«L espace dans le temps»: Observer et mesurer le prix des terrains Anne Laferrère INSEE et CREST Préparé pour l ORF, 26 juin 2011
Motivation Transparence de l information nécessaire au bon fonctionnement des marchés Acheteurs, vendeurs, aménageurs, municipalités, pouvoirs publics Chercheurs, urbanistes, micro et macroéconomistes
L espace et le temps Un terrain est une localisation, à différentes échelles (pays, région, bassin d emplois, zone scolaire, taille, orientation, pente, forme, densité ) qui a un prix (indice spatial) dont on veut aussi suivre l évolution dans le temps (indice temporel)
Deux modes d observation du prix des terrains 1. Observation directe du prix des «nouveaux terrains», au moment des transactions foncières. Rare Marchés variés (ménages, aménageurs, terrain aménagé ou non, agricole/rural/urbain, encombré, pollué, constructible, résidentiel, ) Mais nombreuses sources (EPTB, DVF, Notaires, SAFER, ) Sur des sous-champs, mais l évolution des prix (des terrains à bâtir) sur les différents sous-champs est-elle divergente?
Deux modes d observation du prix des terrains 2. Observation indirecte du prix du «terrain incorporé», au moment d une transaction immobilière (ex: logement). Plus fréquente Transactions de logements neufs: ECLN, Notaires Transactions de logements anciens: Notaires
Un logement? une structure sur un terrain Logement neuf, on peut décomposer son prix: p l 0 L = pc 0 C +pt 0 T C : quantité d habitation (m²) T : quantité de terrain en m² L : quantité de logement p c 0 : prix/m² de la structure (bâti) à la date 0 : prix/m² du terrain à la date 0 p t 0 Du point de vue de l acheteur (la demande): taille, qualité, localisation (biens publics locaux) du vendeur (l offre): un bien reproductible, la structure (SHON) + un bien non reproductible, le terrain. p t T = α 0 0 p l L 0 p c C = (1-α ) 0 0 pl L 0 part du terrain dans la valeur du logement α 0
Un logement? une structure sur un terrain Logement à la période suivante: p l 1 L= pc 1 C +pt 1 T p t 1 T = α 1 pl 1 L Pour un logement donné, la construction va plutôt perdre de sa valeur et donc α 1 > α 0 et au fil du temps la part du terrain dans la valeur des logements augmente. Si j observe p l 1 L et si je fais une hypothèse sur pc 1 je peux en déduire p l 1 le nouveau prix du terrain.
Les indices de prix des logements p l 1 L / pl 0 L = α 1 pt 1 / pt 0 + (1-α 1 ) p c 1 / pc 0 I L = α 1 I T +(1-α 1 ) I C L indice de prix des logements est une moyenne pondérée de l indice de prix des terrains et de celui des constructions. I L existe, si on connaissait I C et α 1 on pourrait estimer I T
L intérêt de la décomposition Le prix des structures évolue comme les techniques, les salaires, la productivité, les matières premières, la réglementation. Evolue peu. Le prix des terrains est fonction de la démographie, des taux d intérêt, du revenu/tête, de la taxation, de l inflation: plus volatil
La décomposition Explique que le prix des logements neufs (dont la part du terrain est plus faible) ne varie pas forcément comme le prix des logements anciens (si l essentiel de l évolution des prix vient du terrain et non de la structure). que non seulement le niveau des prix varie sur le territoire, mais que les fluctuations des prix varient d une zone à l autre. Et davantage là où le prix de la terre est le plus fort (grandes villes)
Les indices de prix des logements anciens Les indices de prix des logements anciens Notaires-INSEE mesurent l évolution temporelle des prix «à prestations constantes» = en évaluant un «panier» de logements répartis sur tout le territoire; à partir de l enregistrement des prix des transactions.
Indice spatial des logements anciens Comparaison du coût de la vie selon la localisation («parités de pouvoir achat»); étude des choix de logement; de la mobilité résidentielle; des équilibres salaire/prix/transport/aménités/taxation. Juger du bien-être comparé d un résident parisien et d un lyonnais; ou de l évolution des inégalités salariales.
