ARTICLE 10 HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS 1. La commune de LOMPRET a rappelé que depuis 1961 les constructions réalisées sur son territoire sont du type rez-de-chaussée + combles aménageables et que la construction de logements collectifs n'est pas autorisée par la pratique communale. Elle a demandé que ces principes soient traduits au règlement du P.L.U. Il est décidé que la hauteur à l'égout des toitures, qui est de 9 m en zone UBa des communes rurales, sont ramenée à 6 mètres sur les unités foncières riveraines de la rue de l Eglise à LOMPRET. 2. Le dernier alinéa de l'article 10 du P.O.S., concernant la hauteur relative, disposait que "les toitures, combles aménagés et étages en retrait doivent être compris dans un gabarit maximum d'une pente de 60 à partir de la corniche". Un architecte a demandé ce que signifie cette règle, en particulier par rapport au prospect de 45 de la hauteur relative. Les schémas des pages 131 et 132 de l'annexe documentaire l'explicitent. est oui. Il demande aussi ce qu'est "la corniche". Est-ce l'égout des toitures? La réponse 3. Le problème a été posé de la hauteur relative des constructions le long des voies très étroites inférieures à 3,20 m (par référence à la hauteur maximale des constructions en limite séparative d unité foncière). La règle suivante est instaurée : "Lorsque la voie automobile ou piétonnière est d'une largeur inférieure ou égale à 3,20 mètres, la hauteur relative maximale est fixée à 3 mètres". Lorsque que la voie est d'une largeur supérieure à 3,20 m, est conservée la règle H L. 4. Les brisis dans la hauteur relative. La ville de Tourcoing a proposé une rédaction en matière de hauteur relative et de prise en compte du brisis afin de permettre une meilleure intégration des nouvelles constructions dans un linéaire de bâti traditionnel. Cette nouvelle disposition est retenue 49
pour toutes les communes, sauf Lille qui a une autre formulation (voir point 16 ci-dessous) : «Toutefois, une toiture avec brisis est acceptée lorsqu elle s intègre dans le rang bâti traditionnel et que l égout des toitures s aligne sur celui de l une des constructions contiguës». 5. Des communes rurales ont fait remarquer que la hauteur à l égout des toitures est fixée dans leurs zones UCb et UCc à 6 mètres maximum, ce qui est manifestement insuffisant pour répondre à leur besoin de réalisation d équipements publics notamment de salles de sports dont les contraintes techniques exigent davantage. Il en est de même en UBb. Le P.L.U. décide de fixer une règle de 9 mètres maximum pour les équipements publics de superstructures en zones UBb, UCb et UCc des communes rurales. 6. Hauteur dans la zone UAa de ROUBAIX et TOURCOING La hauteur relative y est fixée impérativement à 12 mètres dans les rues dont la largeur est inférieure à 10 mètres. La hauteur à l'égout des toitures des constructions édifiées en bordure d'une voie publique y est fixée à 12 mètres minimum. La ville de TOURCOING a émis, en réunion technique le 5 juin 2002, l intention de renoncer à l exigence de la hauteur d égout de toiture minimale de 12 m. TOURCOING et ROUBAIX ont exprimé lors de la consultation administrative une opinion dans ce même sens. En conséquence, le règlement est modifié pour la zone UAa de ces deux communes. En ce qui concerne la hauteur relative, on abandonne la spécificité des rues de moins de 10 m et le P.L.U. ne retient qu une règle générale : quelle que soit la largeur de la rue, la différence de niveau entre tout point d un bâtiment et tout point de l alignement opposé ne doit pas excéder 4/3 de la distance comptée horizontalement entre ces deux points. En ce qui concerne la hauteur à l égout des toitures, est abandonnée la règle d un minimum de 12 m. La règle retenue par le P.L.U. est de 21 m maximum, comme dans tous les UA. 7. La ville de ROUBAIX a demandé que ses zones centrales UAb soient absorbées par la zone UAa, et que la zone UAc s'appelle désormais UAb. En conséquence il faut réajuster automatiquement les rédactions de l'article 7 (voir point 21 de la fiche sur l article 7). 50
! Hauteur relative. Le premier alinéa du 1- b devient : "En zones UAb de ROUBAIX, en UAb et UAc de TOURCOING, et en UAa et UAb d'armentieres". 8. Bonifications sur grandes propriétés Dans un certain nombre de zones de diverses catégories de communes, le règlement du P.O.S. accordait à l'article 14 un C.O.S. chiffré plus élevé que la normale lorsque l unité foncière a une certaine taille de dimension ou de surface, afin d inciter au regroupement parcellaire, et il est même dans certains cas accordé une hauteur majorée. Depuis que ces exceptions existent au P.O.S. les cas d application ont été rarissimes, et la règle ne s est pas révélée comme incitant au regroupement parcellaire. Il est décidé au P.L.U. d abroger tous ces cas d exceptions, et donc pour l article 10 d abroger les majorations de hauteur. 