: les conséquences juridiques ADIL 47 1
Depuis le 1 er janvier 2013 tout permis de construire déposé doit respecter la règlementation thermique 2012. La RT 2012 a, notamment vocation, de permettre la réduction de la consommation d énergie primaire des bâtiments neufs en la limitant à 45 kwh/m2.an Pour se faire elle comporte des exigences de résultats définies par 3 coefficients que sont le Bbio (besoin climatique qui exprime les besoins liés au chauffage, à la climatisation et à l éclairage), le Tic (Température intérieure conventionnelle en période forte chaleur pour le confort d été) et le Cep (coefficient de consommation conventionnelle d énergie primaire); le tout afin d avoir un bâtiment qui limite son impact sur son environnement. Sa mise en œuvre, au vu des éléments susvisés, s avère très complexe et engendre des obligations administratives à savoir: - au dépôt du permis de construire: une attestation de prise en compte de la règlementation thermique, dont le modèle est défini par arrêté du 11 octobre 2011, et qui comporte des données techniques et administratives. Ce document est souvent établi par des bureaux d études thermiques ou des thermiciens et doit impérativement être joint au dépôt de PC. - au dépôt de la déclaration attestant l achèvement et la conformité des travaux(daact): une attestation établie par un professionnel (autre que celui qui a la charge de la construction de la maison) qualifié («diagnostiqueur DPE», architecte, contrôleur technique ) certifiant le respect de la RT 2012. Pour remplir cette attestation le professionnel devra, en autre, disposer du rapport de perméabilité à l air établi par un opérateur agrée. 2
En terme de conséquences pratiques: - nécessité, en amont de toute construction, de s assurer que son projet respecte, sur le principe, la RT 2012 en s appuyant sur un professionnel compétent en matière thermique pour bien définir son projet et remplir correctement l attestation à déposer avec le PC. - s assurer pendant la réalisation du chantier que tous les corps de métiers intervenant respecteront la RT 2012. Pour se faire il est impératif de faire mention de l obligation de respect de la RT 2012 dans tous les contrats liant le maitre d ouvrage (accédant à la propriété) aux professionnels (constructeurs, architectes, entreprise générale de travaux/maitre d œuvre, ou marchés de travaux passés directement avec chaque artisan ) - faire réaliser, avant la réception de la maison, un test de perméabilité à l air pour s assurer du respect, en pratique, de la RT 2012. - demander à un professionnel agréé, différent de ceux qui ont construits la maison, de remplir l attestation certifiant le respect de la RT 2012 qui doit être déposée avec la DAACT dans les 90 jours suivant l achèvement de la maison. Attention : en cas de travaux sur immeuble existant qui engendrent une extension de surface de + de 150m2 ou + de 30% de la SHON, la RT 2012 s applique (arrêté 26.10.10 Art 52). De la même manière pour les biens anciens ouvrant droit à PTZ + (locaux transformés en usage d habitation, ou travaux sur bien d habitation qui rendent ce bien assimilable à un bien neuf du point de vue fiscal), l obtention du label HPE rénovation 2009 ou BBC énergétique rénovation 2009 est obligatoire (arrêté 29/12/12) sauf à respecter des critères de performance énergétique spécifiques (Art 31-10-3-2 CCH)! 3
En cas de non respect de la RT 2012 (prouvé le plus souvent par l échec du test de perméabilité) plusieurs sanctions existent: - vis-à-vis des professionnels qui sont intervenus dans la construction: mise en œuvre de leur responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil) par action en justice à leur encontre. Mais on pourrait également envisager une action sur la base de la non-conformité (article 1642-1 du code civil), voir peut être sur la base de la responsabilité prévue à l article 1792 et suivant du code civil (dommage qui compromettent la solidité de l ouvrage ou le rendent impropre à sa destination) ou même du dol le cas échéant (article 1116 du code civil) - du point de vue de la construction: des sanctions pénales sont prévues par les articles L 152-1 à L 152-12 du code de la construction et de l habitation. Elle prévoient une amende de 45 000 (L 152-4 CCH), une mise en conformité de la construction voir une démolition (L 152-5 CCH) le tout sous astreinte le cas échéant (L 152-7 CCH). Si les travaux ne sont pas exécutés ils peuvent être exécutés d office (L 152-9 CCH) par l autorité administrative! - pour les bénéficiaires du PTZ: PTZ à rembourser immédiatement (Art R 31-10-7 CCH) les mêmes sanctions sont envisageables vis-à-vis d autres prêts tels que le prêt Action Logement, On voit donc bien que, désormais, les contraintes techniques et administratives sont plus importantes afin de s assurer du respect effectif de la nouvelle règlementation thermique 2012. 4
Autres conséquences pour le PTZ (prêt à taux zéro): - pour les logements disposant d un PC délivré avant le 1 er janvier 2013: obligation de respect de la RT 2012 ou de disposer du label BBC 2005 si dépôt de demande PTZ à partir du 01/01/13. Un PC en RT 2005 sans label BBC ne peut pas ouvrir droit à l émission d un PTZ depuis le 1 er janvier 2013. - pour les logement disposant d un PC délivré depuis le 1 er janvier 2013: respect obligatoire de la RT 2012. Si, à l achèvement de la construction, la RT 2012 n est pas respectée le PTZ devra automatiquement et obligatoirement être immédiatement remboursé. Sauf si un recours judiciaire est intenté à l encontre du constructeur ou de l architecte responsable de la construction (arrêté 29/12/12). Attention en cas de contrat de maitrise d œuvre, maitrise d ouvrage déléguée, marchés de travaux avec les artisans, auto construction, et de non respect de la RT 2012, le remboursement du PTZ est obligatoire, peu importe si un recours judiciaire est intenté contre ces intervenants là: seuls les accédants à la propriété en CCMI ou en contrat d architecte sont protégés par la loi. - concernant le montant du ptz: si l on compare avec le PTZ 2012 utilisé pour construire en BBC (équivalent de la RT 2012) le montant du PTZ 2013 est bien inférieur. A titre d exemple, pour un couple avec 2 enfants qui construisent, en zone C (Lot-et-Garonne sauf AGEN/1ere couronne qui est en B2), une maison de 100 000 : le montant maximal du PTZ BBC en 2012 était de 24000 le montant maximal du PTZ 2013 est de 18 000 En sachant que le surcout de la RT 2012 (par rapport à la RT 2005) est estimé entre 10 et 15% selon les constructeurs, et qu en sus les plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ ont fortement baissés (pour notre exemple: plafond de ressources à 53 000 en 2012, et à 37 000 en 2013). 5