Un logement en bon état d usage, de confort et d entretien PROPRIÉTAIRE ou LOCATAIRE vous avez des obligations VOUS AVEZ SIGNÉ UN BAIL. CE CONTRAT DE LOCATION, RENFORCÉ PAR LES DISPOSITIONS LÉGALES, PRÉCISE LES OBLIGATIONS QUI S IMPOSENT RESPECTIVEMENT À CHACUN DE VOUS. PROPRIÉTAIRE, vous avez l obligation de remettre au locataire un logement décent dont l état et les éléments d équipement et de confort répondent aux caractéristiques fixées par la Loi. > Vous devez effectuer les réparations autres que locatives, justifier des dépenses correspondant aux charges payées par le locataire et lui garantir l usage paisible du logement. LOCATAIRE, vous devez payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. Vous êtes tenu de vous assurer contre les risques locatifs et d assumer l entretien et les réparations qui vous incombent. > Vous devez utiliser paisiblement le logement en respectant la destination qui lui a été donnée et les règles d hygiène et de salubrité. > Vous ne pouvez le transformer, le céder ou le sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire.
un logement décent UN LOGEMENT DÉCENT DOIT SATISFAIRE À CERTAINES CONDITIONS AU REGARD DE LA SÉCURITÉ PHYSIQUE ET DE LA SANTÉ DES LOCATAIRES. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau (couverture, menuiseries extérieures ). Dans le logement et ses accès, les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude répondent aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements. Il en est de même de la nature et de l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements. Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant lui même à l'air libre. IL DOIT PARALLÈLEMENT ÊTRE DOTÉ DES ÉLÉMENTS D'ÉQUIPEMENT ET DE CONFORT SUIVANTS : Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphons. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé aux installations d'alimentation en eau chaude et froide et d'évacuation des eaux usées. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche. Aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, il est alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. 2
SON ÉTAT ET SES ÉLÉMENTS D'ÉQUIPEMENT ET DE CONFORT SONT CONFORMES AUX CARACTÉRISTIQUES D'UN LOGEMENT DÉCENT DÉFINIES PAR LE DÉCRET 2002-120 DU 30 JANVIER 2002. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. POUR ÊTRE CONSIDÉRÉ COMME DÉCENT, LE LOGEMENT DOIT ÉGALEMENT VÉRIFIER DES NOR- MES DE SURFACE ET DE VOLUME FIXÉES PAR LA LOI. IL DOIT DISPO- SER AU MOINS D'UNE PIÈCE PRIN- CIPALE AYANT SOIT UNE SURFACE HABITABLE AU MOINS ÉGALE À 9 M 2 ET UNE HAUTEUR SOUS PLA- FOND AU MOINS ÉGALE À 2,20 M, SOIT UN VOLUME HABITABLE AU MOINS ÉGAL À 20 M 3. VOUS ÊTES LOCATAIRE, VOUS POUVEZ DEMANDER AU PROPRIÉTAIRE DE RÉALISER LES TRAVAUX DE MISE EN CONFORMITÉ A défaut d'accord c'est le juge d'instance qui déterminera ces travaux et leur délai d'exécution. Il peut également dans ce cas réduire le montant du loyer. Si ces travaux de mise en conformité durent plus de 40 jours, vous pouvez demander au propriétaire une diminution de loyer. S'ils rendent le logement inhabitable, vous pouvez résilier le bail. CE QUI ÉVITERA LA SUSPENSION DU VERSEMENT DES AIDES AU LOGEMENT C'est la demande de mise en conformité qui conditionne le maintien du versement des aides au logement. Cette démarche doit être engagée par le locataire dans les 6 mois qui suivent le constat de non décence du logement. A défaut la CAF ou la MSA peuvent suspendre cette allocation. Si votre logement ne satisfait pas à l'une ou l'autre des conditions de décence rappelées ci-dessus, vous pouvez demander à tout moment à votre propriétaire de réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité. Cette démarche ne remet pas en cause la validité du bail en cours. 3
des règles d hygiène & de salubrité Les principales règles pour l occupant peuvent être résumées de la manière suivante : PROPRETE Les locaux d habitation, les parties communes, leurs dépendances et leurs abords doivent être constamment maintenus en état de propreté : Il est interdit d entreposer ou d accumuler des détritus, déjections, objets ou substances susceptibles d attirer la vermine, les rongeurs ou d entraîner un risque d épidémie ou d accident. Il est interdit d encombrer les passages (cours et allées de circulation) par des ordures ou détritus et les gravats doivent être évacués au fur et à mesure. Il est interdit de battre les tapis par les fenêtres en dehors des jours et heures fixés par l autorité municipale. Il est interdit de projeter à l extérieur des bâtiments tout objet ou détritus pouvant nuire à l hygiène ou à la sécurité du voisinage. ENSOLEILLEMENT Il ne doit pas être créé d obstacle permanent à la pénétration de la lumière et des radiations solaires dans les logements, les arbres situés à proximité des fenêtres seront élagués en tant que de besoin. EAUX USEES Il est interdit de rejeter dans la nature des eaux usées sans traitement préalable. CAVES, SOUS-SOLS Il est interdit d habiter dans les caves, sous-sols, garages et combles non dotés d une ouverture donnant directement sur l extérieur. ANIMAUX L élevage d animaux de toutes espèces dans les habitations, leurs dépendances ou leurs abords et leur stationnement dans les parties communes est interdit si leur nombre, leur comportement ou leur état de santé peut porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité des habitations et de leur voisinage Il est interdit d attirer systématiquement ou de façon habituelle des animaux, notamment les pigeons et les chats Les installations renfermant des animaux vivants notamment les clapiers, poulaillers et pigeonniers doivent être constamment entretenus, nettoyés, désinfectés et désinsectisés aussi souvent que nécessaire 4
