1. ACQUI 1.1 Le marché immobilier en France 1.1.1 Les chiffres clés Nombre de logements en France : 32,5 millions dont 27,4 millions de résidences principales (84 %) et 3 millions de résidences secondaires (10 %). Nombre de locataires : 42,6 %. Nombre de logements vacants : 1,9 million (6 %). Nombre de logements mis en chantier en 2011 : 365 000 (à fin novembre 2011). Part des français propriétaires de leur logement : 57,4 %. Part de la maison individuelle : 56,7 %. Part du logement collectif : 42,4 %. Nombre de locataires du parc locatif privé : 6,5 millions. Nombre de locataires du parc social : 5,1 millions. Dépenses courantes dans les logements : 266,8 milliards d euros. (Source Insee, Compte du Logement) 1.1.2 Les différents marchés L immobilier se compose de différents marchés : le marché foncier, le marché immobilier d entreprise et le marché du logement. En ce qui concerne le logement, il existe également plusieurs marchés : celui de la résidence principale, celui de la résidence secondaire, celui de l investissement locatif en direct et enfin, celui de la pierre papier. 1.1.3 La conjoncture A l instar des autres secteurs d activité, le marché immobilier suit des cycles étroitement liés à la conjoncture économique tant à l échelon national qu européen mais aussi mondial. Il enregistre donc des phases de croissance et des phases de dépression. Pour l acquéreur, l idéal est d acheter en période de crise lorsque les prix sont à la baisse et de revendre une fois que le marché s est redressé. Reste que le prix n est pas le seul élément à prendre en compte. Il faut aussi que les conditions de financement soient favorables à l emprunteur, ce qui ne va pas toujours de pair. Sur fond de crise financière et économique mondiale, le marché immobilier a bien résisté en 2011. Selon les notaires, le nombre de ventes atteint 832 000 unités sur un an (chiffres arrêtés en septembre 2011). Les prix ont continué de progresser de 6,4 % sur un an. Mais un ralentissement des ventes est intervenu au second semestre 2012. Une baisse des prix s est amorcée mais elle reste limitée voire nulle en fonction des secteurs. Ce phénomène s explique en partie par des taux de crédit historiquement bas et par un marché sur lequel l offre de biens à la vente s est raréfiée notamment du fait de l allongement du délai d exonération des plus-values immobilières qui dissuade de nombreux vendeurs potentiels. 1.1.3.1 Facteurs essentiels Évolution du taux de croissance. Évolution du taux de chômage. Évolution des taux d intérêt. Évolution des prix. Évolution des réglementations juridique et fiscale. 3
1. ACQUI 1.2 L acquisition 1.2.1 Quelques règles Avant de sauter le pas de l acquisition, il convient d apprécier le marché sur lequel on veut se placer et de retenir quelques règles. 1.2.1.1 Les facteurs décisifs Être propriétaire offre des avantages incontestables. C est une façon de se constituer un patrimoine qui prendra de la valeur au fil des ans. Le logement pourra être revendu, le cas échéant, pour plus grand ou plus petit selon les besoins, être loué de façon à en tirer des revenus complémentaires ou encore être transmis aux enfants. Autant d avantages dont se prive le locataire qui paie des loyers à fonds perdus. Mieux vaut cependant s y prendre le plus tôt possible et commencer par l acquisition d une résidence principale. 1.2.1.2 Les critères de sélection Que le logement soit collectif ou individuel, certains éléments doivent être appréciés pour assurer une valorisation du bien à terme et sa revente éventuelle. 1.2.1.3 Eléments essentiels Localisation du bien (rue, quartier ). Proximité des transports, des équipements publics, des commerces. Qualité du bâti et des équipements (toiture, façade, isolation thermique et acoustique, prestations ). Absence d activités polluantes (usines chimiques, entrepôts ) ou de nuisances sonores (autoroutes, aéroports ). Règles d urbanisme en vigueur dans la commune et projets. Évolution du quartier et, plus généralement, de la ville. Outre une bonne observation des lieux, les conseils d un professionnel (architecte, géomètre-expert, notaires ), le candidat à l acquisition doit donc se rapprocher du service d urbanisme de la mairie afin d obtenir des renseignements précis sur le quartier. Ces renseignements peuvent être notamment fournis par le PLU (Plan local d urbanisme), document d urbanisme imposé par la loi SRU (loi n 2000-1208 du 13/12/00 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains), ou le POS (Plan d occupation des sols) si le PLU est en cours d élaboration. Ces documents permettent de se rendre compte de l évolution de la commune, des zones constructibles et des projets d aménagement (voir chapitre Construction ). 