LE PRIX LA SYNTHÈSE mai 2014 des terres L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013
Les grandes tendances des marchés fonciers ruraux Un marché agricole en mutation : les principales causes un espace agricole en diminution : 1960-2013 Villes, forêts, infrastructures, campagne résidentielle SAU* - 20 % * Surface agricole utilisée - 7 millions d hectares Conséquences : mitage, paysages bouleversés, continuité écologique rompue. le fermage en progression : Faire-valoir direct 10,3 millions d ha Fermage 16,7 millions d ha Louer des terres est un moyen d agrandissement des exploitations. Conséquences : moins d échanges (une terre louée est vendue moins fréquemment qu une terre libre) et un marché qui sert de plus en plus à conforter l assise foncière des fermiers en place, bénéfi ciaires d un droit de préemption en cas de vente. une rétention des biens libres due au recul de l âge de la retraite et de l âge de cessation d activité. Une entreprise agricole en voie de financiarisation progression des biens acquis par des personnes morales agricoles : 1993 2,6% personnes morales agricoles 2013 9,2% personnes morales agricoles Le passage en société est encouragé pour faciliter le financement et la transmission des exploitations. Conséquences collatérales : le modèle d exploitation familiale est remis en question et la transparence du marché mise à mal car le marché des parts de sociétés agricoles se développe sans encadrement. 2 le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013
Ce qu il faut retenir en 2013 Des marchés ruraux globalement stables en surface, mais des valeurs à la baisse. Excepté sur les marchés des terres et prés libres et loués qui affichent des prix en hausse. La morosité est de mise sur les marchés sous influence urbaine. Quelques chiffres Sur l ensemble du marché... Moins de transactions 207 000 transactions - 1,2 % A peine plus de surfaces échangées 505 000 ha + 0,7 % Valeurs en baisse 14,9 milliards d euros - 2,8 %... mais sur le marché agricole (terres et prés + vignes) Plus de transactions 79 000 transactions + 2,4 % Légère reprise des surfaces échangées 331 000 ha + 1,5 % Terres et prés libres 5 750 /ha + 6,2 % Des prix moyens à la hausse Terres et prés loués 4 240 /ha + 4,3 % le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013 3
Les marchés fonciers ruraux : Les marchés agricoles Le marché des terres et prés Le marché des vignes Biens acquis dans une perspective d exploitation agricole. Le marché des terres et prés comprend également les cultures spéciales (maraîchage, cultures légumières, horticulture, pépinières, tunnels et serres, marais salants, parcs à huîtres, vergers, etc.) et les biens mixtes (biens comprenant plusieurs natures de cultures). Ces deux catégories sont toutefois exclues du calcul du prix des terres et prés. Le marché des forêts Le marché des maisons à la campagne Tous les biens à dominante forestière qui n ont pas vocation à être urbanisés. Anciens corps de ferme ou bâtis agricoles quittant l usage agricole. Le marché destiné à l urbanisation Le marché des espaces résidentiels et de loisirs non bâtis Terrains constructibles, équipements collectifs, infrastructures Espaces soustraits de l agriculture mais pas imperméabilisés, par exemple : étang ou prairie de loisirs, terrain pour agrandissement privatif. 4 le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013
Le marché des Définition Il comprend 2 marchés : les biens libres bâtis ou les biens loués non bâtis terres et prés Quel volume? Une stabilité apparente + 2,4 % 70 500 transactions + 1,5 % 316 000 ha - 1,1 % 3,1 milliards d euros... quand le volume du marché des biens libres baisse : En fait, le volume du marché des biens loués progresse... + 0,8 % - 5,6 % - 6,0 % + 3,9 % de transactions + 7,7 % de surfaces échangées + 7,3 % valeur globale de transactions de surfaces échangées valeur globale des échanges incluant le bâti des échanges incluant le bâti Quel contexte? Fermeture continue depuis 1999 Augmentation des prix contribue pour partie à Quels prix moyens? Terres et prés libres non bâtis 5 750 /ha + 6,2 % Terres et prés loués non bâtis 4 240 /ha dans les zones de grandes cultures : 6 670 /ha dans les zones d élevage bovin : 4 400 /ha + 4,3 % dans les zones de grandes cultures : 5 430 /ha dans les zones d élevage bovin : 3 520 /ha Qui achète? En diminution tendancielle depuis 1999 agriculteurs fermiers en place Ils augmentent leurs acquisitions personnes morales agricoles Ils augmentent leur part de marché sur le long terme non-agriculteurs Des signes de retour en 2013 : + 3,3 % d acquisitions Où? Le marché des biens loués : partout et surtout dans la moitié nord Le marché des biens libres et des biens bâtis : plus d opportunités dans l Ouest et le Sud le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013 5
