Guide d accession à la propriété complet Ce guide est gracieusement offert par : Carl Ducharme et son équipe Courtage en prêt garanti par hypothèque immobilière Intelligence Hypothécaire Inc. VISITEZ NOTRE SITE WEB LE PORTAIL DE L INFORMATION HYPOTHÉCAIRE AU QUÉBEC À www.financementhypothecaire.ca L accession à la propriété la clé pour réaliser vos rêves Document fourni gracieusement par Carl Ducharme et son équipe Courtage en prêt garanti par hypothèque immobilière T. : 514.593.0111 1.877.593.0111 F. : 514.448.0569 C. : cducharme@financementhypothecaire.ca
Table des matières Page Sujet 2. Introduction Pour la plupart des gens, l achat d une maison est la décision financière la plus importante de leur vie... 3. Préautorisation Les bons documents accélèrent le processus 4. Options hypothécaires Le prêt hypothécaire choisi sert de base à votre stabilité financière 5. Mise de fonds Les acheteurs n ont jamais eu autant de choix qu aujourd hui en ce qui a trait à la mise de fonds... 6. Mise de fonds Il est maintenant plus facile que jamais de posséder la maison de vos rêves 7. Programme de REÉR Régime d accession à la propriété (RAP) : Vous pouvez retirer des fonds de votre REÉR «en franchise d impôt» pourvu que vous achetiez ou construisiez une maison admissible 8. Achat et rénovations Votre nouvelle maison a-t-elle besoin d améliorations? Ajoutez-en le coût à votre prêt hypothécaire avant d emménager 9. Types de prêts hypothécaires Les modalités de paiement de votre maison constituent l une des décisions financières les plus importantes de votre vie 11. Taux hypothécaire moyen sur 5 ans Comparaison des taux de 5 ans depuis 1980 12. Tableaux de paiement 13. Options de remboursement Les modalités de remboursement du prêt hypothécaire ont un effet énorme sur les frais d intérêts payés 14. Conclusion de la transaction Chaque transaction immobilière implique des coûts... soyez prêt pour tous les suppléments 16. Feuille de calcul des frais de conclusion 17. Glossaire 20. Liste de vérification pour le déménagement 21. Formulaire de préautorisation Demande de prêt hypothécaire rapide 22. Feuille de transmission par télécopieur (c) Tous droits réservés 2005, Intelligence Hypothécaire Inc HBG2004 Révision mars 2004 Bien qu aucun effort n ait été épargné pour assurer l exactitude et l exhaustivité du présent guide, les renseignements contenus dans les présentes sont sujets à modifications. Ils sont fournis à titre de résumé et ne remplacent pas les conseils d un professionnel en crédit hypothécaire. Communiquez avec Carl Ducharmepour discuter des questions particulières citées dans les présentes qui vous intéressent. - 1 -
Introduction Si vous songez à acheter ou à vendre, assurez-vous de communiquer avec Carl Ducharmepour tous vos besoins financiers. Le financement hypothécaire est devenu très complexe compte tenu de la modification constante des taux et des conditions. Le choix du prêt hypothécaire le plus approprié à votre situation n a jamais été aussi difficile. Les banques, sociétés de fiducie et compagnies d assurances inventent sans cesse de nouveaux produits hypothécaires pour attirer votre attention en espérant traiter avec vous. L obtention du meilleur taux et du meilleur produit possibles dépend également d un magasinage dynamique. Souvent, le taux affiché par un prêteur hypothécaire n est pas le meilleur taux offert. Vous êtes peut-être admissible à un taux inférieur sans le savoir. Pour la plupart des gens, l achat d une maison est la décision financière la plus importante de leur vie Pour maximiser vos avantages, vous devriez peut-être songer à retenir les services d un consultant Intelligence Hypothécaire professionnel. Nous négocions avec les grandes institutions financières, banques à charte, sociétés de fiducie et compagnies d assurances, la Société canadienne d hypothèques et de logement, GE Capital et autres pour proposer à nos clients les taux et les conditions hypothécaires les plus concurrentiels. Intelligence Hypothécaire reçoit habituellement une commission ou des frais du prêteur* pour l ensemble du travail, de la publicité et de la promotion fait en son nom. Nos services professionnels vous sont offerts sans frais dans la plupart des cas. Un consultant Intelligence Hypothécaire professionnel est constamment au fait des fluctuations des taux et du lancement de nouveaux produits sur le marché. En tant que client, vous pouvez choisir parmi toute une gamme d options, et obtenir le taux le plus concurrentiel et le meilleur produit en fonction de vos besoins précis. Un réseau complet d institutions financières permet à nos nombreux clients de profiter d une réduction pouvant atteindre 1,40 % sur les taux affichés par les prêteurs. Intelligence Hypothécaire, une compagnie de GMAC, est la firme de courtage hypothécaire la plus importante et celle qui affiche la croissance la plus rapide au Canada. Avant de prendre ce qui sera probablement la décision financière la plus importante de votre vie, communiquez avec nous : Carl Ducharme Consultant en prêt garanti par hypothèque immobilière Tél. : (514) 593-0111 1 (877) 593-0111 Téléc. : (514) 448-0569 CÉ : cducharme@financementhypothecarie.ca Pour remplir une demande sécurisée en ligne, visitez mon site Web *Sous réserve de certaines directives - 2 -
