La vie du permis, des constructions et des aménagements

direction départementale de l'équipement Haute-Savoie service urbanisme, risques et environnement La vie du permis, des constructions et des aménagements Octobre

Sommaire I. LA VIE DU PERMIS ET DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE...5 I.1. L'AFFICHAGE DE LA DÉCISION (R 424-15)...5 a)l'affichage en mairie...5 b)l'affichage sur le terrain (A 424-3)...5 c)la mise à disposition du dossier au public...5 I.2. LA PÉREMPTION ET LA PROLONGATION DU PERMIS ET DE LA DÉCISION PRISE SUR LA DÉCLARATION PRÉALABLE...6 I.2.1. Péremption (R 424-17)...6 I.2.2. Prorogation (R 424-21)...6 I.3. LA MODIFICATION DU PERMIS...6 I.4. LE RETRAIT DU PERMIS (L 424-5)...6 I.5. LE CONTRÔLE DE LÉGALITÉ...7 I.6. LE CONTENTIEUX ADMINISTRATIF...7 a)le recours de tiers...7 b)le recours du bénéficiaire...8 c)les conditions de l'exercice d'un recours contentieux...8 d)le cas des permis partiellement illégaux...8 II. LA VIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'AMÉNAGEMENT...9 II.1. LE CONTRÔLE DE CONFORMITÉ DES TRAVAUX...9 II.2. LE CONTENTIEUX PÉNAL...11 II.3. LES ACTIONS EN RESPONSABILITÉ CIVILE...11 a)le bâtiment a été régulièrement édifié (L 480-13)...11 b)le bâtiment n'a pas été régulièrement édifié...12 c)le cas du contrat non respecté (1143 du Code civil)...12 d)l'action civile du préfet (L 600-4-1)...12

I. La vie du permis et de la déclaration préalable Le permis une fois délivré, ainsi que la déclaration préalable une fois la décision de non opposition prise, sont susceptibles de subir, de leur affichage à leur péremption, plusieurs évènements dont leur bénéficiaire, leur signataire, le préfet ou des tiers peuvent être à l'origine. I.1. L'affichage de la décision (R 424-15) L'affichage d'une décision d'octroi d'un permis de construire ou de non opposition à une déclaration préalable est réalisé sous deux modalités distinctes : un affichage en mairie par l'autorité administrative et un affichage sur le terrain d'assiette du projet par le bénéficiaire. a) L'affichage en mairie Dans les 8 jours de la délivrance du permis de construire, expresse ou tacite, ou de la non opposition à déclaration préalable, un extrait du permis ou du document en tenant lieu en cas d'octroi tacite (le récépissé de dépôt ou la lettre de majoration du délai d'instruction) ou de la déclaration est publié par voie d'affichage en mairie. Mention de cet affichage doit être faite dans le registre chronologique des actes de notification et de publication des arrêtés du maire. Cet affichage a pour but d'informer les tiers ; ceux-ci doivent donc y avoir librement et facilement accès. Mais cet affichage requiert des tiers qui veulent être informés de toute décision de construire concernant leur voisinage, l'effort de se déplacer régulièrement en mairie. C'est pourquoi le législateur prévoit en outre l'affichage de l'octroi du permis de construire ou de la non opposition à déclaration préalable sur le terrain d'assiette du projet. b) L'affichage sur le terrain (A 424-3) L'affichage sur le terrain du permis ou de la déclaration est assuré par le bénéficiaire, sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm. Le panneau indique le nom du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il indique également, selon la nature du projet, la SHON des constructions, le nombre maximum de lots dans un lotissement, le nombre d'emplacements dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, la surface des bâtiments à démolir. Il comprend une mention relative à l'obligation de notifier tout recours à l'auteur et au bénéficiaire de la décision ainsi libellée : «Droit de recours : Le délai de recours contentieux est de 2 mois à compter du premier jour d'une période continue de 2 mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (R 600-2 du Code de l'urbanisme). Tout recours administratif ou contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur et au bénéficiaire de la décision. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (R 600-1 du Code de l'urbanisme)». Le panneau doit être lisible de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. c) La mise à disposition du dossier au public Les deux obligations d'affichage sont complétées par une autre modalité de publicité : la mise à disposition du dossier au public. Dès l'affichage de la décision en mairie, toute personne intéressée 5

