URBANISME CONSTRUCTIONS PUBLIQUES ET HABITAT L aménagement et l action foncière Cycle de formation 2014/2015 > A DESTINATION DES ELUS ET PERSONNELS TERRITORIAUX > Jeudi 15 octobre 2015 à Bésayes DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES TERRITOIRES DE LA DRÔME
L aménagement et l action foncière Retour sur l opération de Bésayes Logique et stratégie des collectivités dans l acte d aménager Le système de l aménagement Les acteurs de l aménagement Les collectivités locales Les opérateurs (aménageurs et promoteurs) L Etablissement Public Foncier de l Ouest Rhône-Alpes (EPORA) URBANISME CONSTRUCTIONS PUBLIQUES ET HABITAT Cycle de formation 2014/2015 > A DESTINATION DES ELUS ET PERSONNELS TERRITORIAUX De la stratégie à l action : le choix des outils et procédures Les procédures d urbanisme opérationnel La Zone d Aménagement Concerté (ZAC) Le lotissement Le permis de construire groupé Les outils de l aménagement Les outils de planification et de programmation Les outils fonciers
retour sur le lotissement communal le baraban Bésayes (1 120 habitants) Création d un nouveau front bâti en entrée de village : - diversité des formes bâties (petit collectif et maisons en bande installées en partie nord dans une proximité avec le centre-village et maisons individuelles) - implantations structurées - traitement qualitatif des espaces publics et des limites séparatives - aménagement paysager pour la voie principale (mise en valeur de l entrée du village) et en limite nord (dans le prolongement du mail et aux abords du bois) Extension de village sur foncier communal (1 ha) Aménagement et action foncière Retour sur l opération de Bésayes 15 octobre 2015
retour sur le lotissement communal le baraban Bésayes (1 120 habitants) Desserte du lotissement par une rue arborée qui anticipe l urbanisation future Diversité des formes bâties et de l offre en logements (mixité sociale et densité bâtie) : - 8 lots : 8 maisons individuelles sur des parcelles de 700 à 840 m² - 1 lot : 10 logements locatifs (6 logements dans un petit collectif et 4 maisons de village) [maîtrise d ouvrage : Drôme Aménagement Habitat] Aménagement et action foncière Retour sur l opération de Bésayes 15 octobre 2015
retour sur le lotissement communal le baraban Bésayes (1 120 habitants) Organisation des dessertes secondaires selon un principe de «cours» collectives à usage mixte : des espaces de stationnement mais aussi de rencontre entre voisins et de jeux pour les enfants... Aménagement et action foncière Retour sur l opération de Bésayes 15 octobre 2015
retour sur le lotissement communal le baraban Bésayes (1 120 habitants) Liaison au centre-village par un cheminement piéton Cheminements soignés et traitement varié des limites séparatives (public / privé) Aménagement et action foncière Retour sur l opération de Bésayes 15 octobre 2015
retour sur le lotissement communal le baraban Bésayes (1 120 habitants) 1 Principes d aménagement énoncés à l échelle des 9 ha de la zone des Crozières sur la base d une analyse urbaine, paysagère et environnementale - phasage d ouverture à l urbanisation - organisation urbaine : dessertes viaires, liaisons piétons-cycles et espaces publics, typologies bâties, densité et parcellaire... - prise en compte de l environnement : principes de gestion des eaux pluviales, de traitements paysagers 2 Traduction à l échelle du projet de lotissement communal au sud-est de la zone : propositions d aménagement Source : étude préalable - CAUE de la Drôme, avec C. Derouineau (architecte), 2005 3 Traduction opérationnelle dans le dossier du permis de lotir et auprès des porteurs de projet A retenir : - principe de desserte principale revu en l absence d accord pour une liaison au lotissement voisin - principe d une desserte secondaire en impasse revisité sous la forme de courettes - règlement de lotissement qui précise et complète celui du PLU - conseil architectural auprès des porteurs de projet Source : dossier permis de lotir G. Cordeil (paysagiste) et B. Cogne (architecte), 2007 Aménagement et action foncière Retour sur l opération de Bésayes 15 octobre 2015
retour sur le lotissement communal le baraban Bésayes (1 120 habitants) maîtrise foncière Droit des sols Commune / Plan d Occupation des Sols maîtrise foncière Propriété Commune ACTEURS Commune Opérateurs PROGRAMME nombre et typologie de logements, implantations bâties, aménagements et desserte viaire... Commune Opérateur (Drôme Aménagement Habitat) aménagement Réalisation / travaux Commune MONTAGE OPéRATIONNEL ET FiNANCIER lotissement / bilan d opération cession foncière Commune Opérateur (Drôme Aménagement Habitat) Aménagement et action foncière Retour sur l opération de Bésayes 15 octobre 2015
Logique et stratégie des collectivités dans l acte d aménager Le système de l aménagement Les acteurs de l aménagement Aménagement et action foncière 15 octobre 2015
Le système de l aménagement Un système se compose d un ensemble d éléments qui sont en interdépendances. Exemple : la création «d activité» attire une «population» à la recherche d emplois et qui devra également trouver un «logement». Ainsi, «activité» / «démographie» / «logement» participent au système de l aménagement. Pour durer dans le temps et s adapter aux variations, le système a besoin d un régulateur. En aménagement, c est la collectivité (commune / intercommunalité) qui tient ce rôle. Aménagement et action foncière Le système de l aménagement 15 octobre 2015
Les principaux acteurs de l aménagement les collectivités : Communes, EPCI, Département, Région les opérateurs (aménageurs publics ou privés, lotisseurs et promoteurs) les propriétaires fonciers Un projet d aménagement Pour tenir compte du contexte et de l environnement, c est-à-dire réfléchir à son projet d aménagement, la collectivité définit ses objectifs par au moins quatre niveaux d analyse : le marché : quelle est la demande externe? les besoins : quelle est la demande interne? les enjeux du site : quels sont les potentiels et contraintes? les moyens : quels sont le budget propre et les participations extérieures mobilisables?... /... Aménagement et action foncière Le système de l aménagement 15 octobre 2015
