NOTE DE SYNTHESE L ACCESSIBILITE DES ETABLISSEMENTS EXISTANTS RECEVANT DU PUBLIC AUX PERSONNES A HANDICAP Objet de la réforme : La loi n 2005-102 du 11 février 2005 a institué l obligation de rendre accessible aux personnes à handicap les locaux commerciaux existants. L article L. 111-7 du Code de la construction et de l habitation pose le principe général selon lequel les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux commerciaux doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique. Les locaux concernés : L obligation légale d accessibilité concerne (article L. 111-7 du Code de la construction et de l habitation) : - Les établissements recevant du public (ERP), - Les installations ouvertes au public et les lieux de travail. Sont également concernés les locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques. L article R. 111-19-7 du Code de la construction et de l habitation ajoute les ERP de 5 e catégorie créés par changement de destination pour accueillir des professions libérales. L arrêté interministériel du 9 mai 2007 nous précise que les établissements de la cinquième catégorie créés par changement de destination pour accueillir des professions libérales, mentionnés à l article R. 111-19 susvisé, sont les locaux à usage professionnel exclusif ou à usage mixte professionnel et d habitation, aménagés dans des locaux existants à usage d habitation. Association des Directeurs Immobiliers www.adi-france.fr 1
La notion d ERP est donc au cœur de la réforme posée par la loi du 11 février 2005. Il s agit selon l article R. 123-2 du Code de la construction et de l habitation de «tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel». Définition du handicap : Le législateur a retenu une définition très large du handicap Selon l article L. 114 du Code de l action sociale et des familles, constitue un handicap toute limitation d activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d une altération substantielle, durable ou définitive d une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d un poly-handicap ou d un trouble de santé invalidant. Plusieurs handicaps sont donc concernés : - Handicap moteur ; - Handicap sensoriel : malentendants, malvoyants, non-voyants ; - Handicap cognitif, intellectuel et mental. Etendue de l obligation : Selon l article R. 111-19-1 du Code de la construction et de l habitation, les ERP et les installations ouvertes au public doivent être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. Concernant plus précisément les établissements existants recevant du public, l article L. 111-7-3 du Code de la construction et de l habitation dispose que toute personne handicapée doit pouvoir y accéder, y circuler et y recevoir les informations qui y sont diffusées, dans les parties ouvertes au public. L'obligation d'accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations, et concerne les circulations, les places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements (article R. 111-19-1 du Code de la construction et de l habitation). Les bâtiments ou les aménagements doivent ainsi être accessibles dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu. Les Association des Directeurs Immobiliers www.adi-france.fr 2
conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente (article R. 111-19-2 du Code de la construction et de l habitation). Obligation dans un premier temps d établir un diagnostic : Afin de déterminer les travaux nécessaires pour rendre les locaux commerciaux accessibles aux personnes à handicap, l article R. 111-19-9 du Code de la construction et de l habitation prévoit l établissement d un diagnostic pour les ERP des catégories 1 à 4. Il devra être établi par une personne pouvant justifier auprès du maître d'ouvrage d'une formation ou d'une compétence en matière d'accessibilité du cadre bâti. D une part il doit analyser la situation de l établissement au regard des obligations définies par les normes applicables, et d autre part il doit établir à titre indicatif une estimation du coût des travaux nécessaires pour satisfaire les obligations. Le diagnostic doit être établi dans les délais suivants : * ERP catégorie 1 et 2 : Au plus tard le 1 er janvier 2010 * ERP catégorie 3 et 4 appartenant à l Etat ou ses établissements publics, ou dont l Etat assure contractuellement la charge de propriétaire : Au plus tard le 1 er janvier 2010 * ERP catégorie 3 et 4 à l exception de ceux visés précédemment : 1 er janvier 2011 Il est en toute hypothèse important pour connaître les travaux à réaliser de faire intervenir un diagnostiqueur (avec si possible un devis). Délais pour rendre les locaux accessibles : Les délais sont visés par l article R. 111-19-8 du Code de la construction et de l habitation : Immédiatement pour les constructions neuves Travaux de modification ou d extension sans changement de destination : (i) S'ils sont réalisés à l'intérieur des volumes ou surfaces existants il faut permettre au minimum de maintenir les conditions d'accessibilité existantes ; (ii) S'ils entraînent la construction de surfaces ou de volumes nouveaux, les parties de bâtiments ainsi créées doivent respecter les règles d accessibilité. Les ERP des catégories 1 à 4 doivent respecter les obligations d accessibilité : 1 er janvier 2015 Association des Directeurs Immobiliers www.adi-france.fr 3