peut consulter dans les locaux de la mairie la demande complète de permis ou le dossier de déclaration préalable, l'arrêté accordant le permis, les avis recueillis au cours de l'instruction. I.2. La péremption et la prolongation du permis et de la décision prise sur la déclaration préalable I.2.1. Péremption (R 424-17) Le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 2 ans à compter de la notification ou de la date à laquelle il a été tacitement acquis et si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d'un an. La règle a donc été significativement assouplie au profit du bénéficiaire du permis qui peut désormais interrompre ses travaux pendant plus d'un an dès lors qu'il les reprend dans le délai de 2 ans susvisé. La règle est identique pour la décision prise sur une déclaration préalable portant sur des travaux. Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination, la décision est périmée si cette opération n'a pas eu lieu dans le délai de 2 ans susvisé. En cas de recours en annulation contre le permis ou contre la déclaration, la péremption n'intervient qu'après le prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable. I.2.2. Prorogation (R 424-21) Le délai de 2 ans évoqué au paragraphe précédant peut être prorogé d'un an sur demande du bénéficiaire du permis ou de la non opposition à déclaration si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres n'ont pas évolué défavorablement au projet. La demande de prorogation est établie en 2 exemplaires, adressés par pli recommandé ou déposés en mairie 2 mois au moins avant l'expiration du délai de 2 ans. La prorogation est acquise si aucune décision n'a été notifiée dans le délai de 2 mois à compter du dépôt de la demande. Elle prend effet au terme de la validité de la décision initiale. I.3. La modification du permis La demande de modification d'un projet dont le permis a été antérieurement délivré doit répondre aux conditions suivantes : le permis existant n'est pas caduc la modification demandé ne remet pas en cause la conception générale du projet initial. Elle peut concerner l'aspect extérieur du bâtiment, une légère modification de son implantation ou de sa SHON,... N'entrent pas en revanche dans le champ du permis modificatif un changement de destination, une modification du volume ou de l'implantation des bâtiments,... Les illégalités qui affectent un permis peuvent être régularisées par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet, répond aux exigences de formes ou a été précédé de l'exécution régulière des formalités qui avaient été omises. Le transfert d'un permis modifie ledit permis en ce qui concerne l'identité de son titulaire. Le transfert est décidé sur la demande ou avec l'accord du bénéficiaire initial. I.4. Le retrait du permis (L 424-5) Un permis de construire ne peut être retiré que s'il est illégal et si son titulaire a été mis en situation de présenter des observations écrites ou orales (article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l'administration). Un retrait doit donc être précédé d'une procédure contradictoire expliquant à l'intéressé les raisons pour lesquelles le retrait de son permis est envisagé 6

et lui donnant un délai de quelques semaines pour présenter ses observations. Dorénavant, le délai dans lequel l'autorité compétente peut retirer un permis de construire est porté à 3 mois à compter de l'intervention de la décision, que celle-ci soit expresse ou tacite. Passé ce délai, le permis ne pourra être retiré que sur demande expresse de son bénéficiaire. Ainsi, un permis obtenu pour se substituer à un permis existant contesté devant la juridiction administrative ne pourra plus valoir retrait implicite du permis contesté et entraîner non lieu à statuer sur celui-ci. Le bénéficiaire pourra donc, dans l'hypothèse où le juge valide in fine son premier permis, réaliser le projet tel qu'il l'avait initialement conçu. La décision de non opposition à la déclaration préalable ne peut faire l'objet d'aucun retrait. I.5. Le contrôle de légalité Les décisions individuelles d'urbanisme prises au nom de la commune sont exécutoires dès qu'il a été procédé à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au préfet ou au sous-préfet. Cette transmission intervient dans un délai de 15 jours à compter de leur signature. La preuve de la réception des actes par le préfet ou le sous-préfet peut être apportée par tout moyen, notamment par l'accusé de réception qui est immédiatement délivré. Sont soumis à l'obligation de transmission (L 2131-2 du Code général des collectivités territoriales) : le permis de construire le permis d'aménager le permis de démolir une décision expresse prise sur la déclaration préalable le certificat d'urbanisme. Le préfet défère au tribunal administratif les décisions qu'il estime illégales dans les 2 mois suivant leur transmission. Il est tenu, à peine d'irrecevabilité du déféré, de notifier son recours au maire et au titulaire de l'autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours à compter du dépôt du déféré (R 600-1). Dans le même délai de 2 mois suivant la transmission de la décision, le préfet peut demander le retrait de celle-ci au maire. Il disposera à nouveau d'un délai de 2 mois à compter de la réponse du maire (qui doit lui-même répondre au préfet dans les 2 mois de la demande de retrait, faute de quoi la demande est réputée rejetée) pour déférer l'acte. Mais l'acte ne peut pas être retiré par le maire au delà d'un délai de 3 mois suivant la prise de décision (voir supra). Ce recours gracieux du préfet auprès du maire doit être notifié au titulaire de l'autorisation selon les mêmes modalités que ci-dessus, à peine d'irrecevabilité d'un déféré ultérieur. Le préfet peut assortir son déféré d'une demande de suspension. Le juge fera droit à cette demande si l'un des moyens invoqués est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'acte attaqué. La demande de suspension formulée dans les 10 jours à compter de la réception de l'acte entraine la suspension automatique de celui-ci. L'acte redevient exécutoire si le juge des référés n'a pas statué dans le mois (L 2131-6 du Code général des collectivités territoriales). I.6. Le contentieux administratif La légalité d'un permis de construire peut être contestée par un tiers s'estimant lésé par la décision ou par son bénéficiaire. 7