Les composantes du système Principales interactions et logiques de régulation Propriétaires (plus-value) effet direct effet indirect Acteurs Domaines Foncier Juridique (droit des sols) Financier (équipement publics) Collectivité (régulation) Activités (emplois) Bâti (logements) Entreprises (maintien / développement) Démographie (population) Opérateurs (création / renouvellement) Habitant (accueil) Aménagement et action foncière Le système de l aménagement 15 octobre 2015
Les acteurs de l aménagement Modes de répartition de la plus-value foncière collectivité propriétaires opérateurs Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
Les collectivités locales - + DéVELOPPEMENT RéGLEMENTAIRE, SIMPLE ET DIFFUS DéVELOPPEMENT ENCADRé - INCITATION RéGLEMENTAIRE AMéNAGEMENT NéGOCIé AMéNAGEMENT PUBLIC FONCIER Privé Enveloppe urbaine Pas d étude d urbanisme systèmatique Droit de préemption Privé Besoin d équipements nouveaux Acquisition amiable Mise en oeuvre d outils fonciers pour réaliser des équipements publics (préemption, expropriation,...) Privé Approche globale d un quartier ou «morceau» de ville Programme d aménagement défini et négocié entre la collectivité et l aménageur Public - Réserves foncières - Expropriation - Préemption DROIT DES SOLS zone U zone U et AU avec Orientation d Aménagement et de Programmation (OAP) Emplacements Reservés zone U et AU avec OAP zone U et AU avec OAP ACTEURS acteurs privés acteurs privés initiative publique concédée à un aménageur privé initiative publique FINANCIER Equipements existants financés par le budget communal Taxe d Aménagement Taxe d aménagement majorée Projet Urbain Partenarial (PUP) bilan d opération et risque financier à la charge de l opérateur privé bilan de ZAC / lotissement communal ou intercommunal vente de charge foncière Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
Les opérateurs (aménageurs et promoteurs) Propriétaire foncier non équipé, non constructible Vente / acquisition de terrains marché foncier Aménageur - regroupement / découpage parcellaire - constructibilité juridique - équipement des terrains Vente / acquisition d un droit à construire Promoteur - demande de permis de construire - viabilisation, équipements propres - construction Vente / acquisition de surface habitable marché immobilier Utilisateur final - bien immobilier Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
Les opérateurs (aménageurs et promoteurs) L ajustement des bilans Aménageur Promoteur Dépenses Recettes Recettes Dépenses marge brute foncier participations équipements surface de plancher prix surface de plancher prix marge brute viabilisation construction Foncier brut Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
L établissement public foncier de l Ouest Rhônealpes (epora) Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
1 Qu est-ce qu un Établissement Public Foncier? 3 Statut Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) Outil d Etat, administré par les élus locaux Missions des EPF Mettre en place des stratégies foncières Favoriser l accroissement et l amélioration du parc de logements Revitaliser les anciens sites industriels et économiques Lutter contre l étalement urbain Soutenir les politiques d aménagements d intérêt national et local Enjeux liés au PPI Programme pluriannuel d intervention Définir la stratégie et les modalités de mise en œuvre de son action foncière Identifier des priorités locales Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
1 Qu est-ce qu un Établissement Public Foncier? 4 Les cinq principes de fonctionnement d un EPF Objectif/ Prendre en charge le portage foncier, apporter aux collectivités des conseils et une assistance à maîtrise d ouvrage Moyen/ Constituer un «volant» de capitaux propres et un stock permettant une intervention régulière et continue Financement/ Taxe Spéciale d Équipement et les subventions dans un premier temps, puis la cession régulière du stock Convention/ Accord et engagement de reprise par les collectivités, donc gestion du risque Travaux/ Pas d aménagement par l EPF, mais quelques travaux de pré-aménagement sont possibles (dépollution, désamiantage, déconstruction etc.) Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
1 Les EPF en Rhône-Alpes Qui est l EPORA? 5 Stratégie générale Création de l EPORA en 1998 Objectif initial : répondre aux conséquences du recul des activités industrielles dans la Loire Extensions successives, périmètre élargi, missions diversifiées 4 orientations stratégiques proposées Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
1 Aspects financiers 6 Moyens de financement 59 826 39% 4 415 3% 2004-2008 28 094 19% TSE Des subventions, Des emprunts Le produit de la revente et de gestion des biens, Une ressource fiscale spécifique, la Taxe spéciale d équipement (TSE) 58 909 39% 2 854 2009-2013 TSE 2% 33 389 18% Cessions et remboursements de travaux 89 955 Subventions 48% d'exploitation 60 452 32% Autres Produits Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
1 Modalités d intervention de l EPORA 9 Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
1 Modalités d intervention de l EPORA 10 Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
1 Modalités d intervention de l EPORA 11 Modalités d intervention Aménagement et action foncière Les acteurs de l aménagement 15 octobre 2015
De la stratégie à l action : le choix des outils et procédures Les procédures d urbanisme opérationnel Les outils de l aménagement Aménagement et action foncière 15 octobre 2015