Les ERP de 5 e catégorie doivent respecter les obligations d accessibilité : 1 er janvier 2015 Les nouveaux établissements créés par changement de destination pour accueillir des professions libérales définis par l'arrêté ministériel prévu à l'article R. 111-19 : 1 er janvier 2011. Les dérogations à l accessibilité : Il est prévu des dérogations à l obligation de rendre les locaux ERP accessibles aux personnes à handicap. L article L. 111-7-3 du Code de la construction et de l habitation précise qu à titre exceptionnel, une dérogation peut être accordée aux ERP après démonstration : - de l'impossibilité technique de procéder à la mise en accessibilité - ou en raison de contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural - ou lorsqu'il y a disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs conséquences. Les dérogations sont accordées par le représentant de l Etat dans le département. Elles sont accordées après avis conforme de la commission départementale consultative de la protection civile, de la sécurité et de l'accessibilité. Mais selon l article L. 111-7-3 du Code de la construction et de l habitation ces dérogations «s'accompagnent obligatoirement de mesures de substitution pour les établissements recevant du public et remplissant une mission de service public». Une liste des dérogations est précisée par les textes : Article R. 111-19-6 du Code de la construction et de l habitation : En cas d'impossibilité technique résultant de l'environnement du bâtiment, et notamment des caractéristiques du terrain, de la présence de constructions existantes ou de contraintes liées au classement de la zone de construction, notamment au regard de la réglementation de prévention contre les inondations ou, s'agissant de la création d'un établissement recevant du public ou d'une installation ouverte au public dans une construction existante, en raison de difficultés liées à ses caractéristiques ou à la nature des travaux qui y sont réalisés, le préfet peut accorder des dérogations à celles des dispositions de la présente sous-section qui ne peuvent être respectées. Article R. 111-19-10 du Code de la construction et de l habitation : Le représentant de l'etat dans le département peut accorder des dérogations lorsque les travaux d'accessibilité prévus aux articles R. 111-19-8 et R. 111-19-9 sont susceptibles d'avoir des conséquences excessives sur l'activité de l'établissement. Association des Directeurs Immobiliers www.adi-france.fr 4
Il peut également accorder des dérogations en cas de contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural dès lors que les travaux doivent être exécutés : a) A l'extérieur et, le cas échéant, à l'intérieur d'un établissement recevant du public classé au titre des monuments historiques en application des articles L. 621-1 et suivants du code du patrimoine, inscrit au titre des monuments historiques en application des articles L. 621-25 et suivants du code du patrimoine ou dont la démolition, l'enlèvement, la modification ou l'altération sont interdits et dont la modification est soumise à des conditions spéciales en secteur sauvegardé, en application de l'article L. 313-1 du code de l'urbanisme, ou sur un bâtiment identifié en application du 7 de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; b) Sur un établissement recevant du public situé aux abords et dans le champ de visibilité d'un monument historique classé ou inscrit, en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou en secteur sauvegardé et que ces travaux sont de nature à porter atteinte à la qualité de ces espaces protégés. Dans le cas où l'établissement remplit une mission de service public, le représentant de l'etat dans le département ne peut accorder une dérogation que si une mesure de substitution est prévue. Mise en œuvre de l accessibilité : Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative qui vérifie leur conformité aux règles applicables. Lorsque ces travaux sont soumis à un permis de construire, celui-ci tient lieu d autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. Prise en charge des travaux : Selon une jurisprudence constante, les travaux de mise en conformité, et donc les travaux d accessibilité aux personnes à handicap sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire expresse de transfert au détriment du locataire. On peut rappeler un arrêt de principe de la Cour de cassation qui est toujours d actualité : Association des Directeurs Immobiliers www.adi-france.fr 5
«Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire» (Civ. 3 e, 24 mars 1993, Bull. civ. III, n 40). Sanctions : 1 ) L'autorité administrative peut décider la fermeture d'un établissement recevant du public qui ne répond pas à l accessibilité handicapé dans le délai prévu (article L. 111-8-3-1 du Code de la construction et de l habitation). 2 ) Il est également prévu des sanctions pénales. En effet, l article L. 152-4 du Code de la construction et de l habitation précise que les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux risquent une amande de 45.000 euros pour méconnaissance de l article L. 111-7 du Code de la construction et de l habitation qui concerne justement l obligation de rendre accessible les locaux aux personnes à handicap. En cas de récidive une peine d'emprisonnement de six mois peut en outre être prononcée. Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues à l'article 121-2 du Code pénal, des infractions aux dispositions de l'article L. 111-7 du Code de la construction et de l habitation, ainsi que des règlements pris pour son application ou des autorisations délivrées en conformité avec leurs dispositions. Elles encourent les peines suivantes : a) L'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du Code pénal (amende multipliée par 5) ; b) La peine complémentaire d'affichage ou de diffusion, par la presse écrite ou par tout moyen de communication audiovisuelle, de la décision prononcée, dans les conditions prévues à l'article 131-35 du même Code ; c) La peine complémentaire d'interdiction, à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus, d'exercer directement ou indirectement une ou plusieurs activités professionnelles ou sociales, selon les modalités prévues à l'article 131-48 du même Code. Association des Directeurs Immobiliers www.adi-france.fr 6