a) Le recours de tiers Pour les tiers, le délai de recours contentieux court à compter du premier jour d'une période continue de 2 mois d'affichage du permis sur le terrain. A compter de cette date, un tiers qui conteste une décision positive de l'autorité compétente dispose d'un délai de 2 mois soit pour demander à celle-ci de retirer l'acte en question, soit pour exercer directement un recours contentieux auprès du juge administratif. Dans le premier cas, il disposera à nouveau d'un délai de 2 mois à compter de la réponse de l'autorité compétente (qui doit elle-même répondre dans les 2 mois de la demande de retrait, faute de quoi le recours gracieux est réputé rejeté) pour exercer un recours contentieux. En outre, pour exercer ce recours, le tiers doit justifier d'un intérêt à agir : il est voisin du terrain (la qualité d'habitant de la commune ne suffit que si l'acte autorise la réalisation d'une importante opération) s'il est une association, il justifie d'un intérêt à l'annulation en relation avec ses statuts, lesquels doivent avoir été déposés en préfecture avant l'affichage en mairie de la demande de permis ou de la déclaration (L 600-1-1). En l'absence d'affichage sur le terrain ou en cas d'affichage dont le contenu ou les modalités présenteraient un vice substantiel, le délai de recours ne pourra plus courir indéfiniment : tout recours contre le permis de construire cesse d'être recevable à l'expiration du délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction, la date de cet achèvement étant celle de la déclaration d'achèvement (R 600-3). b) Le recours du bénéficiaire Le bénéficiaire, qui conteste un refus de permis, un sursis à statuer ou une prescription exigeant une participation financière, dispose d'un délai de 2 mois à partir de la notification de la décision soit pour demander à l'autorité compétente de retirer l'acte en question, soit pour exercer directement un recours contentieux auprès du juge administratif. Dans le premier cas, il disposera à nouveau d'un délai de 2 mois à compter de la réponse de l'autorité compétente (qui doit elle-même répondre au pétitionnaire dans les 2 mois de la saisine, faute de quoi le recours gracieux est réputé rejeté) pour exercer un recours contentieux. c) Les conditions de l'exercice d'un recours contentieux Le tiers ayant décidé d'exercer un recours doit notifier celui-ci par lettre recommandée à l'auteur de l'acte et à son bénéficiaire dans les 15 jours de dépôt du recours. L'auteur d'un recours gracieux est tenu aux mêmes obligations. Le bénéficiaire ayant décidé d'exercer un recours contentieux doit notifier celui-ci par lettre recommandée à l'auteur de l'acte dans les 15 jours du dépôt du recours. Un recours contentieux peut être accompagné d'une demande de référé-suspension, dont l'effet, si la suspension est prononcée, est d'interdire la mise en oeuvre du projet dans l'attente du résultat du recours. d) Le cas des permis partiellement illégaux Lorsqu'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'un permis de construire n'est qu'en partie illégal, le juge administratif peut prononcer une annulation partielle. Un arrêté modificatif prendra en compte, à la demande du bénéficiaire du permis, la décision juridictionnelle devenue définitive (L 600-5). 8