Le marché des vignes Quel volume? Quelle particularité? Comme sur le marché des terres et prés, la part de biens libres à la vente est en diminution. Le marché des vignes représente : 10,8 % du nombre de transactions 4,6 % des surfaces 19,7 % de la valeur du marché foncier agricole total en 2013 Quel contexte? Exportations stabilisées à un niveau élevé après 3 ans de hausse Quels prix moyens? Vignes AOP Vignes à eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac) Stable : 131 600 /ha - 0,1 % Champagne : - 1 % Hors Champagne : + 1,5 % Qui achète? personnes morales 18 % du nombre de transactions 40 % des surfaces 59 % de la valeur Combien de transactions? Faible niveau des stocks de vins Hausse : 39 000 /ha + 10,8 % grâce à l exportation de Cognac (Chine surtout) sociétés d exploitation agricole Leur nombre d acquisitions progresse 8 550 transactions, + 2,6 % Malgré une légère remontée, un des niveaux les plus faibles depuis 20 ans. Récolte viticole exceptionnellement basse Vignes hors AOP (Vins de consommation courante) Remontée : 12 100 /ha + 1,7 % + 9 % en 3 ans agriculteurs personnes physiques exploitations individuelles et familiales Recul des acquisitions 6 le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013
Le marché des forêts Définition Il comprend tous les biens à dominante forestière qui n ont pas vocation à être urbanisés. L étude du marché des forêts est réalisée par Terres d Europe-Scafr en partenariat avec la Société Forestière de la Caisse des Dépôts à partir des données Safer. Quel volume? Un marché plutôt stable...... mais une valeur en net recul - 9,6 % du fait de la baisse de la valeur unitaire des biens bâtis en nombre de transactions + 1,8 % en surfaces échangées - 1,5 % 106 500 ha soit 1 % de la forêt privée française Net repli du marché des biens de plus de 100 ha Quel contexte? Hausse progressive des échanges Freins dus à la crise Reprise des échanges Nouveau repli 1995 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Quel prix moyen? Forêts 3 990 /ha + 1,6 % Les prix des régions Est et Ouest portent la hausse, stabilité en Nord-Bassin parisien Grande diversité des prix selon les biens et les régions : 600 à 11 000 /ha Qui achète? Les particuliers, y compris les agriculteurs, continuent à être les acteurs majoritaires sur ce marché, mais leur part diminue... particuliers personnes morales... quand celle des personnes morales (agricoles et forestières, investisseurs privés et secteur public) se renforce progressivement. Quoi? Nombre Surface (ha) Moins de 10 ha 12 840 36 500 De 10 à 50 ha 1 560 30 800 De 50 à 100 ha 190 12 800 Plus de 100 ha 110 26 300 Où? Des secteurs traditionnels d activité : Centre, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Limousin et Aquitaine. le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013 7
Le marché des maisons à la campagne Quelle particularité? Un marché très sensible aux taux d intérêt et à la fiscalité, et aussi à l évolution du revenu des ménages. Quel contexte? Conjoncture peu porteuse depuis 2008 mais l évolution des taux d intérêt et la fi scalité expliquent une partie des évolutions. Définition Ancien corps de ferme ou bâti agricole quittant l usage agricole. Reprise des échanges depuis 2012 avec un prix moyen à la baisse. Quel prix moyen? Oscillation des prix depuis 2007 Qui achète? acquéreurs - de 35 ans Des acquéreurs de plus en plus jeunes Combien de transactions? + 2,2 % + 2,4 points Légère hausse du nombre de transactions 162 000 le lot - 3 % 6,5 % des acquisitions acquéreurs étrangers Stabilisation après une diminution continue depuis 2007 La baisse des prix dynamise le marché Des évolutions locales très contrastées Où? Quand? acquéreurs - de 35 ans Zones d emploi Deux pics annuels Juillet acquéreurs + de 50 ans Octobre Espaces attractifs 8 le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013
