guide pratique loi duflot 2014 Un guide complet et simplifié afin d appréhender au mieux la nouvelle loi de défiscalisation Duflot. Rédigé de manière didactique, vous y trouverez l ensemble des conditions liées à l application de la loi, le détail de la politique de zonage et de plafonds Duflot ainsi que tous nos conseils pratiques, étayés par des exemples clairs et détaillés. Réussir son investissement locatif, c est trouver le bon équilibre entre la potentialité d investir aujourd hui dans une zone géographique dynamique et celle d évaluer sa rentabilité future, dans la décennie à venir. L emplacement de votre bien dans des zones où la tension locative est importante doit donc se confronter à sa rentabilité qui, elle, fluctue en fonction des caractéristiques démographiques et économiques locales. Avec le guide de la loi Duflot 2014, vous disposerez de toutes les clés pour mettre en place votre projet d investissement locatif dans les meilleures conditions possibles.
Pourquoi investir en loi Duflot en 2014? Pour prendre en compte un contexte économique, social et environnemental changeant, les décideurs politiques proposent régulièrement d adapter les textes de loi. Le secteur immobilier, secteur économique majeur, ne déroge pas à cette règle de base. Dans ce contexte, Cécile Duflot, Ministre du Logement, a mis en place le 1er janvier dernier un nouveau dispositif d aide à l investissement locatif dans l immobilier neuf. La loi Duflot vise à augmenter l offre de logements neufs, destinés à la location dans certaines zones urbaines à forts potentiels de développement. Cette loi se veut incitative grâce à des réductions d impôt importantes octroyées aux investisseurs. Le dispositif est également orienté vers des logements peu énergivores et conformes à une réglementation environnementale contraignante, gage d une bonne revalorisation de votre bien à sa revente. Il permet l accession à un public intermédiaire grâce à un plafonnement des loyers et des ressources des locataires. L immobilier est, de nos jours encore, une valeur refuge. Investir dans la pierre permet de générer un taux de rendement souvent trois fois supérieur à un produit bancaire classique. Ainsi, il devient très avantageux de se pencher sur un tel investissement, surtout lorsque celui-ci est largement financé par un dispositif fiscal incitatif et des revenus locatifs encadrés. La crise économique actuelle change également la donne. Dans un contexte délicat, elle est un atout pour les futurs investisseurs : d un côté, elle vient diminuer les prix de vente par l augmentation de l offre locative, engendrant des prix plus attractifs à l achat, de l autre, elle favorise des taux des crédits immobiliers à des niveaux historiquement bas (3,03% sur 15 ans, en début d année 2014 et qui ouvrent droit à de nombreuses garanties à moindre coût. Clairement, le marché est aujourd hui très favorable à l investissement immobilier et la loi Duflot 2014 vient appuyer la rentabilité de votre opération. Vous êtes aujourd hui dans la bonne période et la bonne démarche pour étudier votre potentiel d investissement en loi Duflot. Pourquoi investir en loi Duflot en 2014? - 2
Sommaire 1. La loi Duflot... p. 4 1.1 Les grands principes de la loi... p. 4 1.2 Les quatre avantages de la loi... p. 4 a. La réduction de vos impôts... p. 4 b. La construction d un patrimoine immobilier pérenne et sans apport... p. 4 c. La préparation de votre retraite... p. 4 d. La protection de votre famille... p. 4 1.3 Les conditions de la loi... p. 5 a. Les conditions d achat... p. 5 b. Les conditions de location... p. 7 c. Les conditions particulières... p. 9 d. Les principaux modes d acquisition... p. 9 2. Tous nos conseils pratiques... p. 10 2.1 Optimiser l emplacement du logement... p. 10 2.2 Financer l opération par un prêt immobilier sans apport... p. 10 2.3 Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou un consultant en investissement locatif... p. 11 2.4 Choisir le bon promoteur... p. 12 2.5 Sélectionner au mieux le gestionnaire... p. 13 2.6 Préparer sa déclaration fiscale... p. 14 2.7 Investir : une démarche claire en 10 étapes... p. 15 3. quelques exemples... p. 16 3.1 Arnaud : 5 800 2 650 d impôts par an!... p. 16 a. Objectif : réduire ses impôts... p. 16 b. Répartition mensuelle du financement sur 9 ans... p. 17 c. Bilan de l opération à la fin des 9 ans... p. 17 d. Objectifs atteints... p. 17 3.2 Mélanie et Jean : un patrimoine transmissible estimé à 151 657!... p. 18 a. Objectif : transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants... p. 18 b. Répartition mensuelle du financement sur 9 ans... p. 19 c. Bilan de l opération à la fin des 9 ans... p. 19 d. Objectifs atteints... p. 19 3.3 Annie et Gérard : un capital de 72 150 + 750 /mois en complément de leur retraite!... p. 20 a. Objectif : préparer leur retraite... p. 20 b. Répartition mensuelle du financement sur 9 ans... p. 21 c. Bilan de l opération à la fin des 9 ans... p. 21 d. Objectifs atteints... p. 21 3