Les procédures d urbanisme opérationnel La Zone d Aménagement Concerté (ZAC) Le lotissement Le permis de construire groupé Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Les procédures d urbanisme opérationnel La Zone d Aménagement Concerté (ZAC) Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : définition La ZAC est une procédure d urbanisme opérationnel : initiée par une personne publique, portant sur un secteur donné ou sur plusieurs emplacements territorialement distincts, permettant de réaliser ou faire réaliser l aménagement et l équipement de terrains et ainsi produire du foncier équipé prêt à bâtir, en vue de la réalisation de constructions de toutes natures : habitat, activités, équipements publics, etc. Les zones d aménagement concerté sont les zones à l intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d intervenir pour réaliser ou faire réaliser l aménagement et l équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Art. L311-1 du code de l urbanisme 28 Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 5 février 2015
La ZAC : définition La ZAC est uniquement d initiative publique : collectivités locales : Communes, Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI), état, Région, etc. établissements publics y ayant vocation : Office Public de l Habitat, d Aménagement et de Construction (OPAC), Chambre de Commerce et d Industrie (CCI), etc. Deux types de ZAC : 1. la ZAC en régie : la personne publique prend en charge l aménagement. 2. la ZAC concédée : la personne publique fait appel à un aménageur public ou privé et passe un traité de concession d aménagement avec ce dernier pour fixer les conditions de prise en charge de l aménagement Initiative publique / incidences : - concertation obligatoire - étude d impact (selon les cas) - et pour les ZAC concédées : approbation par la personne publique de toutes les étapes de mise en œuvre de la ZAC Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : Mise en œuvre Choix d un aménageur (cas des ZAC concédées) L aménageur assure la maîtrise d ouvrage des travaux et équipements concourant à l opération, ainsi que la réalisation des études et de toutes missions nécessaires à leur exécution. Il peut être chargé d acquérir des biens nécessaires à la réalisation de l opération, y compris, le cas échéant, par voie d expropriation ou de préemption. Il procède à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l intérieur du périmètre de la concession. La mise en concurrence est obligatoire et doit s opérer sur des critères de choix tels que la pluridisciplinarité de l équipe de maîtrise d oeuvre ou les capacités financières de l aménageur. L attribution de la concession d aménagement peut intervenir avant la création de la zone, dès lors que la personne publique a arrêté le bilan de la concertation et a délibéré sur les enjeux et l objectif de l opération, son périmètre d intervention, son programme et son bilan financier prévisionnel. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : Mise en œuvre Choix d un aménageur (cas des ZAC concédées) Financement des équipements d infrastructure et de superstructure, situés dans ou en dehors de la zone : Art. L311.4 du Code de l Urbanisme La ZAC facilite le financement des équipements publics en substituant à la Taxe d Aménagement un régime de participation contractuellement établi avec l aménageur. La ZAC permet de mettre à la charge de l aménageur «le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone.» notion de lien direct «Lorsque la capacité des équipements programmés excède les besoins de l opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à charge de l aménageur.» notion de proportionnalité Les contributions de l aménageur se limitent au coût des équipements publics rendus nécessaires par l aménagement de la zone et au prorata de leur utilisation par les usagers. Le coût restant est pris en charge par la collectivité. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : définition La ZAC permet de produire du foncier équipé prêt à bâtir : redécoupage du parcellaire si nécessaire réalisation des équipements publics (rénovation et/ou extension de réseaux, aménagement d espaces publics, d infrastructures ou de superstructures) vente des charges foncières à des constructeurs Il n est pas nécessaire que la collectivité publique soit au préalable propriétaire des terrains, ni même qu elle acquiere tout ou partie des terrains inscrits dans le périmètre de la ZAC. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : Mise en œuvre 1 2 3 4 PROCéDURE OPERATIONNELLE : études préalables Circulation - Sols - Programmation immobilière - Urbanisme - Paysage - Environnement - Technico financières Délibération de la personne publique pour tirer le bilan de la concertation et approuver le dossier de création de la ZAC Consultation d un Aménageur par voie d appel d offre après élaboration d un cahier des charges «précis» des demandes de la collectivité Dossier de Création Rapport de présentation étude d impact Périmètre - Régime de la zone Concertation Délibérer pour fixer les objectifs poursuivis et les modalités de concertation Mettre en place la procédure (exposition, informations, questionnaires, réunions, ) Délibération de la personne publique pour désigner l aménageur de la ZAC et transférer à l aménageur les études opérationnelles et d élaboration du dossier de réalisation Dossier de réalisation Programme des équipements publics - Bilan/échéancier prévisionnel - Compléments études d impact Durée : 18 à 24 mois environ 5 6 Délibération de la personne publique pour approuver le dossier de réalisation de la ZAC Cession des terrains Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : Mise en œuvre Initiative et études préalables 1. La personne publique délibère sur : - ses objectifs, - et les modalités de la concertation. La ZAC est une procédure d aménagement qui doit obligatoirement faire l objet d une concertation «associant pendant toute la durée de l élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées». Art. L300.2 du Code de l Urbanisme 2. La personne publique réalise les études préalables à la création de la ZAC : - analyse du site et prise en compte du contexte, - définition du programme, - etc. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : Mise en œuvre 3. La personne publique élabore le dossier de création de la ZAC. Contenu du dossier de création : rapport de présentation de l opération : objet et justification de l opération, description du site et de son environnement, programme global de construction... plan de situation et périmètre de la ZAC étude d impact de l opération : - analyse de l état initial du site et de son environnement, - analyse des effets du projet sur le milieu naturel, le paysage, mais aussi le milieu humain, - les raisons du choix de ce projet, - les mesures prévues pour limiter ou compenser les effets du projet, - les méthodes d analyse utilisées pour évaluer les effets du projet sur l environnement, régime de l opération au regard de la Taxe d Aménagement (TA) L éxonération de la TA est possible à condition que soient mis à la charge de l aménageur au moins les équipements suivants : voies et réseaux intérieurs à la zone, espaces verts, aires de jeux, promenades et aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants et usagers de la zone. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : Mise en œuvre Création de la ZAC par délibération : tirer le bilan de la concertation, approuver le dossier de création et créer la ZAC Quels effets? La création de la ZAC entraîne un droit de délaissement pour les propriétaires de terrains et immeubles situés dans le périmètre de la ZAC. La personne publique (cas des ZAC en régie) ou l aménageur (cas des ZAC concédées) doit donc disposer des ressources nécessaires pour acheter les terrains. La collectivité peut surseoir à statuer sur les demandes d autorisation (permis de construire ou d aménager) qui gêneraient l opération. La Taxe d Aménagement n est plus exigible si on a opté pour le régime de participation. La création de la ZAC n a pas d effets sur les règles d urbanisme applicables au sein de la zone. Elle suppose l élaboration d un projet d urbanisme qui est inclus dans le PLU. Si nécessaires, les modifications du PLU devront intervenir avant l approbation du dossier de réalisation de la ZAC. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : Mise en œuvre Réalisation de la ZAC La personne publique (cas des ZAC en régie) ou l aménageur (cas des ZAC concédées) élabore le dossier de réalisation de la ZAC. Contenu du dossier de réalisation : le projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone le projet de programme des constructions à réaliser dans la zone les modalités prévisionnelles de financement de l opération, échelonnées dans le temps un complément à l étude d impact, si nécessaire Rappel : la mise en conformité du PLU est un préalable nécessaire à l approbation du dossier de réalisation. Son règlement doit permettre la réalisation de la ZAC. Approbation du dossier de réalisation de la ZAC par délibération de la personne publique Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : Mise en œuvre Cession des terrains Les cessions ou concessions d usage de terrains à l intérieur des ZAC font l objet d un cahier des charges. Contenu du cahier des charges : Art. L311.6 du Code de l Urbanisme prescriptions imposées aux constructeurs et aux utilisateurs de terrains pour satisfaire au respect de l utilité publique : conditions de cession, délais d exécution de la construction droits et obligations réciproques de l aménageur et du «constructeur» (propriétaire, acquéreur, locataire) : nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée, limites de prestations en matière de réseaux, délais de réalisation, respect de prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales (facultatif) conditions de gestion des installations communes et ouvrages publics, et règles de droit privé imposées à l acquéreur Le cahier des charges est approuvé lors de chaque cession ou concession d usage par le maire ou le président de l EPCI, lorsque la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l organe délibérant de l EPCI, et par le préfet dans les autres cas. Il est opposable aux constructeurs et à leurs héritiers, et devient caduc à la date de la suppression de la zone. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple de la ZAC des chabanneries Bourg-les-Valence (18 360 habitants) Création d un nouveau quartier en centre-ville Objectifs : - recentrer l urbanisation et créer un quartier dans la ville, où il est possible d aller à pied au centre commercial ou à l école - contribuer à la mixité sociale et répondre à la demande forte en logements (programme de 200 logements dont 20% de logements locatifs sociaux) - offrir à des familles à revenus modestes ou moyens, un habitat de qualité dans un quartier à l environnement soigné Renouvellement urbain sur foncier privé (12 ha) Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple de la ZAC des chabanneries Bourg-les-Valence (18 360 habitants) Gestion économe du foncier, diversité des formes urbaines et des typologies de logements Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple de la ZAC des chabanneries Bourg-les-Valence (18 360 habitants) Cohérence et qualité de l aménagement des espaces publics : hiérarchie et profil des voies, nature des plantations, gestion des eaux pluviales, traitement des limites public/privé... Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple de la ZAC des chabanneries Bourg-les-Valence (18 360 habitants) 1 études préalables et dossier de création de la ZAC Approche Environnementale de l Urbanisme portant sur : les déplacements, les contraintes liées au bruit, le climat, la qualité de l air, la gestion de l eau, l énergie, la collecte des déchets... pour appuyer des préconisations spatiales. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple de la ZAC des chabanneries Bourg-les-Valence (18 360 habitants) 2 Choix de l aménageur après consultation 3 Dossier de réalisation de la ZAC Concession d aménagement passée avec l aménageur Nexity Foncier Conseil (accompagné par l architecte Thierry Roche et le paysagiste Didier Larue) Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple de la ZAC des chabanneries Bourg-les-Valence (18 360 habitants) 4 Cahier des charges de cession des terrains Les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales viennent compléter et préciser les dispositions inscrites au PLU. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
