Taux d intérêt et tendances démographiques Perspectives pour le marché immobilier Julien Manceaux Senior Economist Forum Financier, Tournai, le 9 juin 2016
I. La situation sur le marché résidentiel face aux perspectives de taux d intérêt 2
Le marché immobilier a bien résisté à la crise Les prix ont crû de 15,7% en Belgique pendant que des bulles immobilières éclataient ailleurs (2007-2012) Evolution des prix de l immobilier résidentiel entre fin 2007 et fin 2012 en Europe 35% 25% 15% 5% -5% -15% -25% -35% -45% -55% IR ES GR UK NL SK IT EZ FR PT DE BRU WAL BE VL AT Source: BCE, DGSIE 3
mais la croissance des prix a ralenti Croissance 1998-2007 = 9,2% par an (pour une inflation de 2,0%) et 8,6% en RW Croissance 2008-2015 = 2,7% par an (pour une inflation de 1,9%) et 2,3% en RW 20% 15% Croissance annuelle des prix (résidentiel secondaire - %) Inflation (%) 10% 5% 0% -5% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Source: DGSIE, BNB 4
L activité est en baisse depuis 2012 en Wallonie même pour les appartements (-3% en 2014). Et par rapport à 2000, 20% de maisons sont vendues en moins Le constat est le même à Bruxelles alors qu en Flandre la fiscalité a fait rebondir les transactions à la fin 2014 200 180 160 140 120 100 80 60 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Source: DGSIE Evolution du nombre de transactions (Indice: an 2000 = 100) Appartements Maisons BRU VL (maisons) 5
Mais le volume de prêts reste très élevé En Belgique, si le nombre de crédits à l achat a suivi la tendance de l activité des dernières années en 2015 (3,6%), les volumes restent élevés à cause de la croissance des montants empruntés 250 200 Volumes de crédit (2005 = 100) 150 100 = 40% de plus qu avant la crise = 25 milliards en 2014 et 2015 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Achat Construction Rénovation Refinancement Source: BNB 6
Bonus logement: un choc difficile à digérer? La perte de revenus actualisée représente entre 10% et 15% du niveau des prix de l immobilier existant Même si cette perte est compensée par des taux d intérêts plus bas, la position financière des ménages s est affaiblie durablement 80000 70000 Déduction fiscale pour un couple (en euros, sur 20 ans) 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Source: ING 7
NB2: Le chèque Habitat en Région wallonne - Fonctionnement Mesure budgétaire: le budget (66 millions par an) est 5 à 6X moins élevé que pour le bonus logement Le prêt hypothécaire social reste accessible aux même conditions mais les taux devraient être plus avantageux (2400 prêts réalisés en 2014, sur 34,243 transactions soit 7%!) Chaque contribuable nouveau propritaire d une habitation propre et unique se verra accorder au maximum 20 chèques (annuels) habitats. Le chèque est déterminé chaque année comme suit et divisé par 2 après 10 ans : 125 *#d enfants + un montant variable (fonction du revenu de l année) Tranche de revenus Chèque habitat %* <21000 1520 49% 21.000-30.000 1560 21% 30.000-40.000 1340 11% 40.000-50.000 1215 7% 55.000 1085 65.000 960 75.000 830 >81000 0 *Représentativité en % du nombre de déclarations non nulles enregistrées en 2012 (dernière année disponible) 8
NB2: Le chèque Habitat en Région wallonne Effets potentiels Même en admettant une croissance des revenus faibles sur les 20 premières années du prêt (1,5%), le chèque habitat diminue rapidement dans le temps Par rapport à l ancien régime, il constitue une perte plus importante qu en Flandre, quel que soit le type de revenu considéré, entre 13500 et 40000 pour la plupart des ménages, soit entre 10000 et 30000 de capital emprunté (sur 20 ans) En % des prix actuels, cela représente 12% de la moyenne des prix des appartements les moins chers (Q25 soit 110000 ) et au moins 20% de celle des 25% des maisons les plus chères (Q75 soit 185000 ). -80000-70000 -60000-50000 -40000-30000 -20000-10000 0 Comparaison avantage fiscal 2014/2016 Equivalent emprunté (sur 20 ans à 3,15%) Tx de taxation 40% 45%_min 45%_max 50%_min 50%_cas 1 50%_cas 2 50%_cas 3 50%_cas 4 couple de deux salaires de moins de 20000 avec enfant couple de deux salaires de 21000 avec 1 enfant couple de deux salaires de 35000 avec 1 enfant couple de deux salaires de 37000 avec 1 enfant couple de deux salaires de 40000 avec 1 enfant couple de deux salaires de 65000 avec 1 enfant couple de deux salaires de 70000 avec 1 enfant couple de deux salaires de plus de 80000 avec 1 enfant 9