1. La loi Duflot 1.1 Les grands principes de la loi La loi Duflot est une loi de défiscalisation qui permet de réduire ses impôts grâce à un investissement dans l immobilier neuf. Ce dispositif est en vigueur depuis le 1er janvier 2013 et prendra fin le 31 décembre 2016. Il est destiné aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France et aux sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés (comme les Sociétés Civiles Immobilières). Son but premier est de soutenir la construction durable de logements en France. Ainsi, il souhaite stimuler la rénovation thermique et reconcentrer le parc locatif neuf dans des zones urbaines à forts potentiels de développement. La loi Duflot possède un volet environnemental mais également social puisque les logements devront répondre à des conditions de plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. 1.2 Les quatre avantages de la loi a. La réduction de vos impôts En 2014, la loi Duflot permet d obtenir une réduction d impôt de 18% sur 9 ans pour deux investissements annuels maximum de 300 000, dans le cadre d un seul et même foyer fiscal. c. La préparation de votre retraite Une fois l engagement de location Duflot révolu (cf. Durée de location du bien) et votre bien amorti, cet investissement vous dégage des revenus complémentaires pour votre retraite grâce à des rentes locatives. d. La protection de votre famille En contractant un prêt immobilier pour financer votre investissement Duflot, vous souscrivez une assurance décès-invalidité. Cette assurance de prêt soldera votre crédit à la banque en cas de décès ou d invalidité. Vous bénéficiez donc : d un capital : le bien immobilier est entièrement payé par la compagnie d assurance, d une rente : les loyers (libres de tout crédit) sont remboursés par la compagnie d assurance. C est l une des raisons pour lesquelles il est plus judicieux de financer votre investissement par un emprunt bancaire. Exemple : Monsieur DUPONT achète un appartement à Paris à 300 000. Il défiscalise 54 000 sur 9 ans, soit 6 000 par an. b. La construction d un patrimoine immobilier pérenne et sans apport Grâce à l investissement Duflot, vous accédez en quelques années à un patrimoine bâti stable, financé principalement par votre réduction d impôt et vos loyers. Cet investissement se fait sans apport de votre part et il est transmissible à votre descendance. La loi Duflot - 4
Bon à savoir : Le secteur du bâtiment est le secteur économique le plus gros consommateur en énergie. Il représente plus de 40% des consommations énergétiques nationales et près de 20% des émissions de CO 2. Cela correspond à près de 2 tonnes de CO 2 émises dans l atmosphère par an et par habitant. Actuellement la consommation moyenne annuelle d énergie du secteur du bâtiment est de l ordre de 400 kwh d énergie primaire par m² et par an (Niveau F de l indicateur de performance énergétique). www.ademe.fr 1.3 Les conditions de la loi a. Les conditions d achat Logements concernés par la loi Duflot Six catégories de logements sont concernés par la loi Duflot 2014 : Catégorie Logements neufs Logements en VEFA (Vente en Etat Futur d Achèvement) Achèvement dans les 30 mois qui suivent la date de Déclaration Réglementaire d Ouverture de Chantier (DROC) Construction par le contribuable Achèvement dans les 30 mois qui suivent l obtention du permis de construire Locaux transformés en logement Achèvement au plus tard le 31 décembre de la seconde année qui suit l acquisition Logements anciens transformés en logements neufs Réalisation de travaux pour non-respect des normes légales et/ou volonté d acquérir les performances techniques d un logement neuf Achèvement au plus tard le 31 décembre de la seconde année qui suit l acquisition Niveau de performance énergétique L investisseur en loi Duflot doit acquérir un logement neuf ou en l état futur d achèvement (VEFA) respectant la Réglementation Thermique (RT 2012) ou bénéficiant du label Bâtiment Basse Consommation (BBC 2005). La RT 2012, comme le label BBC, fixe un objectif de consommation maximale pour les constructions résidentielles neuves à 50 kwh/m² (Niveau A sur l indicateur de performance énergétique). Cette nouvelle réglementation permettra de diminuer les émissions de CO 2 entre 13 et 35 millions de tonnes d ici à 2020. Indicateur de performance énergétique des bâtiments (en kwhep/m²/an) Délai d achèvement du logement Le logement Duflot doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la Déclaration Réglementaire d Ouverture de Chantier (DROC). La loi Duflot - 5
Zones géographiques Les zones Duflot sont resserrées là où le manque de logements se fait le plus ressentir. Ce qui vous assure, en tant qu investisseur, une location optimale. La politique de zonage est centralisée sur les zones A Bis, A et B1, c est-à-dire Paris et les grandes agglomérations françaises. La zone B2 est une zone transitoire. Elle est éligible jusqu au 30 juin 2013. Après cette échéance, elle pourra être éligible sous dérogation, au cas par cas, par accord préfectoral. La zone C est, elle, totalement inéligible selon les conditions de loi. Cartographie des zones Duflot : Direction Générale de l Aménagement du Logement Zone A Bis : Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne (éligible) Zone A : Ain, Alpes Maritimes, Seine-et-Marne, Yvelines, Haute-Savoie, Var, Essonne (éligible) Zone B1 : Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse (éligible) Zone B2 : Communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants et non incluses dans la zone B1 (éligible temporairement puis sous dérogation) Zone C : Reste du territoire (inéligible) Plafond du prix d achat au mètre carré Le prix d acquisition du logement Duflot est plafonné à 5 500 /m². Il n est pas interdit d acheter un bien au-dessus de ce plafond. Cependant, au-delà de ce seuil, la réduction d impôt n est pas applicable. Exemple : Monsieur DUPONT achète un bien immobilier de 38m² d une valeur de 300 000, éligible en loi Duflot. La base de calcul pour la réduction d impôt n est pas le prix d achat mais 38m² x 5 500, soit 209 000. Bon à savoir : Un célibataire ou un couple marié bénéficient du même plafond d acquisition de 300 000, puisque c est le foyer fiscal qui détermine ce plafond.. Un couple en concubinage bénéfice donc de 600 000 d investissement Duflot maximal annuel! Limitation du nombre d investissement La limitation est portée à deux investissements Duflot par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000. Il est possible d investir à plus de 300 000. Cependant, au-delà de ce plafond, la réduction d impôt n est plus applicable. Vous souhaitez connaître la zone dans laquelle se situe votre logement? Le site www.zone-duflot.fr propose un outil pratique : entrez le nom de la commune sur laquelle vous souhaitez investir et le logiciel vous renvoie directement le nom de la zone ainsi que son éligibilité sous la loi Duflot. La loi Duflot - 6
