Franche-Comté : le défi du logement social

Franche-Comté : le défi du logement social Janvier 2011 Conseil économique, social et environnemental de Franche-Comté

sommaire Portrait de l habitat social en Franche-Comté Une couverture régionale globalement équilibrée 5 Mais en décalage avec les dynamiques démographiques 7 Un parc de logements à vocation sociale affirmée 8 Les défis à relever Défi n 1 : promouvoir l aménagement durable du territoire 12 Défi n 2 : répondre à la diversité des besoins des ménages 18 Défi n 3 : favoriser l accès des plus fragilisés au logement social 24 Défi n 4 : utiliser l habitat social comme moteur économique régional 26 Annexes 30

[ Avant-propos ] Les enjeux de l habitat social - public ou privé - se situent au croisement de l aménagement du territoire, du développement économique et du développement durable, de la cohésion sociale et de la qualité de vie des Francs-Comtois. L habitat locatif social en Franche-Comté représente à la fois : - un facteur de stabilisation des populations dans une région où le solde migratoire des jeunes est déficitaire, mais aussi un vecteur de mobilité résidentielle offrant une large gamme de réponses sur les différents territoires et permettant de vivre et de se loger dans la région à des coûts acceptables, - un amortisseur social sur chacun des territoires qui complète sans le concurrencer le logement locatif privé, en s adressant à des populations aux moyens modestes, surtout dans les centres urbains, - un acteur essentiel et pérenne dans la vie économique parce qu il participe au maintien ou à la création d emplois des entreprises du bâtiment, - un outil de maîtrise de l étalement urbain, de préservation des espaces et du patrimoine, de revitalisation des centres bourgs et centres urbains, - un levier de lutte contre l émission des gaz à effet de serre et de modération des dépenses énergétiques pour ses occupants. Il engage, de façon concrète, des actions de maîtrise des dépenses énergétiques, pour à la fois limiter les charges locatives des habitants, l émission de CO² et l étiquette énergétique. La situation de l habitat social sur un territoire mérite d être examinée d un triple point de vue : - quantitatif d abord, pour apprécier la capacité d une réponse efficace à la demande de logements dans des délais acceptables, - qualitatif ensuite, pour évaluer l adéquation entre l offre et les besoins en logements au regard de la localisation, de la taille des logements, de leur qualité et du niveau de performance, - enfin, dans sa dimension économique et sociale, en proposant du logement à un coût maîtrisé et dont le niveau de quittance (loyer/charges) est socialement accessible. C est l approche retenue par le CESE dans la présente analyse préparée par un groupe de travail composé de Pierre Besançon, Philippe Bouquet, Élise Douchez-Cattin, rapporteure, Guylène Matti, Gilles Spicher, Jean-Pierre Thabourin, Jean-Marie Vernet. Bien que la réalité de la situation de l habitat en Franche-Comté ne traduise pas un ensemble uniforme sur le territoire régional, les membres du groupe de travail se sont attachés à : - faire le portrait de l habitat social régional en le situant dans les évolutions sociodémographiques à 2020, - examiner les principaux défis à relever et proposer des axes de recommandations. Ce rapport a été adopté à l unanimité : 52 voix pour, en assemblée plénière le 27 janvier 2011. Les enjeux de l habitat social - public ou privé - se situent au croisement de l aménagement du territoire, du développement économique et du développement durable, de la cohésion sociale et de la qualité de vie des Francs-Comtois.

PORTRAIT DE L HABITAT SOCIAL EN FRANCHE-COMTÉ Dans cet état des lieux de l habitat social en Franche- Comté, le CESE constate que la couverture territoriale du parc s avère globalement équilibrée. L analyse menée montre que l enjeu majeur ne réside pas dans une pénurie de logements sociaux mais plutôt dans un désajustement entre l offre et la demande, en lien avec les dynamiques démographiques. Il est amplifié par les sérieuses difficultés économiques et sociales rencontrées par la population depuis la crise de 2008.

PORTRAIT DE L HABITAT SOCIAL EN FRANCHE-COMTÉ «La santé exige un certain nombre de conditions et de ressources préalables, l individu devant pouvoir notamment : se loger, accéder à l éducation, se nourrir convenablement, disposer d un certain revenu, bénéficier d un écosystème stable, compter sur un apport durable de ressources et avoir droit à la justice sociale et à un traitement équitable. Tels sont les préalables indispensables à toute amélioration de la santé». Charte d Ottawa, 21 novembre 1986 - Organisation mondiale de la santé Lorsqu on évoque aujourd hui la situation de l habitat social, on lui associe généralement le terme de «crise», a fortiori dans le contexte actuel où les difficultés conjoncturelles de l immobilier se conjuguent à une crise du logement davantage structurelle. Le 21 octobre 2010 (1), le Secrétaire d État au Logement appelait toutefois à nuancer ce constat, en distinguant une double crise selon les territoires : - une crise de l offre, liée au manque de logements, dans les zones les plus peuplées, - une crise de la demande, qui se manifeste par de nombreux logements vacants, dans les territoires où l on aurait trop construit. La Franche-Comté se situerait plutôt dans le second cas de figure. Globalement, elle n est pas confrontée à une pénurie de logements à loyers accessibles, contrairement à d autres secteurs qualifiés de «tendus», marqués par une insuffisance quantitative de l offre. Pour autant, une faiblesse relative de la demande ne renvoie pas nécessairement à une absence de besoins. En réalité, l habitat social est confronté à un enjeu de première importance : le désajustement entre l offre et la demande. Au dernier recensement, la Franche-Comté compte 499 000 résidences principales occupées pour près des 2/3 par des propriétaires, le tiers restant étant principalement composé de locataires (185 000 ménages). La part occupée par l habitat locatif social peut être diversement appréciée. Sans nécessairement opter pour une définition trop normative, les membres du CESE de Franche-Comté ont souhaité privilégier une acception plus large en faisant porter leurs réflexions sur le parc locatif social public (HLM : Habitation à loyer modéré), le parc privé locatif conventionné, mais aussi le patrimoine de logements communaux. Faute de données exploitables permettant des approches comparatives sur les trois parcs, l analyse s est concentrée sur le seul parc locatif social public, et dont les enjeux peuvent être transposables. Ainsi, si l analyse contenue dans ce rapport concerne plus particulièrement le parc HLM, la plupart des préconisations peut être élargie au parc privé conventionné et/ ou au parc de logements communaux. UNE COUVERTURE RÉGIONALE GLOBALEMENT ÉQUILIBRÉE Quelques définitions - Logement social : dans son rapport public 2009 «Droit au logement, droit du logement», le Conseil d État définit le logement social comme suit : «plusieurs éléments convergents : avoir été financé en tout ou partie grâce à des fonds ou des prêts publics, faire l objet d une procédure d attribution relevant de la puissance publique ou contrôlée par elle, être soumis à un loyer plafonné et être grevé d une servitude d affectation de longue durée». - Logement conventionné du parc public : il bénéficie de prêts aidés de l État et doit faire l objet d une convention entre l État et le bailleur. - Logement conventionné privé : en contrepartie d aide financière (exemple : avantage fiscal et/ou subvention pour travaux) de l ANAH, le propriétaire bailleur s engage à louer son logement à un locataire sous conditions de ressources et à un loyer inférieur à un certain plafond). - Logements communaux : propriété des communes, leur part est loin d être anecdotique sur certains secteurs. En l absence d éléments statistiques disponibles, leur analyse n a pas été rendue possible dans la présente contribution, elle mériterait une investigation ultérieure. Au 1 er janvier 2010, les bailleurs sociaux francs-comtois gèrent 74 000 logements locatifs sociaux représentant environ 14 % des résidences principales de la région. Ils accueillent 153 500 personnes, soit 13 % de la population globale de la région. La moitié de ces logements se trouve dans le département du Doubs, l autre se répartit entre les trois autres départements : 18 % dans le Jura et dans le Territoire de Belfort, 14 % en Haute-Saône. Ils constituent ainsi un élément déterminant du maillage territorial. (1) Lors du congrès de l Union nationale de la propriété immobilière. Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté 5