Bonus logement: où est passé l effet de 2015? La forte baisse des taux enregistrée en 2014/2015 a permis aux ménages d emprunter plus mais ils ne l ont pas fait autant que possible cette croissance de l emprunt moyen faiblit déjà 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% -5% J-06 J-06 N-06 A-07 S-07 F-08 J-08 D-08 M-09 O-09 M-10 A-10 J-11 J-11 N-11 A-12 S-12 F-13 J-13 D-13 M-14 O-14 M-15 A-15 J-16 J-16-200 -180-160 -140-120 -100-80 -60-40 -20 0 20 40 60 80 Quand la courbe passe sous zéro, les taux remontent Variation du prêt hypothécaire moyen (à l'achat d'un bien existant - % sur un an) Variation (en pb) du taux d'intérêt hypothécaire* (lag 6m - éch. droite inversée) Source: BNB, calculs ING *Taux fixe moyen (durée > 10 ans) 10
Retour sur l année 2015 La baisse des taux de 2014/2015 a permis aux ménages de faire baisser leur mensualité (et donc la pression sur leur revenu) tout en augmentant leur emprunt moyen, ce qui a relancé la hausse des prix (de 2,5% à 4% en 2015) 900 7 850 800 6 750 700 650 600 550 500 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Mensualit é moyenne de l'emprunteur belge (EUR - éch. gauche) 5 4 3 2 = 3,7%, le premier record historique de taux bas, maintenu entre novembre 2011 et mars 2014 Taux d'intérêt moyen (prêts hyp. à tx fixe >10 ans) Source: DGSIE 11
Quels ajustements pour les taux d intérêt? 12
Quels ajustements pour les taux d intérêt? Taux à 10 ans théorique Taux à 10 ans sur les marchés La BCE continue donc de rendre les taux artificiellement bas 13
Perspectives et taux d intérêt La hausse des prix de 2015 sera donc loin d être à la hauteur de ce que la baisse des taux aurait pu permettre Même une normalisation très lente des taux après mars 2017 semble difficile à digérer pour les ménages au vu de la nouvelle donne fiscale 15% 10% 5% 0% -5% J-06 J-06 J-07 J-07 J-08 J-08 J-09 J-09 J-10 J-10 Source: BNB, calculs ING *Taux fixe moyen ( sur les prêts de durée > 10 ans) J-11 J-11 J-12 Variation des prix de l'immobilier résidentiel moyens (% sur un an) J-12 J-13 J-13 J-14 J-14 J-15 J-15 J-16 Soft scenario Variation (en pb) du taux d'intérêt hypothécaire* (lag 6m - éch. droite inversée) J-16 J-17 J-17 J-18 J-18-180 -160-140 -120-100 -80-60 -40-20 0 20 40 60 = Taux stable à 2% jusqu en mars 2017 puis faible remontée de 50pb sur un an Quand la courbe passe sous zéro les taux remontent 14
De quoi faire changer les certitudes? % des répondants (échantillon représentatif dans chaque pays) d accord ou fortement d accord avec l assertion Les prix de l immobilier ne baissent jamais Source: ING International Survey (ING IPSOS) 2015 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% LU BE FR AT IT ES PL DE UK NL 13
Conclusions Le marché immobilier belge a bien résisté à la crise (une seule année de baisse des prix: 2009 = -0,5%) Des taux d intérêts bas et une reprise de la demande en Belgique ont permis un rattrapage rapide en 2010-2011, mais les hausses se sont limitées à 2,5% en 2012-2013 et 0,7% en 2014 La croissance des prix devrait avoir été plus dynamique en 2015 (2,5% à 4%), mais moins que ce que la baisse des taux laissait suggérer Cette hausse est survenue en dépit des chocs fiscaux, qui ont néanmoins affecté la position financière des ménages, raison pour laquelle la BNB a revu à la hausse son estimation de surévaluation du marché de 0% à 8% Des hausses de prix annuelles similaires à celles observées dans la décennie 98-07 semblent moins probables à l avenir Le scénario de base reste donc que la croissance des prix mesurée pendant la décennie actuelle devrait être 10 fois inférieure à la précédente, et légèrement en-deçà de l inflation moyenne 16
II. Le marché résidentiel face aux défis démographiques 17
Et reste un secteur important de l économie La valeur ajoutée du secteur a contribué plus que les autres à la reprise de l économie belge en 2011 et 2014. Sa part dans l économie totale a progressé de 4,5% en 2005 à 5,1% en 2015. 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% -5% Q1 1998 Q3 1999 Q1 2001 Q3 2002 Q1 2004 Q3 2005 Q1 2007 Q3 2008 Q1 2010 Q3 2011 Q1 2013 Q3 2014 Q1 2016 VAB du secteur construction (% YoY) VAB totale (PIB belge - % YoY) Source: BNB VAB = Valeur Ajoutée Brute, notion comparable au PIB pour un secteur 18
Les indicateurs de reprise sont encore incertains Dans les enquêtes, les architectes restent prudents quant au volume de leurs missions à venir et s attendent à ce que les prix restent sous pression 20 10 0-10 -20-30 Indice des enquêtes architectes (Prév. Des volumes de missions) 80 Indice des enquêtes architectes (Prix futurs - éch. droite) 60 40 20 0-40 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16-20 Source: BNB 19
Retour sur l activité de 2015 (Wallonie et Bruxelles) Le nombre de permis a baissé de 4,8% en 2015, dont 6% pour les appartements Les taux d intérêt bas ont malgré tout permis un niveau relativement élevé de construction d appartements en 2014 et 2015 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 (# de permis par an) Source: DGSIE WAL - Appartements WAL - Maisons BRU - Appartements 20