1.2.1.4 Acheter du neuf ou de l ancien? Neuf et ancien ont leurs avantages et leurs inconvénients. Avantages Inconvénients Ancien Neuf Prix inférieur au neuf. Localisation souvent meilleure (centre-ville ). Caractère, charme (cheminée, parquet ). Plans fonctionnels. Prestations de qualité (isolation thermique ). Garantie biennale et décennale. Charges moins élevées. Plans peu fonctionnels. Bâti de qualité inégale. Charges plus élevées (chauffage). Travaux à prévoir. Droits d enregistrement plus élevés. Commission d agence éventuelle. Prix plus élevés avec TVA à 19,60 % (sauf dans certains secteurs, notamment les zones ANRU où la TVA est ramenée à 5,50 %). Localisation souvent moins proche du centre ville. 4
1. ACQUI 1.2.1.5 Maison ou appartement? La majorité des Français rêvent de maison pour l espace qu elle procure. Mais un tel choix suppose de s éloigner du centre-ville. De plus, l achat et l entretien d une maison coûtent cher. En appartement collectif, les dépenses d entretien sont moins élevées mais l espace y est moindre et il faut se soumettre aux règles contraignantes de la copropriété. 1.2.1.6 Les bonnes pistes pour trouver un logement Il en existe un certain nombre, à commencer par le boucheà-oreille, les gardiens d immeubles, les relations. Mais le plus efficace s avère être les annonces immobilières des journaux quotidiens, des revues spécialisées ou d internet. Les annonces proviennent directement des particuliers ou de professionnels comme les promoteurs et les agents immobiliers (voir chapitre Métiers de l immobilier ). Les notaires sont également une source intéressante pour qui veut acheter un logement. Pour connaître l évolution des différents marchés, certains organismes publient régulièrement des statistiques : les chambres des notaires, la Fnaim, le Crédit Foncier de France mais aussi des grands réseaux d agences immobilières. Bloc notes www.notaires.fr www.century21france.fr www.erafrance.com www.explorimmo.com www.fnaim.fr www.immostreet.com www.indicateurbertrand.com www.laforet.com www.orpi.com www.pap.com www.seloger.com www.immonot.com 1.2.2 Acquisition dans l ancien Avant de signer quoi que ce soit, mieux vaut prendre quelques précautions : - visiter le logement à différentes heures de la journée pour juger de son état, de son exposition, des éventuelles nuisances ; - vérifier l état du gros œuvre et des différents équipements : toiture, charpente, murs, planchers et plafonds, chauffage, sanitaires et installation électrique ; si des travaux sont nécessaires, se faire assister d un professionnel du bâtiment pour en évaluer le coût ; - s adresser à la mairie pour obtenir un certificat d urbanisme. Il permet de connaître les dispositions d urbanisme, les droits de préemption, la nature des servitudes, les emplacements réservés et les déclarations d utilité publique ; - en cas d achat en copropriété, se procurer le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d assemblée générale et l état des charges des deux dernières années. 1.2.2.1 Règles à respecter Le logement peut être soit collectif soit individuel. Dans tous les cas certaines règles doivent être respectées. 1.2.2.1.1 En collectif La division des immeubles est réglementée, elle résulte des lois SRU du 13/12/00, ENL du 13/07/06 et Molle du 25/03/09. Il est interdit : - de diviser un immeuble déclaré insalubre ou frappé d un arrêté de péril ou d une interdiction d habiter ou qui comporte 25 % de logements sans aucun confort au sens de la loi de 1948 ; 5