La ZAC : champ d application Dans quels cas créer une ZAC? quand le niveau d ambition de la collectivité est important en termes de qualité d aménagement, de concertation... quand l enjeu est fort en matière de politique de l habitat, de développement de l activité économique, en matière de développement et de formes urbaines... quand l opération est d une certaine ampleur et qu elle est complexe, c est-à-dire qu elle comporte divers types d habitats, des activités, des équipements publics quand la collectivité est en capacité technique et administrative de conduire convenablement la procédure Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Les procédures d urbanisme opérationnel le lotissement Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : définition Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Art. L442-1 du code de l urbanisme La division foncière est soumise à la réglementation des lotissements uniquement si elle a pour but de créer un lot à bâtir, quelle que soit son affectation (logement, bâtiment à usage commercial ou industriel...). Le lotissement peut concerner plusieurs unités foncières contiguës : - l opération d aménagement peut être portée par plusieurs propriétaires distincts pour un projet commun si leurs terrains sont contigus, - les lotissements multi-sites ne sont pas possibles. Le périmètre du lotissement comprend : - le ou les lots destinés à l implantation de bâtiments, - les voies de desserte, les équipements et les espaces communs, - des parties déjà bâties de l unité foncière si le lotisseur en fait la demande. Unité foncière : îlot de propriété d un seul tenant, composé d une parcelle ou d un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : champ d application Qui peut créer un lotissement? Une personne publique ou privée propriétaire du terrain. à la différence de la ZAC, la propriété foncière est un préalable indispensable. Il n existe qu un seul et unique régime de lotissement, mais on peut néanmoins distinguer deux types de lotissements en fonction de la personne qui l a initiée : Initiative Publique Privée Type de lotissement Lotissement dit public Lotissement dit privé Régime du lotissement Il n existe qu un seul régime. Modalités d interventions possibles d un aménageur assistance à maîtrise d ouvrage, mandat ou concession d aménagement opération en propre Intérêts mobilisation des outils fonciers (préemption, expropriation...) en cas de concession d aménagement : investissements financiers partagés avec participation publique opération purement privée Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : mise en oeuvre Objectifs et programme Dans le lotissement public : les objectifs du maître d ouvrage sont ceux de la collectivité locale. Dans le cas d un lotissement privé : la commune devra s être dotée en amont des outils nécessaires à l orientation du projet privé (Plan Local d Urbanisme avec Orientations d Aménagement et de Programmation par exemple). Sinon, il reste la négociation. Elle peut s engager sur la base d une étude d urbanisme commandée par la collectivité ou en sollicitant un conseil architectural. La négociation peut s engager plus facilement dès lors que les équipements nécessaires ne sont pas tous réalisés (réseaux, voiries) et qu ils conditionnent l autorisation d aménager. Point de vigilance : les voiries et espaces publics La procédure de lotissement est souvent le mode principal de production de voiries et d espaces publics. La qualité de leur aménagement est un enjeu, d autant que ces espaces seront ultérieurement rétrocédés à la collectivité. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : mise en oeuvre Procédure de lotissement Deux types d autorisation : le permis d aménager ou la déclaration préalable Sont soumis à un permis d aménager, les lotissements : - qui prévoient la création ou l aménagement de voies, d espaces ou d équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement ; OU - qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement. Les autres lotissements sont soumis à une déclaration préalable. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : mise en oeuvre Procédure de lotissement Dans le contenu du permis d aménager, un volet est essentiel pour appréhender la qualité future de l aménagement : le projet architectural, paysager et environnemental - situation du projet dans le profil du terrain naturel - situation du terrain dans l environnement proche et dans le paysage lointain - programme et plans des travaux d aménagement (ouvrages à réaliser, tracé des voies, emplacement des réseaux...) - hypothèses d implantation des bâtiments Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : mise en oeuvre Contenu du permis d aménager : 1. volet commun à tous les permis d aménager Art. R441-2 à R441-8 du Code de l Urbanisme plan de situation projet d aménagement comportant : - une notice précisant l état initial du terrain et de ses abords (constructions, végétation, éléments paysagers existants) et les partis retenus pour assurer l insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages - un plan de l état actuel du terrain à aménager et de ses abords (constructions, plantations existantes, équipements publics) - un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d ensemble du projet et les plantations à conserver ou à créer étude d impact (si nécessaire) dossier d évaluation des incidences du projet sur un site Natura 2000 (si nécessaire) document attestant de la conformité du projet d installation d assainissement non collectif (si nécessaire) Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : mise en oeuvre Contenu du permis d aménager : 2. volet spécifique aux lotissements Art. R442-3 à R442-8 du Code de l Urbanisme nombre maximum de lots et surface de plancher maximale dont la construction est envisagée dans l ensemble du lotissement projet architectural, paysager et environnemental : - deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel - deux documents photographiques permettant de situer le terrain dans l environnement proche et dans le paysage lointain - le programme et les plans des travaux d aménagement (ouvrages à réaliser, tracé des voies, emplacement des réseaux...) - un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d implantation des bâtiments projet de règlement (s il est envisagé d apporter des compléments aux règles d urbanisme en vigueur) si nécessaire : attestation de la garantie de l achèvement des travaux si nécessaire : engagement de constituer une association syndicale Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : mise en oeuvre Les droits et obligations des co-lotis peuvent être précisés par deux documents : le règlement du lotissement Document facultatif de nature règlementaire approuvé par l autorité compétente qui fixe les règles d urbanisme propres au lotissement : - modalités d occupation et d utilisation des sols - conditions d accès et de desserte des lots - implantation des constructions par rapport aux voies et aux limites séparatives - emprise au sol maximale - hauteur maximale et aspect extérieur des constructions - règles de stationnement le cahier des charges Document facultatif de nature contractuelle qui fixe les droits et obligations réciproques des colotis Le contenu du cahier des charges est libre sous réserve de respecter les dispositions d ordre public (ex. respect du droit à l antenne). Il est constitué de servitudes grevant les lots et d obligations personnelles des colotis au profit du lotisseur (ex. obligation de construire dans un délai déterminé, d entretien des constructions, pelouses et plantations). Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement : mise en oeuvre Avec la loi ALUR, et pour lever les freins à la densification, les règles d urbanisme contenues dans les documents du lotissement : - règlement - cahier des charges approuvé - clauses règlementaires* des cahiers des charges non approuvés deviennent caduques au terme de 10 ans à compter de la délivrance du permis d aménager. Il est impossible de les prolonger. * Exemples de clauses de nature réglementaire : les règles relatives à la destination des constructions, à l emprise au sol, aux prospects, à la hauteur, au stationnement Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple du lotissement Privé les andrans Bonlieu-sur-roubion (384 habitants) Création d un nouveau quartier : - diversité des formes bâties (maison individuelle, logements intermédiaires, petits collectifs) - mixité d offre de produits : logements en accession et logements locatifs sociaux - approche économe du foncier par une densité de 650 m 2 /logement Extension de village sur foncier privé (2,3 ha) > maîtrise d ouvrage privée mais forte implication de la Commune en termes réglementaire, programmatique et opérationnel Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple du lotissement Privé les andrans Bonlieu-sur-roubion (384 habitants) Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple du lotissement Privé les andrans Bonlieu-sur-roubion (384 habitants) Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple du lotissement Privé les andrans Bonlieu-sur-roubion (384 habitants) Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
exemple du lotissement Privé les andrans Bonlieu-sur-roubion (384 habitants) ots sur 2,3 ha 8,7 logements à l hectare 1 Présentation à la Commune d un projet de lotissement sur un tènement classé en zones UD, NAa et NA au Plan d Occupation des Sols dépression humide zone boisée à conserver zone agricole Esquisse présentée par l aménageur 20 lots sur 2,3 ha soit 8,7 logements à l hectare Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
emplacement réservé pour programme de 30 logements au moins dont 15 % de locatifs (3900 m² de shon au total) exemple du lotissement Privé les andrans Bonlieu-sur-roubion (384 habitants) 2 Réflexion engagée par la Commune et négociation avec l aménageur : - le programme bâti (nombre et typologie de logements) - l organisation du bâti (implantation, organisation, densité) - l accès et la desserte (automobile et piéton) - les espaces publics - les éléments de qualité environnementale (orientation, gestion des eaux pluviales...) Zonage du POS modifié 32 à 36 logements : - 20 MI + 8 intermédiaire en accession - 4 à 8 collectifs en location 3 Traduction du programme à 2 niveaux : 1. Le document d urbanisme (compétence communale) = définition d un nouveau zonage et de nouvelles règles d urbanisme 2. Le permis d aménager (maîtrise d ouvrage privée) = élaboration d un plan de composition et d un règlement Plan de composition 14 à 16 logements à l ha Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le lotissement Pour obtenir une qualité d aménagement, il faut : bien définir les objectifs : accueillir quelle population? avec quels produits? etc. ; définir un plan de composition, un règlement et un cahier des charges qui permettent de réaliser les objectifs ; associer un concepteur à cette phase de définition du projet ; et prévoir un suivi personnalisé des pétitionnaires : expliquer la règle et l esprit aux candidats constructeurs, les conseiller. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Les procédures d urbanisme opérationnel Le permis de construire groupé Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le PC groupé : définition Le permis de construire groupé est une procédure d urbanisme opérationnel qui autorise un pétitionnaire unique à réaliser plusieurs constructions sur un même terrain ou plusieurs terrains contigus : avant toute division des terrains ainsi viabilisés et construits, dans la perspective de commercialiser chacun d eux. Cette procédure se distingue du lotissement car la division du terrain et la vente sont postérieures à la construction. Elle permet de vendre les biens sur plan avant tous travaux. Nota : le permis groupé ne fait pas référence à une forme urbaine. Il peut s agir de constructions accolées ou non, d un habitat individuel, intermédiaire et/ou collectif, etc. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le PC groupé : définition Le permis de construire groupé est un permis de construire : demandé par un propriétaire privé ou public, accordé au regard des règles issues des documents d urbanisme (PLU, règlement d un lotissement, etc.). Dans ce cas, les règles d urbanisme sont applicables au terrain d assiette global. Ainsi : Les règles de recul par rapport aux voiries ou par rapport aux limites parcellaires s appliquent à l ensemble du terrain et non à chacune des constructions. La surface de plancher maximale peut être librement répartie par l opérateur entre les constructions. Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Le PC groupé : comparaison avec le lotissement Lotissement Pour le constructeur : - achat d un terrain à bâtir - meilleure garantie quant à la bonne réalisation des travaux de VRD (programme de travaux, garantie bancaire) Pour la collectivité : - incertitudes quant à la qualité de l opération en l absence de règlement et de cahier des charges (pièces facultatives) - part d aléas dans la maîtrise du projet final Permis groupé Pour le constructeur : - achat sur plans d une construction - mais pas de garantie quant à la bonne réalisation des travaux de VRD (pas de programme de travaux, pas de garantie bancaire) Pour la collectivité : - projet défini dans sa forme urbaine et dans son architecture Intérêt du PC groupé : Une connaissance fine du projet définitif Inconvénient : Une incertitude sur les espaces communs Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Un exemple d opération avec PC groupé beausemblant (1 315 habitants) Création d un nouveau centre-village autour de la place Laffemas (mairie, église, principaux commerces) Objectifs : - densifier et conforter le centre-village - développer l offre locative et accueillir des personnes âgées désireuses de se rapprocher des services et des jeunes familles - traduire en action les objectifs du Programme Local de l Habitat Renouvellement urbain sur foncier public (0,4 ha) Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Un exemple d opération avec PC groupé beausemblant (1 315 habitants) Volumétries en accord avec le tissu villageois riverain économie du foncier et densité bâtie sur ce terrain stratégique en centre-village (83 logts/ha hors voiries et espaces publics) Programme diversifié : - 13 logements en immeuble collectif + 2 locaux commerciaux au RdC - 5 logements intermédiaires - 5 maisons individuelles groupées Statut d occupation : 13 logts locatifs sociaux PLUS + 5 logts locatifs sociaux PLAI + 5 logts en accession sociale PSLA Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Un exemple d opération avec PC groupé beausemblant (1 315 habitants) Vers le chemin des écoles Place de la mairie et de l église Jardin du coeur d ilôt Vers les nouveaux quartiers Vers le cimetière Maillage et qualité des espaces publics Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Un exemple d opération avec PC groupé beausemblant (1 315 habitants) 1 Acquisitions foncières par la Communauté de Communes Rhône-Valloire 2 Etudes préalables place Laffemas église Tènement de l ancienne cure (bâtiment et jardin) Propriété communale Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Un exemple d opération avec PC groupé beausemblant (1 315 habitants) 3 Consultation d opérateurs : choix du projet de Drôme Aménagement Habitat et Habitat Dauphinois 4 Négociation avec les opérateurs sur les détails architecturaux, programmatiques et fonctionnels, et sur les limites de prestation Source : Agence Insolites Architectures, 2008 Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
Un exemple d opération avec PC groupé beausemblant (1 315 habitants) 5 Dépôt des autorisations d urbanisme, modification du PLU et revente des terrains 13 logts locatifs R+2 + RdC commercial PC groupé Drôme Aménagement Habitat 5 logts intermédiaires R+1 5 maisons en bande R+1 (accession sociale) PC groupé Habitat Dauphinois Aménagement et action foncière Les procédures d urbanisme opérationnel 15 octobre 2015
LEs outils de l aménagement Les outils de planification et de programmation Les outils fonciers Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
Les outils de l aménagement Les outils de planification et de programmation Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) Programme Local de l Habitat Plan Local d Urbanisme (PLU/PLUi) Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) Outil de conception et de mise en œuvre d une planification stratégique intercommunale à 15 ou 20 ans Sert de cadre de référence et assure la cohérence : - des différentes politiques en matière d habitat, de mobilité/transports, d aménagement commercial, d environnement... - des documents thématiques et/ou à des échelles territoriales inférieures (intercommunales et communales) : Programme Local de l Habitat, Plan de Déplacement Urbain, PLUi, PLU, Cartes communales Armature urbaine (Source : BD Carto IGN - Auteur : SCoT du Grand Rovaltain 2013) Donne des orientations générales et laisse aux communes assez d espace pour élaborer leur propre projet communal ou intercommunal (principe de subsidiarité). Il ne détermine pas l utilisation du sol parcelle par parcelle. Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
