SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT ASSOUPLISSEMENTS RELATIFS AUX LOGEMENTS ABORDABLES Assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants À titre d organisme national responsable de l habitation au Canada, la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) s emploie à faciliter la production de logements abordables à l intention des Canadiens. L un des principaux moyens par lesquels elle contribue à l atteinte de cet objectif est l assurance prêt hypothécaire qu elle fournit aux prêteurs. L assurance prêt hypothécaire de la SCHL permet aux acheteurs d obtenir un prêt à l habitation avec une mise de fonds minimale de 5 %, à un taux d intérêt habituellement réservé aux acheteurs d habitations qui sont en mesure de verser une mise de fonds plus importante. Les assouplissements qui sont offerts dans le cadre d une proposition admissible d aménagement de logements abordables, permettent aux prêteurs d offrir aux acheteurs des options de financement. Ainsi, les futurs propriétaires-occupants qui contractent un prêt hypothécaire assuré par la SCHL bénéficieront de flexibilité de la part des prêteurs en ce qui concerne les sources de mise de fonds autorisées et les critères régissant l admissibilité des emprunteurs. Qu est-ce que l assurance prêt hypothécaire? L assurance prêt hypothécaire, qui protège les prêteurs en cas de défaut de paiement de la part de l emprunteur, permet aux consommateurs d accéder à la propriété avec une mise de fonds minimale de 5 %, tout en profitant des mêmes taux d intérêt que les ménages disposant d une mise de fonds plus élevée. Une assurance prêt hypothécaire est habituellement nécessaire lorsque l acheteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d achat de la propriété. Ce guide vise à informer et à conseiller de manière générale les promoteurs intéressés sur les assouplissements offerts pour favoriser le logement abordable. Nous invitons les proposants à consulter l équipe de spécialistes de la SCHL qui les aideront à préparer leur proposition de logements abordables. Quels sont les assouplissements offerts relativement au logement abordable? Parmi les assouplissements offerts par la SCHL, mentionnons : n l accès à une plus grande variété de sources de mise de fonds; n des critères moins rigides pour établir l admissibilité des emprunteurs. Flexibilité en ce qui concerne les sources de la mise de fonds Pour la plupart des acheteurs éventuels, le plus difficile c est d économiser pour amasser la mise de fonds nécessaire. Dans le cas des propositions admissibles visant la construction de logements abordables, la SCHL acceptera les sources additionnelles de fonds suivantes : La clé qui ouvre de nouvelles portes Le présent guide, qui est fourni à titre strictement indicatif, décrit des modalités qui s ajoutent et sont assujetties aux lignes de conduite en matière de souscription de la SCHL. Les circonstances peuvent varier considérablement d une proposition à une autre; ce guide ne tient pas compte de toutes les situations possibles pouvant être considérées dans le cadre d un processus de souscription. Il reviendra à la SCHL de déterminer l admissibilité véritable aux assouplissements des règles de souscription de l assurance prêt hypothécaire. 2012, Société canadienne d hypothèques et de logement. AU CŒUR DE L HABITATION
ASSOUPLISSEMENTS RELATIFS AUX LOGEMENTS ABORDABLES Mise de fonds en travail - Jusqu à 100 % de la mise de fonds peut être versée sous forme de travail effectué par l acheteur et/ou d autres personnes, pourvu qu ils soient qualifiés pour ce faire. Subventions - Outre les subventions accordées par des organismes fédéraux, provinciaux ou municipaux, les contributions versées par le proposant et/ou d autres organisations gouvernementales sont autorisées. Emprunt - La mise de fonds peut provenir d un prêt consenti par le promoteur de logements, qui peut enregistrer une hypothèque de second rang sur la propriété pour garantir le prêt. Paiements effectués dans le cadre d une convention de location avec option d achat - Une portion quelconque du loyer versé aux termes d une location avec option d achat peut servir de mise de fonds, pourvu que les modalités en soient stipulées dans un contrat entre le proposant (ou le vendeur) et l emprunteur. Assouplissement des critères d admissibilité des emprunteurs Généralement, les prêteurs exigent que les frais de logement mensuels (remboursement du prêt hypothécaire, intérêts, impôt foncier et frais de chauffage) ne dépassent pas 32 % du revenu mensuel brut du ménage. Si l emprunteur achète un logement dans le cadre d une proposition de logements abordables, un pourcentage plus élevé peut être autorisé. Il importe de noter que les assouplissements ci-dessus s ajoutent et sont assujettis aux règles générales en matière de souscription de la SCHL, lesquelles continuent de s appliquer à moins d indication contraire. La SCHL évalue la validité de chaque demande d assurance prêt hypothécaire en fonction de facteurs liés à l emprunteur, à la propriété et au marché. Marche à suivre pour se prévaloir des assouplissements