Préautorisation Renseignements requis pour la préautorisation d un prêt hypothécaire : Demandez à votre employeur de préparer une lettre indiquant votre nom, votre salaire de base ou taux horaire, les heures de travail normales travaillées chaque semaine, votre poste et votre ancienneté sur du papier à en-tête de la société. Un talon de chèque de paie récent et une copie de votre T4 de l an dernier peuvent également être requis. Si vous êtes vendeur à commission, incluez votre déclaration de revenus personnelle et votre avis de cotisation de Revenu Canada des trois dernières années. Les bons documents accélèrent le processus... Si vous êtes travailleur autonome, incluez votre déclaration de revenus personnelle et votre avis de cotisation de Revenu Canada des trois dernières années, ainsi que les états financiers et la déclaration de revenus de votre entreprise des trois dernières années (le cas échéant). Nota : De nouveaux produits ont été lancés sur le marché, entre autres le prêt hypothécaire Je Déclare MC d Intelligence Hypothécaire, qui vous rendent admissible à un prêt hypothécaire en fonction de votre revenu déclaré si votre cote de solvabilité est bonne. Ce type de prêt hypothécaire a été conçu pour les travailleurs autonomees, y compris les entrepreneurs, pigistes, consultants, professionnels de la vente à commission et propriétaires de petite entreprise. Renseignez-vous sur l autorisation d un prêt hypothécaire spécifiquement pour les travailleurs autonomes. Numéro d assurance sociale. Antécédents de résidence et d emploi des trois dernières années. Connaissez les données bancaires (nom et adresse des institutions financières, types de comptes, numéros de comptes). Connaissez votre actif (ce que vous possédez), c.-à-d. sommes d argent, actions, obligations, REÉR, voiture, etc. Connaissez votre passif (vos dettes), c.-à-d. prêt automobile, solde des cartes de crédit, pension alimentaire pour enfants ou conjoint versée. Veuillez nous informer de toute difficulté passée en matière de crédit. Préparez une liste des questions que vous aimeriez poser. - 3 -
Prêt hypothécaire ordinaire : Options hypothécaires Les règlements de la Loi sur les banques empêchent les banques, sociétés de fiducie et compagnies d assurances de prêter plus de 75 % du prix d achat ou de la valeur estimative de la propriété sans assurance hypothécaire (ratio élevé). Un prêt de 75 % ou moins du prix d achat de la propriété est un prêt hypothécaire ordinaire. Prêt hypothécaire à ratio élevé : Prêt de 75,1 à 95 % du prix d achat de la propriété. Le prêt hypothécaire choisi sert de base à votre stabilité financière Assurance hypothécaire (ratio élevé) : Les prêts hypothécaires à ratio élevé doivent être assurés par la SCHL (Société canadienne d hypothèques et de logement) ou GEMI (GE Capital Assurance Hypothèque Canada). La SCHL et GEMI offrent une assurance prêt hypothécaire ou à ratio élevé aux prêteurs pour les protéger contre le risque de prêt à des acheteurs qui disposent d une mise de fonds inférieure à 25 %. Une prime d assurance est payée par l emprunteur au nom du prêteur. La prime d assurance payée à la SCHL ou à GEMI sert à protéger le prêteur advenant le non-paiement du prêt hypothécaire. Il ne faut pas la confondre avec l assurance-vie, l assurance-invalidité ou l assurance-emploi. La prime d assurance est calculée selon un pourcentage du montant de prêt hypothécaire, en fonction du ratio prêt/valeur, et peut être ajoutée au montant du prêt hypothécaire. Les primes sont les suivantes : Ratio prêt/valeur Prime 75,1-80 % 1,00 % 80,1-85 % 1,75 % 85,1-90 % 2,00 % 90,1-95 % 2,75 % mise de fonds non empruntée 90,1-95 % 2,90 % mise de fonds empruntée Les coûts de financement à ratio élevé comprennent également des frais de dossier de 165$ (TVP applicable). Sources de fonds hypothécaires : On compte une vaste gamme d institutions financières au sein de l industrie hypothécaire au Canada, entre autres les suivantes : Banques à charte Sociétés de prêt Sociétés de fiducie Coopératives d épargne et de crédit Sociétés de financement Caisses de retraite Compagnies d assurance-vie Particuliers - 4 -
Mise de fonds Si votre mise de fonds est inférieure à 25 %, une assurance hypothécaire est requise, tel qu il est décrit à la page précédente. Il n est plus nécessaire de verser une mise de fonds minimale de 5 % provenant de vos ressources personnelles pour acheter une maison. Vous pouvez désormais emprunter pour votre mise de fonds de 5 %, mais n oubliez pas que les critères sont plus stricts et que la prime d assurance augmente. Les acheteurs n ont jamais eu autant de choix qu aujourd hui en ce qui a trait à la mise de fonds... Mise de fonds provenant de vos ressources personnelles (non empruntée) : Vous devez fournir au prêteur une confirmation satisfaisante de vos économies accumulées de fonds non empruntés. Cette confirmation peut être fournie à l aide des documents suivants : Copie de votre relevé ou livret bancaire (y compris la couverture) indiquant les transactions réalisées depuis au moins trois mois ; tout dépôt important effectué au cours de cette période devra être expliqué et documenté Copie du relevé de votre REÉR, de vos dépôts à terme, obligations d épargne du Canada ou autres placements. Mise de fonds provenant d un don : La totalité ou une partie de la somme minimale exigée (5 % pour la mise de fonds plus 1,5 % pour les frais de conclusion) peut provenir d un don monétaire, pourvu que toutes les conditions suivantes soient remplies : Le donateur est un membre de la famille immédiate de l emprunteur (donataire) ; le prêteur autorisé a vérifié que l argent est un don réel ; et le prêteur autorisé a vérifié que l emprunteur (donataire) est en possession des fonds au moins 15 jours avant la conclusion. Le prêteur autorisé vérifiera l authenticité du don en obtenant une confirmation écrite signée par le donateur et l emprunteur (donataire) et indiquant ce qui suit : L argent est un don réel de la part du donateur et n a pas à être remboursé. Aucune portion du don monétaire n est fournie par un tiers détenant un intérêt quelconque (direct ou indirect) dans la vente de ladite propriété. Mise de fonds empruntée : Depuis le 1 er mars 2004, la mise de fonds des acheteurs peut provenir d un emprunt, entre autres des sources suivantes : Remise en argent du prêteur ; Prêt personnel, marge de crédit ou carte de crédit ; Cadeau sans document à l appui. Lorsque la mise de fonds est empruntée, des critères plus stricts s appliquent et la prime d assurance augmente. - 5 -