le programme local de l habitat (PLH) Outil de programmation et de mise en œuvre de politiques locales de l habitat - objectifs quantitatifs et qualitatifs de production de logements dans toute sa diversité (logement social, habitat adapté pour personnes âgées ou handicapés notamment) à l échelle intercommunale pour une durée de 6 ans Diagnostic foncier (offre et demande du marché, offre foncière) et programme d actions territorialisées. Communauté de Communes de Montélimar-Sésame Proposition de répartition de l objectif de production minimale de logements par commune Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
le plan local d urbanisme (PLU/PLUi) Document d urbanisme à l échelle d un groupement de communes ou d une commune, pour l intégralité de son territoire Grandes orientations d aménagement, règles générales d utilisation des sols, en lien avec un Projet d Aménagement et de Dévelopement Durable (PADD) Mise en œuvre d outils : - de définition d un projet et programme d aménagement (Orientation d Aménagement et de Programmation) - de maîtrise foncière (Droit de Préemption Urbain, emplacements réservés,...) et de servitudes (réservation de terrains dans un objectif de mixité sociale (logements) ou d aménagement d intérêt général (voies et réseaux, espaces verts, )) - de politique logement (emplacements réservés, servitudes) Exemple de PADD La Carte communale est également un document de planification ; toutefois elle ne permet pas la mise en oeuvre d un projet d aménagement (absence de programmation et outils d actions limités). Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
le plan local d urbanisme (PLU/PLUi) Les Orientations d Aménagement et de Programmation (OAP) Elles permettent d anticiper l aménagement opérationnel. Elles déclinent les objectifs du PADD sur des thèmes à l échelle du territoire (OAP thématiques) ou sur des secteurs géographiques à fort enjeu (OAP de secteurs). L OAP définit un programme et des principes d aménagement. L OAP est un document opposable aux tiers en terme de compatibilité, il faut en respecter l esprit. Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
le plan local d urbanisme (PLU/PLUi) Servitude L.123-2a Secteur de projet Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d urbanisme peut instituer des servitudes consistant : «à interdire, sous réserve d une justification particulière, dans un périmètre qu il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l attente de l approbation par la commune d un projet d aménagement global, les constructions ou installations d une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Les travaux ayant pour objet l adaptation, le changement de destination, la réfection ou l extension limitée des constructions existantes sont toutefois autorisés.» Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
le plan local d urbanisme (PLU/PLUi) Le périmètre d étude L.111-10 «Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l exécution de travaux publics, le sursis à statuer peut être opposé,..., dès lors que la mise à l étude d un projet de travaux publics a été prise en considération par l autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités... Dès l instauration du périmètre, l autorité compétente peut surseoir à statuer, sur les demandes d autorisation concernant des travaux, constructions ou installations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d une opération d aménagement» Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
Les outils de l aménagement Les outils fonciers Acquisition à l amiable Droit de Préemption Zone d Aménagement Différé (ZAD) Emplacement réservé Expropriation pour cause d utilité publique Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
l acquisition amiable L acquisition amiable représente 56% du mode d accès au foncier pour la production de construction neuve en matière d habitat social en Rhône-Alpes (source : DAH). Des conditions de forme : délibération du conseil municipal avis préalable des services fiscaux de l Etat (France Domaine) L avis de France Domaine est donné dans le délai d un mois. Pour quelles opérations? Les acquisitions à l amiable d immeubles, de fonds de commerce et de droits sociaux donnant vocation à l attribution en pleine propriété d immeubles ou de parties d immeubles dont la valeur est égale ou supérieure à 75 000. Quelle est la portée de l avis? L avis doit être suivi par la collectivité consultante. Cependant, celle-ci peut décider de poursuivre une opération d acquisition en retenant un prix supérieur à l évaluation domaniale avec une délibération explicitement motivée. Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015
Le droit de préemption Définition Le droit de préemption offre la possibilité à une personne publique, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l acquéreur éventuel d un terrain ou d un bien immobilier, lorsque que celui-ci est mis en vente par son propriétaire, en vue de la réalisation d une opération d aménagement. Les titulaires Les communes dotées d un PLU ou d une carte communale Les EPCI par délégation ou de plein droit s ils sont compétents pour l élaboration des documents d urbanisme L Etat, les collectivités locales, les établissements publics fonciers, les concessionnaires d une opération d aménagement par délégation Aménagement et action foncière Les outils de l aménagement 15 octobre 2015