Maison Ile-de-France Petite Couronne: Prix estimé moyen (2007) H d S Rueil-Malmaison Boulogne B H d S Asnières-sur-Seine H d S Issy-les-Moulineaux H d S Colombes Nanterre H d S Montrouge V d M Nogent Fontenay-ss-Bois V d M Saint-Maur-des-Fossés V d M Villejuif Vincennes Charenton-le-Pt S St D Montreuil V d M Créteil Maisons-Alfort V d M Champigny-sur-Marne S St D Rosny-ss-Bois Villemomble S St D Noisy-le-Grand V d M Ivry Vitry-sur-Seine S St D Aulnay-ss-Bois S St D Pantin S St D Aubervilliers Epinay-sur-Seine 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 milliers d'euros
Maison Ile-de-France Grande Couronne: Prix estimé moyen (2007) Y Versailles Y St Germain en Laye Y Environs de Versailles Val d O Argenteuil E Massy E Evry Val d O Sarcelles Y Elancourt Rambouillet Val d O Franconville S et M Chelles P-Combault E Corbeil Essonne Fontainebleau S et M Meaux Melun 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 en m illiers d'euros
Maison Ile-de-France: Prix estimé moyen (2007) HS Rueil-Malmaison Boulogne B HS Asnières Courbevoie la Garenne-C. HS Issy-les-Moulineaux Y Versailles HS Colombes Nanterre HS Montrouge V d M Nogent Fontenay-ss-Bois Y St Germain en Laye V d M Saint-Maur-des-Fossés V d M Villejuif Vincennes Charenton-le-Pt Y Environs de Versailles S St D Montreuil V d M Créteil Maisons-Alfort V d M Champigny-sur-Marne S St D Rosny-ss-Bois Villemomble Val d O Argenteuil E Massy S St D Noisy-le-Grand V d M Ivry Vitry-sur-Seine E Evry S St D Aulnay-ss-Bois S St D Pantin Val d O Sarcelles Y Elancourt Rambouillet Val d O Franconville S et M Chelles P-Combault S St D Aubervilliers Epinay-sur-Seine E Corbeil Essonne Fontainebleau S et M Meaux Melun 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000 900 000
Peut-on réconcilier indices temporels et indices spatiaux? On ordonne des zones géographiques selon leur prix l année a On réitère l exercice «spatial» sur les mêmes zones l année suivante a+1: nouvel ordre des zones On fait évoluer le prix de chaque zone selon l indice temporel I a/a+1 le classement obtenu n est pas forcément le même
Vers un indice de prix des logements neufs Pour appliquer la méthode à la construction d un indice de prix des logements neufs, définir un «panier» de logements neufs? Il y a moins de ventes de logements neufs que de logements de seconde main Leur localisation diffère Comment le prendre en compte?
Le «compte à rebours» p l L= p c C +p t T p t T = p l L - p c C p t croît avec p l et avec L Effet «multiplicateur» des prix immobiliers sur les prix du foncier Ex1: foncier α =20% du prix de revient. Si prix de vente monte de 20%, la part du foncier passe à 33%, soit une augmentation de p t d e 100% (à coût de construction égal). p t décroît quand p c ou C croît p c croît avec C/T ( la densité) pour un type de construction donné (individuel diffus/groupé, collectif) Ex2: si on modifie le nb de m² SHON, on change aussi les coûts de construction.
Pour la statistique: harmonisation, nomenclature, définitions Remontée «de bas en haut» (partir des sources existantes) Unité statistique : la vente? Relevé du prix mais aussi de la «qualité» pour se ramener à des biens «types» ou des paniers (nomenclature). Prix, surface, densité, «distance» au centre
Conclusion 1. Les données existent, même si imparfaites, incomplètes. De plus en plus de données? Un cadre conceptuel théorique simple unifié aide à interpréter la trinité terrain/construction/logement à transformer des données éparses en outils statistiques: indices de prix des logements anciens, neufs, des terrains. Temporels et spatiaux 2. Pour atteindre ce but: travail de nomenclatures, de mise à disposition, d harmonisation des définitions 3. Les différentes briques/pierres/parpaings feront la cathédrale!
Conclusion 1. Les données existent, même si imparfaites, incomplètes. De plus en plus de données? Un cadre conceptuel théorique unifié aide à interpréter la trinité terrain/construction/logement à transformer des données éparses en outils statistiques: indices de prix des logements anciens, neufs, des terrains. Indices temporels et spatiaux 2. Pour atteindre ce but: travail de nomenclatures, de mise à disposition, d harmonisation des définitions 3. Les différentes briques/pierres/parpaings feront la cathédrale!
Conclusion 1. Les données existent, même si imparfaites, incomplètes. De plus en plus de données? Un cadre conceptuel théorique simple unifié aide à interpréter la trinité terrain/construction/logement à transformer des données éparses en outils statistiques: indices de prix des logements anciens, neufs, des terrains. Indices temporels et spatiaux 2. Pour atteindre ce but: travail de nomenclatures, de mise à disposition, d harmonisation des définitions 3. Les différentes briques/pierres/parpaings feront la cathédrale!
Conclusion 1. Les données existent, même si imparfaites, incomplètes. De plus en plus de données? Un cadre conceptuel théorique simple unifié aide à interpréter la «trinité» terrain/construction/logement à transformer des données éparses en outils statistiques: indices de prix des logements anciens, neufs, des terrains. Indices temporels et spatiaux 2. Pour atteindre ce but: travail de nomenclatures, de mise à disposition, d harmonisation des définitions 3. Les différentes briques/pierres/parpaings feront la cathédrale!