M. et Mme Pelegrine et Mme Atzeni par conclusions du 21 juin 2013, demandent: -la confirmation du jugement, -la condamnation de la société appelante à leur payer à chacun la somme de 2500euro sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile, et à garder la charge des dépens. Mme Vallet par conclusions du 24 juin 2013, demande: -de débouter l'appelante, -la confirmation du jugement, -de condamner l'appelante à lui payer a somme de 5000euro de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de son attitude dolosive. MOTIFS de la DÉCISION
La société Résidence Champs Elysées 1"RCE 1" soutient que le bail signé 'à vie' alors que les locataires étaient à l'époque âgés de 48 ans pour Mme Atzeni,60 et 66 ans pour les époux Pelegrine et 65 ans pour Mme Vallet est sans contre partie sérieuse alors que le montant du loyer est au surplus dérisoire. Elle fait observer que ces baux ont été signés sous la condition suspensive de la cession de l'immeuble. Elle soutient qu'il n'existe pas de contre partie suffisante aux baux à vie et que c'est la conjonction de la durée avec le montant du loyer qui les rend nuls. La CANSSM soutient que l'appelante avait une parfaite connaissance des baux, que si la vente ne s'était pas faite elle était tenue par les baux signés qui antérieurement relevaient de la loi du 1 septembre 1948, qu'il existe une durée de bail, soit le décès du locataire et que les loyers ne sont pas dérisoires. Les époux Pelegrine et Mme Atzeni soutiennent sur le fondement de l' article 1709 du code civil que le bail à vie n'est pas un bail perpétuel et qu'il existe une contre partie.mme Vallet soutient que son bail est soumis à la loi du 1 septembre 1948 et que le bail n'est pas perpétuel. Il a été signé trois baux avec l'ancienne bailleresse. Il était prévu une condition suspensive, selon laquelle les baux étaient signés sous la condition de la signature par le bailleur d'un acte de vente portant sur l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2009. Pour la durée des trois baux, il était prévu que 'le contrat débutera rétroactivement après la constatation de la réalisation de la condition suspensive stipulée aux présentes le 1 décembre 2009 et prendra fin au décès du locataire'et 'en cas de plusieurs locataires, le terme du bail a été fixé au décès du dernier survivant'. Il était précisé que le bailleur n'aura aucune faculté de résilier le contrat par anticipation sauf en cas d'inexécution du bail. Il était mentionné qu'au décès du locataire ou à l'abandon des lieux par celui ci, le contrat était résilié de plein droit mais pourra selon les dispositions légales, être transféré soit au conjoint survivant ou au concubin notoire du locataire sa vie durant, soit à ses ascendants ou descendants ou aux personnes dont il avait la charge depuis au moins un an à la date du décès ou de l'abandon des lieux, pour une durée de six années compte tenu de la qualité de la personne du bailleur. La société Résidence Champs Elysées était informée des trois baux en cours qui lui sont opposables mais elle est en droit d'en discuter la liceité, compte tenu de la particularité de la clause sur la durée du bail.