II. La vie de la construction et de l'aménagement II.1. Le contrôle de conformité des travaux Une déclaration attestant l'achèvement des travaux et leur conformité au permis de construire, au permis d'aménager ou à la décision prise sur la déclaration préalable est adressée à la mairie par pli recommandé, signée par le bénéficiaire de la décision ou par l'architecte ayant dirigé les travaux (R 462-1). Le maire transmet cette déclaration au service instructeur lorsque la décision sur le permis ou sur la déclaration a été prise au nom de l'état. Cette déclaration est accompagnée : d'une attestation d'un contrôleur technique certifiant que les travaux respectent les règles d'accessibilité aux handicapés, dans le cas où les travaux portent sur la construction, la modification ou l'extension d'un bâtiment d'habitation collectif, sur la création de logements dans un bâtiment existant par changement de destination, sur une maison individuelle construite pour être louée ou vendue, sur la construction ou la création par changement de destination d'établissements recevant du public (R 462-3) dans les zones de sismicité et lorsque le projet concerne un bâtiment dont le permis de construire est accompagné de l'avis d'un contrôleur technique (voir IV-3, 5 è ), de l'attestation du dit contrôleur que le maître d'ouvrage a tenu compte de son avis (R 462-4). L'autorité compétente peut, si elle l'estime utile, procéder à un récolement des travaux. Elle en informe préalablement le bénéficiaire de la décision. Le récolement est obligatoire lorsque les travaux présentent un enjeu au regard des protections patrimoniales ou des questions de sécurité (R 462-7) : au titre des protections patrimoniales, il s'agit des travaux concernant un immeuble inscrit, situés dans un secteur sauvegardé, dans un site inscrit ou classé, dans un parc national ou une réserve naturelle au titre des questions de sécurité, il s'agit des travaux sur les immeubles de grande hauteur, sur les établissements recevant du public ou réalisés dans une zone de danger ou de précaution d'un PPRN ou d'un PPRT. Lorsque les travaux ne sont pas conformes, l'autorité compétente, dans le délai de 3 mois à compter de la réception de la déclaration porté à 5 mois en cas de récolement obligatoire, met en demeure le maître d'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Lorsque aucune décision de l'autorité compétente n'est intervenue dans le délai susvisé, une attestation certifiant que la conformité des travaux n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine au bénéficiaire du permis de construire ou de la décision prise sur la déclaration préalable sur une simple requête. En cas de refus ou de silence de l'autorité compétente, le préfet peut procéder à la délivrance de cette attestation (R 462-10). 9

LE CONTRÔLE DE CONFORMITE PROCEDURE SCHEMATIQUE Début procédure Réception en maire de la DAACT Récolement facultatif Récolement obligatoire Contrôle? Contrôle oui non Information de l'intéressé Travaux conformes? oui non Mise en demeure de régulariser ou contentieux pénal Attestation de non contestation de la conformité sur demande de l'intéressé Fin procédure (3 mois ou 5 mois) 10

11

II.2. le contentieux pénal L'intervention du juge pénal se fonde sur un dispositif législatif (les articles L 480-1 et suivants du Code de l'urbanisme) visant à sanctionner la méconnaissance de règlements ou d'autorisations d'urbanisme. Les incriminations les plus fréquentes sont : les travaux sans permis la poursuite des travaux malgré l'annulation d'un permis ou un référé-suspension la mise en oeuvre d'un permis périmé la violation des dispositions du permis les infractions au plan d'urbanisme. Conformément à l'article L 480-1, lorsque l'autorité administrative a connaissance d'une infraction, elle est tenue d'en faire dresser procès-verbal et de transmettre sans délai copie au ministère public. L'administration n'a pas, en effet, l'opportunité des poursuites et ne peut opérer une sélection préalable entre les contrevenants pour en absoudre certains. Les personnes habilitées à dresser procès-verbal, sous l'autorité du Parquet, sont les officiers et agents de police judiciaire (dont le maire et ses adjoints) d'une part, les agents de l'état et les collectivités locales assermentés et commissionnés à cet effet d'autre part. L'établissement d'un procès-verbal n'a pas pour effet de faire cesser les travaux entrepris en violation des règlements d'urbanisme ou du permis. Seul un arrêté interruptif peut empêcher leur poursuite dès qu'un procès-verbal a été dressé et après que le contrevenant a été invité à présenter ses observations écrites ou orales (article 24 de la loi du 12 avril 2000). Pour être utile, l'interruption doit être ordonnée rapidement car elle devient sans objet lorsque les travaux sont achevés. En cas de construction sans permis, ou de travaux non conformes au PLU, le maire est tenu d'ordonner l'interruption des travaux. Il intervient au nom de l'état. Les amendes encourues par les contrevenants se caractérisent par leur flexibilité et l'important pouvoir d'appréciation conféré au juge. Il peut fixer une amende, une peine d'emprisonnement dans certains cas ou des mesures de nature à faire cesser la situation illicite. Sa décision peut en outre être assortie d'une astreinte d'un montant de plusieurs dizaines d'euros par jour de retard dans l'exécution du jugement. Les délits d'urbanisme se prescrivent dans un délai de 3 ans à compter de l'achèvement des travaux. II.3. Les actions en responsabilité civile Lorsqu'un bâtiment est construit en méconnaissance d'une règle de fond, un tiers subissant un préjudice causé par cette méconnaissance peut engager à l'encontre du propriétaire du bâtiment une action en responsabilité civile (1382 du Code civil). La procédure sera différente selon que le bâtiment a été régulièrement édifié ou non. a) Le bâtiment a été régulièrement édifié (L 480-13) Lorsqu'un bâtiment a été édifié conformément à un permis de construire, un tiers lésé par le non respect d'une règle d'urbanisme (exemple d'un bâtiment édifié à 15 m de hauteur, conformément au permis, mais en méconnaissance du PLU. Le non respect de la règle de hauteur édictée par le PLU peut entraîner une perte d'ensoleillement ou de vue sur un terrain voisin) peut engager une action civile. Le propriétaire ne peut être condamné à la démolition par le juge civil que si le permis a été préalablement annulé par le juge administratif. L'exercice d'un recours en excès de pouvoir est donc 12

