Prise de position du CNUE concernant la proposition de directive horizontale relative aux droits des consommateurs Les notaires d Europe réunis au sein du CNUE suivent avec grand intérêt les travaux des institutions européennes sur la proposition de directive du Parlement Européen et du Conseil relative aux droits des consommateurs (COM (2008) 614 final). Une des tâches les plus importantes du notaire est de veiller à ce que les parties soient correctement informées et pleinement conscientes de ce à quoi elles s engagent. Aussi l acte authentique est-il un moyen particulièrement efficace dans le cadre de la protection des consommateurs. Un autre avantage de l authentification notariale est le caractère durable et inattaquable de l acte conclu qui procure ainsi la sécurité juridique tant aux contractants qu aux tiers qui ne participent pas directement à l acte mais qui en subissent ses conséquences. Dès lors, les notaires d Europe attachent une importance particulière aux efforts engagés par les institutions européennes en vue d une harmonisation plus poussée dans le domaine de la législation en matière de protection de consommateurs. Dans cet esprit, le CNUE avait déjà adopté une prise de position sur le livre vert de la Commission européenne sur «La révision de l acquis communautaire en matière de protection des consommateurs» (COM(2006) 744 final). Du point de vue du notariat européen, le projet de directive de la Commission donne lieu aux remarques suivantes: I. Clarification du champ d application de la Directive - Exclusion des biens immobiliers du champ d application de la directive La proposition de directive exclut à juste titre la vente de biens immobiliers du champ d application de la directive afin d éviter des empiètements sur le droit des biens national des États membres (art. 20 (1a)). Toutefois, il convient de clarifier que cette exclusion du champ d application s applique également aux contrats qui présentent un lien indissociable avec la vente de biens immobiliers étant donné que les contrats à objet mixte relèveront, par ailleurs, de la présente directive. Contrairement aux contrats portant uniquement sur la location de biens immobiliers ou aux seuls travaux effectués sur des biens immobiliers, comme par exemple la location d un appartement ou d un immeuble ou les réparations effectuées sur la maison, qui devraient relever de la présente directive, des contrats tels que les ventes d immeubles à construire et les locations-ventes doivent, eux, relever de l exclusion du champ d application. Pour plus de clarté le CNUE propose d exclure du champ d application de la Directive la vente de biens immobiliers ou d autres droits liés aux biens immobiliers, y compris les contrats à objet
mixte portant à la fois sur la vente et des services s y rapportant ainsi que les hypothèques sur des immeubles et d autres sûretés comparables communément utilisées à cette fin dans un Etat membre. Cette exclusion a pour but de clarifier le champ d application de la proposition de Directive et d éviter qu elle n empiète par inadvertance sur les compétences réservées aux Etats membres. Eu égard à ce qui précède, il convient également de clarifier que la Directive ne fait pas obstacle au droit des biens des États membres pour ce qui concerne le transfert de biens immobiliers ainsi que la formation ou le transfert de droits sur des biens immobiliers. Considérant 11 a (nouveau): «La présente directive ne fait pas obstacle à l application des dispositions des États membres relatives à l acquisition de biens immobiliers et aux garanties portant sur des biens immobiliers ainsi qu à la formation et au transfert de droits sur des biens immobiliers. Ceci inclut des contrats qui présentent un lien avec lesdits actes juridiques, comme notamment les ventes d immeubles à construire et les locations-ventes.» Article 3(5) (nouveau) «La présente directive ne fait pas obstacle à l application des dispositions des États membres concernant la formation, l acquisition ou le transfert de droits réels immobiliers ni aux garanties réelles immobilières.» Article 20 (1a) 1. «Les articles 8 à 19 ne sont pas applicables aux contrats à distance et aux contrats hors établissement : a) portant sur la vente ou l acquisition de biens immobiliers ou sur la formation ou le transfert de droits réels ou des contrats qui s inscrivent dans le contexte d une vente de biens immobiliers ou de la formation ou du transfert de droits réels. Ceci inclut en particulier les contrats qui présentent un lien avec lesdits actes juridiques, comme notamment les ventes d immeubles à construire et les locations-ventes, sans préjudice de l'application de la présente directive aux contrats concernant la seule location de biens immobiliers et les seuls travaux sur des biens immobiliers;» II. Suppression des exigences formelles, notamment pour des transactions immobilières 1. Les articles 10.3 et 11.5 concernent les obligations formelles pour les contrats hors établissement et à distance. Ils interdisent aux Etats membres d imposer toute exigence formelle autre que celles prévues par ces deux articles. Ceci signifie que d autres