Bon à savoir : Vous souhaitez calculer votre plafond de loyer? Le site www.plafond-duflot.fr propose un outil de calcul élaboré qui vous calcule directement votre loyer maximum en fonction du zonage Duflot et des caractéristiques de votre logement. b. Les conditions de location Durée de location du bien L investisseur en loi Duflot s engage à louer le logement nu à usage d habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. Délai de mise en location La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent l acquisition du bien immobilier Duflot. Plafond de loyer Le plafond de loyer Duflot correspond au montant du loyer maximum autorisé. Il est exprimé hors charge. Il se calcule selon la formule suivante : Loyer plafonné (L) = Surface pondérée (SP) x Prix de location (PL) x Coefficient multiplicateur (CM) L = SP x PL x CM Calcul de la surface pondérée La surface pondérée est égale à la somme de la surface habitable du logement et de la moitié des surfaces annexes (balcons, caves, etc.). Dans ce calcul, la surface des annexes est plafonnée à 16m² au total. Attention : les parkings ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. Le prix de location au mètre carré Le prix de location au mètre carré est fonction de la zone dans laquelle se situe le logement Duflot. Il est fixé par le texte de loi. Tableau des prix de location au mètre carré par zone : Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 16,52 /m² 12,27 /m² 9,88 /m² 8,59 /m² Calcul du coefficient multiplicateur Le coefficient multiplicateur vient modérer le loyer en fonction de la surface pondérée du logement. Ce coefficient permet de bonifier le loyer pour les logements de petites surfaces (inférieures à 63m²) et de le diminuer pour les plus grandes (supérieures à 63m²). Il est compris entre 0,70 et 1,20 (valeur plafond). Sa valeur est arrondie au centième près (0,01). Le coefficient se calcule d après la formule suivante : Coefficient multiplicateur (CM) = 0,7 + 19 / Surface pondérée (SP) CM = 0.7 + 19 SP Exemples de calcul du plafond de loyer Monsieur DUPONT souhaite louer son bien de 38m² (33m² de surface habitable et un balcon de 5m²) situé à Paris en zone A. Pour calculer le loyer plafond qu il va pouvoir demander à son locataire, il calcule : la surface pondérée de son logement : 35,5m² 33 + 5 / 2 = 33 + 2,5 = 35,5 le prix de location de sa zone rapporté au mètre carré : 12,27 /m² le coefficient multiplicateur de son logement : 1,20 0,7 + 19 / 35,5 = 0,7 + 0,54 = 1,24* (* plafonné à 1,20 selon les conditions du texte de loi) Il calcule alors son plafond de loyer : 522,70 /mois (hors charges) 35,5 x 12,27 x 1,20 = 522,70 Monsieur DUPONT louera son appartement de 38m² à Paris pour un montant maximum de 522,70 par mois. ( ( La loi Duflot - 7
Plafond de ressources des locataires Fixés annuellement par décret, les plafonds de ressources des locataires dépendent des zones Duflot. Ils sont calculés sur le revenu fiscal de référence de l année N-2 du foyer fiscal du (ou des) signataire(s) du bail de location. Plafonds de ressources des locataires, pour l année 2014 : Exemple : Monsieur et Madame BERNIER sont jeunes mariés et ont un enfant à charge. Ils souhaitent louer le bien de Monsieur DUPONT, un 38m² à Paris (zone A). Ayant un revenu imposable de 42 030 (revenu fiscal de référence), ils peuvent louer ce logement car ils ne dépassent pas le seuil imposé par la loi de 71 515. Composition du foyer ZONE A ZONE A BIS ZONE B1 ZONE B2 Avis d imposition 2012 sur les revenus 2011 de Monsieur et Madame BERNIER : Personne seule 36 502 36 502 29 751 26 776 Couple 54 554 54 554 39 731 35 757 Personne seule ou couple + 1* 71 515 65 579 47 780 43 002 Personne seule ou couple + 2* 85 384 78 550 57 681 51 913 Bon à savoir : Pour les logements situés en Outre-Mer, éligibles à la réduction d impôt, le prix de location au mètre carré est celui de la zone B1, soit 9,88 /m². Personne seule ou couple +3* Personne seule ou couple + 4* Majoration/pers. à charge à partir de la 5ème* *personne(s) à charge 101 589 92 989 67 854 61 069 114 315 104 642 76 472 68 824 + 12 736 + 11 659 +8 531 + 7 677 La pondération des plafonds de loyer peut être classée selon trois niveaux : les biens inférieurs à 38m² sont majorés de 20% les bien compris entre 39m² et 63m² sont majorés de 0 à 19% les biens supérieurs à 63m² sont minorés de 0 à 29% En cas de colocation, chaque colocataire doit respecter individuellement le plafond de ressources. C est-à-dire qu il faut se référer au plafond d une personne seule (qui dépend de la zone Duflot de votre logement). La loi Duflot - 8