M.et Mme Pelegrine, nés respectivement en 1943 et 1949 étaient locataires depuis le 1 juillet 1981 d'un appartement de 75,60 m2.ils ont signé un bail les 26 novembre et 3 décembre 2009 pour un loyer de 370,18euro soit,4,89euro du m2. Le loyer antérieur d'octobre 2009 était de 384,42euro par mois. Mme Atzeni, née en 1961 était locataire d'un appartement de 45 m2 selon un bail du 23 avril 1993, à effet au 1 avril 1993.Il a été signé un bail les 30 novembre et 3 décembre 2009 avec Mme Atzeni pour l'appartement de 45 m2 pour le prix de 286,57euro soit 6,36euro du m2.le loyer en juillet 2009 était de 275,54euro par mois. Ce bail a été signé dans le cadre de la loi de 1989. Mme Vallet, née en 1944 était locataire d'un bail signé le 16 juin 1970 d'une surface de 58,40m2.Le bail signé le 3 décembre 2009 a fixé le loyer à la somme de 367,09euro soit 6,28euro le m2.ce bail a été signé dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. Mme Vallet soutient que le loyer antérieur était de 367,09euro par mois. Il résulte du rapport de l'expert M. Robine du 25 mai 2010 diligenté à la demande des locataires que : -L'appartement de Mme Vallet au 3 étage, de trois pièces sur cour, est non entretenu. Il existe une douche dans la cuisine, la luminosité est très limitée dans les pièces principales, il n'y a pas de salle de bains. -L'appartement des époux Pelegrine est au 2 étage sur cour, de quatre pièces, est en état d'usage. La luminosité est très limitée dans les pièce principales, la salle de bains est d'ampleur très limitée et accessible uniquement depuis la cuisine. -L'appartement de Mme Atzeni de deux pièces est au 2 étage sur cour, la luminosité est très limitée dans les pièces principales, il existe un vis à vis, il est en bon état d'usage ayant été régulièrement entretenu. Le bail conclu pour la durée de vie du ou des locataires a un terme fixé par un événement certain, en l'espèce, le décès du locataire et en cas de pluralités de locataires, au décès du dernier survivant même si la date de réalisation est inconnue. La durée étant déterminée, le bail n'est pas illicite pour ce seul motif. S'agissant du montant du loyer, les pièces établissent que les loyers fixés sont à peu prés ceux antérieurement payés et que les baux de mesdames Vallet et Atzeni ont été signés dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 alors que pour Mme Vallet et comme elle le soutient justement, le bail était antérieurement sous l'empire de la loi du 1 septembre 1948.
De plus, les augmentations des loyers sont encadrées par des règles précises et le bailleur ne peut pas y déroger, les parties étant soumises aux règles d'augmentation des loyers de la loi régissant leur bail. La société Résidence Champs Elysées soutient que Mme Valet n'occupe pas le bien mais il lui appartient de diligenter une procédure en ce sens comme le bail lui permet. En effet, il a été prévu dans les baux que le bailleur s'il ne pouvait pas demander la résiliation anticipée du bail pouvait éventuellement en demander la résiliation en cas d'inexécution par le locataire. En conséquence et pour tous ces motifs, les baux ne sont pas sans contre partie et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes visant à l'annulation des baux. ' Dommages et intérêts Mme Valet demande la somme de 5000euro de dommages et intérêts car du fait du bailleur elle a subi la suspension de son allocation logement pendant cinq mois et les quittances envoyées mentionnant un nouveau loyer lui ont occasionné un préjudice moral. La bailleresse soutient qu'elle a répondu à la Caf et que la locataire ne lui a formulé aucune demande. Le 29 janvier 2012, Mme Vallet a reçu de la CAF un avis de non réception de prestation mensuelle n'ayant pas reçu le montant du loyer de juillet 2011 demandé au bailleur. Mme Vallet a envoyé une lettre le 3 mars 2012 afin d'expliquer la situation. La bailleresse justifie que le 31 octobre 2011, la Caf a établi une attestation de loyer lui demandant de justifier du montant du loyer de juillet 2011 et qu'elle a répondu en remplissant ce document signé le 28 novembre 2011. De plus, après justificatif, la Caf s'était engagée a régulariser la situation. En conséquence, si un retard a pu être apporté dans le versement des prestations, il n'est pas établi que la bailleresse en soit à l'origine, la demande doit être rejetée. S'agissant du préjudice moral, ce dernier n'est pas établi la demande doit être rejetée, Mme Vallet bénéficiant d'un bail particulièrement favorable et le nouveau bailleur étant en droit d'en contester la licité. ' Article 700 du code de procédure civile
Il y a lieu de condamner la société Résidence Champs Elysées à payer aux époux Pelegrine, à Mme Atzeni la somme supplémentaire de 1000euro à chacun sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile et de rejeter le surplus des demandes à ce titre. PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement, Confirme le jugement, Y ajoutant, Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme Vallet, Condamne la société Residence Champs Elysées 1" RCE1" à payer aux époux Pelegrine, à Mme Atzeni la somme supplémentaire de 1000euro à chacun sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Résidence Champs Elysées 1 ' RCE 1" à garder la charge des dépens, Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l' article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Décision Antérieure Tribunal d'instance Paris 8e du 27 octobre 2011 n 11-11-000104