Les grandes tendances récentes Une plus grande rareté des terrains s observe depuis 20 ans (marquée par une baisse des transactions sur les terrains sur 20 ans jusqu à 65% en Brabant Wallon (40% à Liège et en Hainaut) a donné lieu à trois tendances: Hausse continue du prix au m² (multiplié par 3 à 5 depuis 1990), non compensée par la baisse de la taille moyenne des terrains Tendance générale à rénover plus Tendance générale à construire plus d appartements 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Evolution du parc de logements (RW) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Apparts (moy. 1992-2001) Maisons (moy. 1992-2001) Apparts Maisons Source: DGSIE 21
Les grandes tendances récentes Une plus grande rareté des terrains s observe depuis 20 ans (marquée par une baisse des transactions sur les terrains sur 20 ans jusqu à 65% en Brabant Wallon (40% à Liège et en Hainaut) a donné lieu à trois tendances: Hausse continue du prix au m² (multiplié par 3 à 5 depuis 1990), non compensée par la baisse de la taille moyenne des terrains Tendance générale à rénover plus Tendance générale à construire plus d appartements 10000 8000 6000 4000 2000 0-2000 -4000 Evolution du parc de logements (BRU) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Apparts (moy. 1992-2001) Maisons (moy. 1992-2001) Apparts Maisons Source: DGSIE 22
Les équilibres offre-demande 23
L offre s est adaptée à la demande Le nombre de logements pour 1000 ménages est resté très stable en Belgique pendant dix ans et a même légèrement augmenté depuis 2012 460 1150 1135 450 1120 1105 440 1090 430 1075 1060 420 1045 1030 410 1015 400 1000 200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015 # de logements pour 1000 habitants # de logements pour 1000 ménages (éch. dr) +6% en 15 ans +2% en 15 ans Source: DGSIE, Bureau du Plan, calculs ING 24
Et les récents déséquilibres se sont creusés En Région Wallonne, le surplus de logements cumulé sur 2002-2011 était limité à 13,000 (soit un an d activité moyenne sur cette période) Mais il a augmenté entre 2012 et 2015 de 34,400 unités à cause d une demande en baisse 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 # de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an) Source: DGSIE 25
Et les récents déséquilibres se sont creusés En Région Flamande, le surplus de logements cumulé sur 2002-2011 était limité à 34,300 (soit 1,5 an d activité moyenne sur cette période) Mais il a augmenté entre 2012 et 2015 de 35,000 unités à cause d une demande en baisse 35000 33000 31000 29000 27000 25000 23000 21000 19000 17000 15000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Source: DGSIE # de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an) 26
sauf à Bruxelles En Région de Bruxelles-Capitale, le déficit de logements constaté en 2011 était énorme: 19,000 unités (plus de 3 ans de production moyenne) Il s est depuis quelque peu réduit (de 6500 unités) mais la demande semble rebondir 10000 8000 6000 4000 2000 0-2000 -4000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Source: DGSIE # de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an) 27
Le vieillissement devrait modifier la demande La variation du nombre de ménages dans une population donnée dépend de leur taille. Cette dernière varie notamment en fonction du vieillissement Plutôt que de prendre une hypothèse de diminution constante de la taille des ménages (Bureau du Plan), les projections d ING les lient au vieillissement 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% Population des 75 ans et + (en % du total) Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle Taille des ménages (#membres) - Proj. ING 2,2 2,25 2,3 = Taille des ménages en Région wallonne 8,0% 2,35 7,5% 7,0% 2,4 6,5% 6,0% 2,45 5,5% 2,5 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 28
Le vieillissement devrait modifier la demande La variation du nombre de ménages dans une population donnée dépend de leur taille. Cette dernière varie notamment en fonction du vieillissement. Plutôt que de prendre une hypothèse de diminution constante de la taille des ménages (Bureau du Plan), les projections d ING les lient au vieillissement 12,0% 11,5% 11,0% 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% Population des 75 ans et + (en % du total) Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle Taille des ménages (#membres) - Proj. ING 2,2 2,25 2,3 2,35 2,4 2,45 2,5 2,55 2,6 = Taille des ménages en Région flamande 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 29
