PREFECTURE DE LA SARTHE FICHE DE PROCEDURE Mai 2013 TEXTES : Loi n 70-9 du 2 janvier 1970 Décret n 72-678 du 20 juillet 1972 Agent immobilier : conditions d'exercice de l'activité L'agent immobilier est un intermédiaire intervenant dans les opérations d achat, de vente, d échange, de sous-location ou de location, saisonnière ou non, de maisons, appartements, fonds de commerce, terrains. Il représente l'une des parties à l'opération qui peut être l'acheteur, le vendeur, le propriétaire ou le locataire. Seul le titulaire de la carte professionnelle délivrée par la préfecture est habilité à procéder à ces transactions. La loi du 2 janvier 1970, modifiée par l ordonnance du 1er juillet 2004 relative à l entremise et à la gestion des immeubles et fonds de commerce et par les décrets du 21 octobre 2005 et du 15 avril 2008, précise les conditions d exercice de cette profession. Administrateur de bien : conditions d'exercice de l'activité art. 64 à 71 du décret L Administrateur de bien peut recevoir des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l administration des biens d autrui. Marchand de listes : conditions d'exercice de l'activité art. 79-1 à 79-3 du décret Le Marchand de listes procède à l inscription d un bien immobilier dans un fichier ou sur une liste après avoir établi une convention rédigée par écrit et signée par le propriétaire du bien ou le titulaire de droits sur ce bien. Une convention doit être établie également entre l acheteur de listes ou de fichiers et le titulaire de la carte précisant, son objet, sa durée, les caractéristiques du bien recherché ainsi que le montant de la rémunération convenue et rappelle l interdiction pour le titulaire de recevoir paiement préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement les listes ou fichiers.
I. OBTENTION DE LA CARTE PROFESSIONNELLE La profession d'agent immobilier est une activité commerciale réglementée qui implique pour la personne d'obtenir une carte professionnelle et de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés. (art.2 du décret du 20 juillet 1972) Depuis le 1er janvier 2006, il existe trois «activités» nécessitant la carte professionnelle : «Transactions sur immeubles et fonds de commerce», «Gestion immobilière» «Marchand de listes». Cette carte est valable 10 ans. Elle est délivrée par le Préfet du Département dans lequel le demandeur a son siège (pour une personne morale), ou son établissement principal (pour une personne physique). A cet égard, la personne physique ou, s'il s'agit d'une personne morale, son représentant légal doit remplir certaines conditions pour pouvoir l'obtenir. Remarque : dans un arrêt du 19 février 2009, la Cour d'appel de Dijon précise que l'activité qui consiste uniquement à diffuser sur internet des annonces entre particuliers, moyennant rémunération, sans intervenir dans les relations entre les auteurs des annonces et les personnes intéressées, ne constitue pas une activité d'agent immobilier (Cour d'appel de Dijon, 19 février 2009 n 08-00592). A. Justifier d'une aptitude professionnelle (art. 11 à 16 du décret) Le demandeur doit justifier d'une aptitude professionnelle qui s'apprécie au vu de certains critères de diplômes et/ou d'expérience professionnelle. A ce titre, il doit être titulaire : (article 11) soit d'un diplôme délivré par l'etat ou au nom de l'etat, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
soit d'un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature ; soit du brevet de technicien supérieur professions immobilières ; soit d'un diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation ; Est également regardée comme justifiant de l'aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle, la personne qui remplit cumulativement les conditions suivantes : (article 12) être titulaire soit d'un baccalauréat, soit d'un diplôme ou d'un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ; avoir occupé pendant au moins trois ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et correspondant à la mention demandée. Remarque : les personnes qui ont occupé, pendant au moins dix ans, l'un des emplois subordonné mentionné ci-dessus peuvent demander la carte professionnelle. Cette durée est réduite à quatre ans lorsqu'il s'agit d'un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d'une institution de retraite complémentaire ou d'un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent. (article 14) Les personnes qui, sans être titulaires de la carte professionnelle, assument la direction de l entreprise, telles que les gérants, mandataires ou salariés, ou celle d un établissement, d une succursale, d une agence ou d un bureau, ont à justifier de leur aptitude professionnelle dans les conditions prévues à l article 11 ou dans celles prévues aux articles 12 et 14, avec un temps d activité réduit de moitié. (article 16) B. Présenter une garantie financière suffisante Pour pouvoir exercer son activité, l'agent immobilier doit également justifier d une garantie financière suffisante permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs qu'il détient. Cette garantie doit résulter d un engagement écrit fourni : soit par une entreprise d assurance spécialement agréée ; soit par un établissement de crédit ou par tout établissement autorisé à effectuer des opérations de banque au sens de l article L. 518-1 du Code monétaire et financier. La garantie minimale prévue à l article 30 est fixée à 30 000 pour les DEUX premières années, sauf si l un des représentants légaux d une personne morale a déjà été soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970.