relatifs aux logements abordables? Le promoteur doit soumettre sa proposition à la SCHL en indiquant notamment le nombre de logements abordables devant être produits, que ce soit par la construction de logements ou par l acquisition ou la rénovation d immeubles existants (résidentiels ou commerciaux à convertir), ainsi que les assouplissements demandés. Il peut également demander d autres assouplissements. La SCHL étudiera la proposition et informera ensuite le proposant de sa décision. Les ménages désireux d acheter une habitation dans le cadre d une proposition approuvée pourront s adresser à un prêteur agréé de la SCHL pour obtenir du financement hypothécaire. Celui-ci transmet alors la demande d assurance prêt hypothécaire à la SCHL, qui évaluera la demande en fonction des assouplissements consentis relativement aux logements abordables dans le cadre de la proposition. Toutes les autres exigences générales s appliquent, notamment concernant la solvabilité de l emprunteur, la valeur de la propriété acquise et la stabilité du marché de l habitation où la propriété visée est située. Que doit contenir la proposition? Les logements abordables de type propriétaire -occupant : n doivent être modestes du point de vue surface de plancher, conception et commodités offertes, comparativement aux normes fixées par la collectivité; n doivent être vendus à un prix inférieur au prix de vente moyen de logements comparables dans le secteur de marché (habituellement le prix S.I.A. moyen pour la municipalité visée) et inférieur aux prix de logements comparables situés dans le voisinage immédiat. Doivent être produits au moins cinq immeubles, neufs ou existants, comptant un ou deux logements destinés à être occupés par leur 2 Société canadienne d hypothèques et de logement
ASSOUPLISSEMENTS RELATIFS AUX LOGEMENTS ABORDABLES propriétaire. Il peut s agir de maisons individuelles isolées, de duplex, de jumelés ou de logements en copropriété. Il n est pas obligatoire que les immeubles soient situés au même endroit. Information sur le proposant Fournir une description générale de l organisation du proposant et de son expérience de production de logements abordables. Le cas échéant, fournir une liste des ensembles d habitation produits auparavant en précisant le nombre de logements et l emplacement. Indiquer la structure juridique de l organisme (organisme sans but lucratif, entreprise constituée ou non en personne morale, société en commandite, etc.), son mandat et le nom de ses dirigeants. Information sur les logements/propriétés Fournir de l information sur le nombre et le type de logements en cours de production, selon qu il s agit d une construction ou d une acquisition, leur taille et leur emplacement, le coût de production et le prix de vente. (Joindre les plans des logements s ils sont disponibles. L acquisition de propriétés existantes (résidentielles ou commerciales) devrait permettre de produire des logements plus abordables que ceux qui auraient été construits à partir de zéro. La proposition doit démontrer clairement que les logements et leurs prix sont conformes à la définition d un logement abordable selon la SCHL. Demande d assouplissements particuliers et modalités connexes Dans sa proposition, le proposant doit indiquer le ou les assouplissements qui, selon lui, devraient être offerts aux acheteurs des logements qu il entend produire. Assouplissements concernant la mise de fonds Mise de fonds en travail - La proposition doit contenir des détails sur la valeur de la mise de fonds en travail établie par écrit par un professionnel qualifié (p. ex., un évaluateur ou un entrepreneur général). Si la mise de fonds en travail est fournie par une/des personne(s) autre(s) que l acheteur, le proposant doit obtenir l assurance que la mise de fonds en travail : n n est pas remboursable; n est inconditionnelle et n impose aucune obligation ni ne confère d avantages à la/aux personne(s) fournissant la mise de fonds en travail, n et que cette/ces personne(s) n a/ n ont aucun lien de dépendance avec la transaction d achat. Le proposant doit s assurer qu une personne qualifiée est chargée de surveiller les travaux et que ceux-ci sont réalisés conformément aux codes applicables. Si des subventions sont versées par le proposant ou d autres organisations non gouvernementales, la proposition doit en indiquer le montant et les modalités connexes. Le proposant doit confirmer que toutes les modalités relatives à l octroi de la subvention ont été remplies et que l emprunteur n est pas tenu d assumer des frais cachés. L emprunteur doit disposer du montant de la subvention au titre de la mise de fonds avant que le prêteur ne verse le prêt. Si la mise de fonds est prêtée par le proposant, alors la proposition de ce dernier doit contenir des détails sur le prêt et l hypothèque de second rang. Les modalités du contrat de prêt ou de l acte hypothécaire doivent stipuler qu aucun paiement n est exigible et qu aucun intérêt ne s accumule à l égard du prêt pendant que l emprunteur occupe le logement. Si l emprunteur vend, refinance ou loue le logement, le proposant peut exiger le remboursement intégral du prêt et avoir droit à une partie de la plus-value du logement au moment de la vente. L acte hypothécaire du prêt de second rang doit également prévoir la mainlevée de l hypothèque de second rang en cas de défaut de paiement du prêt de premier rang. Société canadienne d hypothèques et de logement 3
