Les marchés européens du crédit immobilier en 2015 et la place de la France dans ce marché Point presse Crédit Foncier Nicolas Pécourt Directeur Communication externe et RSE 24 Mai 2016
Plan de présentation 1- Méthodologie 2- Quelques éléments de contexte 3- Crédits immobiliers : volumes ; montant par habitant et par ménage propriétaire ; part dans endettement total des ménages 4- Evolution 2014 / 2015 5- Quatre ensembles : Europe du Centre-ouest, Europe du Nord, Europe du Sud et Europe de l Est 6- Part des crédits immobiliers rapportés au revenu disponible brut des ménages et au patrimoine non financier des ménages 7- La France au sein de l Europe 2
1- Méthodologie Cette étude porte sur les marchés du crédit immobilier dans l Union européenne au 31 décembre 2015. Il s agit de la quatrième édition consécutive réalisée par le Crédit Foncier avec le Cabinet Asterès. Pour faciliter la lecture de cette étude, les 28 pays ont été classés en quatre ensembles : Europe du Centre-ouest : Allemagne, Autriche, Belgique, France, Luxembourg et Pays-Bas. Europe du Nord : Danemark, Finlande, Irlande, Royaume-Uni et Suède. Europe du Sud : Chypre, Espagne, Grèce, Italie, Malte et Portugal. Europe de l Est : ce groupe est composé des anciens pays du bloc communiste : Bulgarie, Croatie, Estonie, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, Rép. Tchèque, Roumanie, Slovaquie et Slovénie. Les encours de crédits immobiliers sont définis comme les montants encore dus (capital et intérêts), à un moment donné, par l ensemble des emprunteurs de crédits immobiliers. Les données de base de cette étude sont issues de la Banque Centrale Européenne (BCE) et ont été retraitées par le cabinet d études économiques et de conseil Asterès. Ces données ne prennent pas en compte les encours de crédits titrisés, ce qui peut justifier des écarts pour certains pays avec d autres études. 3
2.1- Contexte : de fortes disparités en matière de taux de propriétaires Taux propriétaires 2014 (en %) Taux locataires 2014 (en %) Roumanie 96 4 Lituanie 90 10 Slovaquie 90 10 Croatie 90 10 Hongrie 88 12 Bulgarie 86 14 Pologne 84 16 Estonie 82 18 Lettonie 81 19 Malte 80 20 République Tchèque 79 21 Espagne 79 21 Slovénie 77 23 Portugal 75 25 Grèce 76 24 Chypre 73 27 Finlande 73 27 Italie 73 27 Luxembourg 73 27 Belgique 72 28 Source : Eurostat Taux propriétaires 2014 (en %) Taux locataires 2014 (en %) Moy Union européenne 70 30 Irlande 69 31 Suède 69 31 Pays-Bas 67 33 Royaume Uni 65 35 France 65 35 Danemark 63 37 Autriche 57 43 Allemagne 53 47 Moy Union européenne Part ménages propriétaires 2014 (en %) Locataires secteur privé 2014 (en %) Locataires secteur aidé 2014 (en %) 70 19 11 Europe de l'est 86 5 9 Europe du Sud 75 14 11 Europe du Nord 66 19 14 Europe du Centre-ouest 59 30 10 Source : Eurostat, retraitement Crédit Foncier 4
2.2- Contexte : de fortes disparités en matière d habitat Europe occidentale Maison Maison individuelle Maison mitoyenne Appartement Appartement dans résidence <10 logements Appartement dans résidence >=10 logements Autres 63 % 34 % 29 % 36 % 18 % 18 % 1 % Europe du Nord 80 % 31 % 49 % 19 % 8 % 11 % 1 % Europe du Sud 43 % 21 % 23 % 56 % 23 % 33 % 0 % Europe de l'est 57 % 52 % 5 % 43 % 7 % 36 % 0 % Union européenne 60 % 34 % 26 % 40 % 15 % 24 % 1 % Source : Eurostat, retraitement Crédit Foncier 5
2.3- Contexte : de fortes disparités dans l évolution des prix 122 120 119 113 113 Evolution du Ratio prix immobilier / revenu de 2010 à 2015 (OCDE Q3 2015 / 2010 = 100) 112 104 99 98 97 96 96 95 93 93 92 92 87 87 84 80 79 74 Source : OCDE 6
