Pouvoir d achat immobilier : quand le prix au mètre carré ne suffit plus! S intéresser seulement au prix au mètre carré ne recouvre pas la réalité des besoins d information des futurs acquéreurs dans la recherche de leur logement. En effet, l acheteur cherche souvent un type précis de bien (studio, deux-pièces, maison de 4 pièces, etc ), dans une zone géographique précise (aux portes de Paris, dans l ouest parisien, etc ) avec souvent des caractéristiques précises (année de construction, en étage, au rez-de-chaussée, à proximité de la gare, etc ). Afin de mieux rendre compte de cette réalité (localisée, individualisée), l Université Paris-Dauphine (via sa chaire Ville et Immobilier) a développé un outil de mesure original : le baromètre Capacim (Capacité d achat immobilier). Ce dernier constitue une mesure potentielle (ce que les gens peuvent acheter et pas ce qu ils ont acheté) du pouvoir d achat immobilier. Capacim se distingue des indicateurs globaux existants en tenant compte des caractéristiques individuelles de chaque ménage: sa structure (les besoins d un célibataire ne sont pas ceux d une famille avec trois enfants), ses revenus et patrimoines. L offre est analysée en mesurant les prix dans l ancien, à l échelle de la ville, en distinguant appartements et maisons. La structure familiale de l acheteur, facteur clé de la capacité d achat immobilière en Île de France Le cas de trois villes emblématiques du marché immobilier francilien A Paris, 35 % des ménages franciliens sont capables d acquérir un bien correspondant à leur structure familiale. Ce chiffre couvre, en réalité, une large disparité selon le type d acquéreur : seuls 10,6 % des primo accédants peuvent acheter le bien qu ils désirent ; pour les familles monoparentales, cette part s élève à 19 %, contre 25,5 % pour les couples avec enfants et 59 % des couples sans enfant. Evry est la ville d Île de France où ceux qui le désirent peuvent acheter le plus facilement le bien qu ils désirent : 61 % des célibataires, 46 % des familles monoparentales et plus de 80 % des couples, avec ou sans enfant. Versailles présente une situation intermédiaire : 45% des ménages franciliens, 25 % des familles monoparentales, 42 % des couples avec enfants et 68,5 % des couples sans enfants. En un an, la capacité d achat immobilière en Île-de-France a globalement bénéficié de taux d intérêt faibles, d une légère baisse des prix et d une meilleure situation de l emploi Dans les appartements anciens, c est à Evry (69,4%), Argenteuil (69,1%) et Meaux (68,5%) que la capacité d achat est la plus élevée. Les villes les moins accessibles sont respectivement Neuilly (31 %), Paris (35 %) et Boulogne-Billancourt (38,6 %)
Primo et secundo accédants, CSP + et CSP n ont pas les mêmes difficultés d acquisition. Les marchés franciliens restent marqués par de fortes disparités. Il vaut mieux être déjà propriétaire pour acquérir le bien désiré à Boulogne-Billancourt : 70 % des secundo accédants sont éligibles à un achat dans cette ville contre seulement 12,7 % des primo accédants. Le revenu du ou des acquéreurs entre en ligne de compte : ainsi, si un acquéreur CSP + (dont le salaire est supérieur à 50 % des salaires constatés en Ile-de-France) a 39,5 % de chances d acheter le bien désiré à Boulogne-Billancourt, il a 90 % de chances de réaliser le même achat à Bobigny. 20 villes franciliennes au banc d essai Dans les pages suivantes, nous vous présentons la capacité d achat immobilière sur 20 villes franciliennes, mesurée au deuxième trimestre 2014. Cinq situations ont été étudiées : capacité d achat sur l ensemble de la population francilienne, pour les célibataires, les familles monoparentales, les couples sans enfant et les couples avec enfants. En rouge : capacité d achat inférieure à 40 % - en orange : comprise entre 40 et 60 % - en vert : supérieure à 60 %. L échantillon des 20 communes choisi représente une population totale de 3 392 831 habitants (28,62 % de la population totale d Île-de-France). C est dans cet échantillon que se déroule l essentiel des transactions immobilières dans l ancien en Île-de-France. L échantillon de ménages sur lequel s appuie Capacim est celui de l INSEE (près de 68 000 ménages reflétant la composition des 6 millions de ménages franciliens). Cet échantillon de communes se répartit ainsi : - 75 : Paris - 77 : Fontainebleau, Meaux - 78 : Saint-Germain-en-Laye, Versailles - 91 : Evry, Massy, Palaiseau - 92 : Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Nanterre, Neuilly-sur-Seine - 93 : Bobigny, Saint-Denis - 94 : Créteil, Saint-Mandé, Vincennes - 95 : Argenteuil, Cergy, Enghien-les-Bains 2
Capacité d achat immobilière totale Île de France 3
Capacité d achat immobilière Primo accédants Île de France 4
Capacité d achat immobilière Secundo accédants Île de France 5
Capacité d achat immobilière Célibataires Île de France 6
Capacité d achat immobilière Familles monoparentales Île de France 7
Capacité d achat immobilière Couples sans enfant Île de France 8
Capacité d achat immobilière Couples avec enfants Île de France 9
Données brutes Capacim Primo accédants Secundo accédants Célibataire Monoparental Couple sans enfant Couple avec enfant Argenteuil 47,70% 96,70% 63,16% 45,20% 82,38% 78,09% 69,12% Bobigny 43,40% 96,20% 56,69% 46,30% 83,44% 77,15% 66,74% Boulogne Billancourt 12,70% 70,10% 37,35% 21,20% 61,51% 33,21% 38,58% Cergy 43,10% 95,90% 60,22% 39,95% 79,57% 76,71% 66,42% Créteil 33,70% 94,10% 52,54% 34,89% 77,07% 71,38% 60,78% Enghien 27,80% 85,60% 53,35% 28,00% 73,19% 52,72% 53,71% Evry 48,20% 96,70% 60,73% 46,39% 82,66% 81,23% 69,40% Fontainebleau 35,90% 93,10% 57,07% 33,98% 78,38% 67,59% 61,43% Issy les Moulineaux 16,60% 75,30% 42,22% 22,12% 64,41% 39,55% 43,04% Massy 34,70% 94,30% 53,20% 35,72% 78,09% 71,49% 61,37% Meaux 46,70% 96,50% 60,17% 45,29% 82,38% 79,78% 68,54% Nanterre 25,70% 88,90% 47,72% 29,65% 73,92% 60,08% 54,20% Neuilly sur Seine 8,50% 58,70% 33,59% 14,97% 51,91% 22,05% 31,07% Palaiseau 38,20% 95,00% 56,88% 37,37% 79,40% 79,42% 63,49% Paris 10,60% 64,70% 35,48% 19,28% 59,18% 25,69% 34,88% Saint Denis 44,40% 95,80% 61,36% 43,91% 82,90% 73,80% 67,06% Saint Germain en Laye 18,10% 77,80% 42,53% 24,41% 68,15% 42,13% 44,97% Saint Mandé 21,30% 76,80% 49,13% 23,68% 66,76% 39,03% 46,12% Versailles 16,70% 75,80% 41,37% 22,03% 66,24% 40,04% 43,36% Vincennes 15,10% 73,80% 39,97% 22,03% 64,46% 37,54% 41,57% Total 10