9. Préoccupation d harmonie volumétrique La ville de Croix a proposé que, pour les constructions nouvelles entre deux unités foncières bâties, la hauteur soit en rapport avec celle des bâtiments voisins et que la hauteur maximum ait tout au plus un niveau de différence en plus ou en moins. Elle a aussi demandé que soit exigé un traitement architectural du ou des pignons. Elle a demandé enfin d'édicter que dans le cas de dent creuse, une hauteur sous corniche identique à celle de l'un des immeubles voisins peut être imposée pour des raisons architecturales esthétiques. Il est décidé d ajouter dans le règlement des zones UA et UB de toutes les communes, sauf à Lille, un dispositif intitulé «Harmonie volumétrique» visant à conserver ou harmoniser les fronts bâtis : «- Lorsqu un front bâti présente une hauteur de façade et une hauteur au faîtage homogène, toute construction nouvelle, extension ou modification du bâti existant doit être réalisée en respectant la continuité de l égout de toiture et la hauteur au faîtage de ce front bâti. - Lorsqu un front bâti présente une hauteur de façade et une hauteur au faîtage non homogène, toute construction nouvelle, extension ou modification du bâti existant doit être réalisée, soit en se raccordant sur l égout de toiture d une des constructions contiguës, soit en respectant une hauteur d égout de toiture comprise entre les hauteurs d égouts des constructions contiguës. Dans les deux cas, la hauteur du faîtage doit être comprise entre les hauteurs des faîtages des bâtis contigus. Par exception, lorsque le bâtiment contigu est un garage, la hauteur de référence est celle du front bâti le plus proche de ces éléments». 51
10. Hauteurs dans un quartier de VILLENEUVE D ASCQ et WASQUEHAL A la demande des deux villes, il est décidé que, dans la zone UDb 0,20 de la rue Léon Jouhaux à VILLENEUVE D ASCQ et WASQUEHAL, la hauteur à l égout des toitures soit fixée à 3 mètres et la hauteur absolue à 9 mètres. Cela correspond à une volumétrie d un rez-de-chaussée plus combles dans ce quartier du golf du Sart. 11. Hauteurs dans un quartier de VILLENEUVE D ASCQ A la demande présentée lors de l enquête publique par les habitants de l ex- Z.A.C. de Brigode, leur quartier est reclassé en zone UDe 0,20 avec conservation de leur règle particulière : la hauteur à l égout des toitures est fixée à 3 mètres, et la hauteur absolue à 7,50 mètres. 12. Hauteur dans un quartier à COMINES A la demande de la commune il est décidé de disposer "Sur les unités foncières concernées par une discipline architecturale inscrite au plan de COMINES, les façades des constructions en limite de la grand'place doivent avoir un rez-de-chaussée plus un étage plus des combles, avec un traitement d'une partie ou de la totalité du comble en pignon ouvragé". 13. Hauteur dans un quartier à SAINT-ANDRÉ-LEZ-LILLE Il est décidé, en zone UBa du site Grand Sainte-Hélène (rive droite de la Deûle) à SAINT-ANDRE-LEZ-LILLE, de fixer la hauteur à l'égout de toiture à 12 mètres maximum et la hauteur absolue à 15,50 mètres maximum. 14. Hauteur dans un quartier à MARCQ-EN-BAROEUL La ville a demandé, pour le quartier du Bourg, de baisser à 0,40 le C.O.S. des zones UAb 0,80 et UBb 0,60. Baisser si fortement le C.O.S. nous paraît ne pas correspondre au tissu urbain de ce quartier. Pour répondre mieux à la préoccupation municipale, nous décidons plutôt de diminuer les hauteurs, et de fixer à 9 mètres maximum la hauteur à l'égout des toitures et à 15,50 mètres la hauteur absolue. 52
RÈGLES SPÉCIFIQUES AU RÈGLEMENT DE LILLE Points 14 à 17 15. Hauteur à l égout des toitures à LILLE (zone UAa) Il est décidé en zone UAa de LILLE, à la demande de la ville, que : - si la différence de hauteur des bâtiments voisins dépasse six mètres, il sera tenu compte de la moyenne arithmétique des immeubles du rang compris dans les trente mètres de chaque côté de la nouvelle construction. - que la possibilité exceptionnelle actuelle de dépasser la hauteur, sur une partie de l égout de toiture ou une partie de la corniche lorsqu un motif d architecture le rend nécessaire, ne peut être accordée en cas de recul volontaire par rapport à la voie. En outre, La ville de LILLE maintient en zone UAa l exigence d une hauteur minimale de onze mètres sur les rues de largeur d emprise supérieure à quinze mètres. Mais est supprimée, à sa demande, l inapplicabilité aux bâtiments en retrait d au moins dix-huit mètres. Sont aussi prévus quelques légers ajustements de rédaction. 16. Hauteur absolue à LILLE (zone UAa) Quelques ajustements sont instaurés à la demande de la ville, notamment que la hauteur des bâtiments situés à l intérieur de l îlot ne doit pas excéder celle des immeubles en front à rue sur la même unité foncière. 17. Hauteur relative et hauteur absolue à LILLE (zones UAb, UAc, UB, UC) Quelques modifications au règlement actuel sont établies à la demande de la ville. Pour l essentiel : Sur une place publique, minérale ou avec parc, la hauteur relative réglementaire peut être augmentée de trois mètres, à condition de s inscrire dans la composition architecturale d ensemble du bâti existant. La hauteur relative réglementaire ne peut être dépassée en cas de recul volontaire par rapport à la voie. Au-delà de la hauteur relative réglementaire, il peut être édifié un ou deux étages maximum en retrait ou des combles aménagés comprenant un ou deux niveaux dont le gabarit sur rue serait contenu dans une pente de 60 à 53
partir de la corniche. Toutefois une toiture avec brisis, exécutée dans les proportions précisées en annexe documentaire, est acceptée quand elle s intègre dans le rang bâti traditionnel. Voir l annexe documentaire. La hauteur absolue des bâtiments situés à l intérieur de l îlot ne doit pas excéder celle des immeubles en front à rue. 18. Hauteur à l égout des toitures à LILLE (zones UB et UC) Il est décidé à la demande de la ville de LILLE d exiger un minimum d onze mètres de hauteur à l égout de toiture le long des voies pénétrantes : rues Armand Carrel, du Faubourg d Arras, du Faubourg de Béthune, du Faubourg de Douai, du Faubourg de Roubaix, Pierre Legrand, boulevard de la République, et rue Roger Salengro (Hellemmes-Lille). 54