exigences formelles qui pourraient protéger davantage les consommateurs ne pourront plus être imposées. Dans ce contexte, il convient de préciser que ces deux dispositions mentionnées ci-dessus concernent uniquement les obligations précontractuelles in contrahendo et ce, afin d éviter des malentendus quant aux dispositions relatives à la conclusion du contrat qui, elles, ne relèvent pas de la présente Directive. Les Etats membre demeurent ainsi libres d imposer des formalités supplémentaires pour la validité ou l opposabilité du contrat telles que l authentification du contrat ou la certification de signature. 2. L article 31.4 du chapitre V (droits des consommateurs concernant les clauses contractuelles) prévoit également que les Etats membres s abstiennent d imposer de quelconques exigences formelles concernant le libellé des clauses contractuelles ou la façon dont ces dernières sont mises à la disposition du consommateur. Il semble indiqué de clarifier que cet article s applique uniquement aux exigences formelles concernant la présentation des clauses contractuelles. A condition que les clauses contractuelles du contrat satisfassent l obligation de lisibilité, les commerçants devraient être libres de choisir la présentation des clauses contractuelles, par exemple le style ou la taille de la police dans lesquels les clauses contractuelles sont imprimées. Les Etats membres devraient s abstenir d imposer de quelconques exigences de ce genre, sauf pour celles qui concernent les personnes handicapées. Cependant, les Etats membres devraient rester libres de maintenir ou d imposer des exigences formelles de droit général des contrats qui ne sont pas considérées comme des exigences de présentation, par exemple concernant la conclusion du contrat. Les exigences de présentation pour les clauses contractuelles dans d autres textes communautaires ne devraient pas être concernées par la présente directive. Article 10.3 «Les États membres s'abstiennent d'imposer toute exigence formelle précontractuelle autre que celles prévues aux paragraphes 1 et 2.» Article 11.5 «Les États membres s'abstiennent d'imposer toute exigence formelle précontractuelle autre que celles prévues aux paragraphes 1 à 4.» Article 31 (4)
«Les Etats membres s abstiennent d imposer de quelconques exigences formelles concernant la présentation des clauses contractuelles, sauf pour les obligations de présentation en ce qui concerne les personnes handicapées. Le présent article ne porte pas préjudice à la liberté des Etats membres d imposer des formalités supplémentaires pour la validité ou l opposabilité du contrat telles que l authentification du contrat ou la certification de signature.» III. Exception au droit de rétractation pour les actes conclus par un officier public En vertu de la proposition de directive l établissement d un contrat devant un officier public peut constituer un «hors des établissements commerciaux» (cf. art. 2 (9) prop. de directive) et constituer «démarchage à domicile». Dès lors, le droit de rétractation prévu par la directive s y applique. Le concept de la conclusion du «contrat hors établissement» et le caractère exceptionnel de la situation psychologique pour le consommateur qui risque de se trouver pris au dépourvu sont essentiels pour le régime de protection prévu par la présente directive. Comme la notion des «établissements commerciaux» est utilisée de manière très restrictive dans la directive (art. 2 (9)), la directive s appliquerait, dans de nombreux États membres, également aux contrats qui assurent justement, par le contexte particulier dans lequel ils sont conclus, vue la participation d un officier public, d atteindre les objectifs envisagés par la directive, tel qu éviter que le consommateur ne prenne une décision hâtive et assurer son information détaillée. Au contraire, la participation d un officier public obligé par la loi à l impartialité et à l information juridique détaillée des parties assure que le consommateur ne conclue le contrat qu après mûre réflexion et en pleine connaissance de sa portée juridique. Dès lors, il n est pas opportun d inclure ces contrats-ci dans le champ d application de la directive ; tel devrait être évité afin de ne pas empiéter sur le régime de la justice préventive des États membres. Cette modification correspond également à l acquis communautaire. De surcroît, un droit de rétractation se concilie également mal avec les effets propres aux actes authentiques comme la force probante, force exécutoire et les conséquences fiscales. Considérant 14 «Un contrat hors établissement doit être défini comme un contrat conclu en la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, en dehors d'un établissement commercial, par exemple au domicile ou sur le lieu de travail du consommateur. Les contrats qui sont conclus en dehors des locaux commerciaux du professionnel se caractérisent par le fait que le consommateur n est pas préparé aux négociations du contrat et qu il est soumis à une pression psychologique, qu'il ait ou non sollicité la visite du professionnel. En outre, pour empêcher tout contournement des règles lorsque
des consommateurs sont approchés en dehors d'un établissement commercial, un contrat négocié au domicile du consommateur, par exemple, mais conclu dans un magasin, doit être considéré comme un contrat hors établissement. Par contre, les contrats qui, selon les dispositions des États membres, sont authentifiés avec la participation d un officier public ne présentent pas de situation qui serait exceptionnelle sur le plan psychologique. De tels contrats ne sont ni considéres comme des contrats conclus hors établissement ni comme des contrats à distance au sens de la présente directive.» Article 2 paragraphe 8 «(8) «contrat hors établissement» a) tout contrat de vente ou de service conclu en dehors d'un établissement commercial en la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur ou tout contrat de vente ou de service ayant fait l'objet d'une offre du consommateur dans les mêmes conditions ; ou b) tout contrat de vente ou de service conclu dans un établissement commercial, mais qui a été négocié en dehors d'un établissement commercial en la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur ; à l exception des contrats qui sont, selon les dispositions des États membres, authentifiés avec la participation d un officier public qui est obligé par la loi à l indépendance et à l impartialité et à assurer moyennant l information juridique détaillée que le consommateur ne conclue le contrat qu après mûre réflexion et en pleine connaissance de sa portée juridique (acte authentique).» Conseil des Notariats de l Union Européenne, Bruxelles, le 27 octobre 2010 ***