1. ACQUI 1.2.2.1.1 En collectif (suite) - de mettre en copropriété des locaux destinés à l habitation qui présentent des caractéristiques insuffisantes, notamment une superficie inférieure à 14 m 2 et 33 m 3 ou qui sont dépourvus d une installation d alimentation en eau potable ou d une installation d évacuation des eaux usées ou d un accès à la fourniture d un courant électrique ; ou encore qui n ont pas fait l objet de diagnostics amiante (art. 1311-1 du Code de la santé publique) et risque de saturnisme (art. 1334-5 du Code de la santé publique) ; - de mettre en copropriété un immeuble de grande hauteur à usage d habitation ou mixte qui a reçu un avis défavorable ou qui n a pas satisfait aux prescriptions de la commission de sécurité ; - en application de la loi SRU (loi du 13/12/00), tout immeuble en copropriété de plus de 15 ans doit faire l objet d un diagnostic technique portant sur l état du gros œuvre, des équipements collectifs et de sécurité. L acquéreur a intérêt à consulter ce document pour évaluer les éventuels travaux ou charges à prévoir ; disposer d un carnet d entretien tenu par le syndic de copropriété. 1.2.2.1.2 En immeuble collectif comme individuel Le vendeur doit garantir la superficie du bien qu il veut céder dès lors qu il s agit d un logement en copropriété (maison ou appartement). Il n est pas obligé de passer par un professionnel du mesurage. Mais c est tout de même conseillé. Selon la loi Carrez, en effet, le vendeur s expose, soit si la mention n est pas précisée à une action de l acquéreur pour annulation de la vente, soit si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le contrat, à une demande de baisse du prix de vente, proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. Le vendeur est également tenu, avant de céder son bien, de lui faire subir un certain nombre de diagnostics. Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel agréé et sont désormais réunis dans un document unique, obligatoire depuis novembre 2007 (ordonnance du 08/06/05, JO du 09/06/05) : le dossier de diagnostic technique. Le décret n 2008-1175 du 13/11/08 (JO du 15/11/08) est venu modifier l art. R. 271-5 CCH relatif aux durées de validité des documents qui constituent ce dossier. Plomb et saturnisme : un constat de risques d exposition au plomb (Crep) datant de moins d un an au moment de la vente doit être annexé à l acte dès lors que l immeuble a été construit avant le 01/01/49. La loi 2004-806 du 09/08/04 a supprimé la notion de zone à risque et a étendu le diagnostic plomb à tout immeuble construit avant le 01/01/49. En copropriété, la recherche de plomb ne porte plus seulement, depuis le 12/08/08, sur le logement proprement dit, mais également sur les parties communes (art. L 1334-5 et 1334-7 du Code de la santé publique). De même, depuis le 12 août 2008, le Crep doit être joint à tout bail d habitation, sous peine de sanctions pénales. La durée de validité du constat dépend de la présence ou de l absence de plomb. En présence de plomb, le constat est valable un an. En l absence de plomb, il est d une durée illimitée. Attention : en location, le constat joint au bail de location doit avoir moins de six ans. 6
1. ACQUI 1.2.2.1.2 En immeuble collectif ou individuel (suite) Termites : selon la loi du 08/06/99 (décret du 10/08/00), le vendeur doit fournir un état parasitaire datant de moins de 6 mois (à la date de l acte) en cas de vente d un bien bâti (appartement ou maison) ou non bâti (terrain) situé dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral, lequel peut imposer des travaux qui doivent être portés à la connaissance de l acquéreur. Amiante : le décret du 07/02/96 et celui du 03/05/02 fixent l obligation d annexer à tout avant-contrat (promesse, compromis ) un constat mentionnant la présence ou l absence d amiante dans les matériaux qui ont servi à la construction du logement (immeuble collectif ou maison individuelle) dès lors que le permis de construire a été délivré avant le 01/07/97. Le diagnostic concerne la détection d amiante dans les matériaux et produits de construction de tout type de bien (maison, immeuble en copropriété pour ses parties communes et privatives, immeubles à usage professionnel ). Pour les immeubles, un dossier technique amiante doit avoir été établi avant le 31/12/05 (décret du 29/07/04). Une fiche récapitulative de ce dossier est à