c. Les conditions particulières Plafond sur les niches fiscales La loi Duflot 2014 est incluse dans le plafond sur les niches fiscales de 10 000 par an. Limitation des ventes Duflot sur une même résidence La loi Duflot 2014 impose que 20% des occupants de la résidence (programme immobilier) soient des primo-accédants. C est-à-dire, qu au maximum, 80% des appartements d une même résidence pourront être acquis via le dispositif fiscal Duflot. d. Les principaux modes d acquisition Quatre principaux modes d acquisition sont possibles pour un investissement en loi Duflot : En tant qu acquéreur particulier Vous bénéficiez de la réduction d impôt si vous êtes contribuable, majeur et de nationalité française ; c est-à-dire si vous payez des impôts sous le régime fiscal français. En tant que gestionnaire d une Société Civile Immobilière (SCI) Bon à savoir : En théorie, la loi Duflot vous permet de bénéficier d une réduction d impôt maximale de 12 000 par an. Mais faisant partie intégrante du plafond sur les niches fiscale, votre réduction d imposition annuelle ne pourra jamais excéder 10 000. Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. Un droit de propriété démembré ne peut donc pas bénéficier d une réduction d impôt sous le dispositif Duflot. Vous bénéficiez de la réduction d impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient qui correspond à vos droits sur le logement concerné. Ce logement doit être la propriété d une société non soumise à l impôt sur les sociétés (comme les SCI), autre qu une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). En indivision Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient qui correspond à ses droits dans l indivision. Le logement doit bien évidemment être détenu en indivision. En tant qu associé d une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) Vous bénéficiez de la réduction d impôt, dans les mêmes conditions, en tant qu associé d une SCPI dont la quote-part de revenu est soumise en votre nom à l impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. La loi Duflot - 9
2. Tous nos conseils pratiques 2.1. Optimiser l emplacement du logement L engagement de location Duflot souligne la nécessité de louer votre bien le plus rapidement possible. Pour cela, votre logement doit être attractif. Optez donc pour un investissement Duflot dans une ville et un quartier : dynamiques (démographie, économie locale, environnement social et environnemental, accès à des lieux culturels,...) connectés et bien desservis (transports en commun, routes,...) proches de toutes commodités et de services publics de proximité (écoles et universités, commerces, lieux de vie,...) Ayez une vision à moyen terme : votre investissement Duflot s étale au minimum sur 9 ans. Pensez donc également à avoir une approche en terme de potentialités (ville et quartier). Intéressez-vous notamment à l évolution des prix de l immobilier mais aussi à l existence de futurs projets d aménagement territorial. Votre bien immobilier, quant à lui, doit être agréable et fonctionnel. Veillez à l orientation de votre logement neuf : une orientation plein sud vous assure un ensoleillement optimal ; c est un atout à la location et à la vente. Soyez attentif aux charges de copropriété. Privilégiez plutôt les copropriétés chargées d une âme qui resteront attractives dans le temps. Projetez-vous dans votre logement : vous devez facilement vous imaginer y vivre! Et bien, sûr : déplacez-vous! Prenez le temps de cette visite pour mieux vous rendre compte des prestations et de la qualité des équipements. 2.2 Financer l opération par un prêt immobilier sans apport La loi Duflot autorise que le logement soit acquis par un prêt immobilier ou bien directement par vos fonds propres. La déduction des intérêts d emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une réduction d impôt supplémentaire. Dans les deux cas, la défiscalisation s applique sur le prix du logement global. On parle d ailleurs de coût d acquisition total. Afin de maximiser votre investissement sur un plan financier et fiscal, et si votre capacité d endettement le permet, il vous est conseillé de financer votre bien immobilier avec un emprunt bancaire total sans aucun apport. Vous obtenez ainsi un double effet de levier : fiscal : grâce à la déductibilité totale de vos intérêts d emprunt, financier : en faisant travailler de l argent qui ne vous appartient pas (à un taux supérieur à celui auquel on vous le prête). De plus, la période actuelle bénéficie de taux d emprunt historiquement bas, dopant la rentabilité d un investissement locatif à crédit. Et grâce à l assurance sur le capital emprunté, en cas d accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches : non seulement la perception d un capital (le bien immobilier), mais aussi d une rente mensuelle indexée (le loyer net). Bon à savoir : Retrouvez le classement exclusif des villes dans lesquelles investir en loi Duflot sur www.loi-duflot.fr Tous nos conseils pratiques -10
2.3 Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou un consultant en investissement locatif Le conseiller en gestion de patrimoine (ou le consultant immobilier en investissement locatif) vous accompagnera de l élaboration de votre projet immobilier locatif neuf jusqu à sa finalisation. Spécialisé sur les dispositifs de réduction d impôt, il saura quels leviers activer afin que votre projet soit le plus abouti possible. Il propose les meilleures solutions en fonction de votre projet immobilier et s inscrit donc comme un partenaire privilégié. Lorsque vous choisissez votre conseiller immobilier, il convient de vérifier son indépendance, ses références et sa réputation. La réussite de votre investissement passe aussi par le savoirfaire des professionnels qui agissent dans le but d optimiser votre investissement Duflot. Votre conseiller peut : établir votre profil fiscal et patrimonial en fonction de vos revenus, de votre épargne disponible et de vos impôts annuels, conseiller et chercher un logement qui vous correspond (gain de temps, expertise de la sélection), vous épauler dans le montage financier de votre projet Duflot et vous aiguiller dans votre déclaration d impôt, vous proposer d autres alternatives de défiscalisation, le cas échéant. Bon à savoir : Il est difficile de prodiguer des conseils sur le montage de l opération de façon généraliste. Chaque situation est particulière et mérite d être analysée de manière spécifique. Plusieurs cabinets en gestion de patrimoine propose des suivis gratuits. N hésitez pas à demander conseil sur www.loi-duflot.fr ou à réaliser votre propre simulation sur www.simulation-duflot.fr Tous nos conseils pratiques - 11