Le marché de l urbanisation Quel volume? Un marché en diminution soumis à la crise du fait du retrait des particuliers 33 970 transactions - 10,1 % 24 700 ha - 11,8 % Définition Terrains qui ont une vocation agricole au moment de la vente mais destinés à l urbanisation, constructibles, équipements collectifs, infrastructures Cependant, un marché important en valeur au marché agricole près de 4 milliards d euros - 0,5 % Quelle particularité? 7 % des biens seulement sont vendus avec un bâti = 20 % de la valeur Quel contexte? Quel prix moyen? Terrain brut non bâti avant viabilisation 14,60 /m 2 + 7,6 % Hausse pour des terrains destinés : aux équipements publics...+ 8,5 % aux équipements privés... + 47,8 % Qui achète? Crise économique impact fort impact relatif Taux d intérêt faibles Baisse des prix : sur les emprises d infrastructures... - 33,1 % des terrains de moins de 1 ha acquis par des particuliers...- 3,6 % particuliers secteur public personnes morales privées Bien que les surfaces acquises soient en forte baisse, ils sont les plus présents sur le marché Baisse en nombre de transactions et en surface, après la légère hausse de 2012 Légère hausse liée à la conjoncture et à la réglementation Quand? Trois pics annuels Mars Juillet Octobre le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013 9
Contactez votre Safer La carte des Safer en consultant les coordonnées régionales et départementales sur www.safer.fr rubrique Contactez votre Safer 62 Flandres-Artois 59 80 76 02 Haute- Picardie 08 Normandie 60 50 14 Champagne- 27 95 55 Basse-Normandie 93 Ardenne 57 61 78 77 51 Lorraine 67 22 Ile-de-France 54 29 28 91 94 Alsace Bretagne 10 88 35 53 52 56 72 68 45 89 70 90 Maine Océan 41 21 44 49 Centre 37 18 58 Bourgogne 25 Franche-Comté 85 36 971 79 86 71 39 Poitou- 03 87 23 Guadeloupe 01 Charentes 74 Marche 17 69 16 Limousin 63 42 Rhône-Alpes 972 19 Auvergne 24 38 73 15 43 Martinique 33 Garonne- 07 26 05 Périgord 46 48 Aquitaine 47 12 Atlantique Aveyron- 82 84 04 30 06 40 Lot-Tarn Provence-Alpes- 32 81 13 31 Côte d'azur 34 83 64 Gascogne Languedoc- Haut-Languedoc 11 65 09 Roussillon 66 974 Réunion 2B Corse 2A Les Safer au cœur de l aménagement des territoires Réalisation : Terres d'europe-scafr et Service communication de la FNSafer - janvier 2012. 10 le prix des terres / La synthèse - mai 2014 / L essentiel des marchés fonciers ruraux en 2013
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Connaître les dynamiques des marchés fonciers ruraux pour ménager les territoires Pourquoi une étude des marchés fonciers ruraux? Les Safer ont, dans le cadre même de leur mission de service public, à assurer la transparence du marché foncier. Chaque année, elles produisent une analyse des marchés fonciers ruraux. Comment? Les Safer sont informées par les notaires des projets de vente qu ils traitent. C est une obligation légale et réglementaire. Elles analysent les données qui leur sont transmises et éditent un rapport sous la forme du magazine Le prix des terres*. Quoi? Les biens agricoles et ruraux qui se vendent, à quel prix, par qui, pour qui, pour quels usages, quelles surfaces, quels types de biens (forêts, vignes, terres et prés, bâti agricole ou rural) : ce qui permet de suivre les évolutions du marché, les flux et les dynamiques territoriales en jeu. Une connaissance unique des marchés fonciers ruraux Depuis plus de 40 ans, les Safer ont mis en place des observatoires des marchés agricoles et ruraux. En 2014, le groupe Safer décide de mieux valoriser cette connaissance unique. C est la raison de cette édition de synthèse du rapport Le prix des terres. Elle est destinée aux décideurs et acteurs du territoire afin qu ils disposent de données les aidant à la mise en place de politiques d aménagement des territoires adaptées. * L étude Le prix des terres est réalisée avec le concours des Safer, de Terres d Europe-Scafr, bureau d études du groupe Safer, du service de la statistique et de la prospective du Ministère en charge de l agriculture et du service communication de la FNSafer. Conception rédaction : Fabienne Marion, responsable de la communication FNSafer, avec le concours de Robert Levesque, directeur de Terres d Europe-Scafr, bureau d études du groupe Safer, Loïc Jégouzo, Dimitri Liorit, Vincent Julien, ingénieurs d études Terres d Europe-Scafr, Delphine Golfier, chargée de communication FNSafer. Conception et réalisation graphique : Isabella Marques, Stratis, www.stratis-online.com