Evacuation des eaux pluviales : elles devront être nettoyées régulièrement notamment pour ne pas être obstruées lors de la chute des feuilles, de plus tout déversement de détritus, d immondice et de toute substance toxique ou dangereuse est interdit dans ces canalisations. Assainissement autonome : il doit être vidangé, par un entrepreneur agréé par le Maire, aussi souvent que nécessaire et une fois tous les 5 ans au minimum. NON SEULEMENT, LE LOGEMENT MIS EN LOCA- TION DOIT ÊTRE DÉLIVRÉ EN BON ÉTAT, MAIS L OCCUPANT DEVRA L UTILISER DE MANIÈRE À RESPECTER L ENSEMBLE DES RÈGLES D HYGIÈNE ET DE SALUBRITÉ, QU ELLES RÉSULTENT DU RÈGLEMENT SANITAIRE DÉPARTEMENTAL OU D ARRÊTÉS MUNICIPAUX. EQUIPEMENTS : ENTRETIEN ET UTILISATION Conduits de fumée : ils doivent être ramonés périodiquement et au minimum une fois par an Chaudières : elles doivent être nettoyées et vérifiées au moins une fois par an. Réserves d eau : les bassins d ornement ou réserves destinées notamment à l arrosage doivent être vidangés régulièrement afin d empêcher la prolifération des insectes, de même, ils devront être nettoyés et désinfectés au moins une fois par an. Le Maire est chargé de faire respecter le règlement sanitaire départemental. A ce titre, il peut ordonner aux occupants toutes les mesures nécessaires notamment de nettoyage, désinfection, désinsectisation ou de dératisation. Il peut même faire exécuter d office ces travaux aux frais du responsable si celui-ci n agit pas après une mise en demeure. 5
lutte contre l habitat indigne Lorsque l immeuble présente un danger grave pour la santé des occupants et (ou) du voisinage une procédure d insalubrité peut être engagée. Après contrôle des lieux par les services de la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales et avis du comité départemental de l'environnement, des risques sanitaires et technologiques, le PRÉFET peut prendre un ARRÊTÉ D INSALUBRITÉ. Il peut s agir d un ARRÊTÉ D INSALUBRITÉ REMÉDIABLE avec interdiction temporaire d habiter lorsque les travaux qu il prescrit dans l arrêté permettent d y mettre fin ou, dans le cas contraire, d un ARRÊTÉ D INSALUBRITÉ IRRÉMÉDIABLE avec interdiction définitive d habiter. Lorsque l immeuble menace ruine et qu il est susceptible par son effondrement de compromettre la sécurité ou qu il n offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, le MAIRE peut engager une procédure de péril. Lorsqu un danger réel est constaté, le MAIRE prend un ARRÊTÉ DE PÉRIL ORDINAIRE qui prescrit les travaux à réaliser dans un certain délai et le cas échéant l interdiction d habiter ou d occuper les lieux. Lorsqu il y a urgence, le Maire prend un ARRÊTÉ DE PÉRIL IMMINENT qui ordonne les mesures provisoires pour garantir la sécurité par exécution de travaux, évacuation de l immeuble le cas échéant ou démolition partielle. 6
intervention de la puissance publique CONSÉQUENCES POUR LES OCCUPANTS Le loyer cesse d être dû dès le premier jour du mois suivant la notification ou l affichage de l arrêté d insalubrité ou de péril et jusqu à l achèvement des travaux. Les aides au logement sont automatiquement suspendues. Le bail est suspendu jusqu au premier jour du mois suivant l achèvement des travaux constaté par l arrêté de mainlevée. En cas d interdiction d habiter, le propriétaire a une obligation de relogement ou d hébergement des occupants : > Si l interdiction d habiter est définitive, le propriétaire doit proposer une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités des occupants, il devra prendre en charge 3 mois du nouveau loyer destinés à couvrir les frais de réinstallation. En cas de carence, c est le Maire ou le Préfet qui prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants, le propriétaire devra alors verser à la collectivité une indemnité représentant 1 an de loyer prévisionnel. > Si l interdiction d habiter est temporaire, le propriétaire est tenu d assurer un hébergement provisoire décent correspondant aux besoins des occupants. Il devra en outre en assumer le coût dans son intégralité. A défaut, il devra s acquitter du montant du loyer des locaux où la personne publique les aura temporairement relogés. Dès la mainlevée de l interdiction d habiter prononcée après constat de l achèvement des travaux, les locataires pourront réintégrer leur logement et la durée du bail sera prolongée d autant sans qu ils aient eu à payer de loyer ni pour le logement qu ils ont temporairement quitté ni pour leur hébergement provisoire. 7
Vous souhaitez plus de précisions Agence Départementale d Information sur le Logement 7, Place Sainte Catherine - 12000 RODEZ Tél. 05 65 73 18 00 www.adil.org/12/ Votre Mairie Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales 4, rue Paraire - BP 3105-12031 RODEZ CEDEX 9 Tél. 05 65 73 69 00 08110192 8