ARC / www.arc-copro.fr / 15 03 16 Retour de terrain d une rénovation : la résidence «Le Campra» Lors de notre colloque du 10 juin 2015 sur la rénovation des copropriétés (www.arccopro.com/finf), des copropriétaires de la résidence «Le Campra», leur syndic et leur bureau d études techniques ont eu l occasion de présenter la rénovation réalisée sur leur copropriété. Depuis, nous avons été relancés à plusieurs reprises par nos adhérents pour avoir plus de détails sur cette rénovation. Les voici. I. Présentation de la résidence : d importants besoins de travaux Le Campra est un ancien hôtel, construit en 1963, à deux pas du Parc Jourdan, et à quelques minutes du fameux Cours Mirabeau, à Aix-en-Provence. En 1976, l hôtel a été divisé et transformé en chambres d étudiants. Cet ensemble constitue aujourd hui une résidence étudiante de 72 logements, située en plein cœur du campus universitaire et détenue par un ensemble de copropriétaires privés. Depuis sa construction, l immeuble n a jamais fait l objet de travaux significatifs d entretien ou d amélioration. Seule la chaufferie fioul a été remplacée par une chaufferie gaz en 1997. Depuis quelques années, un bon nombre de désordres sont apparus : enduit de façade détérioré, garde-corps désolidarisés, fuites sur les réseaux de plomberie... Vers les années 2009-2010, une nouvelle équipe syndicale s est constituée et a entamé une démarche de reprise en main de son patrimoine : réfection de l électricité des parties communes, réalisation de devis pour le ravalement des façades, vote en 1
assemblée générale de l intégration des menuiseries extérieures dans les parties communes, mise en place de répartiteurs individuels de chauffage. Comme nous le répétons régulièrement, il est en effet souvent indispensable d entreprendre ces premières actions avant d entamer un audit technique et énergétique. Nous vous renvoyons à ce sujet à notre «Bilan Initial de Copropriété» (BIC) : www.arc-copro.com/u6f5. II. L audit et la définition du plan de travaux Fin 2011, une mission d audit énergétique a été confiée au bureau d études SOL.AI.R. L étude a mis en évidence les faibles performances thermiques de la résidence : murs non isolés, menuiseries simple vitrage, calorifuge sur le réseau de chauffage disparu, absence totale de calorifuge sur le réseau de distribution de l eau chaude sanitaire et son bouclage. Tout cela a évidemment des conséquences sur les consommations existantes : 230 kwh/m²/an d énergie primaire pour le chauffage et l eau chaude sanitaire. De cet audit sont ressortis 4 scénarios d amélioration, qui allaient d un scénario d entretien «minimal» à un scénario «plus» : plus ambitieux, plus coûteux, plus performant, et éligible au maximum de subventions. Lors de l assemblée générale, l audit a été présenté par le bureau d études, en présence d un conseiller info énergie du Pays d Aix, qui apportait un avis neutre, extérieur et compétent. Le vote a validé l audit, et l assemblée générale a voté à l unanimité pour le scénario le plus ambitieux, sous réserve d obtention des subventions ADEME/Région. La présence d un «accompagnateur», qu il s agisse d un EIE (Espace Info Energie) ou d une ALEC (Agence Locale de l Environnement et du Cl imat) est un élément essentiel à la réussite d un projet. L ARC soutien toutes ces démarches d accompagnement qui peuvent compléter l accompagnement déjà proposé à nos adhérents et que nous présentons sur le lien suivant : www.arc-copro.com/ecih. III. La préparation et la réalisation des travaux La phase suivante a été la consultation pour le choix d une équipe de maîtrise d œuvre. L équipe qui a été retenue était constituée du même bureau d études SOL.A.I.R., responsable de l audit, accompagné de sa filiale SOLAIR Archi. Les différentes phases de la conception (avant-projet sommaire, définitif, dossier de consultation des entreprises) étaient ponctuées de présentations au conseil syndical et au syndic de copropriété, suivies d un temps de réflexion et validation. 2
Pour organiser de manière efficace la mobilisation de tous les copropriétaires autour d un projet de rénovation, nous vous incitons à consulter et à utiliser nos outils : - «Rénovation en copropriété : comment mobiliser les copropriétaires?» : www.arc-copro.com/sfcp. - Fiches conseils publiées sur le site coproprieterre.org : www.arc-copro.com/9meu. Ce phasage a permis de préciser au fur et à mesure les solutions techniques et les choix de matériaux. L appel d offres des entreprises a duré 1 mois. L assemblée générale des copropriétaires a étudié les différents devis d entreprises et les a sélectionnés. Pose de l isolant sur le toit-terrasse Toitures avant/après 3