ASSOUPLISSEMENTS RELATIFS AUX LOGEMENTS ABORDABLES Location avec option d achat : La proposition doit présenter les modalités du contrat de location avec option d achat. La durée du contrat doit être suffisante pour permettre à l emprunteur d accumuler la mise de fonds nécessaire. Le prix d achat doit être fixé au moment de la signature du contrat de location avec option d achat. Le loyer doit être au moins égal aux paiements prévus au titre du principal, des intérêts, de l impôt foncier et des frais de chauffage du logement. Le loyer ne peut être en souffrance pendant la durée du contrat de location avec option d achat. L assouplissement relatif aux rapports d amortissement de la dette n est pas offert si l emprunteur ne fournit pas une partie de la mise de fonds à partir de ses propres ressources. Autres modalités Tous les acheteurs doivent contracter un prêt hypothécaire d un terme minimal de cinq ans assorti d un taux d intérêt fixe ou variable plafonné à cinq ans. Cette mesure vise à les protéger contre des fluctuations du taux d intérêt et des paiements pendant les cinq premières années suivant leur accession à la propriété. En outre, si un acheteur ne fournit pas une portion de la mise de fonds à partir de ses propres ressources, le La SCHL peut vous aider En tant qu organisme responsable de l habitation au Canada, la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) met plus de 65 années d expérience à contribution afin d aider les Canadiens à avoir accès à un choix d habitations abordables, durables et de qualité, des habitations qui continueront à former des collectivités saines et dynamiques aux quatre coins du pays. proposant est tenu de lui fournir des conseils sur les responsabilités financières et autres découlant de la possession d une propriété. De tels conseils peuvent également être nécessaires pour d autres emprunteurs à la discrétion de la SCHL. Les proposants peuvent utiliser le formulaire ci-joint pour soumettre une proposition. Habitations éconergétiques Un remboursement de 10 % de la prime d assurance prêt hypothécaire peut être accordé aux ménages qui achètent une habitation éconergétique. Les acheteurs sont invités à s adresser à leur prêteur pour connaître les produits qu il peut vous offrir et les critères d admissibilité ou consulter le site Web de la SCHL www.schl.ca/maisonecolo. Bâtir des solutions de logement abordable Le Centre du logement abordable de la SCHL se compose d une équipe d experts qui peuvent vous aiguiller vers les outils, les ressources et les gens dont vous avez besoin pour réaliser vos projets. Pour en savoir plus sur ce que la SCHL peut offrir et sur ce que nous pouvons faire pour vous, consultez le www.schl.ca/logementabordable ou composez le 1-800-662-2642. 18/09/2012 4 Société canadienne d hypothèques et de logement
FORMULAIRE DE PROPOSITION Information sur le proposant (joindre les documents pertinents au besoin) Information sur les logements Nombre de propriétés abordables proposées (minimum de cinq). Décrire le type de logements Emplacement : adresse(s) et code(s) postal(ux), s ils sont connus Superficie, nombre de chambres, commodités. Inclure les plans, si disponibles Coût de production ou d acquisition Date(s) d achèvement prévue(s) Prix de vente des logements abordables conformes aux critères de la SCHL; pourcentage du total des logements produits constitué de logements abordables Prix moyens du marché dans le secteur (prix S.I.A. moyens pour la municipalité) Prix moyens du marché dans le voisinage immédiat Prix de vente des autres logements s il s agit d un immeuble en copropriété
FORMULAIRE DE PROPOSITION (SUITE) Information sur les assouplissements demandés et les modalités Assouplissements demandés Description (joindre les documents pertinents au besoin) Mise de fonds en travail Subvention d un organisme non gouvernemental Fonds prêtés par le proposant modalités du prêt de second rang Location avec option d achat modalités du contrat Période d amortissement Rapport d amortissement brut de la dette (ABD) et rapport d amortissement total de la dette (ATD) Indiquer les autres caractéristiques ou mesures qui particularisent la proposition ou contribuent à la production de logements abordables, comme les subventions de prêts hypothécaires, les allègements fiscaux, etc. Fournir les documents, c.-à-d. contrats d achat et de vente, actes hypothécaires de second rang, etc., qui aideront à l évaluation de la proposition. Mentionner les autres assouplissements qui peuvent être pris en considération pour aider les acheteurs éventuels à obtenir du financement. Décrire les conseils fournis avant et après l achat (conseillers, sujets couverts, etc.), si nécessaire. Identifier, si possible, le(s) prêteur(s) agréé(s) recommandé(s) aux emprunteurs.