Mise de fonds(suite) Mise de fonds provenant de la vente d une propriété existante : Vous devrez fournir une copie de la promesse d achat et de vente inconditionnelle de votre propriété. Celle-ci doit être accompagnée d une copie d un état de compte de prêt hypothécaire récent indiquant le solde impayé de toute hypothèque grevant la propriété. La différence entre le prix de vente et les prêts hypothécaires impayés confirmera les fonds disponibles pour la mise de fonds. Prêts hypothécaires sans mise de fonds Il est maintenant plus facile que jamais de posséder la maison de vos rêves Si vous pouvez effectuer les versements hypothécaires mais ne semblez pas arriver à économiser pour une mise de fonds, il existe de nombreux prêts hypothécaiers sans mise de fonds, y compris un programme de mise de fonds empruntée. Les prêts hypothécaires sans mise de fonds peuvent êre idéaux pour les personnes suivantes : Professionnels ou autres personnes à revenu élevé qui se lancent dans le monde et qui ont peut-être un prêt étudiant important à rembourser. Pensez aussi aux locataires qui s inquiètent souvent de ne pas pouvoir trouver une maison abordable lorsqu ils auront économisé assez pour une mise de fonds. Intelligence Hypothécaire offre le prêt hypothécaire J Obtiens 107 MC unique qui peut vous permettre d acheter la maison dont vous avez envie et d obtenir une remise de 3 % en argent si vous jouissez d une bonne cote de solvabilité. La remise de 3 % peut servir à payer les frais liés au déménagement, par exemple les honoraires d avocat, les droits de cession immobilière, les frais de déménagement, des meubles, des électroménagers ou d autres dettes plus coûteuses, par exemple les cartes de crédit. Ces prêts hypothécaires sans mise de fonds ne conviennent cependant pas à tout le monde. Le but n est pas de contracter une dette supérieure difficile à rembourser. Ces prêts hypothécaires peuvent toutefois aider les Canadiens qui ont une bonne cote de solvabilité et un revenu stable à concrétiser leur rêve d accession à la propriété. - 6 -
Régime d accession à la propriété (RAP) Programme de REÉR Le RAP est un programme permettant de retirer jusqu à 20 000 $ d un régime enregistré d épargne-retraite (REÉR) par personne (ou 40 000 $ par couple) pour acheter ou construire une maison admissible. Les retraits qui répondent à toutes les conditions n ont pas à être inclus dans votre revenu et ne sont pas imposables. Conditions de participation au RAP : Vous pouvez retirer des fonds de votre REÉR «en franchise d impôt» pourvu que vous achetiez ou construisiez une maison admissible Vous avez signé une promesse d achat ou un contrat de construction d une maison admissible. Vous avez l intention d occuper cette propriété à titre de résidence principale. Vous ou votre conjoint ou conjoint de fait devez être considérés comme un accédant à la propriété, c est-à-dire ne jamais avoir possédé de maison ou ne pas avoir possédé de maison au cours des quatre ans et trente et un jours civils précédant le retrait. Le solde de votre RAP au 1 er janvier de l année du retrait doit être zéro, c est-à-dire que vous ne devez avoir aucun solde d un achat antérieur. Ni vous ni votre conjoint ou conjoint de fait ne pouvez posséder la maison plus de 30 jours avant le retrait. Vous devez être résident du Canada. Vous devez remplir la formule T1036. Vous devez recevoir tous les retraits au cours de la même année. Vous devez acheter ou construire la maison avant le 1 er octobre de l année suivant le retrait. Lorsque vous cotisez à un REÉR, vous devez attendre 90 jours avant de retirer des fonds en vertu du RAP, sinon vous pouvez être privé du droit de déduire cette cotisation au titre d un REÉR pour cette année-là. La maison peut être pour vous ou pour un parent handicapé si cette maison est plus accessible pour lui que sa maison actuelle ou qu elle convient davantage à ses besoins. Vous pouvez faire l acquisition de la maison pour la personne handicapée ou vous pouvez fournir les fonds retirés à la personne handicapée pour qu elle achète la maison. Remboursement des fonds au REÉR : Le remboursement des fonds à votre REÉR doit être fait sur une période de quinze ans au plus. En général, vous devez rembourser chaque année 1/15 du montant total retiré jusqu à ce que la totalité soit remboursée. La période de remboursement commence deux ans après le retrait. Si le montant requis n est pas remboursé au cours d une année donnée, le remboursement de cette année est ajouté à votre revenu et imposé en conséquence. Vous pouvez rembourser plus tôt si vous le désirez. - 7 -