Façade avant/après Les travaux ont démarré en septembre 2014 et se sont achevés en juin 2015. Les entreprises ont dû faire face à quelques imprévus et contraintes : support de l étanchéité existante non conforme, difficulté d accès aux logements pour les travaux intérieurs Malgré tout, l enveloppe globale budgétaire et le planning prévus initialement ont pu être respectés. Concernant le budget, de 800 000 TTC (pour 72 copropriétaires), il a bénéficié du soutien de l ADEME PACA et de la Région PACA à hauteur de 280 000 (35 %). IV. Un projet exemplaire Le projet a suivi la démarche environnementale Bâtiments Durables Méditerranéens (BDM). Cette démarche a eu pour effet de sensibiliser les entreprises sur la gestion des déchets en phase chantier et a permis d élaborer une procédure de suivi des consommations avec la mise en place de compteurs d énergie. Par deux fois, à la fin de la phase Conception et à la fin de la phase Chantier, le projet a été présenté en Commission publique de Démarche BDM, devant un jury de professionnels et un public attentif. L opération a été présentée lors de ces commissions et il a été mis en exergue ses forces : rénovation très performante à coûts maitrisés, gestion de projet et ses faiblesses : peu d utilisation de matériaux bio-sourcés. L objectif principal de cette démarche est d apporter des retours d expérience et de faire évoluer les pratiques des professionnels du bâtiment. Le projet a ainsi pu servir de support de formation auprès de différents organismes (CNAM, CESI), avec la réalisation de visites de chantier. Le bâtiment fera l objet d un suivi d exploitation et d utilisation pendant deux années. Au bilan du premier hiver, avec les travaux en cours, des réductions de consommation d énergie sont déjà apparues. Et cet été, un bon confort d été a pu être ressenti par les utilisateurs. Rappelons à ce sujet que, même si vous n êtes qu au début de votre projet de rénovation, vous avez tout intérêt à mettre en place ce suivi des consommations, notamment grâce au BES (Bilan Energétique Simplifié) : www.arc-copro.com/5g7u. 4
V. Conclusion Cette opération montre que la rénovation des copropriétés privées peut prendre du temps, mais reste possible! Les principaux facteurs de réussite connus ont pu être vérifiés : équipe de conseil syndical et syndic dynamiques, diagnostic initial exhaustif avec des préconisations chiffrées, soutien des pouvoirs publics et accompagnement par l espace info énergie (ou le PRIS), ingénierie financière, professionnels (maîtrise d œuvre et entreprises) sensibilisés à la maîtrise de l énergie et à la rénovation des copropriétés. Les outils de l ARC pour vous aider à rénover : - «Comment rénover sa copropriété?» : www.arc-copro.com/je3y. - Rubrique : «Chauffage, eau, rénovation» de l ARC : www.arccopro.com/ecih. Fiche opération : Maître d Ouvrage : Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Campra, représenté par le syndic Action Immobilière. Audit énergétique : Bureau d Études SOL.A.I.R. Maîtrise d œuvre : SOLAIR ARCHI et BET SOL.A.I.R. Entreprises : pour le réseau de chaleur, APEE ; pour les façades et l ITE SGPM ; pour les menuiseries, l OUVERTURE ; pour l étanchéité, ATMOS ÉTANCHÉITÉ ; pour le chauffage et la ventilation, la plomberie, SCECA MARTI. Travaux réalisés : Isolation thermique de la toiture et réfection de l étanchéité. Isolation thermique des façades par l extérieur. Isolation du plancher bas sur une partie du rez-de-chaussée. 5
Menuiseries PVC double vitrage performantes, oscillo-battantes, et volets roulants. Raccordement de la chaufferie au réseau de chaleur urbain chauffé à 70% par de la biomasse. Remplacement de toutes les canalisations de chauffage et d eau chaude, et calorifugeage. Installation d une ventilation mécanique basse pression collective, adaptée à la réhabilitation. Surface chauffée = 2350 m² Coût des travaux 280 HT/m² Performance énergétique : Niveau BBC Effinergie Rénovation : < 64 kwhep/m²/an Démarche Bâtiments Durables Méditerranéens - Niveau Bronze. 6