la disposition de tout occupant. Pour les parties communes, c est cette fiche récapitulative qui doit être produite lors de la vente. Cette législation a été renforcée et à compter du 1 er avril 2013, ces diagnostics seront à remettre à jour ou complétés, notamment à l occasion d une vente. Gaz : depuis le 01/11/07 (loi 2003-8 du 03/01/03, décret 2006-1147 du 14/09/06), toute installation de gaz (naturel ou non) réalisée depuis plus de 15 ans doit être diagnostiquée en cas de vente. En copropriété, seules les parties privatives sont concernées. Le certificat ne doit pas dater de plus de trois ans à la date de la vente. Performance énergétique (DPE) : ce diagnostic a pour vocation d informer les utilisateurs sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d eau chaude, consommation d énergie...) des logements (décrets des 05/09/09 et 14/09/06). Depuis le 01/11/06, il doit être joint à tout avant-contrat ou acte authentique de vente et doit dater de moins de 10 ans (sauf en cas de modification de l installation). Il est également obligatoire lors de la location d un bien immobilier depuis le 01/07/07. Installation électrique : depuis le 01/01/09, un état de l installation intérieure d électricité doit être fourni par le vendeur à l acquéreur lorsque l installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Il doit être établi moins de trois ans avant la date de la promesse de vente et de l acte authentique de vente. En copropriété, cet état sera réalisé dans les parties privatives à usage d habitation et leurs dépendances (décret n 2008-384 du 22/04/08 et art. R. 134-10 CCH). Risques naturels et technologiques : cet état de risque s impose aux vendeurs depuis le 01/06/06 dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, naturels et sismiques ou cycloniques. En cas de vente d un bien (appartement, maison, terrain), l état, datant de moins de six mois, doit être annexé à la promesse de vente ou à l acte authentique. Le vendeur doit informer l acquéreur des éventuels sinistres déjà indemnisés à ce titre. 7
1. ACQUI 1.2.2.1.2 En immeuble collectif ou individuel (suite) Depuis le 1 er janvier 2011, un diagnostic assainissement devient obligatoire pour les installations non raccordées à un réseau collectif. Ce document doit être daté de moins de trois ans. Si les résultats de ces diagnostics ont bien été portés à la connaissance de l acquéreur, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés. En revanche, l absence de tels constats préalablement à la vente est sanctionnée : l ancien propriétaire ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés. L absence de l état des risques naturels et technologiques peut entraîner la résolution de la vente ou une diminution du prix. 1.2.2.2 Les différents types d avant-contrat Préalablement à l acte définitif, l avant-contrat permet de fixer les conditions dans lesquelles s effectuera la vente. Autant dire qu il ne faut pas signer à la légère! C est un acte qui peut être notarié ou rédigé sous seing privé (entre le vendeur et l acquéreur ou leur mandataire). 1.2.2.2.1 La promesse unilatérale de vente C est le contrat par lequel le propriétaire s engage pour une durée limitée à vendre son bien à un prix défini. Le bénéficiaire se réserve le droit d acheter ou non à l issue du délai fixé. En contrepartie de l engagement du promettant, le bénéficiaire verse une somme appelée indemnité d immobilisation, équivalente généralement à 10 % maximum du prix du bien. Cette somme est négociable même si, par convention, elle s établit le plus souvent à 10 %. Attention : la loi de mobilisation et la lutte contre l exclusion (loi dite MoLLe) du 25/03/09 impose, depuis le 01/07/09, qu une promesse de vente consentie par un particulier doit être notariée si la durée de réalisation est supérieure à 18 mois. Elle prévoit aussi que l indemnité d immobilisation doit être d un minimum de 5 % et déposée chez le notaire. A défaut, la promesse est considérée comme nulle. - Si le bénéficiaire lève l option, il se trouve définitivement engagé et l indemnité versée s impute sur le prix de vente. - S il renonce à l achat (s il ne lève pas l option), son indemnité d immobilisation reste acquise au