Achat et rénovations Ce programme est conçu pour les gens qui désirent acheter une maison pouvant nécessiter des améliorations immédiates... un nouveau coffret électrique, un nouveau toit, un climatiseur central, un nouvel appareil de chauffage, de nouveaux parements, un avant-toit, des soffites, une bordure de toit, de nouvelles portes ou fenêtres, une nouvelle cuisine, des moquettes ou toute autre rénovation qui accroîtrait la valeur de la maison. Votre nouvelle maison a-t-elle besoin d améliorations? Ajoutez-en le coût à votre prêt hypothécaire avant d emménager... Le programme fonctionne de la façon suivante : Supposons que vous achetiez votre première maison et que vous ayez une mise de fonds de 5 %. Avant d obtenir le financement hypothécaire, vous obtenez un devis écrit d entrepreneurs agréés pour les réparations ou rénovations à effectuer. Lorsque vous faites la demande de financement hypothécaire, vous demandez 95 % du prix d achat PLUS 95 % du coût des rénovations. Nota : Au moment du transfert, le prêteur gardera la portion du prêt hypothécaire réservée aux rénovations jusqu à ce que les travaux soient terminés, normalement dans les 30 à 60 jours suivant le transfert. Une fois les travaux terminés, le prêteur avancera le reste des fonds et l entrepreneur pourra être payé. Qu est-ce que cela signifie? Voici un exemple Prix d achat : 100 000 $ x 95 % = 95 000 $ Coût des rénovations : 10 000 $ x 95 % = 9 500 $ Prêt hypothécaire total : 110 000 $ x 95 % = 104 500 $ Vous faites donc une demande de prêt hypothécaire de 104 500 $, ce qui représente 95 % du prix d achat plus 95 % du coût des rénovations. Voici ce qui se passe au moment du transfert... Le prêt hypothécaire avancé pour conclure la transaction d achat est de 95 000 $ plus la mise de fonds initiale de 5 % de l acheteur (5 000 $) pour effectuer l achat de 100 000 $. Après le transfert, l entrepreneur effectue les rénovations (normalement dans les 30 à 60 jours suivant le transfert). Le prêteur avance les 9 500 $ retenus, et l acheteur paie le reste du coût des rénovations (5 % ou 500 $). Les 10 000 $ dus à l entrepreneur peuvent donc être payés conformément au devis initial obtenu pour les travaux. Tout le monde gagne! L acheteur est content parce qu il a fait faire des rénovations de 10 000 $ en déboursant 500 $ seulement (le reste a été financé par le prêt hypothécaire). Le prêteur est content parce qu il a accordé un prêt hypothécaire pour une maison rénovée. - 8 -
Types de prêts hypothécaires Durée du prêt hypothécaire : Durée de prêt des fonds au taux d intérêt contractuel. La durée varie de trois mois à vingt-cinq ans. Habituellement, plus la durée est longue, plus le taux est élevé. Prêt hypothécaire de premier rang : Hypothèque prioritaire au bureau des hypothèques. Il s agit habituellement du seul financement requis. Donne à l emprunteur le meilleur taux d intérêt. Prêt hypothécaire de deuxième rang : Prêt à taux d intérêt supérieur offrant à l emprunteur un financement supplémentaire si le prêt hypothécaire de premier rang ne suffit pas. Le prêt hypothécaire Je Seconde MC à taux fixe ou variable d Intelligence Hypothécaire peut fournir les fonds nécessaires selon des conditions concurrentielles et flexibles, y compris un taux maximal. Il est idéal pour ceux qui recherchent un financement de deuxième rang pour éviter l assurance hypothécaire, transférer un prêt hypothécaire existant ou consolider leurs dettes. Les modalités de paiement de votre maison constituent l une des décisions financières les plus importantes de votre vie Prêt hypothécaire entièrement ouvert sans indemnité de remboursement anticipé ou préavis : Ce type de prêt hypothécaire permet de rembourser la totalité ou une partie du capital par anticipation en tout temps sans payer d indemnité de remboursement anticipé ou d intérêts supplémentaires au prêteur. Prêt hypothécaire ouvert avec indemnité de remboursement anticipé ou préavis prédéterminé : La totalité ou une partie du capital peut être remboursée par anticipation en tout temps moyennant une indemnité de remboursement anticipé ou sur présentation d un préavis écrit prédéterminé. Le montant de l indemnité de remboursement anticipé ou la période de préavis sont déterminés au moment où le prêt hypothécaire est obtenu. Prêt hypothécaire partiellement ouvert sans indemnité de remboursement anticipé ou préavis : Le contrat d un prêt hypothécaire partiellement ouvert permet le remboursement anticipé au prêteur d un pourcentage fixe limité du capital chaque année (jusqu à 10, 15 ou même 20 % selon le prêteur) en plus des paiements réguliers sans indemnité de remboursement anticipé ou préavis. Certaines restrictions peuvent également s appliquer quant au moment où ce remboursement anticipé peut être effectué. Le reste du prêt hypothécaire (de 80 à 90 %) est fermé et ne peut être remboursé par anticipation que si le prêteur le permet et selon ses conditions! Prêt hypothécaire partiellement ouvert avec indemnité de remboursement anticipé ou préavis prédéterminé : Comme le prêt ci-dessus, il s agit d un prêt hypothécaire partiellement ouvert. Le contrat permet le remboursement anticipé d un pourcentage fixe du capital, sous réserve d une indemnité de remboursement anticipé prédéterminée (p. ex. trois mois d intérêts) ou sur présentation d un préavis écrit prédéterminé. Le prêteur peut également imposer certaines restrictions quant au moment où ce remboursement anticipé peut être effectué. Le reste du prêt hypothécaire est fermé et ne permet pas le remboursement anticipé automatique. - 9 -
Types de prêts hypothécaires (suite) - 10 -
Prêt hypothécaire fermé : Ce type de prêt hypothécaire n offre aucun droit de remboursement anticipé. Tous les prêts hypothécaires appartiennent à cette catégorie, à moins qu un droit de remboursement anticipé ne soit mentionné dans les documents hypothécaires. Par contre, tous les prêts hypothécaires sont entièrement ouverts à l échéance. Prêt hypothécaire convertible : Ce prêt permet d obtenir le faible taux typiquement associé aux prêts de courte durée, mais offre la liberté de bloquer le taux en tout temps si vous croyez que les taux sont à la hausse. Pour en profiter, cependant, vous devez surveiller attentivement les taux. Ces prêts hypothécaires sont habituellement de 3, de 6 ou de 12 mois. et de plus en plus de Canadiens s appuient sur les conseils professionnels d un courtier en prêts hypothécaires pour faciliter leur choix Prêt hypothécaire à taux variable : Prêt hypothécaire dont le taux