aussi à Bruxelles A Bruxelles, dont la population est plus jeune et plus sensible à l immigration, la taille des ménages est appelée à baisser plus tard et moins vite 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% Population des 75 ans et + (en % du total) Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle Taille des ménages (#membres) - Proj. ING 1,95 2 2,05 2,1 2,15 2,2 5,5% 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 2,25 30
Résultats des projections (WAL): demande future 19000 17000 15000 13000 11000 9000 7000 5000 200220042006200820102012201420162018202020222024202620282030 # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 31
Résultats des projections (WAL): demande future A court terme, le Bureau du Plan prévoit une augmentation d environ 28.300 ménages en 2016-2017 (crise des réfugiés et rattrapage des années de crise) Pas de quoi combler l écart creuser dans les années précédentes, mais de quoi stabiliser le surplus 19000 17000 15000 Rattrapage annoncé: 28.300 en 2016-2017 13000 11000 9000 7000 5000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 32
Résultats des projections (WAL): demande future Selon les deux types de projection, la demande en Wallonie devrait continuer de baisser fortement à cause de la démographie d ici 2020 Dans un scénario (ING) où la taille des ménages serait plus stable dans les prochaines années (le vieillissement ne se marquant qu après 2020), le nombre de ménages créés après le rattrapage annoncé pourrait tomber à 7500/an 19000 17000 15000 13000 11000 9000 7000 5000 Période où la taille des ménages pourrait être plus stable qu prévu Donc, sur 2016-2020, on aurait une croissance de 50 à 60 mille ménages = 2010-2015 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 33
Résultats des projections (WAL): demande future Par contre, si l effet attendu du vieillissement se réalise, la forte augmentation de la demande après 2020 risque d être un réel défi: le nombre de petits ménages augmentant rapidement, la création de ménages de ne stabiliserait qu autour de 15,000/an après 2025, soit 5,000 de plus qu officiellement prévu 19000 17000 15000 13000 11000 9000 7000 5000 Impact plus prononcé du vieillissement => un nombre de nouveaux logements par an supérieur à 15,000 ne se justifiera sans doute pas avant 2025 d un point de vue démographique 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 34
Résultats des projections (VL): demande future Selon les deux types de projection, la demande en Flandre devrait continuer de baisser fortement à cause de la démographie d ici 2020 Par contre, si l effet attendu du vieillissement se réalise, la forte augmentation de la demande après 2022 risque d être un autre défi 35000 30000 25000 20000 15000 Revenir progressivement à 30,000 logements produits par an sera-t-il possible après 2020? 10000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 35
Résultats des projections (BRU): demande future A Bruxelles, malgré l immigration, la pression démographique devrait s affaiblir un peu d ici 2020, mais pourrait bien être plus forte qu anticipée après 2022 10000 8000 6000 4000 2000 0-2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 # de nouveaux ménages (Prévisions B du plan) # de nouveaux logements # de nouveaux ménages (Prévisions ING) Sera-t-il possible de créer plus de 4000 logements par an à Bruxelles? Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING 36
Conclusions Le secteur de la construction reste un secteur important de l économie belge, il a mieux résisté à la crise (que d autres secteurs, et que dans d autres pays) mais ses difficultés actuelles dans le résidentiel risquent de se prolonger La Région Wallonne a sans doute commencé à accumuler un surplus de logements qui risque de croître fortement dans les prochaines années si le rythme actuel d expansion du parc se maintient Comme l offre s est historiquement adaptée à la demande, le risque est de voir le nombre de logements neufs supplémentaires diminuer en Wallonie dans les prochaines années du fait d une moindre demande Enjeu: maintenir l activité du secteur (en privilégiant par exemple la rénovation d un parc vieillissant, ou la revitalisation - voir la densification - de quartiers existants) au moment où s installe un frein naturel dans l expansion du parc de logements NB: du fait de la baisse rapide de la taille des ménages entre 2020 et 2030 suite au vieillissement, 120 à 130 mille nouveaux ménages sont attendus entre 2020 et 2030, ce qui supposera de revenir à un rythme plus élevé d expansion du parc de logements 37
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