2.4 Choisir le bon promoteur Le promoteur immobilier est responsable de votre futur logement, jusqu à ce qu il vous remette les clefs. Il monte le projet de A à Z (foncier, urbanisme, financement, architectes) et assure la bonne réalisation des opérations (étude, exécution et mise à disposition des constructions). En investissant dans un logement neuf labellisé BBC, vous bénéficiez : d une réduction des frais de notaire, d incitations fiscales, d une exonération (totale ou partielle) de la taxe foncière au cours des deux premières années, de plans optimisés, de performances énergétiques élevées, de normes d accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. En achetant un logement neuf, le promoteur vous assure également trois garanties importantes de construction. Ces garanties vous couvrent pour toutes malfaçons qui interviendraient entre un à dix ans suivant la livraison du bien. La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement (2 ans) Dès la date de réception des travaux, elle couvre les malfaçons liées au bon fonctionnement des éléments d équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, etc. Valable pendant deux ans, elle permet de remplacer les éléments présentant un défaut de fabrication tels que : des portes et des fenêtres, l ensemble des robinets installés, les canalisations, les chaudières, les radiateurs, les gaines, les revêtements de sols et de murs, les revêtements de terrasse. La garantie de parfait achèvement (1 an) Bon à savoir : Le métier de promoteur immobilier nécessite une grande expertise et expérience. Renseignez-vous avant de choisir votre interlocuteur et privilégiez les promoteurs implantés et reconnus localement. Le promoteur-constructeur se charge également de la commercialisation des logements en VEFA (Vente en Futur Etat d Achèvement). Cette garantie, due par le promoteur, a pour objet d assurer la livraison d un bien conforme, sans réserve et donc la réparation des malfaçons de deux types (le cas échéant) : les malfaçons apparentes (réserves consignées dans le procès verbal de réception), les malfaçons révélées dans l année de réception. La garantie décennale (10 ans) Elle permet de couvrir les dommages compromettant la solidité de I ouvrage ou le rendant inhabitable, même dans les cas d un vice du sol. La réparation de ces dommages est prise en charge par l assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur. C est une obligation légale pour le promoteur (loi 78.12 du 4 janvier 1978). Tous nos conseils pratiques - 12
2.5 Sélectionner au mieux le gestionnaire Le rôle de votre gestionnaire est de louer votre logement et de s occuper de sa gestion administrative et comptable courante : visite, sélection du locataire, rédaction des contrats de location, établissement des états des lieux d entrée et de sortie, encaissements et révision annuelle des loyers, décompte des charges, renouvellement des baux, entretien courant du logement, souscription aux assurances, etc. Les garanties locatives proposés par votre gestionnaire sont des preuves de son sérieux. Il existe trois garanties incontournables que vous devez exiger : La garantie carence locative Cette garantie couvre l absence de premier locataire. Elle peut varier de 0 à 12 mois. Il n est pas nécessaire d avoir une garantie trop longue en terme de durée : 2 à 6 mois sont suffisants pour un investissement sérieux. Nous vous conseillons d octroyer la gestion de votre bien à un administrateur reconnu : disposant d un portefeuille de gestion conséquent (gestion de biens individuels et de copropriétés), habitué aux spécificités de la gestion d investissement en loi de défiscalisation, disposant d une organisation commerciale efficace et structurée. La réussite de votre opération de défiscalisation est liée au professionnalisme et à la coordination de ces différents acteurs. Si le choix des acteurs est primordial, c est avant tout pour éviter la dilution des responsabilités de chacun dans la gestion de votre logement Duflot. Car un logement bien géré est un logement dont on n entend pas parler! La garantie vacance locative Elle couvre l absence de locataire entre deux locations. Là encore il est important de bénéficier de cette assurance mais sa durée peut être relativement courte : 2 à 6 mois suffisent. La garantie loyers impayés, dégradations immobilières, frais juridiques Toutes ces garanties sont généralement associées. Il est conseillé de les mettre en place en même temps, même si dans certains cas un garant ayant des revenus élevés suffit. Le syndic est le représentant légal de l ensemble des copropriétaires. Il a pour mission d administrer la copropriété, d assurer l entretien des parties communes, des espaces verts, des réparations nécessaires pour le bon fonctionnement de la copropriété, de faire respecter les dispositions du règlement et enfin de convoquer l assemblée générale et d en exécuter les décisions. Tous nos conseils pratiques - 13