varie tous les mois ou plus souvent en fonction des tendances générales des taux d intérêt. Les prêteurs fixent souvent le taux d après leur taux préférentiel. Bien que le taux fluctue, les paiements peuvent demeurer les mêmes chaque mois. Dans ce cas, le montant affecté au paiement des intérêts et du capital chaque mois est rajusté en fonction du taux. Les prêts hypothécaires à taux variable sont pratiques lorsque les taux sont à la baisse parce que ces réductions de taux sont transmises rapidement alors que les taux sont rajustés. Cependant, si vous n agissez pas rapidement lorsque les taux commencent à monter, vous risquez également de rater la chance de changer votre prêt hypothécaire pour un prêt à taux fixe. Les hausses de taux d intérêt peuvent créer des problèmes si le paiement mensuel de votre prêt hypothécaire à taux variable ne comprend pas un coussin pour vous prémunir des hausses de taux. Dans ce cas, le prêteur peut exiger que vous accroissiez vos paiements pour empêcher un déficit en intérêts. Prêts hypothécaires hybrides : Les prêteurs donnent différents noms à leurs prêts hypothécaires pour leur donner un air unique ou à des fins de marketing, mais tous les prêts hypothécaires se classent dans l une des catégories ci-dessus. Les variations d une catégorie à l autre aident à distinguer l offre des différents prêteurs. Laissez votre consultant Intelligence Hypothécaire trouver le montage financier le plus approprié à vos besoins. Prêts hypothécaires pour propriété de loisirs et bien de placement Intelligence Hypothécaire offre les prêts hypothécaires Je Relaxe MC et J Investis MC pour répondre à des besoins spécifiques, par exemple l achat d une propriété de loisirs ou d un bien de placement. Le prêt hypothécaire Je Relaxe MC vous permet de réaliser votre rêve de posséder une propriété de vacances moyennant une mise de fonds minime de 15 %. Grâce à J Investis MC, vous pourriez être admissible aux fonds nécessaires sans avoir à payer de primes d assurance coûteuses ou à utiliser la valeur nette de votre résidence principale. Prêts hypothécaires pour crédit entaché : Le prêt hypothécaire J Accède MC d Intelligence Hypothécaire peut aider les clients au crédit entaché parce que le solde de leurs cartes de crédit et autres dettes est au maximum. Même s ils sont en mesure de payer chaque mois, il est possible qu ils soient considérés comme des emprunteurs à risque. Le prêt hypothécaire J Accède MC leur permet de consolider leurs dettes et de rétablir leur cote de solvabilité. Ils peuvent également économiser sur les frais d intérêts et payer des mensualités plus raisonnables. - 11 -
Comparaison des taux de 5 ans Comparaison des taux hypothécaires de 5 ans affichés depuis 1980 * 1980-14.32 % 1981-18.15 % 1982-17.89 % 1983-13.29 % * 1984-13.61 % 1985-12.18 % 1986-11.22 % 1987-11.14 % * 1988-11.60 % 1989-12.05 % 1990-13.24 % 1991-11.16 % * 1992-9.52 % 1993-8.70 % 1994-9.34 % 1995-9.22 % * 1996-7.94 % 1997-7.07 % 1998-6.90 % 1999-7.39 % * 2000-8.35 % 2001-7.18 % 2002-6.70 % 2003-6.04 % * 2004-6.23 % Moyenne sur 25 ans 10,42 % * Année d élection aux É.-U. Source : Banque du Canada - 12 -
Tableaux de paiement Nous ne sommes pas qu une société de prêt hypothécaire comme les autres! Nous sommes là pour vous aider de notre mieux en offrant un «service pratique»! Nous sommes là parce qu un acheteur admissible peut exiger ce qu il y a de mieux! TABLEAU DES PAIEMENTS AMORTIS (par millier ($)) Taux d intérêt annuel FACTEUR D AMORTISSEMENT 15 ans 20 ans 25 ans Taux d intérêt annuel FACTEUR D AMORTISSEMENT 15 ans 20 ans 25 ans 4,00 % 7,38 6,04 5,26 8,00 % 9,48 8,28 7,63 4,25 % 7,50 6,17 5,40 8,25 % 9,62 8,44 7,79 4,50 % 7,63 6,30 5,33 8,50 % 9,76 8,59 7,95 4,75 % 7,75 6,44 5,67 8,75 % 9,90 8,74 8,12 5,00 % 7,88 6,57 5,82 9,00 % 10,05 8,86 8,28 5,25 % 8,01 6,74 5,96 9,25 % 10,19 9,05 8,45 5,50 % 8,14 6,85 6,10 9,50 % 10,33 9,20 8,62 5,75 % 8,27 6,98 6,25 9,75 % 10,48 9,36 8,78 6,00 % 8,40 7,12 6,40 10,00 % 10,63 9,52 8,95 6,25 % 8,53 7,26 6,55 10,25 % 10,77 9,68 9,12 6,50 % 8,66 7,41 6,70 10,50 % 10,92 9,84 9,29 6,75 % 8,80 7,55 6,85 10,75 % 11,06 10,00 9,46 7,00 % 8,93 7,69 7,00 11,00 % 11,22 10,16 9,63 7,25 % 9,07 7,84 7,16 11,25 % 11,36 10,32 9,80 7,50 % 9,21 7,99 7,32 11,50 % 11,52 10,49 9,97 7,75 % 9,34 8,14 7,47 11,75 % 11,66 10,65 10,15 Lorsque vous avez des questions sur le financement, nous sommes là pour y répondre! Intelligence Hypothécaire met l information dont vous avez besoin à votre disposition. Appelez-nous dès aujourd hui! - 13 -
Options de remboursement Amortissement : Remboursement graduel d une dette en paiements partiels du principal à intervalles réguliers. La période d amortissement est la durée requise pour rembourser complètement la dette. La période d amortissement a un effet énorme sur les frais d intérêts payés sur le prêt hypothécaire. Voyez l exemple suivant* : Prêt hypothécaire de 100 000 $ à taux d intérêt de 5,5 % Si l amortissement est de 25 ans, les paiements mensuels sont de 610 $. Les modalités de remboursement du prêt hypothécaire ont un effet énorme sur les frais d intérêts payés Si l amortissement est de 20 ans, les paiements mensuels n augmentent que de 75 $ pour atteindre 685 $. Les économies d intérêts seraient de 18 864 $*. Si l amortissement est de 15 ans, les paiements mensuels n augmentent que de 204 $ pour atteindre 814 $. Les économies d intérêts seraient de 36 635$*. Calendrier des paiements : La plupart des prêts hypothécaires offrent des modalités de paiement très flexibles. Les paiements hebdomadaires, à la quinzaine ou mensuels sont les plus courants. Le choix de la fréquence a aussi un effet considérable sur le total des intérêts payés. Voyez l exemple suivant* : Prêt hypothécaire de 100 000 $ d une durée de 5 ans à taux d intérêt de 5,5 % Économies Paiement Solde d intérêts potentielles (à l échéance) (sur la période d amortissement) Paiement hebdomadaire accéléré 152 $ 85 609 $ 14 583 $* Paiement accéléré à la quinzaine 305 $ 85 633 $ 14 418 $* Paiement mensuel 610 $ 89 188 $ - * L exemple suppose que le taux d intérêt demeure constant sur toute la période d amortissement. - 14 -
