Prêts hypothécaires. Des financements sur mesure

Transcription

1 Prêts hypothécaires Des financements sur mesure

2 Vous projetez d acheter un logement? Si vous rêvez de devenir propriétaire, vous allez commencer par rechercher le bien immobilier approprié. L analyse détaillée de vos besoins à moyen ou long terme et l évaluation réaliste de votre situation financière constituent alors la première étape du processus. Le prix d achat Il dépend des critères suivants: Situation géographique Infrastructure et réseau de transports Plan du logement, surface aménageable et fonctionnalité Etat général du bâtiment et niveau d équipement Niveau de l offre et de la demande Le financement hypothécaire Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme garanti par un gage immobilier. Selon le montant du financement nécessaire, ce prêt se répartit en un prêt hypothécaire en 1 er rang et un prêt hypo thécaire en 2 e rang. Modèle classique de financement pour logement en propriété Le prêt hypothécaire en 1 er rang correspond en général à 66,6 % de la valeur vénale, c est-à-dire du prix d achat du bien immobilier. Pour des raisons fiscales, il peut être tout à fait judicieux de ne pas amortir ce prêt hypothécaire dans un premier temps. Le prêt hypothécaire en 2 e rang couvre 13,4 % du prix d achat. Il doit être remboursé dans un délai de 15 ans et avant le 60 e anniversaire. La politique de crédit d AXA En tant que compagnie d assurances, AXA finance ses affaires hypothécaires avec des fonds provenant d avoirs de prévoyance et de primes. Elle est donc tenue d appliquer une politique de crédit prudente. Hypothèque en 1 er rang, au maximum 66,6% Hypothèque en 2 e rang, au maximum 13,4% Fonds propres 20% min. Voici les conditions-cadres pour bénéficier d un prêt hypothécaire chez AXA: Acquisition d un bien immobilier en tant que résidence principale Maison familiale ou appartement bien positionné sur le marché, facile à revendre 20 % au moins de fonds propres (capital ne provenant pas du 2 e pilier) Garantie supplémentaire prise en compte: mise en gage de polices d assurance-vie avec valeur de rachat Excellente solvabilité du preneur de crédit Montant minimal pour un prêt hypothécaire: CHF Critères d exclusion pour un prêt hypothécaire AXA: Terrain à bâtir ou projet de construction Biens immobiliers à l étranger Financement hypothécaire de même rang ou de rang postérieur auprès d un autre établissement financier Résidence secondaire ou occupée uniquement par intermittence AXA est également à vos côtés si vous souhaitez financer des immeubles locatifs ou d autres immeubles de rapport. Des dispositions particulières s appliquent néanmoins dans ce cas. Pour bénéficier d un entretien-conseil, n hésitez pas à contacter le Centre hypothécaire au ou via AXA.ch/pret-hypothecaire. 2

3 Le prix du rêve Afin que rien ne vienne assombrir votre bonheur de propriétaire au fil des ans, vous devez vous assurer que les charges financières restent supportables à long terme. Il existe deux règles de base qui vous aideront à calculer votre budget et vous permettront d évaluer précisément votre capacité financière. La règle des 20/80 L apport personnel doit couvrir 20 % de la somme destinée à l achat. Les 80 % restants peuvent provenir d un emprunt (prêts hypothécaires en 1 er et 2 e rangs). Plus l apport personnel est élevé, moins vous aurez à payer d intérêts. La règle du 1 3 Les dépenses courantes pour votre nouveau logement ne devraient pas dépasser un tiers de votre revenu annuel brut. Ces frais englobent les intérêts pour les prêts hypothécaires en 1 er et 2 e rangs, les charges ainsi que l amortissement du prêt hypothécaire en 2 e rang. Exemple de financement Vous êtes âgé de 40 ans et souhaitez acheter une maison d une valeur de CHF. Votre apport personnel devrait s élever à CHF (soit 20 % du prix d achat). Vous pouvez financer les CHF restants avec un prêt hypothécaire en 1 er ou en 2 e rang. Les dépenses annuelles se montent à environ CHF. En vertu de la règle du 1 3, le coût de ce bien immobilier est supportable à partir d un revenu annuel brut de CHF. Prix d achat CHF Apport personnel (ou fonds propres) au minimum 20 % du prix d achat** CHF Capital emprunté au maximum 80 % du prix d achat CHF Frais Intérêts hypothécaires en 1 er rang CHF à 5,00 %* CHF Intérêts hypothécaires en 2 e rang CHF à 5,50 %* 4400 CHF Amortissement sur 15 ans au maximum 5335 CHF et avant l âge de 60 ans Charges/frais d entretien annuels environ 1 % du prix d achat 6000 CHF Total des coûts par an CHF Total des coûts par mois 2978 CHF * L examen du crédit se fonde sur un taux moyen à long terme de 5 % au minimum. ** Les frais (notaire, registre foncier, droits de mutation, etc.) doivent être payés par des fonds propres complémentaires. 3