ATTENTION : Pour le demandeur qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds. (Cette modification ne concerne que les professionnels qui ne font que de la Transaction sur Immeubles et fonds de commerce) Le Décret n 2010-1707 du 30 décembre 2010 à modifié le décret du 20 juillet 1970, suite à l article 38 de la loi n 2010-853 du 23 juillet 2010, à savoir : La garantie financière n'est plus requise lorsque l'agent immobilier déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur. Cela s'explique par le fait que les agents immobiliers ne détenant pas d'argent de leur clientèle ne sont pas exposés au risque d'avoir à le restituer. La garantie financière dont le but est d'assurer ce remboursement est donc sans objet. Pièces à fournir : déclaration sur l honneur qu il n est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par le demandeur, à l occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentant les rémunérations ou les commissions. IMPORTANT : La simple détention d un chèque est un maniement de fonds qui oblige à la souscription d une garantie dont l absence constitue une illégalité conduisant à condamnation. C. Souscrire une assurance de responsabilité professionnelle L'agent immobilier doit contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle auprès d une société d assurance ou d un assureur agréé. Cette assurance est destinée à couvrir les risques financiers résultant des fautes professionnelles commises par lui ou l un de ses salariés dans le cadre de son activité. D. Ne pas être frappé d'une incapacité La loi de 1970, dans ses articles 9 et 10, prévoit une liste d'incapacités et d'interdictions. Ainsi, l'agent ne doit pas avoir fait l'objet, depuis moins de dix ans, d'une condamnation pénale définitive par une juridiction française ou étrangère notamment pour l'une des infractions suivantes : crime ;
peine d au moins trois mois d emprisonnement sans sursis pour escroquerie, abus de confiance, recel, blanchiment, corruption active ou passive, trafic d influence, soustraction et détournement de biens, faux et falsification de titres et de valeurs fiduciaires émises par l autorité publique, infractions à la législation sur les loteries, cercles, casinos, à la législation sur les relations financières avec l étranger, fraude fiscale, infraction au Code de la construction et de l habitation, destitution d office public ou ministériel, etc. L'agent ne doit pas non plus faire l'objet d'une des incapacités suivantes : prononcé d une mesure de faillite personnelle, d une radiation des fonctions d administrateur ou de mandataire judiciaire, d une interdiction d exercer au moins pendant six mois une profession libérale. II. EXERCICE DE L'ACTIVITE A. Immatriculation au registre du commerce et des sociétés L'activité d'agent immobilier étant commerciale, le demandeur de la carte professionnelle doit justifier de son inscription au registre du commerce et des sociétés. A noter : un agent immobilier ne peut donc pas opter pour le statut d'auto-entrepreneur. B. Registres obligatoires Dans le cadre de l'exercice de son activité, l'agent immobilier doit tenir à jour : un registre-répertoire qui recense tous les versements effectués au titulaire de la carte (commissions comprises) ; un registre de tous les mandats qu'il reçoit. Ces registres peuvent être tenus et conservés sous forme électronique. Par ailleurs, le professionnel doit remettre un reçu et en conserver un double pour toutes les sommes qu'il perçoit.
C. Informations à destination de la clientèle L'agent immobilier doit faire figurer sur tous ses documents commerciaux et autres correspondances : le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ; le nom et l'adresse de l'entreprise, ainsi que l'activité exercée ; le nom et l'adresse du garant. Il doit, en outre, afficher dans ses locaux le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie et le nom de son garant ainsi que le montant de ses commissions. Lorsque le titulaire de la carte professionnelle a souscrit la déclaration de non réception de fonds, les documents et affiches (documents, contrats, correspondances, à usage professionnel ainsi que les affiches apposées en évidences dans tous les lieux où est reçue la clientèle) indiquent, pour l activité concernée, que l intéressé ne doit recevoir ni détenir d autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatif de sa rémunération ou de sa commission. D. Exigence d'un mandat écrit L'agent immobilier ne peut procéder à la transaction que s'il est muni d'un mandat écrit dont l'original est remis au client. A défaut, le professionnel ne peut percevoir de rémunération quelle qu'en soit sa nature. La convention ainsi passée doit préciser : les caractéristiques du bien immobilier recherché par le client ; la durée du mandat ; le montant de la rémunération de l'agent ; une autorisation précise de s'engager pour une opération déterminée (Art. 72 du décret n 72-678 du 20 juillet 1972) la mention d'une clause pénale ; la mention d'une clause d'exclusivité.
III. SANCTIONS EN CAS DE NON RESPECT DE LA REGLEMENTATION Le non-respect de la réglementation applicable à la profession d'agent immobilier est passible de l'une des peines prévues aux articles 14 à 18 de la loi de 1970. Est puni, entre autres, de six ans d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende, le fait de : de se livrer ou de prêter son concours, de manière habituelle ou occasionnelle, à des opérations immobilières sans être titulaire de la carte d agent immobilier ; de ne pas effectuer la déclaration préalable d activité d une succursale, d une agence ou d un bureau ; de négocier, d entremettre ou de prendre des engagements pour le compte d un titulaire d une carte professionnelle sans y être habilité. IMPORTANT : Art. 6 du décret - Une demande de modification doit être faite en cas de changement dans l identité du ou des représentants légaux ou statutaires, dans la dénomination ou la forme de la personne morale, dans l identité du garant ou de l assureur de responsabilité civile. Il est alors délivré une nouvelle carte sur remise de l ancienne Art. 7 du décret En cas de cessation de la garantie financière, de suspension, d expiration ou de dénonciation du contrat d assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle, ainsi qu en cas d interdiction ou d incapacité d exercer, le titulaire de la carte professionnelle doit la restituer immédiatement à la préfecture qui l a délivrée ; il est tenu, ainsi que toute personne qui en serait porteur, de la remettre sur simple réquisition d un agent de l autorité publique.