À vue de nez : De 2 à 3 % du prix d achat Conclusion de la transaction Pour éviter les surprises au moment du transfert, voici une liste des dépenses à prévoir. Acompte : Un acompte faisant partie de la mise de fonds doit être versé lorsque votre offre est acceptée. Inspection : Effectuée par un inspecteur qualifié afin d évaluer la propriété et de détecter tout vice ou mauvais entretien. Évaluation : Préparée par un évaluateur choisi par le prêteur, la SCHL ou GE (le cas échéant). Chaque transaction hypothécaire implique des coûts Honoraires d avocat / débours : Votre avocat vous informera de ses honoraires pour la conclusion de la transaction d achat et de prêt hypothécaire et du total approximatif des débours, qui comprennent les droits d inscription, les frais de messageries, les photocopies, etc. Demandez une estimation. Arpentage ou assurance-titre : Votre avocat ou le prêteur précisera si un arpentage est nécessaire ou si l assurance-titre est acceptable au lieu de l arpentage. Assurance-incendie : Vous devrez souscrire une assurance-incendie et une assurance de garantie supplémentaire d un montant égal au solde impayé du prêt hypothécaire ou à la valeur de remplacement du bâtiment et les maintenir en vigueur. Rajustement des intérêts : Les versements hypothécaires mensuels sont habituellement dus le premier du mois. À moins que la date de transfert ne soit le premier, vous devrez payer à l avance les intérêts à échoir le premier du mois suivant, qu on appelle date de rajustement des intérêts. Cependant, si vous optez pour des paiements à la quinzaine ou hebdomadaires, la période de rajustement des intérêts pourrait être beaucoup plus courte. SCHL ou GE (assurance de prêt à ratio élevé) : Si votre prêt hypothécaire est assuré par la SCHL ou GE, la prime d assurance sera en général ajoutée au prêt hypothécaire, donc vous n aurez pas à la payer au moment du transfert. La prime est assujettie à la TVP de 8 %, taxe qui doit être payée au moment du transfert. Frais payés d avance : Si le vendeur a payé d autres frais d avance, par exemple les services publics, les taxes d eau et d égout, l huile restant dans le réservoir ou les taxes foncières, il doit être dédommagé. Ces frais figureront sur l état des rajustements. - 15 -
Conclusion de la transaction (suite) Retenues pour taxes foncières : Si le prêteur perçoit et paie les taxes foncières, il est possible que vous soyez tenu de verser au prêteur un certain montant pour assurer qu il dispose de fonds suffisants pour effectuer le prochain versement de taxes foncières lorsqu il est exigible. Plutôt que d effectuer des retenues pour taxes foncières, le prêteur peut accroître la portion des taxes foncières du paiement régulier de façon proportionnelle pour assurer qu il dispose de fonds suffisants lorsque les taxes sont exigibles. Autres frais : Il arrive à l occasion que le prêteur ou le courtier exige des frais pour l offre du prêt hypothécaire. Dans un tel cas, ces frais devraient être indiqués lorsque l état de compte de prêt hypothécaire est émis. TPS : La TPS est payable sur toutes les maisons neuves, les propriétés commerciales et les terres. La TPS ne s applique PAS à la revente de maisons non rénovées. soyez prêt pour tous les suppléments Remboursement de TPS pour habitations neuves : Vous avez peut-être droit au remboursement d une portion de la TPS payée sur le prix d achat ou le coût de construction de votre maison si vous achetez une maison, ou une maison mobile, flottante ou modulaire neuve ou considérablement rénovée d un constructeur ou d un vendeur. C est également le cas si vous achetez une part du capital social d une coopérative d habitation ou encore construisez ou rénovez considérablement votre maison (ou engagez quelqu un pour le faire). Ce remboursement s applique aussi si votre maison est détruite dans un incendie et est reconstruite. Communiquez avec le bureau de l Agence des douanes et du revenu du Canada de votre localité pour obtenir un guide d instructions et formulaire de remboursement. Frais de déménagement : Vous devrez peut-être prévoir des frais pour les services d un déménageur professionnel ou la location d un camion. Électroménagers : Vous aurez probablement besoin de quatre nouveaux électroménagers. Décoration : Des moquettes, des rideaux, des meubles et de la peinture seront peutêtre nécessaires. Réparations : Vous aurez peut-être des rénovations à faire immédiatement, surtout si l institution financière conserve une partie des fonds hypothécaires jusqu à ce que certaines réparations précises soient effectuées. Outils : Vous aurez peut-être besoin d outils pour la tonte du gazon, de poubelles et de matériel de déneigement. Raccordement aux services publics : Vous devrez peut-être payer pour faire brancher le téléphone et vous raccorder aux services de gaz et d électricité, et dans certains cas, vous devrez verser un dépôt. Communiquez directement avec les sociétés de services publics. - 16 -