4 Constituer votre apport personnel La constitution de l apport personnel (ou fonds propres) nécessaire représente souvent le principal obstacle à l accès à la propriété du logement. Il existe cependant diverses solutions permettant de compléter vos économies et réunir les fonds qui vous manquent. Vous disposez des possibilités suivantes pour constituer votre apport personnel (ou fonds propres): Vos économies Vente de titres Rachat de polices d assurance-vie Versement anticipé d avoirs du 2 e et/ou du 3 e pilier Avance d hoirie ou donation Si vos propres liquidités sont insuffisantes, vous pouvez recourir aux solutions suivantes: Prêt sur police et/ou sur titres Mise en gage de polices d assurance-vie Crédit familial à taux réduit 4 Acquisition d un logement avec les avoirs de la caisse de pension La loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP) vous permet, par le biais du versement anticipé de l avoir de la caisse de pension, d affecter les capitaux de la prévoyance professionnelle (2 e pilier) à l acquisition d un logement pour vos propres besoins. Le montant minimal d un versement anticipé s élève à CHF. Jusqu à votre 50 e anniversaire, vous pouvez retirer au maximum le montant de votre avoir de libre passage. Réduction des prestations Un versement anticipé entraîne en général une réduction de vos prestations de prévoyance. Vous pouvez couvrir cette lacune grâce à une assurance privée (3 e pilier). Fiscalité Le montant du versement anticipé constitue un revenu imposable. L impôt est à régler aux autorités fiscales de la commune de domicile à la date du versement. En fonction de votre canton de domicile, le versement anticipé est imposé au taux de rente ou à un taux spécial. Politique d AXA en matière de crédit En cas de financement par AXA, le preneur de crédit doit disposer de fonds propres s élevant au minimum à 20 % du prix d achat / des frais d investissement; ceux-ci ne doivent pas provenir d un versement anticipé du 2e pilier ou d autres prêts. La mise en gage de fonds du 2e pilier est exclue. Obligation de remboursement Dès lors que les conditions pour le versement anticipé ne sont plus remplies (p. ex. si vous vendez votre logement), le montant versé doit être restitué à l institution de prévoyance. Le remboursement entraîne l augmentation de vos prestations assurées. Les impôts payés ne vous sont remboursés que sur demande et sans intérêts. Toutefois, vous ne pouvez pas déduire le montant du remboursement de votre revenu imposable.

5 Les produits hypothécaires d AXA Prêt hypothécaire à taux fixe Dans cette formule, le montant du crédit, le taux d intérêt et la durée sont fixés à la conclusion du contrat. En fonction du montant du crédit, vous pouvez choisir une durée de 1 an à 10 ans. Le taux d intérêt n est soumis à aucune variation pendant la durée convenue. Le prêt hypothécaire à taux fixe convient surtout aux propriétaires qui souhaitent planifier leurs charges d intérêts pour une période donnée. Le principe suivant s applique: plus votre marge de manœuvre financière est étroite, plus la conclusion d un prêt hypothécaire à taux fixe à long terme est recommandée. Prêt hypothécaire LIBOR Le taux d intérêt du prêt hypothécaire LIBOR se compose d un taux de base (taux LIBOR = London Interbank Offered Rate, taux interbancaire pratiqué à Londres), lié aux taux à court terme du marché monétaire, et d une marge client individuelle. Le montant du crédit, la marge client ainsi que la durée globale, de 3 ou 5 ans, sont fixés lors de la conclusion du contrat. Durant cette durée globale, il est convenu de tranches d une durée de 3, 6 ou 12 mois. Le taux d intérêt appliqué au prêt hypothécaire LIBOR n a ainsi qu une validité à court terme. A l échéance des tranches, la durée peut être redéfinie, ou le prêt hypothécaire peut être transformé pour les tranches restantes en un prêt hypothécaire à taux fixe à long terme. Prêt hypothécaire à taux variable Le taux d intérêt de ce prêt hypothécaire est soumis aux variations du marché monétaire et du marché des capitaux. Cela signifie que les taux d intérêt peuvent fluctuer à tout moment. La charge d intérêts varie donc pendant la durée du crédit. Les remboursements sont possibles sur préavis. Le prêt hypothécaire LIBOR convient surtout aux propriétaires qui souhaitent bénéficier d une certaine flexibilité, ou veulent pouvoir profiter d un niveau de taux à court terme intéressant, mais sont prêts, en contrepartie, à supporter le risque d une hausse des taux. Le montant minimal d un prêt hypothécaire LIBOR chez AXA s établit à 1 million CHF. Avantage Il est possible de budgéter les charges d intérêts dès le départ pour toute la durée du prêt. En contrepartie d une majoration, les taux d intérêt peuvent être fixés jusqu à 12 mois à l avance. Avantage Vous profitez de faibles niveaux de taux à court terme et conservez une certaine flexibilité. Avantage La durée est illimitée. La transformation en prêt hypothécaire à taux fixe ou en prêt hypothécaire LIBOR est possible à tout moment. Risque Conséquences financières en cas de résiliation anticipée. Risque Le calcul précis des charges d intérêts est rendu difficile par la volatilité des taux. Vous subissez des conséquences financières en cas de résiliation anticipée. Risque Les différences de taux empêchent tout calcul précis de la charge d intérêts. 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durée en années 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durée en années 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durée en années 5