3.1-6 200 milliards d euros d encours de crédits immobiliers résidentiels Fin 2015, les encours de crédits immobiliers souscrits par les particuliers dans les vingt-huit pays de l Union européenne s élevaient à 6 202 milliards d euros. Ce montant global représente 88 % des encours de crédits des particuliers de l Union européenne, sur un encours global d emprunts de 7 070 milliards d euros ; les 12 % restant étant constitués de crédits à la consommation. 7
3.2- Les encours de crédit immobiliers ne reflètent pas forcément les équilibres démographiques Le marché du crédit immobilier résidentiel en Europe est très concentré : Le Royaume-Uni est le premier marché européen du crédit immobilier avec près de 1 515 milliards d euros d encours (24 %) bien qu il ne soit que le 3 ème pays le plus peuplé d Europe derrière l Allemagne et la France. Quatre pays (Royaume-Uni, Allemagne, France et Espagne) concentrent deux tiers des encours de crédits immobiliers, ces pays représentant, par ailleurs, la moitié de la population européenne. Royaume-Uni Autres pays 35% 24% Espagne 9% France 14% Allemagne 18% 8
3.3- Encours totaux de crédits immobiliers résidentiels par pays 9
3.4- Encours de crédits immobiliers par habitant La France avec un encours par habitant de 13 353 euros se situe au-dessus de la moyenne européenne (12 197 euros), au 10 ème rang, entre l Allemagne (13 369 euros) et l Espagne (11 934 euros). 10
3.5- Encours de crédits immobiliers par ménage propriétaire (1/2) C est au Danemark (189 063 euros par ménage propriétaire) et au Luxembourg (159 497 euros) que l encours moyen par ménage propriétaire de crédits immobiliers est le plus élevé. 11
3.6- Encours de crédits immobiliers par ménage propriétaire (2/2) Fin 2015, en moyenne en Europe, les encours de crédits immobiliers s élèvent à 41 099 euros par ménage propriétaire, avec de fortes disparités entre pays : de 189 063 par habitant au Danemark à 1 607 en Roumanie. Les cinq premiers pays sont le Danemark (189 063 euros), le Luxembourg (159 497 euros), la Suède (90 994 euros), le Royaume-Uni (82 525 euros) et les Pays-Bas (81 433 euros). Plusieurs raisons peuvent justifier ces niveaux élevés : la proportion de ménages propriétaires remboursant un crédit est élevée (cette proportion est deux fois plus élevée en Suède et aux Pays-Bas qu elle ne l est en France) ; la proportion de crédits in fine (le capital n est remboursé qu en fin de crédit, maintenant ainsi un niveau moyen d encours élevé) peut également y être importante ; des dispositifs de soutien gouvernementaux peuvent exister : exemple déductions d intérêt des impôts (Suède). 12
3.7-88 % des encours de crédits aux ménages En moyenne, le crédit immobilier représente en Europe 88 % des encours de crédits des particuliers (soit un total de 7 070 milliards d euros) ; les 12 % restants étant constitués de crédits à la consommation. Les quatre premiers pays européens en termes d encours par habitant (Danemark, Luxembourg, Suède et Pays-Bas) sont également ceux où la part que représente le crédit immobilier est une des plus fortes. En France, le crédit immobilier représentait 85 % de l endettement total fin 2015. Après avoir régulièrement augmenté (79 % en 2004), cette part tend à se stabiliser depuis 3 ans (85 % fin 2012 et 86 % fin 2013 et fin 2014). 13
4.1- En 2015, les encours de crédits immobiliers ont progressé de 2,2 % En Europe du Centre-ouest, les encours ont progressé en 2015 de 4,3 %, évolution portée par la croissance des montants de crédits enregistrée notamment en Belgique (+12 %), au Luxembourg (+6 %), en Autriche (+7 %), en Allemagne (+4 %) et en France (+3 %) En Europe du Nord, les encours ont progressé en 2015 de 2,1 %, évolution portée par la croissance des montants de crédits enregistrée notamment au Royaume-Uni (+3 %) et en Finlande (+2 %). En Europe du Sud, les encours affichent en 2015 une décroissance de 2,7 %, sous l effet notamment des baisses enregistrées en Espagne (-4 %), au Portugal (-4 %), en Grèce (-2 %) et en Italie (-1 %). Seule Malte (+9 %) est en territoire positif. En Europe de l Est, les encours ont progressé de 5,9 %, évolution portée par la croissance des montants de crédits immobiliers enregistrée notamment en Roumanie (+15 %), la Slovaquie (+14 %), et en République Tchèque (+4 %). Les évolutions ont été mesurées à valeur de monnaie constante, de façon à ne pas introduire dans le calcul des moyennes globales de biais (effet change) pour les pays de l Union européenne non membres de la Zone Euro (cas en particulier du Royaume-Uni, premier marché européen en matière de crédits immobiliers avec une part de 24 %). 14
4.2- Une évolution des encours de crédits immobiliers continue depuis trois ans 2,60% 2,00% 2,20% Evolution 2012/2013 Evolution 2013/2014 Evolution 2014/2015 15
4.3- Variation 2015 des encours de crédits immobiliers par pays Les montants d encours de crédits immobiliers par ménage ne convergent pas dans l Union européenne. Au cours de l année 2015, on ne constate pas d effet de rattrapage ou de convergence entre les marchés nationaux du crédit immobilier. Des pays où l encours par ménage est faible, comme la Hongrie, la Croatie ou la Lettonie voient leurs encours reculer. A l inverse, au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, l encours par ménage est déjà l un des plus élevé de l Union européenne et continue de croître. 16
4.4- Montant de l encours par ménage propriétaire et variation 17
5.1- L Europe du Nord (1/2) 18
5.2- L Europe du Nord (2/2) Europe du Nord : les ménages y sont, en moyenne, plus fortement endettés au titre du crédit immobilier. L Europe du Nord représente 36 % des encours de crédits immobiliers et 18 % de la population européenne. 66 % de propriétaires (40 % propriétaires accédants) ; 19 % locataires secteur privé et 14 % locataires secteur aidé. Evolution des encours 2015 : +2,1 % Le crédit immobilier y représente 91 % du total des encours de crédits souscrits par les ménages. L encours moyen de crédits immobiliers par ménage propriétaire y est égal à 86 419 euros, soit 110 % de plus que la moyenne européenne. 19
5.3- L Europe du Centre-ouest (1/2) 20
5.4- L Europe du Centre-ouest (1/2) Europe du Centre-ouest : les ménages sont, en moyenne, relativement endettés au titre du crédit immobilier. L Europe du Centre-ouest représente 43 % des encours de crédits immobiliers et 36 % de la population européenne. 59 % de propriétaires (32 % propriétaires accédants) ; 30 % locataires secteur privé et 10 % locataires secteur aidé. Evolution des encours 2015 : +4,3 % Le crédit immobilier y représente 87 % du total des encours de crédits souscrits par les ménages. L encours moyen de crédits immobiliers par ménage propriétaire y est égal à 52 242 euros, soit 27 % de plus que la moyenne européenne. 21
5.5- L Europe du Sud (1/2) 22
5.6- L Europe du Sud (2/2) Europe du Sud : les ménages y sont, en moyenne, moins endettés que leurs voisins du Nord ou du Centre-ouest. L Europe du Sud représente 18 % des encours de crédits immobiliers et 26 % de la population européenne. 75 % de propriétaires (24 % propriétaires accédants) ; 14 % locataires secteur privé et 11 % locataires secteur aidé. Evolution des encours 2015 : -2,7 % Le crédit immobilier y représente 86 % du total des encours de crédits souscrits par les ménages. L encours moyen de crédits immobiliers par ménage propriétaire y est égal à 27 590 euros, soit 33 % de moins que la moyenne européenne. 23
5.7- L Europe de l Est (1/2) 24