vendeur. Lorsque la non réalisation de la vente est liée à une condition suspensive, le vendeur doit rembourser la somme versée. - En matière d habitation l acquéreur non professionnel bénéficie du délai de rétractation de 7 jours institué par la loi SRU. Tout avant-contrat de vente doit comporter une condition suspensive d obtention du ou des prêts nécessaires au financement du bien. Si aucun prêt n est requis, une mention manuscrite doit spécifier que l acquéreur (particulier) renonce à emprunter. En l absence de cette condition suspensive, l avant-contrat est tout de même réputé avoir été conclu sous cette condition. D autres conditions suspensives peuvent être insérées dans l avant-contrat (achat subordonné à la vente d un autre bien, à la délivrance d un permis de construire ). La promesse unilatérale de vente qui n est pas signée devant notaire doit être enregistrée dans les dix jours de sa signature sous peine de nullité. 8
1. ACQUI 1.2.2.2.2 Le compromis de vente Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un acte qui engage réciproquement vendeur et acquéreur, le premier à vendre, le second à acheter. Les deux parties sont alors définitivement engagées et ne peuvent plus revenir sur leur décision. Le compromis vaut vente. Celleci ne pourrait être anéantie que si l acquéreur faisait valoir son droit de rétractation dans le délai de 7 jours autorisé par la loi SRU. L acquéreur est également tenu de verser un dépôt de garantie de l ordre 10 %. Comme pour la promesse de vente, il est possible de négocier le montant de cette somme. Il s agit d un acompte qui viendra s imputer sur le prix lors de la signature de l acte authentique. Ce dépôt doit, en revanche, être restitué à l acquéreur s il se désiste dans le délai de 7 jours ou si une des conditions suspensives du contrat ne se réalise pas. Le compromis fixe les conditions de la vente. Celle-ci ne peut être différée que pour des raisons clairement indiquées dans l acte. Comme dans la promesse, la condition suspensive d obtention des crédits est obligatoire (si l acquéreur est un particulier). Elle permet à l acquéreur de récupérer les fonds versés s il n obtient pas le ou les crédits nécessaires à l achat. Il est également possible d en inclure d autres (obtention d un permis, levée d une servitude, etc.). La levée des conditions suspensives rend la vente définitive et l acte authentique peut alors être signé. Les parties ne peuvent se dégager que d un commun accord ou dans les conditions édictées dans le compris (dédit par exemple). Si vendeur ou acquéreur refuse de signer, la partie lésée peut saisir le tribunal pour faire constater la vente. A l inverse de la promesse de vente, le compromis n a pas l obligation d être enregistré. 1.2.2.2.3 La promesse unilatérale d achat Elle engage l acquéreur (mais pas le vendeur) pour un certain temps et mentionne le prix auquel il est disposé à conclure l achat. Le délai inscrit sur l acte permet au vendeur de se donner du recul, le temps par exemple de trouver un autre acheteur lui offrant un meilleur prix. A la date convenue, si le vendeur déclare son intention de vendre dans les conditions énoncées, l acquéreur ne peut plus se dédire. Il bénéficie cependant du délai de rétractation de 7 jours. L acte doit en outre comporter la condition suspensive relative à l obtention d un prêt. Les principales mentions devant figurer dans l avant-contrat Qualification du contrat. Désignation des parties en présence. Identification du lot et de ses dépendances, de sa destination et superficie si le logement est en copropriété (loi Carrez). Origine de propriété. Servitudes éventuelles pesant sur le bien. Prix. Le montant des honoraires de l intermédiaire qui aura mené la négociation. Montant et nature du versement effectué à la signature de l avant-contrat. Financement du logement : nécessité de faire appel à un ou plusieurs prêts ; dans ce cas, une condition suspensive d obtention du ou des prêts doit être insérée. Autres conditions suspensives possibles : délivrance d un certificat d urbanisme qui ne révèle pas une situation particulière rendant le bien impropre à sa destination, d une autorisation particulière, levée d une servitude. 9