6 Comment amortir votre prêt hypothécaire Pour que vous puissiez continuer à assumer financièrement les charges liées à votre logement lorsque vous serez à la retraite, le prêt hypothécaire en 2 e rang doit normalement être remboursé sur 15 ans, au plus tard toutefois à l âge de 60 ans. En cas d investissements importants (rénovation globale, transformation ou agrandissement), les prêts hypothécaires amortis peuvent de nouveau être augmentés. Amortissement direct ou indirect? La réponse ne peut être apportée qu au cas par cas. Outre le montant du revenu imposable, le niveau des taux d intérêt à la date de la conclusion ainsi que la situation personnelle du client sont déterminants. Les deux variantes d amortissement peuvent également s appliquer à des produits à durée fixe (prêt hypothécaire à taux fixe et prêt hypothécaire LIBOR). Amortissement direct Un montant convenu contractuellement est remboursé chaque année. La dette et les charges d intérêt diminuent ainsi progressivement. Par conséquent, la charge fiscale augmente. La sécurisation du prêt hypothécaire en 2 e rang par une assurance en cas de décès conclue séparément est recommandée. Elle n est cependant pas obligatoire, sauf dans certains cas particuliers. Cette assurance garantit le remboursement du prêt hypothécaire en cas d incapacité de gain, d invalidité ou de décès. Amortissement indirect Au lieu de rembourser progressivement le prêt hypothécaire, vous investissez régulièrement dans une police de prévoyance pour réunir les fonds nécessaires. Cette assurance-vie est mise en gage au bénéfice du créancier hypothécaire. Le capital versé à l expiration du contrat est affecté à l amortissement du prêt hypothécaire. En cas d amortissement indirect, la dette hypothécaire et les charges d intérêts restent constantes, de même que les déductions fiscales. La prévoyance liée (pilier 3a) vous fait profiter d avantages fiscaux supplémentaires, puisque vous avez droit à des déductions fiscales jusqu à hauteur de la limite fixée par la loi. Parallèlement, vous bénéficiez d une couverture d assurance complète en cas d incapacité de gain, d invalidité et de décès. 6

7 Des solutions convaincantes Choisissez un partenaire expérimenté pour réaliser votre rêve et devenir propriétaire. Un entretien avec un conseiller AXA constitue une étape importante dans la réalisation de votre projet. Financement Misez sur la compétence et l expérience d AXA dans le domaine du financement de la propriété du logement. Demandez dès aujourd hui une offre ou un entretienconseil afin de découvrir par vous-même les conditions avantageuses dont vous pouvez bénéficier pour réaliser votre rêve. Prévoyance La prévoyance et la couverture du risque sont indissociables du financement de votre résidence principale. Or la protection de la famille ou la planification de la situation patrimoniale en vue du remboursement de la dette hypothécaire, de la préparation de la retraite ou de l optimisation fiscale exigent des solutions globales. Grâce à ses produits innovants, AXA couvre tous les critères qui vous intéressent: Assurance en cas de décès Assurance en cas d incapacité de gain Assurance-vie en prévoyance liée Assurance-vie classique en prévoyance libre Sécurité Outre son offre considérable dans les domaines de la prévoyance et du financement, AXA vous propose une large gamme d assurances de choses et de la responsabilité civile. Assurances recommandées pendant la phase de construction: Assurance de la responsabilité civile du maître de l ouvrage Assurance des travaux de construction Assurances recommandées pour les propriétaires d immeubles: Assurance de la responsabilité civile Immeubles Assurance de choses pour les bâtiments Assurance incendie Assurance dégâts d eau Assurance bris de glaces Assurance de l inventaire du ménage Tout près de chez vous Le Groupe AXA est une entreprise d assurance et de prévoyance à vocation internationale. Il compte aujourd hui parmi les leaders de l assurance en Europe. Forte de plus de 400 points de vente en Suisse, AXA y dispose du plus dense réseau d agences. Vous aimeriez recevoir de la documentation complémentaire? D autres documents sur le thème de la propriété du logement et des assurances pour les propriétaires sont disponibles gratuitement sur demande ou téléchargeables sur le site AXA.ch 7

8 Les questions de prévoyance et d assurance appellent des réponses individuelles. AXA vous ouvre de nouvelles perspectives et vous propose des solutions adaptées. Demandez dès maintenant un entretien-conseil sans engagement de votre part AXA Winterthur Centre hypothécaire Chemin de Primerose Case postale Lausanne Téléphone AXA.ch/pret-hypothecaire AXA Assurances SA