Feuille de calcul des frais de conclusion Vente de la propriété existante : PRIX DE VENTE : $ FRAIS : Commission de courtage ( %) : $ TPS sur la commission ( 7 %) : $ Honoraires d avocat pour la vente : $ Débours pour la vente : $ Remboursement du prêt hypothécaire de 1 er rang (demandez le solde par écrit) : $ Indemnité de remboursement du prêt hypothécaire de 1 er rang (le cas échéant) : $ Droits de quittance : $ Remboursement du prêt hypothécaire de 2 e rang (demandez le solde par écrit) : $ Indemnité de remboursement du prêt hypothécaire de 2 e rang (le cas échéant) : $ Droits de quittance : $ Taxes foncières (payées à ce jour) : $ Autres dettes à rembourser à même le produit de la vente : $ TOTAL DES FRAIS : $ FONDS NETS DISPONIBLES PROVENANT DE LA VENTE : $ Achat d une nouvelle propriété : PRIX D ACHAT : $ FRAIS : Mise de fonds : $ Inspection : $ Droits de cession immobilière : $ Honoraires d avocat pour l achat : $ Droits d inscription / débours pour l achat : $ Arpentage / assurance-titre : $ Rajustements / frais accessoires : $ Demande de prêt hypothécaire / évaluation : $ Frais sur prêt / commission d engagement : $ Prime d assurance de la SCHL / de GE $ : (ajoutée au prêt) TVP sur la prime d assurance de la SCHL / de GE : Rajustement des intérêts (prêteur) : $ Retenues pour taxes foncières (prêteur) : $ Paiement anticipé des taxes foncières : $ Assurance-habitation (incendie) : $ Déménagement, raccordement aux services publics, charges communes : $ Réparations, rénovations, peinture, etc. : $ Électroménagers, meubles, etc. : $ Autres : $ TOTAL DES FRAIS : $ Moins ACOMPTE VERSÉ AU MOMENT DE L OFFRE ( $) SOMME NÉCESSAIRE POUR CONCLURE LA TRANSACTION : $ - 17 -
Glossaire Acheteur : Acheteur d un bien immobilier. Amortissement : Période nécessaire pour réduire la dette à zéro lorsque les paiements sont effectués régulièrement. Arpentage : Mesure mathématique précise de la terre et des bâtiments qui s y trouvent. Assurance-vie hypothécaire : Forme d assurance temporaire décroissante offerte à tous les débiteurs hypothécaires. Advenant le décès du propriétaire ou de l un des propriétaires, l assurance paie le solde du prêt hypothécaire. Le but est d empêcher les survivants de perdre la maison. Biens immobiliers : Comprend les immeubles, les biens cédés à bail et les entreprises, avec ou sans biens-fonds, accessoires fixes, articles de commerce et biens meubles liés à l exploitation de l entreprise. Condition : Condition d un contrat exigeant la survenue d un certain événement ou l exécution d un certain acte pour que l entente devienne exécutoire. Courtier : Intermédiaire entre l acheteur et le vendeur autorisé à exercer de telles activités. Créancier hypothécaire : Entité qui prête l argent. Date de transfert : Date à laquelle la vente de la propriété devient ferme et à laquelle le nouveau propriétaire en prend possession. Débiteur hypothécaire : Entité qui emprunte l argent. Défaut : Non-paiement des versements en vertu des modalités du prêt hypothécaire. Dépôt : Somme d argent ou autres objets de valeur garantissant l exécution d un contrat. Durée : Période pendant laquelle vous payez un taux d intérêt spécifique sur votre prêt hypothécaire. À l échéance, vous pouvez rembourser le solde du prêt ou renégocier aux taux et aux conditions en cours. Évaluation : Processus de détermination de la valeur hypothécable d une propriété. Indemnité de remboursement anticipé : Somme payée au prêteur pour le droit de rembourser la totalité ou une partie du prêt hypothécaire par anticipation. Lois sur le zonage : Lois municipales limitant l utilisation de la terre à des fins particulières. Offre conditionnelle : Offre d achat sous réserve de conditions précises. Ces conditions peuvent être l obtention d un prêt hypothécaire ou la vente d une propriété existante. Habituellement, un délai est fixé pour la satisfaction des conditions. - 18 -
Glossaire (suite) Offre d achat : Contrat écrit énonçant les modalités selon lesquelles un acheteur accepte d acheter une propriété. Lorsqu elle est acceptée par le vendeur, elle constitue le contrat qui servira de base au document final rédigé par un avocat ou un notaire. Comprend la description légale ou municipale (peut consister en des numéros de lot ainsi qu en l adresse municipale), le prix d achat, la date de transfert, le prêt hypothécaire ainsi que les modalités de remboursement et dresse la liste des articles précis inclus dans la vente. Option de remboursement anticipé : Droit de payer un montant précis du résidu de principal. Des intérêts de pénalisation peuvent être exigés en cas de remboursement anticipé. Permis de construire : Certificat que le propriétaire ou l entrepreneur doit obtenir auprès de la municipalité avant de procéder à la construction ou à la rénovation du bâtiment. P.I. : Principal et intérêts dus sur un prêt hypothécaire. P.I.T. : Principal, intérêts et taxes dus sur un prêt hypothécaire. Pouvoir de vente : Droit d un créancier hypothécaire de forcer la vente de la propriété sans poursuite judiciaire en cas de défaut. Préfinancement : Financement provisoire entre la date de transfert de la nouvelle propriété achetée et la date de transfert de la propriété actuelle vendue. Prêt hypothécaire à ratio élevé : Prêt excédant 75 % de la valeur hypothécable de la propriété et assuré dans le cadre d un régime d assurance hypothécaire. Prêt hypothécaire ordinaire : Prêt hypothécaire d un maximum de 75 % de la valeur hypothécable de la propriété pour lequel le prêteur n exige pas d assurance-prêt. Prêt hypothécaire renouvelable : Prêt hypothécaire pour lequel le taux d intérêt est établi pour une durée spécifique. À l échéance, le prêt hypothécaire est «renouvelable», et l emprunteur et le prêteur peuvent accepter de le prolonger. S ils ne peuvent s entendre sur des conditions satisfaisantes, le prêteur a droit à un remboursement intégral. Dans ce cas, l emprunteur peut obtenir le financement ailleurs. Prime d assurance hypothécaire : Prime ajoutée au prêt hypothécaire et payée par l emprunteur sur toute la durée du prêt hypothécaire. L assurance hypothécaire protège le prêteur contre les pertes advenant le non-paiement par l emprunteur. Principal : Montant dû au prêteur à un moment donné. Promesse : Avis d un prêteur hypothécaire à un emprunteur éventuel indiquant que le prêteur avancera un montant précis à certaines conditions. Promesse d achat et de vente : Contrat selon lequel une partie accepte de vendre, et l autre, d acheter. Quittance : Suppression de toutes les hypothèques et charges financières grevant la propriété. - 19 -