désormais la condition de l'action en démolition. L'action en démolition se prescrit pour 2 ans à compter de l'annulation définitive du permis. Le constructeur ne peut être condamné à des dommages et intérêts par le juge civil que si le permis a été annulé ou son illégalité a été constatée par le juge administratif. L'action en dommages et intérêts se prescrit pour 2 ans à compter de l'achèvement des travaux. b) Le bâtiment n'a pas été régulièrement édifié Un tiers peut obtenir la réparation d'un préjudice si le bâtiment ne respecte pas une règle de fond et s'il existe un lien de causalité entre la règle non respectée et le préjudice (exemple d'un bâtiment édifié à 15 m de hauteur, le permis et le PLU n'autorisant que 10 m). Mais l'action en responsabilité civile se prescrit alors par 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. c) Le cas du contrat non respecté (1143 du Code civil) Lorsqu'une construction est édifiée en méconnaissance d'un contrat (le cahier des charges d'un lotissement par exemple) le co-contractant peut engager une action en responsabilité civile contre le propriétaire du dit bâtiment, même s'il ne subit pas d'autre préjudice que le seul non respect du contrat. Dans ce cas, l'action en responsabilité civile se prescrit par 30 ans à compter de l'achèvement des travaux. d) L'action civile du préfet (L 600-4-1) Lorsque, suite à un déféré préfectoral, un permis non régularisable a été définitivement annulé, le préfet peut, dans le délai de 2 ans qui suit la décision définitive d'annulation, engager une action civile en vue de la démolition de la construction. Tableau synthétique des délais d'action Actions contre un permis ou une déclaration préalable Nature de l'action Contrôle de légalité du préfet Recours du bénéficiaire Recours d'un tiers Retrait par l'autorité compétente (1) Délai de l'action 2 mois à compter de la réception de l'acte en préfecture ou en sous-préfecture 2 mois à compter de la notification de l'acte 2 mois à compter du 1 er jour d'une période de 2 mois continus d'affichage de l'acte sur le terrain ou, à défaut d'affichage, 1 an à compter de la réception en mairie de la DAACT 3 mois à compter de la délivrance (1) ne s'applique qu'aux permis 13

Actions contre une construction ou contre un aménagement Nature de l'action Contrôle de conformité par l'autorité compétente Constat d'une infraction par l'administration Délai de l'action 3 mois à compter de la réception en mairie de la DAACT, 5 mois en cas de récolement obligatoire 3 ans après l'achèvement des travaux Action civile d'un tiers contre le propriétaire d'une construction édifiée conformément à un permis de construire - 2 ans à compter de la décision définitive d'annulation du permis pour une action en démolition - 2 ans après l'achèvement des travaux pour une action en dommages et intérêts Action civile d'un tiers contre le propriétaire d'une construction irrégulièrement édifiée Action civile d'un tiers lorsque la construction ne respecte pas des dispositions contractuelles Action civile du préfet 10 ans après l'achèvement des travaux 30 ans après l'achèvement des travaux 2 ans à compter de la décision définitive d'annulation du permis 14

service urbanisme, risques et environnement 15 rue Henry Bordeaux 74 998 Annecy cedex téléphone : 04 50 33 79.95 télécopie : 04 50 27 96 09 Patrick Battarel mél : patrick.battarel @equipement.gouv.fr 15