Doubs Jura Haute- Territoire Région Saône de Belfort Logements 36 589 13 352 10 562 13 496 73 999 Logements en quartiers sensibles 46 % 27 % 24 % 27 % 36 % Ménages logés 33 101 12 114 9 871 12 206 67 292 Personnes logées 75 808 27 741 21 809 28 142 153 500 Source : USH FC-OROS - 01/01/2010 La différence entre le nombre de logements et celui des ménages logés s explique par le fait que certains logements sont vacants ou loués en bail commercial ou encore loués à des associations qui les sous-louent à des publics en réinsertion sociale. Commentaire Cette carte met en évidence que la densité du parc locatif social dans notre région est particulièrement importante et notamment sur les deux agglomérations de Belfort et Montbéliard. Densité du parc locatif social pour 1 000 habitants Source : SOeS, EPLS au 1 er /01/2009 6 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté

LA PORTRAIT DÉMARCHE DE BIOMASSE L HABITAT DE SOCIAL L ÉTAT ET LES EN PROJETS FRANCHE-COMTÉ RETENUS EN FRANCHE-COMTÉ MAIS EN DÉCALAGE AVEC LES DYNAMIQUES DÉMOGRAPHIQUES La localisation du parc locatif social de Franche-Comté coïncide historiquement et majoritairement avec l implantation du tissu industriel ou l évolution des dynamiques urbaines. Aujourd hui, elle n est plus en phase avec les mouvements de population sur cette région. On constate que ce sont toutes les villes-centre et principales agglomérations qui ont un solde migratoire négatif sur la période récente alors que les premières et deuxièmes couronnes ont le plus développé leur population (périurbanisation). La superposition des cartes de la localisation du parc HLM et des dynamiques démographiques (Sources : DREAL FC, USH FC, Région de Franche-Comté) illustre un décalage saisissant : là où le solde migratoire est positif, c est là où le parc HLM est le moins présent ; au contraire, le parc HLM se situe dans les espaces qui perdent de la population. Ceci plaide pour un rééquilibrage spatial du parc locatif social. Sources : cartes de base Insee et USH /recomposition : Région de Franche-Comté Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté 7

UN PARC DE LOGEMENTS HLM À VOCATION SOCIALE AFFIRMÉE Le Code de la Construction et de l Habitation prévoit que les logements sociaux sont attribués à des ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Pour accéder à un logement social Il est obligatoire d avoir un revenu fiscal de référence inférieur à un barème annuel réglementaire. En Franche-Comté au 1 er /01/2011 : - 19 016 pour une personne seule, - 36 866 pour un couple avec 2 enfants. Au-delà de ce plafond, un ménage ne peut entrer dans un logement HLM, et s il y est déjà, il paye un Supplément de loyer de solidarité (SLS). Illustration dans le Doubs : - En 2009 : 14 405 demandes effectuées par 9 787 demandeurs. - En 2008 : 9 894 demandeurs. - En 2007 : 10 042 demandeurs. - Délai moyen d attribution dans le Doubs : 2,8 mois de délai d attente des demandes de l année ; et 7 mois de délai moyen global sur le Doubs (y compris non réponses antérieures). Un parc accessible à 2/3 des Francs Comtois Le logement HLM reste ouvert à une large part des Francs-Comtois : aujourd hui, 65 % d entre eux répondent aux critères d attribution d un logement social. Ce taux était de 73 % en moyenne avant la réforme du 1 er juin 2009. Il s agit d une moyenne, d ailleurs conforme à la moyenne nationale, mais qui recouvre des situations différentes en fonction des territoires, des bassins d emplois, des mobilités transfrontalières, de l évolution économique Ainsi, dans le bassin de Morteau, un peu plus de la moitié des habitants peut prétendre à un logement social ; cette proportion s élève à 62 % pour ceux de Besançon, Saint- Claude ou Belfort, jusqu à 66 % à Lons-le-Saunier, 67 % à Montbéliard, 68 % à Vesoul, jusqu à 70 % à Champagnole et 73 % à Lure/Luxeuil. Une forte population à revenus très modestes Parmi les ménages effectivement logés, 69 % (46 430 ménages) d entre eux sont en dessous de 60 % des plafonds évoqués ci-dessus et 7 % les dépassent (4 710 ménages). Près d un quart des ménages logés par les bailleurs sociaux de Franche-Comté perçoit des ressources inférieures à 20 % de ce barème, ce qui les situe au-dessous du seuil de pauvreté monétaire. 8 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté

PORTRAIT DE L HABITAT SOCIAL EN FRANCHE-COMTÉ Importance des familles monoparentales L une des caractéristiques du parc social est la proportion très importante de familles monoparentales, soit 20 % des ménages logés, alors que ces familles ne représentent que 8 % de la totalité des ménages francs-comtois. Cela s explique par les situations de rupture familiale qui génèrent des difficultés financières, et engendrent aussi parfois une demande de deux logements, souvent petits, mais de taille suffisante pour accueillir les enfants en garde alternée. Il s agit plus précisément de jeunes femmes avec enfants, souvent avec un faible niveau de ressources. L approche départementale laisse apparaître quelques particularités locales. Ainsi, la Haute-Saône compte encore plus de familles monoparentales que les autres départements (22 %) et moins de couples avec enfants (19 % contre 23 % au niveau régional). Beaucoup de personnes seules Elles occupent 40 % du parc locatif social alors que, toutes résidences principales confondues, elles représentent 32 % des ménages. Là encore, les ménages isolés présents dans le parc social se distinguent par de très faibles ressources. Les 25/39 ans très présents dans le parc locatif social Ils le sont davantage que dans l ensemble de la population de notre région. Mais cette part s amenuise toutefois d année en année, et le départ hors de la région de certaines catégories de jeunes reste un phénomène très préoccupant. La part des plus jeunes ménages, dont la personne de référence a moins de trente ans, a diminué de moitié en vingt ans, pour atteindre 12 %. L allongement de la vie, d une part, et le départ des jeunes, d autre part, entraînent sur certains territoires un vieillissement caractérisé des populations. L examen des soldes migratoires, sur la dernière période intercensitaire, montre que la région, comme les autres territoires du Nord-Est, est loin des niveaux d attractivité que connaissent les régions de l Ouest et du Sud de la France. Plus encore, le solde migratoire régional global masque d importantes disparités selon les classes d âge de la population, avec un solde particulièrement déficitaire pour les 20-29 ans. Soldes nets de migration de ménages en 5 ans > 30 ans 30-59 ans 60 ans et > Ensemble - 4 271-841 - 18 518 061 Une augmentation continue du nombre de personnes âgées à faibles ressources Dans le parc locatif social, un ménage sur 4 est âgé de plus de 60 ans, en progression de 7 % depuis 2003 (parallèlement, les plus de 80 ans ont progressé de 11 %). Parmi eux, plus de la moitié vit seule avec des revenus très modestes, notamment pour les femmes qui ont eu des carrières incomplètes, ou encore n ont jamais exercé d activité salariée. Cette situation se renforce puisque les ménages âgés qui entrent actuellement dans le parc HLM sont majoritairement des personnes seules et avec des revenus encore plus faibles. Les évolutions prévisibles liées à la structure des ménages (augmentation du nombre des ménages et réduction de la taille de ces ménages), la baisse prévisible des revenus du fait des carrières incomplètes et les incertitudes qui pèsent sur l avenir des retraites conduiront à une paupérisation de ces ménages. Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté 9

Évolution de l âge des titulaires de baux dans le parc locatif social de Franche-Comté Commentaire «L évolution de l âge des titulaires de baux sur la période récente (2000-2009) témoigne du vieillissement de l occupation du parc (augmentation de 4 points de la part des 65 ans et +). En outre, l augmentation régulière des 50-64 ans confirme la poursuite de cette évolution et la nécessité d anticiper les besoins d adaptation du parc». Source : Enquêtes «Occupation du parc social» 2000, 2003, 2006, 2009, DGALN (Direction générale de l aménagement, du logement et de la nature) Vieillissement de la population, éclatement et recomposition de la cellule familiale, départ des jeunes, montée des phénomènes de paupérisation, chômage sont autant de situations qui génèrent un certain nombre de désajustements entre l offre de logements disponibles, la nature des besoins recensés, la demande effective des ménages et leur capacité financière. Ceci appelle à une nécessaire évolution, voire transformation de l offre existante sur les territoires. Par exemple, la vocation initiale du parc HLM à accueillir les salariés à ressources modestes, principalement des couples avec enfants, explique le nombre important de logements de 3 et 4 pièces (69 %), ceux de petite taille ne représentant que 21 % du parc locatif social et les 5 pièces et plus seulement 5 %. Par ailleurs, l augmentation de 11,3 % du nombre de ménages d ici à 2015, tandis que la population comtoise ne connaîtrait qu une hausse de 3,5 % pour atteindre 1 183 000 personnes oblige à anticiper les nouveaux besoins en logements. Dans le même temps, le départ hors de la région de certaines catégories de jeunes reste un constat préoccupant pour la Franche-Comté. Ainsi, l enjeu sera de répondre à la fois aux besoins immédiats de la population franc-comtoise, et de s inscrire de façon prospective dans les évolutions démographiques prévisibles, afin que le logement social soit un véritable outil stratégique d aménagement durable des territoires. 10 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté

LES DÉFIS À RELEVER Afin de répondre aux demandes diversifiées des habitants, dans un contexte économique et social dégradé par la crise, le CESE a ciblé ses préconisations sur les quatre principaux défis que le logement social régional doit relever. Il s agira ainsi de répondre aux besoins spécifiques des Francs-Comtois, mais également de favoriser l accessibilité sociale du logement, en utilisant l habitat social comme moteur économique régional, dans une stratégie de développement durable.