2.6 Préparer sa déclaration fiscale Afin de bénéficier de votre réduction d impôt, vous devez en informer l Administration fiscale dès la première année. Cette déclaration se fait tous les ans, en même temps que votre déclaration de revenus. Concrètement, le dossier fiscal doit être remplit l année qui suit la Date d Achèvement des Travaux (DAT). Il se compose de quatre grandes formulaires fiscaux : 1. La déclaration d engagement de location (2044-EB) Vous remplissez ce document uniquement lors de la première déclaration fiscale. Il vous engage à louer votre bien au minimum pendant neuf ans. Vous cochez l avantage fiscal Duflot, signez et datez le document. BON à savoir : Il existe des gestionnaires dits intégrés qui regroupent le promoteur (ou la personne qui commercialise votre bien) et le syndic. Cette solution présente de nombreux avantages comme : l unicité de votre interlocuteur, un lien facilité entre les différents services dont vous avez besoin, une responsabilité accrue, une marge de négociation commerciale plus compétitive (vous aurez souvent droit à des prestations offertes). 2. 3. La déclaration du bilan foncier (2044 ou 2044-SPE) La déclaration des revenus (2042) Vous déclarez vos recettes (loyers) et vos charges (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d emprunt, etc.) liées à votre logement. Vous réalisez le bilan foncier : vous allez soustraire vos recettes à vos charges. Ce bilan peut être positif ou négatif selon si vous êtes respectivement en situation excédentaire ou déficitaire. Vous reportez le bilan foncier (qui peut être excédentaire ou déficitaire). Ce bilan s ajoute alors à vos revenus d activités s il est positif et s y soustrait s il est négatif. Aujourd hui, l Administration fiscale vous permet : de remplir et de transmettre directement vos formulaires fiscaux sur internet, d archiver numériquement toutes vos déclarations, d accéder à des notices techniques complètes qui vous aideront à remplir les champs demandés. 4. La déclaration d avantage fiscal Loi Duflot (2042-C) Vous précisez les dates d acquisition du logement. Vous inscrivez la réduction d impôt annuelle de 18%, accordée par le dispositif Duflot. Vous inscrivez éventuellement le déficit foncier (s il y a lieu). Tous nos conseils pratiques - 14
2.7 Investir : une démarche claire en 10 étapes Au-delà de la complexité d un achat immobilier traditionnel, investir en loi de défiscalisation, demande de réfléchir en amont à son projet et de respecter une chronologie bien définie. Vous retrouverez ci-après, les 10 étapes et dates clés à respecter pour vous garantir la réussite de votre investissement Duflot. 1. Le rendez-vous patrimonial Aujourd hui Analyse de votre situation financière et fiscale Adéquation des avantages de la loi avec vos objectifs d investissement Définition de vos paramètres de simulation 2. La sélection du logement Dans 7 à 14 jours Présentation des résultats de simulation Sélection du logement Duflot et signature de la réservation 3. Le dossier de financement Dans 2 mois Dépôt du dossier de financement dans plusieurs banques Choix du prêt et envoi des offres 4. L acte du logement Dans 2 mois 1er appel de fonds Signature de l acte authentique de votre logement chez le notaire 5. La construction du logement Fonction des programmes et de la date de la réservation Appels de fonds selon l avancement du chantier Suivi de l état d avancement des travaux 6. Le choix du gestionnaire 3 mois avant la livraison Signature et renvoi du mandat de gestion Signature et renvoi du contrat d adhésion aux assurances Réservation d une location 7. La livraison du bien Fonction des programmes et de la date de la réservation Livraison du logement et relève des éventuelles réserves techniques Dernier appel de fonds Récupération des clefs Bon à savoir : Vous disposez de 7 jours ouvrables pour annuler votre réservation en renvoyant le coupon détachable de votre contrat de réservation Vous devez renvoyer les offres de prêt signées à votre banque dans les 11 jours après l édition de ces dernières. 8. La location du bien 9. La déclaration fiscale 10. La revente du bien Durant au moins les 108 mois de location Signature du bail de location Encaissement des loyers et des éventuelles assurances (carence et vacance locative) Réception et archivage des pièces administratives Tous les ans, en même temps que votre déclaration de revenus Déclaration de l engagement de location (2044EB), la 1ère année Déclaration du bilan foncier (2044 ou 2044-SPE et 2042) Déclaration de la réduction d impôt annuelle ( 2042-C) Archivage du dossier fiscal Au minimum 108 mois après la première location Analyse de votre investissement (estimation du bien, calcul de la taxe sur la plus-value immobilière,...) Dépôt du mandat de vente dans une ou plusieurs agences immobilières Signature du compromis de vente et de l acte authentique chez le notaire Tous nos conseils pratiques - 15
3. Quelques exemples 3.1 Arnaud : 5 800 2 650 d impôts par an! a. Objectif : réduire ses impôts rdv patrimonial Après analyse de sa situation financière et fiscale, Arnaud décide d acquérir un bien éligible à la loi Duflot 2014. Il consacre 120 /mois pour son investissement locatif. Choix du logement Arnaud valide son projet et signe la réservation du bien. Il investit à Toulouse pour un coût total d acquisition de 148 500 *. Appartement : T2 neuf à Toulouse (zone B1) Surface habitable : 42 m² (avec un balcon de 8 m²) Charges propriétaires** : 85 /mois Loyer : 500 /mois (avec revalorisation annuelle de 2%) Frais de notaire : 3 500 Taxe foncière : 500 /an Prix d achat : 145 000 STATUT : Célibataire Sans enfant SITUATION : Revenu : 42 000 /an épargne : 120 /mois OBJECTIF : Réduire ses impôts Arnaud est un jeune cadre dans un grand groupe industriel. Il dispose de 42 000 de revenus annuels. Il souhaite réaliser un premier achat pour réduire ses impôts. Pour cela, il est prêt à consacrer 120 /mois dans son opération. Choix du crédit Après avoir négocié son prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Arnaud choisit une offre sans apport avec frais de garanties inclus. Prêt : 150 400 sans apport Taux : 3,60% (taux fixe) Assurances : 0,20% Frais de garanties : 2 000 Durée : 25 ans Mensualités : 800 /mois Choix du