Glossaire (suite) Ratio du service de la dette : Pourcentage de revenu de l emprunteur affecté aux paiements mensuels. Remboursement anticipé : Paiement intégral ou partiel du principal autrement que dans le cadre des paiements réguliers exigés en vertu de la convention hypothécaire. Représentant commercial : Employé agréé d un courtier immobilier autorisé à effectuer des transactions immobilières. Retenue : Somme d argent conservée par le prêteur en attendant l avancement des travaux de construction d une maison pour s assurer que la construction est satisfaisante à toutes les étapes. Le montant des retenues équivaut généralement au coût estimatif de construction. Servitude : Droit d accès acquis à la terre d une autre personne à des fins spécifiques, par exemple pour l utilisation d une entrée ou des services publics. Taux (d intérêt) : Revenu tiré par le prêteur pour le prêt hypothécaire. Titre : Preuve de propriété. Vendeur : Vendeur d un bien immobilier. Prêt hypothécaire accordé par le vendeur : Financement hypothécaire total ou partiel fourni par le vendeur pour vendre la propriété. - 20 -
Liste de vérification pour le déménagement La planification est l élément le plus important du déménagement. Une planification intelligente peut faire une grande différence. Nous espérons que cette liste de vérification vous sera utile. Déménagement Services publics Électricité Gaz Eau Téléphone Câble Mazout Entretien des appareils Services professionnels Médecin Dentiste Chiropraticien Avocat Courtier Comptable Comptes auprès d entreprises Banques Sociétés de financement Cartes de crédit Comptes d achat à crédit Nettoyeur Pharmacie Station-service Service de couches Agences d assurances Vie Accident Biens meubles Commerciale et professionnelle Services gouvernementaux Locaux Écoles Bibliothèque Provinciaux Assurance-maladie et hospitalisation Immatriculation Permis de conduire Fédéraux Bureau de poste Impôt sur le revenu Crédit d impôt pour enfants Sécurité de la vieillesse Régime de pensions du Canada Assurance-emploi Publications Journal Club de disques Magazines Entreprises de vente par correspondance Personnes et organisations Amis Parents (facultatif) Église Associés Club athlétique et de santé Avant la date de transfert Envoi des documents en souffrance à : Carl Ducharme Toutes les conditions d autorisation remplies Rendez-vous avec l avocat confirmé Installation du téléphone Prise des dispositions nécessaires à la garde des enfants le jour du déménagement Prise des dispositions nécessaires au soin des animaux le jour du déménagement Jour du déménagement Remise des clés Lecture de tous les compteurs Débranchement du téléphone Fermeture et verrouillage des fenêtres et des portes Cueillette des clés de la nouvelle maison Autres Remarques : - 21 -
Pour remplir une demande sécurisée en ligne, visitez notre notre site Web à www.financementhypothecaire.ca Préautorisation UN ACHETEUR ADMISSIBLE PEUT EXIGER CE QU IL Y A DE MIEUX! Si vous recherchez actuellement une nouvelle maison et désirez que nous vous aidions à déterminer les options hypothécaires qui vous sont offertes sur le marché, veuillez remplir ce questionnaire et le retourner à votre professionnel de l immobilier ou le télécopier directement au (514) 448-0569. Demandeur Codemandeur Nom : Adresse : Ville / province : Code postal : Téléphone (rés.) : ( ) ( ) Adresse électronique : Date de naissance : NAS : Employeur : Poste : Ancienneté : Téléphone (travail) : ( ) ( ) Revenu annuel : $ salaire / commission $ salaire / commission Détails : c.-à-d. taux horaire, nombre d heures de travail normal par semaine, salaire de base, salaire plus commission, travailleur autonome Actif Solde / valeur Passif Solde Paiement mensuel Argent en banque : $ Prêts bancaires : $ $ Immobilier : $ Prêts hypothécaires : $ $ Véhicules : $ Cartes de crédit : $ $ Autres biens : $ Autres prêts : $ $ Actif total : $ Passif total : $ $ J ai / nous avons une somme de $ disponible pour une mise de fonds. Vous attestez que les renseignements fournis sont véridiques et exacts, que toutes les dettes sont en règle et ne présentent aucun arriéré, qu il n existe aucun jugement contre vous et que vous n avez pas déclaré faillite au cours des six dernières années. Vous autorisez Intelligence Hypothécaire Inc. à obtenir des renseignements sur vous tel qu il est permis par la loi et à utiliser votre numéro d assurance sociale expressément pour obtenir lesdits renseignements et les échanger avec d autres fournisseurs de crédit, agences d évaluation du crédit, fournisseurs de services et assureurs hypothécaires, ainsi qu à garder la présente demande dans ses dossiers. Signature du demandeur : Date : Signature du codemandeur : Date : - 22 -
Destinataire : Pièces jointes : Feuille de transmission par télécopieur Carl Ducharme Consultant en prêt garanti par hypothèque immobilière Télécopieur direct : (514) 448-0569 Formulaire de préautorisation dûment rempli et signé Talon de chèque de paie récent de tous les demandeurs Expéditeur : Carl Ducharme Consultant en prêt garanti par hypothèque immobilière Tél. : (514) 593-0111 1 (877) 593-0111 Téléc. : (514) 448-0569 cducharme@financementhypothecaire.ca Pour remplir une demande sécurisée en ligne, visitez notre site Web - 23 -