À l origine destiné à loger des salariés modestes, le logement social a vu son rôle profondément évoluer ces dernières années. Les évolutions sociales et économiques de la société française se traduisent par une situation de plus grande précarité, mais également par des parcours résidentiels beaucoup plus complexes et diversifiés. Le logement social est donc conduit, aujourd hui, à jouer un rôle plus universel d accueil de populations très diversifiées. Dans le même temps, la spécialisation d une fraction du parc HLM entraîne de réelles difficultés à promouvoir la mixité et l équilibre social dans certains territoires. Aussi conviendra-t-il d être très vigilant pour que le parc locatif social continue de tenir un rôle de promotion sociale et ne devienne pas un parking social. En effet, si les attentes vis-à-vis du logement social sont fortes, elles sont également contradictoires. La nécessité reconnue d avoir un parc de logement locatif social peut être freinée par le souhait encore trop souvent exprimé de le voir construit «loin de chez soi» dans le même temps que tout le monde s accorde pour refuser les ghettos sociaux. Ainsi donc, plusieurs défis sont à relever pour atteindre des objectifs ambitieux, se situant au croisement de l aménagement durable du territoire, de la cohésion et de l équité sociale d une part, du développement économique et social d autre part. Social Vivable Ecologique Durable Equitable Viable Economique Schéma du développement durable : les trois piliers (source : Wikipédia) DÉFI N 1 - PROMOUVOIR L AMÉNAGEMENT DURABLE DU TERRITOIRE Le développement harmonieux des territoires peut trouver son équilibre sur des principes d aménagement centrés à la fois sur la lutte contre l étalement urbain et sur des politiques du logement et de l habitat qui répondent aux besoins des entreprises locales et de leurs salariés et des populations. Au-delà, ce sont «les besoins essentiels des plus démunis à qui il convient d accorder la plus grande priorité» (Rapport Brundtland 1987). Le logement social, outil d aménagement et de développement harmonieux des territoires francs-comtois Sur des territoires urbains, semi-urbains ou ruraux, les principes de cohésion sociale et d équité territoriale inscrits dans le Schéma régional d aménagement et de développement durable du territoire élaboré par le Conseil régional de Franche-Comté, impliquent ni concurrence entre les territoires, ni territoires laissés pour compte. Dès lors, pour répondre aux différentes attentes des ménages (économiques, touristiques, géographiques, de desserte ou encore de services ) et à la diversité des territoires, le parc locatif social devra proposer une offre de logements au plus près des besoins, tant géographiques que sociaux. Le logement social, outil de préservation des espaces et du patrimoine Pour apporter une réponse pertinente aux situations existantes ou aux demandes nouvelles, il s agit de construire, de réhabiliter ou de renouveler le parc de logement social, tout en préservant les espaces et le patrimoine. Par exemple, ces opérations peuvent s inscrire dans le cadre de programmes de revitalisation des centres bourgs et des cœurs de villages. La construction ou l aménagement de logements sociaux doivent répondre à des besoins précis, immédiats ou prospectifs. Le logement doit être intégré et bien inséré dans la ville, le bourg, la commune, le quartier. La localisation doit faire l objet d une attention particulière pour être à proximité des services, des transports, des commerces et des équipements. 12 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté

LES DÉFIS À RELEVER Les préoccupations environnementales et, en tout premier lieu, l attachement à la maîtrise de la consommation de l espace, doivent être recherchées. Aussi, s agira-t-il de proposer une alternative à la construction neuve de logements sociaux, en facilitant l acquisition-amélioration de logements existants, l acquisition simple de logements déjà existants ou encore en rachetant des logements dans des opérations proposées par les promoteurs privés. À travers ces différentes solutions, c est une offre nouvelle de logement social qui sera ainsi créée : - bien localisée (à proximité des services et des lieux d activités), - offrant des types de logements correspondant aux besoins des ménages, - sous des formes urbaines éco-compatibles préservant la consommation d espace (habitat intermédiaire, maisons en bande ), - prenant en compte la préservation des ressources naturelles, - privilégiant les énergies renouvelables. Chaque programme de logement est unique et spécifique ; il correspond à un ajustement entre les besoins locaux (locatif, accession, accession sociale, logement adapté ), les contraintes financières propres à chaque opération et le respect d un équilibre durable du territoire concerné. Pour cela, le foncier doit être maîtrisé, intégré très en amont dans une politique d aménagement et d urbanisme communale ou intercommunale, afin d éviter les hausses des prix des terrains qui rendent quasi impossible la construction neuve. Le renouvellement urbain, la rénovation et la réorganisation spatiale des quartiers conventionnés avec l Agence nationale de renouvellement urbain (ANRU) doivent être poursuivis, mais aussi complétés par une action globale sur tous les quartiers, les immeubles, les logements. Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté 13

Le total des investissements prévus pour les opérations conventionnées avec l ANRU en Franche-Comté s élève à plus de 620 millions d euros, dont 474 sont consacrés à l habitat. Dans le même temps, les crédits manquent pour intervenir sur les immeubles hors ANRU, créant par là-même un risque de déqualification, voire de marginalisation de certains immeubles peu ou pas réhabilités. La confrontation de ces immeubles avec une offre nouvelle voisine, tant en neuf qu en réhabilitation, risque de les rendre rapidement obsolètes et hors marché. Il est donc indispensable de poursuivre le renouvellement urbain sur les quartiers ANRU de Franche-Comté d une part, et de le compléter par un travail ambitieux de réhabilitation du parc existant d autre part. On évitera ainsi l obsolescence du patrimoine, en s inscrivant dans un programme d amélioration en continu du cadre de vie. Le parc de logements existant doit être amélioré, non seulement sous l angle des économies d énergie, mais aussi sur les plans du confort, de l adaptation aux évolutions de vie et au vieillissement de la population. Les conclusions du Grenelle de l Environnement, avec une mise aux normes thermiques accélérée de l intégralité du parc de logements, ne doivent pas occulter les besoins d amélioration permanents dans d autres domaines : embellissement, adaptation au vieillissement et aux modes de vie en évolution. La requalification du parc existant, privé ou public, est donc une alternative «au tout construction» qui s inscrit fondamentalement dans les axes du développement durable du territoire. En effet, elle cumule lutte contre la consommation d espace, préservation du patrimoine existant et revitalisation des centres bourgs, dynamisation des villages La diversification de l habitat est, par ailleurs, un outil essentiel de rééquilibrage social mais qui doit également passer par un changement de mode de raisonnement. La notion de confort de base évolue pour s adapter aux demandes actuelles en matière d usage, de maîtrise du confort, de différenciation dans les modes de vie de chacun. La construction neuve accélère le creusement des performances avec le risque à moyen terme d un double marché locatif, dont l un très déqualifié si une attention particulière et collective n est pas apportée au parc existant. 14 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté

LES DÉFIS À RELEVER Le logement, enjeu majeur pour la maîtrise des dépenses énergétiques Le logement fait l objet d annonces ambitieuses de la part des pouvoirs publics. Les objectifs du Grenelle Environnement visent principalement à réduire de 38 % les consommations d énergie des bâtiments existants d ici 2020, à généraliser les «bâtiments basse consommation» en 2012, puis les «bâtiments à énergie positive» en 2020. Le Conseil régional a souhaité amplifier son action en matière d efficacité énergétique dans l habitat. Il a décidé d intervenir, à hauteur de 6 M d euros d ici 2014, sur un programme de travaux d amélioration du parc de logements des bailleurs sociaux. Les nouvelles dispositions seront définies cette année et 1 M d euros a été voté au budget 2011. Si la production récente de logements HLM est largement efficiente du point de vue de sa performance énergétique (les logements sociaux ont d ailleurs une étiquette énergétique moyenne très nettement supérieure au secteur privé : 170 kwh/m 2 /an contre 230 ), l enjeu de la maîtrise des dépenses énergétiques concerne particulièrement le parc de logements existant. Devinettes En Franche-Comté : 1- De quelle année datent les premiers panneaux solaires posés sur un immeuble HLM? 2- Quelle est l année de construction des premiers immeubles HLM à ossature bois? 3- Quelle est la date de la première opération de production de chauffage en géothermie? 1-1984 2-1983 3-2003 Depuis maintenant plus de 30 ans, les bailleurs sociaux inscrivent leur action patrimoniale dans le triple objectif de la réduction des charges locatives de leurs locataires, de la préservation des énergies fossiles et de l amélioration en continu de leur patrimoine. Les premières isolations ont été réalisées dès 1973, à la suite du 1 er choc pétrolier. Depuis, le logement HLM est souvent resté précurseur dans les avancées technologiques, inscrivant son action dans la recherche, l innovation, l expérimentation. Alors que le secteur du bâtiment reste le plus gros consommateur d énergie en France, les organismes de logement social affichent des résultats intéressants. Le parc social, qui loge 16 % de la population, n est responsable que de 11 % des émissions de CO 2 résidentiel. De surcroît, la progression de l exclusion sociale et l augmentation de la paupérisation des locataires dans le parc HLM ont conduit à être vigilant sur l augmentation du taux d effort et sur l inflation des charges liées au coût de l énergie (gaz, fuel, électricité et l eau notamment). Toutefois, en Franche-Comté, ce sont encore 18 000 logements HLM environ sur lesquels il y a à la fois des besoins de travaux de performance énergétique et de réhabilitation, pour un investissement total estimé à plus de 500 M d euros. Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté 15

Les rénovations énergétiques comportant des interventions sur le bâti (isolation des murs et toitures, changement des menuiseries extérieures) et sur les systèmes (changement de chaudières, création de chauffage central, raccordement au réseau de chaleur) permettent de diminuer fortement les besoins en énergie des habitations (autour de 55 à 80 kwh/m²/an). Plus les besoins en énergie sont limités, plus il est pertinent et facile de couvrir ces besoins avec l utilisation d énergies renouvelables - solaire, géothermie, biomasse - et non l inverse. Concernant l eau, la facture payée par le locataire pourra être durablement revue à la baisse, en généralisant la pose d équipements performants et économes dans les logements neufs et réhabilités. Des comportements plus adaptés pour contribuer à la maîtrise énergétique Si les utilisateurs apprennent à utiliser efficacement les nouveaux équipements (chauffage, ventilation, ECS solaire, etc ) dans les règles de l art, le gain financier sur leurs factures d énergie et d eau sera immédiat. L implication et l accompagnement des locataires dans cet apprentissage sont essentiels pour que les travaux d efficacité énergétique entrepris par les organismes HLM «portent leurs fruits» à l issue de la réhabilitation du patrimoine ou de la livraison de la nouvelle résidence. C est le gage d une réduction des dépenses énergétiques dans le budget des ménages, qu elles soient payées directement par les ménages aux fournisseurs d eau et d énergie (chauffage et eau individuels) ou incluses dans la quittance Hlm au titre des charges locatives (chauffage et eau collectifs, électricité et eau des parties communes de la résidence). L école, pour les enfants, les différentes associations de diffusion des bonnes pratiques pour les adultes, les expériences réussies, les ambassadeurs des gestes «verts» sont autant d autres vecteurs d apprentissage (on peut citer par exemple le dispositif «Fontaine Eco») en matière de tri sélectif des déchets, de propreté, d utilisation des équipements de la maison Construire un nouveau modèle économique durable du «bien vivre» L implication des habitants dans l apprentissage des «gestes citoyens ou responsables» est génératrice d économies d énergie, et donc de pouvoir d achat. L influence des politiques d urbanisme sur les modes de vie des citoyens est encore plus déterminante dans l empreinte écologique d un individu. L empreinte écologique d une construction prend en compte l ensemble des éléments intervenant dans son cycle de vie, depuis sa fabrication jusqu à sa déconstruction (arbitrage sur les choix de matériaux utilisés - recyclés et locaux - les procédés constructifs, les équipements techniques entrant dans le projet de construction), pour mesurer son impact sur l environnement. Cela pèse peu dans l empreinte écologique globale. En effet, vivre dans un habitat individuel en zone rurale éloignée de toutes commodités (transports en commun, services) et zones d emplois - quand bien même cet habitat serait labellisé BBC - peut sembler en décalage par rapport aux nouvelles réflexions, alors même que d autres types d habitat peuvent être promus à partir de documents d urbanisme adaptés. En revanche, la requalification d un quartier ancien en centre-ville, le développement d un morceau de ville sur une ancienne friche industrielle participent à des projets alternatifs qui doivent être considérés à la lumière de l empreinte écologique qu ils vont générer au cours de leur cycle de vie. La densification des villes et des centres bourgs constitue un moyen efficace de réduire cette empreinte écologique. 16 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté

LES DÉFIS À RELEVER LES PRÉCONISATIONS À l attention des décideurs locaux : privilégier la reconquête urbaine par la création de logements sociaux dans des immeubles ou friches existants, afin de lutter contre la consommation d espace, limiter le coût de l extension des réseaux À l attention des opérateurs de l habitat et des décideurs locaux : développer des formes d habitat intermédiaire entre le pavillon individuel et la barre ou la tour (petit collectif, pavillons accolés ou en bande ), afin de lutter contre la consommation d espace, tout en maintenant l offre de logements. Elle peut s inscrire en milieu urbain, semi-urbain ou rural. À l attention du Conseil régional : poursuivre sa participation à l amélioration de la performance énergétique du parc locatif existant, pour maîtriser la facture énergétique des locataires : - accompagner, sur quelques opérations, l exemplarité de la réhabilitation, quel que soit le classement énergétique des logements, en visant au minimum le BBC, - accompagner la performance d un maximum de logements pour économiser un maximum de CO 2 et de gaz à effet de serre sans pour autant rechercher l exemplarité. À l attention des promoteurs de la réhabilitation et des financeurs qui visent l excellence énergétique : favoriser la réhabilitation thermique dans le parc social existant en évitant «l acharnement thérapeutique» : certains logements nécessitent en effet un tel coût de réhabilitation que le retour sur investissement devient inaccessible. Plus globalement, pour économiser un maximum de CO 2 et de GES, viser un objectif quantitatif ambitieux, sur un plus grand nombre de logements possibles, plutôt que sur quelques immeubles emblématiques. À l attention des financeurs de l habitat et des opérateurs : - reprendre l expérimentation des opérations de réhabilitation en coût global qui permet de maîtriser, sur la durée, le coût de l investissement, puis du fonctionnement d un immeuble (coût réel d exploitation), - rendre plus cohérente la politique dite de «zonage des territoires», afin de permettre une plus grande équité d accès au logement. À l attention des associations d élus : dans les programmes de formation à l attention des décideurs locaux, développer les nouvelles approches urbaines et d aménagement du territoire : écolotissements, écoquartiers, écoplu. En partenariat avec les associations de locataires et d usagers : systématiser l apprentissage des écogestes pour les usagers. Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté 17

DÉFI N 2 - RÉPONDRE À LA DIVERSITÉ DES BESOINS DES MÉNAGES La société française est affectée d un vieillissement de sa population, comme dans la plupart des économies développées, avec une espérance de vie moyenne de 84,5 ans pour les femmes et 77,8 ans pour les hommes. D ici 2040, une personne sur trois aura 60 ans ou plus, contre une sur cinq au milieu des années 2000. La Franche-Comté a retrouvé globalement, sur la période 1999-2007, un certain regain démographique dû à un solde naturel excédentaire, tandis que les mouvements migratoires s équilibraient après de nombreuses années déficitaires. Mais, l allongement de la vie d une part, et le départ des jeunes, d autre part, entraînent sur certains territoires un vieillissement caractérisé des populations. Les projections Insee confirment cette tendance d ici 2020. Cette situation entraînera, de fait, une baisse de la rotation des logements, les ménages âgés déménageant peu. Le maintien de logements disponibles pour les plus jeunes ménages représente dès lors un enjeu important. Par ailleurs, la structure de la famille se métamorphose, influençant les choix et les parcours résidentiels. Le modèle familial classique a vécu : les personnes seules, du fait du célibat tardif et de l allongement de la durée de vie, représentent une part croissante de la population. Les couples se forment plus tardivement, se séparent plus fréquemment et le nombre de familles monoparentales ou recomposées s accroît de jour en jour. En outre, on observe une dégradation de la situation socioéconomique des ménages. Ces différents phénomènes créent des besoins nouveaux en matière de vie sociale, et donc d habitat. La question du logement se pose avec une acuité particulière pour certaines catégories de ménages. Les défis à relever pour offrir aux Francs- Comtois un logement social - ou pour permettre aux occupants actuels d y rester - concernent tant des actions sur le bâti que des actions autour de la gestion locative. Le logement des salariés : des besoins très variés Une des missions initiales du logement HLM était de loger les salariés de condition modeste des entreprises. C est dans cet objectif qu avait été créé, en 1953, le 1 % logement, devenu aujourd hui Action Logement. L habitat social favorise ainsi l implantation ou le maintien de l activité économique sur les territoires, en permettant aux salariés de se loger au plus près de leur lieu de travail ou de favoriser leur mobilité professionnelle. L évolution de la situation socioéconomique des ménages en Franche-Comté, avec des périodes plus ou moins tendues au regard de l emploi et des situations de chômage, oblige à repenser les moyens permettant à ces salariés de se maintenir dans leur logement ou d y accéder à des conditions acceptables. En outre, il est important de mettre en place des solutions spécifiques pour les salariés en contrat temporaire, dans des formules d accueil compatibles, tant en localisation qu en montant de loyer (salariés intérimaires, travailleurs saisonniers). Il en est de même pour les besoins d accueil des demandeurs de logements qui sont, soit en alternance (contrat d apprentissage ou autre), soit stagiaires de la formation professionnelle. Répondre à la diversité de ces situations implique d inventer ou d expérimenter - s agissant des besoins temporaires de logements - des formules nouvelles dans l offre existante et/ou dans une offre à créer. Dans tous les cas, le logement devra se situer à proximité des lieux de travail. 18 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté

LES DÉFIS À RELEVER État des lieux - Au 31/12/2008 : 405 888 salariés en FC sur un total de 441 973 emplois (Source : Insee). - Intérimaires : fin juin 2010, plus de 13 700 personnes (en hausse de 46 % sur un an, mais - 12 % par rapport à juin 2008 (source : Direccte FC) - Intérimaires du Bâtiment à la fin du 2 e trimestre 2010 : 1 268 ETP, soit une hausse de + 6,6 % sur un an (source : étude prospective de septembre 2010 sur le Bâtiment en FC à horizon 2013). Les ménages à très faibles ressources Certains ménages défavorisés relèvent d un traitement social, qu il s agisse de personnes désocialisées, ou relevant de problématiques de santé mentale, ou encore renvoyant à des modes d habiter particuliers. Cette catégorie de ménages ne sera pas traitée dans ce paragraphe. Dans une région marquée par l importance d un emploi industriel en difficulté, de nombreux ménages se trouvent de plus en plus éloignés de l emploi. Ainsi, en 2009, près du tiers des demandeurs d emploi francs-comtois était dans une situation de chômage de longue durée datant de plus d un an (source : Insee, Connaître la Franche-Comté, édition 2010). Pour ces ménages, l accès ou le maintien dans le logement est un facteur d insertion, au même titre que l emploi, et leurs conditions de solvabilisation par les aides personnelles au logement apparaissent déterminantes. Pour autant, l existence d un contrat de travail ne garantit plus toujours une situation financière satisfaisante. Ainsi, en 2006, la Franche-Comté compte 8 % de «travailleurs pauvres» ce qui, avec leur famille, représente près de 12 % des Francs-Comtois (cf définition Insee ci-contre). Pour l essentiel, ce sont des femmes, des jeunes travaillant le plus souvent à temps partiel, et occupant surtout des emplois peu qualifiés. Ces bas salaires sont avant tout liés à la précarité des situations professionnelles, et notamment à la durée plus limitée des emplois. Pour ces populations, l existence d une offre de logements financièrement accessibles est essentielle, à proximité du lieu de travail. Par ailleurs, de nombreux ménages ne disposent que de revenus de transfert, qui les situent bien en deçà du seuil de pauvreté monétaire. Les données recueillies par les Caisses d allocations familiales (CAF) de Franche- Comté apportent un éclairage permettant de mieux cerner les nombreuses situations de fragilité économique de la population et d ajuster les prestations au plus près des besoins. Ainsi, au 31 décembre 2009, la Franche-Comté comptait 42 000 allocataires des principaux minima sociaux. Au 30 juin 2010, les CAF dénombraient déjà 28 500 bénéficiaires du RSA, représentant 15 % de l ensemble des allocataires. (source : CAF de Franche-Comté/Efigip). Parallèlement, des aides au logement étaient perçues par plus de 106 500 bénéficiaires en 2009. Définition 3Un individu (ou un ménage) est considéré comme pauvre lorsque son niveau de vie est inférieur au seuil de pauvreté (950 euros par mois). 3Le niveau de vie est égal au revenu disponible du ménage divisé par le nombre d unités de consommation (uc). Le niveau de vie est donc le même pour tous les individus d un même ménage. Les unités de consommation sont calculées selon l échelle d équivalence dite de l OCDE modifiée qui attribue 1 uc au premier adulte du ménage, 0,5 uc aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 uc aux enfants de moins de 14 ans. Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté 19

Si la recherche d efficacité sociale de ces aides vise à les concentrer toujours davantage sur les ménages les plus pauvres, cette situation n est pas sans poser problème pour les ménages proches du seuil d éviction. Ainsi, les contraintes de gestion conduisent à ce que, en 2009, plus de 1000 ménages francs-comtois ne perçoivent pas les aides auxquelles ils pourraient prétendre, en raison du seuil de non versement mensuel fixé à 17 (1). Cela constitue une privation extrêmement préjudiciable en terme de pouvoir d achat (jusqu à 200 annuels) pour des familles aux fins de mois souvent difficiles Les personnes âgées Le vieillissement de la population se traduit par un accroissement du nombre de ménages majoritairement composés d une ou deux personnes. La notion d isolement résidentiel est un indicateur déterminant pour l évaluation des besoins d aide des personnes en perte d autonomie, qu il s agisse d une aide humaine, d une aide technique ou d un aménagement du logement. Perspectives démographiques en Franche-Comté à l horizon 2020 Part des personnes âgées de 60 ans ou plus Bassins d habitat 2005 2020 Besançon 18,6 24,8 Montbéliard 21,9 31,3 Frontière 25 Sud 20,1 25,4 Frontière 25 Nord 19,5 23,6 Dole 24,4 32,4 Lons-le-Saunier 25,4 33,8 Frontière 39 19,1 25,6 Plateau 39 26,8 35,0 Vesoul 20,9 29,9 Ouest 70 25,6 33,6 Est 70 22,6 32,4 Belfort 19,7 26,6 Source : INSEE (Modèle Omphale scénario central) - Tableau issu du document de travail «Projection de ménages à l horizon 2020», réalisé par l INSEE en partenariat avec la DRE FC (1 er trimestre 2008) La situation marquée du vieillissement de la population en Franche-Comté (31 % de la population en 2015 contre 27 % en 2005), pose la question de l adaptation du logement et de la création d une offre nouvelle, alors que les revenus d une bonne partie de ces ménages vont diminuer considérablement (diminution des retraites, personnes âgées restées au chômage sur de longues périodes, ainsi que personnes retraitées des minima sociaux). La population logée en HLM n échappe pas au contexte de vieillissement général de la population. On constate notamment une forte progression du poids des 50-60 ans qui occupent 19 % des logements HLM. Les plus de 60 ans occupent quant à eux un quart du parc. L enquête nationale Logement de 2006 permettait déjà de souligner l appauvrissement des locataires HLM âgés depuis la dernière décennie : 80 % des locataires HLM de plus de 65 ans appartiennent à la moitié la plus modeste de la population française contre 72 % en 1996. (1) Jusqu à 17, le coût induit par la gestion de l aide est supérieur à son montant, conduisant à un nonversement. 20 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté

LES DÉFIS À RELEVER On sait, par ailleurs, que les personnes âgées souhaitent rester dans leur logement le plus longtemps possible, même s ils le trouvent trop grand pour eux. Pour permettre aux ménages âgés de continuer à vivre dans les centres bourgs ainsi que dans les territoires ruraux éloignés, il est nécessaire de maintenir un maillage de services accessibles en matière de santé, d aide aux personnes mais aussi de vie sociale. Cette problématique de l aménagement du territoire concerne également les personnes à mobilité réduite et ou handicapées et pourrait faire l objet d une autosaisine à part entière. Avant 75 ans, les déménagements ne modifient pas sensiblement les grandes caractéristiques de localisation résidentielle ; les mobilités semblent plutôt destinées à adapter le logement tout en préservant les caractéristiques de son environnement. À partir de 75 ans, les données changent et montrent une tendance nette au rapprochement des centres urbains : les populations des communes rurales diminuent au profit des villes, quelle que soit leur taille. Au-delà de 85 ans, les grandes et très grandes villes prennent nettement le pas. Les réponses aux nouveaux besoins en termes d habitat engendrés par le vieillissement peuvent être diverses : l adaptation du logement ou la création d une offre nouvelle (en fonction de niveau de dépendance de la personne). Au-delà du logement, c est tout l environnement de proximité qui doit répondre au vieillissement de la personne, qu il s agisse du cadre de vie extérieur ou du service à la personne. Niveau de vie en HLM et pour les plus de 65 ans en 2006 et 1996 Ressources mensuelles Ensemble des ménages Ménages locataires HLM Locataires HLM par unité de consommation locataires HLM dont la personne de 65 ans et + En 2006 En 2006 référence à 65 et + En 1996 En 2006 Quart des ménages les plus modestes > 930 e/mois 44 % 47 % 36 % 2 e quart > 1 380 e/mois 30 % 33 % 36 % 3 e quart > 1 960 e/mois 18 % 14 % 20 % Quart le plus aisé < 1 960 e/mois 8 % 7 % 7 % Ensemble > 1 380 e/mois 100 % 100 % 100 % Source : Enquêtes nationales Logement 1996 et 2006 (exploitation USH) Les jeunes Depuis un certain nombre d années, sans en être complètement exclue, la question du logement des jeunes reste en marge des politiques publiques, alors que leurs besoins sont de plus en plus importants et que l accès à un logement autonome est l un des critères principaux du passage des jeunes à l âge adulte. Il y a donc lieu de placer les jeunes au cœur des enjeux d aménagement du Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté 21

territoire pour lutter contre leur exode hors de la région. En effet, le départ de Franche-Comté des jeunes comtois de moins de 20 ans reste une réalité préoccupante, alors même que le vieillissement de la population est déjà constaté. Ils apparaissent parmi les premières victimes de la crise économique actuelle. Au 31 décembre 2009, près d un demandeur d emploi sur cinq était un jeune Franc-Comtois de moins de 25 ans. Mois par mois, ce chiffre subit des fluctuations, sans que l on puisse pour autant déterminer une tendance forte à la baisse. Ils sont soumis à une forte mobilité résidentielle en fonction de leurs parcours professionnels. Or, ils éprouvent de grandes difficultés à se loger dans des conditions satisfaisantes, du fait de leurs faibles revenus (ou absence de revenus) freinant ainsi leur conquête de l autonomie. FJT : une évolution de leur mission initiale Les enquêtes de l UNAHJ montrent qu en 2007, pour les jeunes résidents en FJT, la mobilité (pour une formation, un travail ) apparaît en tête des principales raisons de recherche d un logement. En Franche-Comté, l URHAJ fournit des données pour 2009 : les 10 FJT du réseau ont accueilli 2 330 jeunes et la mobilité représente également le motif majeur à 71 %. Parmi ces jeunes : - 35 % sont des salariés (hors apprentissage) : soit 7 points de moins qu en 2008, - 10 % ont le statut d apprentis, - plus de 20 % sont stagiaires de la formation professionnelle, soit une hausse de 7 points par rapport à 2008, - 16 % sont scolaires ou étudiants, - 10 % sont demandeurs d emploi. Concernant les salariés, on remarque que 59 % d entre eux ont un emploi précaire ou aidé, soit une hausse de 4 points par rapport à 2008. L âge moyen des résidents est de 24 ans. La part des 16-25 ans constitue désormais les deux tiers de la population accueillie (contre 63 % en 2008). Les 16-30 ans représentent près de 80 % de l ensemble. La part des jeunes filles/femmes est en progression de 5 points par rapport à 2008 et atteint 35 % de la population accueillie. Faciliter l accès au logement lors de leur premier emploi, ainsi que pendant leurs périodes de formation en alternance, permet d accompagner leur mobilité et d amortir au plus près de leurs besoins les effets de la crise économique. Pour ces jeunes peu ou mal logés - et plus particulièrement ceux engagés dans une formation en alternance - le Grand Emprunt National affectera 250 millions d euros à la création ou à la consolidation de solutions d hébergement. L appel à projet qui devrait être lancé via la Caisse des Dépôts, permettra ainsi une offre nouvelle de résidences sociales et de résidences hôtelières à vocation sociale. Dans le cadre de la saisine proposée par la Présidente du Conseil régional de Franche-Comté, sur le logement des apprenants, il conviendra d être particulièrement attentif aux formes et aux modalités de cette nouvelle offre. Elle devra tenir compte de la réalité des besoins sur chacun des territoires de Franche- Comté, de son intégration dans un modèle économique ambitieux, à la fois au titre de l aménagement durable du territoire, de l accessibilité sociale pour les jeunes concernés (quittance ou redevance) et de son implantation au plus près des besoins des entreprises et des offres ultérieures d emploi pour ces jeunes. Dans ces nouvelles résidences (dont le statut n est pas encore déterminé), il y aura lieu également d envisager la possibilité d un maintien de ces jeunes dans leur logement, au-delà du statut de l alternance, et lors de la signature de leur premier contrat de travail. La problématique spécifique du «logement étudiant» ne sera pas détaillée dans ce rapport car elle pourrait constituer un thème d étude en soi. Selon une enquête européenne «OVE» 2007 : 46 % des étudiants vivent au domicile des parents en 2006. La majorité restante est logée dans le secteur privé, le parc social n accueillant pour sa part qu une petite partie d entre eux. Enfin, il faut citer pour mémoire les publics spécifiques (primo arrivants, gens du voyage ) pour lesquels il n y a pas toujours de logements dédiés. LES PRÉCONISATIONS Sur l offre de logement social À l attention des donneurs d ordre (État, collectivités) et des maîtres d ouvrage : - Développer une offre de petits logements sociaux de type 2 et 3. Ces petits logements - qui représentent moins de 20 % de l offre locative sociale - permettraient de satisfaire tant les besoins des jeunes que des personnes âgées (les studios et T1 ne correspondent plus aux aspirations des ménages et ne trouvent plus toujours preneur). - Développer du logement à loyer abordable compatible avec les ressources des locataires les plus modestes. Ce logement nécessite un fort apport en subvention (PLAI ressources = prêt locatif aidé d insertion). - Prévoir des programmes de logements évolutifs permettant de répondre aux divers besoins des occupants. 22 Franche-Comté : le défi du logement social - janvier 2011 - CESE de Franche-Comté