gestionnaire Arnaud choisit son gestionnaire et valide avec lui les conditions. Il opte pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts. Honoraires : 7% (du loyer mensuel) Assurances : 4,5% (du loyer mensuel) De la signature de l'acte... Arnaud acte le logement chez le notaire du programme immobilier. à la livraison du bien : A la fin des travaux, il assiste à la livraison du bien, relève les réserves techniques et récupère les clés. Son gestionnaire assure les formalités d entrée du locataire et les locations successives. La première déclaration fiscale Arnaud déclare son opération fiscale en même temps que la déclaration de son revenu. Sa réduction d impôt et de CSG lui permet de réaliser une économie de 28 300 au bout de 9 ans. Économie d impôt : 3 150 /an La revente du bien Arnaud décide de revendre son bien à la fin des neuf ans d engagement locatif Duflot. Il réalise une analyse de son investissement et de la pertinence de la revente. Patrimoine revalorisé : 151 650 * frais de notaires inclus. **inclut les honoraires de gestion, les assurances et les charges de copropriétés. Quelques exemples - 16
b. Répartition mensuelle du financement sur 9 ans 925 /mois c. Bilan de l opération à la fin des 9 ans 6% 120 125 CHARGES 260 56% 14% 24% LOYER 545 800 MENSUALITÉ Revente économie d impôts Loyer épargne RECETTES DÉPENSES Pendant 9 ans, Arnaud doit s acquitter de ses mensualités bancaires, de ses charges et frais divers. L ensemble de ses dépenses s élève à 925 par mois. En contrepartie, il bénéficie d une réduction d impôt et d un loyer qui représentent un total de 805 par mois. Afin d équilibrer son opération, Arnaud effectue donc un complément financier de 120 par mois. Ses dépenses mensuelles sur 9 ans sont ainsi couvertes à 59% par ses loyers, à 28% par ses gains fiscaux et à 13% par son effort d épargne. Arnaud décide de revendre son bien à la fin des 9 ans. Son investissement aura été financé à 56% par la revente de son bien, à 24% par ses loyers, à 14% par son économie d impôts et à 6% par sa capacité d épargne. Son opération lui aura alors rapporté 23 400 net d impôt. Ce gain correspond à un rendement net de 19,72% (sans avoir investi de capital initial). Arnaud n aura payé que 2 650 d impôts annuels pendant 9 ans (soit une réduction de 3 150 /an). d. Objectifs atteints Un capital constitué de 39 100 Un patrimoine d une valeur de 151 650 Une économie d impôt de 28 300 Quelques exemples - 17
3.2 Mélanie et Jean : un patrimoine transmissible estimé à 151 657! a. Objectif : transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants rdv patrimonial Après analyse de leur situation financière et fiscale, Mélanie et Jean décident d acquérir un bien éligible à la loi Duflot 2014. Ils consacrent 200 /mois pour leur investissement locatif. Choix du logement Mélanie et Jean valident leur projet et signent la réservation du bien. Ils investissent à Lyon pour un coût total d acquisition de 215 000 *. Appartement : T3 neuf à Lyon (zone B1) Charges propriétaires** : 125 /mois Frais de notaire : 5 000 Prix d achat : 210 000 Surface habitable : 70 m² (avec un terrasse de 15 m²) Loyer : 700 /mois (avec revalorisation annuelle de 2%) Taxe foncière : 700 /an STATUT : Mariés Deux enfants SITUATION : Revenu : 100 000 /an épargne : 200 /mois OBJECTIF : Transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants Mélanie et Jean ont deux enfants. Ils disposent à eux deux de 100 000 de revenus annuels. Ils souhaitent investir dans l immobilier pour pouvoir transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants. Ils réalisent une étude approfondie de leur situation pour connaître leur effort d épargne à consentir. Choix du crédit Après avoir négocié leur prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Mélanie et Jean choisissent une offre sans apport avec frais de garanties inclus. Prêt : 217 500 sans apport Assurances : 0,20% Durée : 25 ans Choix du gestionnaire Mélanie et Jean choisissent leur gestionnaire et valident avec lui les conditions. Ils optent pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts. Honoraires : 7% (du loyer mensuel) Assurances : 4,5% (du loyer mensuel) De la signature de l'acte... Mélanie et Jean actent le logement chez le notaire du programme immobilier. Taux : 3,60% (taux fixe) Frais de garanties : 2 500 Mensualités : 1 150 /mois à la livraison du bien : A la fin des travaux, ils assistent à la livraison du bien, relèvent les réserves techniques et récupèrent les clés. Leur gestionnaire assure les formalités d entrée du locataire et les locations successives. La première déclaration fiscale Mélanie et Jean déclarent leur opération fiscale en même temps que leur déclaration de revenu. Leur réduction d impôt et de CSG leur permet de réaliser une économie de 41 650 au bout de 9 ans. Économie d impôt : 4 600 /an La revente du bien Mélanie et Jean décident de revendre leur bien à la fin des neuf ans d engagement locatif Duflot. Ils réalisent une analyse de leur investissement et de la pertinence d une revente. Patrimoine revalorisé : 219 650 * frais de notaires inclus. **inclut les honoraires de gestion, les assurances et les charges de copropriétés. Quelques exemples - 18