5.8- L Europe de l Est (2/2) Europe de l Est : les ménages y sont plus faiblement endettés : L Europe de l Est représente 3 % des encours de crédits immobiliers et 20 % de la population européenne. 86 % de propriétaires (10 % propriétaires accédants) ; 5 % locataires secteur privé et 9 % locataires secteur aidé. Evolution des encours 2015 : +5,9 % Le crédit immobilier y représente 72 % du total des encours de crédits souscrits par les ménages. L encours moyen de crédits immobiliers par ménage propriétaire y est égal à 5 813 euros, soit un septième de la moyenne européenne. 25
6.1- Encours moyen / revenu disponible brut des ménages (1/2) En moyenne en Europe, les encours de crédits immobiliers représentent 68 % du revenu disponible brut des ménages : Les encours immobiliers rapportés au revenu disponible brut des ménages s élèvent en France à 63 %, soit au-dessous de la moyenne européenne (68 %). 26
6.2- Encours moyen / revenu disponible brut des ménages (2/2) Cinq pays sont au-dessus de 100 % : le Danemark (198 %), le Luxembourg (141 %), la Suède (130 %), les Pays-Bas (126 %), et Chypre (104 %). 27
6.3- Encours moyen / patrimoine non financier des ménages (1/2) En moyenne en Europe, les encours de crédits immobiliers représentent 19 % du patrimoine non financier des ménages : 28
6.4- Encours moyen / patrimoine non financier des ménages (2/2) Les encours immobiliers rapportés au patrimoine non financier des ménages s élèvent en France à 12 %, soit au-dessous de la moyenne européenne (19 %). 29
7- La France se situe dans une position médiane < > < < A un niveau proche de celui de son voisin allemand, la France se situe au 10 ème rang européen en termes d encours par ménage propriétaire (47 096 euros), soit un niveau proche de celui de l Allemagne (51 793 euros): -un montant inférieur de 43 % à la moyenne observée au Royaume-Uni (82 525 euros) -supérieur de 23 % à la moyenne observée en Espagne (38 433 euros) et plus du double de celle observée en Italie (19 216 euros). 30
Conclusion 31
Ce qu il faut retenir Cette étude souligne en particulier les éléments suivants : Qu il s agisse du marché du logement ou de celui du crédit immobilier, la situation est très disparate d un pays européen à un autre. Les encours de crédits immobiliers représentent un montant de près de 6 200 milliards d euros (dans l U.E.). Le crédit immobilier représente à l échelle européenne 88 % de l endettement privé des ménages. Ce marché se caractérise par des disparités très fortes par pays : de 189 063 euros par ménage propriétaire au Danemark à 1 607 euros en Roumanie! Par ailleurs, les évolutions ne traduisent pas d effet de convergence. Les différences d habitude de recours au crédit demeurent très fortes entre Europe du Nord, Europe du Centre-ouest, Europe du Sud et Europe de l Est. Ces différences ne peuvent pas uniquement s expliquer par l observation des prix, mais par une multitude de facteurs dont l effet est différent selon les pays : prix immobiliers, produits et fiscalité, endettement, revenus et patrimoines. La France s'inscrit dans une position intermédiaire au sein de l'europe occidentale. Avec un peu plus de 47 000 euros par ménage propriétaire, la France se positionne au 10 ème rang européen, toujours au-dessus de la moyenne européenne et proche de son voisin allemand. Les encours de crédits immobiliers y représentent 63 % du revenu disponible brut des ménages (68 % dans l U.E.) et 12 % du patrimoine non financier des ménages (19 % dans l U.E.). 32
Une nouvelle série du Crédit Foncier pour aller dans le détail Depuis avril, le Crédit Foncier publie chaque mois une radiographie du marché du logement de pays européens. Au travers de ce «match», les principaux indicateurs immobiliers de la France sont confrontés à ceux d un autre pays européen. Matchs ayant déjà eu lieu : France-Espagne (avril) France-Allemagne (mai) Matchs à venir : France-Royaume-Uni (juin) France-Italie (juillet) 33
Merci pour votre attention 34
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