b. Répartition mensuelle du financement sur 9 ans 1 330 /mois c. Bilan de l opération à la fin des 9 ans 7% 200 180 CHARGES 14% 180 56% 23% 1150 MENSUALITÉ LOYER 950 Revente économie d impôts Loyer épargne RECETTES DÉPENSES Pendant 9 ans, Mélanie et Jean doivent s acquitter de leurs mensualités bancaires, de leurs charges et frais divers. L ensemble de leurs dépenses s élève à 1 330 par mois. En contrepartie, ils bénéficient d une réduction d impôt et d un loyer qui représentent un total de 1 130 par mois. Afin d équilibrer leur opération, Mélanie et Jean effectuent donc un complément financier de 200 par mois. Leurs dépenses mensuelles sur 9 ans sont ainsi couvertes à 56% par leurs loyers, à 29% par leurs gains fiscaux et à 15% par leur effort d épargne. Mélanie et Jean décident de revendre leur bien à la fin des 9 ans. Leur investissement aura été financé à 56% par la revente de leur bien, à 23% par leurs loyers, à 14% par leur économie d impôts et à 7% par leur capacité d épargne. Leur opération leur aura rapporté 31 600 net d impôt. Ce gain correspond à un rendement net de 17,49% (sans avoir investi de capital initial). Ce patrimoine est totalement transmissible. d. Objectifs atteints Un capital constitué de 56 850 Un patrimoine d une valeur de 219 650, transmissible au bout de 9 ans Une économie d impôt de 41 650 Quelques exemples - 19
3.3 Annie et Gérard : un capital de 72 150 + 750 /mois en complément de leur retraite! a. Objectif : préparer leur retraite rdv patrimonial Après analyse de leur situation financière et fiscale, Annie et Gérard décident d acquérir un bien éligible à la loi Duflot 2014. Ils consacrent 350 /mois pour leur investissement locatif. Choix du logement Annie et Gérard valident leur projet et signent la réservation du bien. Ils investissent à Bordeaux pour un coût total d acquisition de 191 700 *. Appartement : T3 neuf à Bordeaux (zone B1) Charges propriétaires** : 110 /mois Frais de notaire : 4 500 Prix d achat : 185 000 Surface habitable : 60 m² (avec une terrasse de 10 m²) Loyer : 650 /mois (avec revalorisation annuelle de 2%) Taxe foncière : 650 /an STATUT : Mariés Sans enfant SITUATION : Revenu : 130 000 /an épargne : 350 /mois OBJECTIF : Préparer leur retraite Annie et Gérard sont cinquantenaires et n ont plus d enfants à charge. Ils disposent à eux deux de 130 000 de revenus annuels. Ils souhaitent investir dans l immobilier pour se constituer un revenu complémentaire en prévision de leur retraite. Choix du crédit Après avoir négocié leur prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Annie et Gérard choisissent une offre sans apport avec frais de garanties inclus. Prêt : 191 700 sans apport Assurance : 0,35% Durée : 20 ans Choix du gestionnaire Annie et Gérard choisissent leur gestionnaire et valident avec lui les conditions. Ils optent pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts. Honoraires : 7% TTC (du loyer mensuel) Assurances : 4,5% TTC (du loyer mensuel) De la signature de l'acte... Annie et Gérard actent le logement chez le notaire du programme immobilier. Taux : 3,10% (taux fixe) Frais de garanties : 2 200 Mensualités : 1 200 /mois à la livraison du bien : A la fin des travaux, ils assistent à la livraison du bien, relèvent les réserves techniques et récupèrent les clés. Leur gestionnaire assure les formalités d entrée du locataire et les locations successives. La première déclaration fiscale Annie et Gérard déclarent leur opération fiscale en même temps que leur déclaration de revenu. Leur réduction d impôt et de CSG leur permet de réaliser une économie de 35 700 au bout de 9 ans. Économie d impôt : 4 000 /an La revente du bien Annie et Gérard décident de revendre leur bien à la fin des neuf ans d engagement locatif Duflot. Ils réalisent une analyse de leur investissement et de la pertinence d une revente. Patrimoine revalorisé : 193 500 * frais de notaires inclus. **inclut les honoraires de gestion, les assurances et les charges de copropriétés. Quelques exemples - 20
b. Répartition mensuelle du financement sur 9 ans 1 365 /mois c. Bilan de l opération à la fin des 9 ans 14% 350 330 165 1200 CHARGES MENSUALITÉ 47% 14% 25% LOYER 685 Revente économie d impôts RECETTES DÉPENSES Loyer épargne Pendant 9 ans, Annie et Gérard doivent s acquitter de leurs mensualités bancaires, de leurs charges et frais divers. L ensemble de leurs dépenses s élève à 1 365 par mois. En contrepartie, ils bénéficient d une réduction d impôt et d un loyer qui représentent un total de 1 015 par mois. Afin d équilibrer leur opération, Annie et Gérard effectuent donc un complément financier de 350 par mois. Leurs dépenses mensuelles sur 9 ans sont ainsi couvertes à 51% par leurs loyers, à 24% par leurs gains fiscaux et à 25% par leur effort d épargne. Annie et Gérard décident de revendre leur bien à la fin des 9 ans. Leur investissement aura été financé à 43% par la revente de leur bien, à 25% par leurs loyers, à 13% par leur économie d impôts et à 14% par leur capacité d épargne. Leur opération leur aura rapporté 31 850 net d impôt. Ce gain correspond à un rendement net de 12,45% (sans avoir investi de capital initial). Annie et Gérard peuvent alors continuer à louer le bien, ce qui leur rapporte encore 750 par mois (loyer revalorisé). d. Objectifs atteints Un capital constitué de 72 150 Un patrimoine d une valeur de 193 500 Une économie d impôt de 35 700 Quelques exemples - 21
Ce guide pratique a été mis à disposition de tout futur investisseur en loi Duflot afin de faciliter la compréhension de la loi et de l aider dans son opération de défiscalisation. Bien que ce guide soit mis à jour régulièrement, nous vous invitons à parcourir le site Loi-Duflot.fr, qui dispose d une information actualisée sur la loi. Nous souhaitons également vous rappeler que le montage d un projet d investissement locatif est une combinaison de nombreux paramètres (fiscaux, financiers, législatifs) qui doivent être analysés dans la durée (court, moyen et long terme) et à partir de votre situation personnelle. Seule une étude complète et personnalisée avec un expert vous permettra d optimiser votre projet. N hésitez pas à contacter un de nos experts et conseillers en gestion de patrimoine sur le site Loi-Duflot.fr www.loi-duflot.fr - février 2014 22