Chronique L assurance titre, une valeur ajoutée nécessaire au Québec? * Raymond G. Leclair est vice-président, Affaires publiques (intérimaire) pour Assurance LAWPRO, http://titreplus.ca, un assureur licencié dans toutes les provinces du Canada qui offre la police TitrePLUS. Il a oeuvré en droit immobilier pendant 25 ans à Ottawa avant d entreprendre ce nouveau rôle avec l assureur de son choix pour mieux desservir ses clients en droit immobilier. Résumé L auteur explique ce qu est l assurance titre et en souligne tous les avantages. Il préconise que le notaire continue toutes ses bonnes pratiques et explique comment ce dernier peut augmenter la valeur de son service en obtenant une police d assurance titre pour son client. INTRODUCTION L achat d une maison est toujours un événement heureux dans la vie des gens, qu il s agisse du jeune couple qui commence sa vie de famille ou de la personne qui réussit financièrement. Nous entendons rarement parler d une situation où le processus d achat ne s est pas bien déroulé. Pourquoi? Serait-ce parce que les systèmes sont en place depuis longtemps et qu il n y a plus de problème? Non. Le droit immobilier est un domaine très complexe qui le devient davantage. Le travail acharné et constant des notaires depuis de nombreuses années assure le succès continu des transferts de titres. Mais les temps changent! Aujourd hui, nous devons composer avec des risques et des pressions qui se présentaient rarement ou qui n existaient pas auparavant et pour lesquels le notaire n est pas en mesure d en prémunir les clients. Doit-on écarter le notaire afin d opter pour une solution de rechange? La réponse est «Non», mais le notaire se doit, pour lui-même et son client, de prendre en considération la possibilité d améliorer la protection de ce dernier dans les dossiers immobiliers tout en continuant de jouer son rôle traditionnel. Page No. 1
I LA LOTERIE, VOS CLIENTS SERONT-ILS GAGNANTS? Aujourd hui, les manchettes font souvent référence à une fraude à l endroit d une personne insouciante, qui est simplement une victime. La formation de notaire ne permet pas à ce professionnel de détecter une fraude dans un acte déjà publié et encore moins de déceler ou de prévenir la fraude à la suite de la publication. Dans de tels cas, le notaire ne peut être jugé négligent ou responsable, ce qui rend illusoires les recours du client envers lui. En cas de fraude, nos lois prévoient des recours qui permettent aux victimes d'être indemnisées et remises dans l'état qui prévalait avant la fraude. Cependant, les droits des victimes de fraude sont difficiles et coûteux à faire valoir, et le processus est long. L assurance titre offre une protection, ce qui constitue une importante raison pour laquelle nous devrions recommander l assurance titre aux acheteurs et aux créanciers hypothécaires. La fraude n est pas une raison pour semer la panique au sein du public, mais pourquoi ne pas se servir d un outil abordable pour augmenter la valeur du travail du notaire? Nous pouvons assimiler la fraude à la loterie : il y a peu de chance que je gagne le gros lot lors du prochain tirage, mais un gain aura un impact significatif dans ma vie. N est-ce pas justement le rôle de l assurance, soit de se prémunir contre un désastre imprévu et, bien que rare, possible? Lorsque nous étions en pratique privée, c était l une des principales raisons pour lesquelles nous recommandions l assurance titre à nos clients. Nous devons admettre qu avec nos 25 ans d expérience, nous avons oeuvré plusieurs années dans le domaine du droit immobilier avant l avènement de l assurance titre. Nous avons tout d abord mal réagi à ce produit, mais après mûre réflexion, nous avons dû reconnaître que même en continuant d exercer avec les mêmes précautions qu auparavant, il était possible de faire bénéficier nos clients d une protection qu aucun juriste ne pouvait leur accorder, et ce, sans amoindrir notre rôle ou notre valeur dans le dossier. Nos confrères et consoeurs des autres provinces ont été témoins de l arrivée de l assurance titre pour d autres considérations. En effet, dans les années 90, les compagnies américaines qui cherchaient de nouveaux marchés ont proposé leur produit Page No. 2
comme substitut au certificat de localisation et à certaines recherches traditionnelles. Le public qui cherchait une option plus économique a opté pour une police d assurance titre qui coûtait la moitié, voire le tiers du prix d un certificat de localisation dûment préparé par un arpenteur-géomètre. De plus, dans un contexte où les échéances raccourcissent, où les frais augmentent et où des délais plus longs sont nécessaires pour effectuer les recherches traditionnelles, l assurance titre permet de conclure la transaction sans effectuer ces recherches traditionnelles. On économise des coûts et du temps. L ensemble de ces circonstances a grandement contribué à l acceptation de l assurance titre dans les autres provinces. Donc, les notaires devraient-ils résister à cette nouvelle option? II CONTINUER LES BONNES PRATIQUES MAIS BONIFIER LE SERVICE Les notaires devraient continuer leurs bonnes pratiques et proposer l assurance titre pour les bénéfices importants qu elle peut apporter à leurs clients. Ajouter cette protection pour augmenter la valeur de ce que le client reçoit et parfois même apporter une solution qui autrement ne serait pas disponible, voilà une solution gagnante. Il demeure sage d éviter de remplacer les bonnes pratiques par une solution qui n est pas toujours équivalente. Maints auteurs ont donné des exemples permettant à l assureur titre d acquitter une réclamation, mais qui, bien que valables et conformes au libellé de la police, peuvent être moins intéressants pour le client. Par exemple, celui dont la terrasse en bois située à l arrière de la maison n est pas conforme au règlement pourrait voir l assureur titre remplacer cette terrasse par de simples marches, le privant, sans autre compensation, de l installation propice pour installer son barbecue et recevoir ses amis. L assurance titre compense en effet la perte réelle. Par conséquent, si l évaluation de la propriété demeure la même avec ou sans terrasse, aucune autre compensation n est due au propriétaire. Le problème est donc réglé, mais le client est-il satisfait? Voilà donc une raison de plus pour le notaire de s enquérir auprès de son client de ses intentions, de l utilisation qu il a l intention de faire de sa propriété, de ses motivations qui le poussent à acheter la propriété, de connaître ce qui est important pour lui et de considérer quelles démarches entreprendre pour mieux le conseiller et le protéger. Il est bon de se rappeler que les exigences de l assureur titre, basées sur les risques qu il considère encourir, ne Page No. 3
devraient pas priver le client de l information qui pourrait lui être importante en fonction de ses intérêts dans la propriété. Une discussion avec le client permettra donc au notaire de découvrir les préoccupations de ce dernier et de connaître l intérêt qu il porte à son projet. III LA PROTECTION APRÈS LA SIGNATURE DE L ACTE DE VENTE Lorsque l assurance titre fait partie des bonnes pratiques visant à optimiser la protection du client, elle peut être valable advenant un problème qui serait difficile, coûteux ou impossible à résoudre autrement. Par exemple, le notaire n est pas en position de protéger le client lorsqu un voisin entreprend, après la signature de l acte de vente, une construction qui empiète sur le terrain du client, ou en cas d avis de contravention qui n ont pas été découverts avant la signature 1. L assurance titre peut être une solution à proposer au client lorsque l examen des titres révèle une problématique qui entache le titre de propriété sans trop de conséquences actuelles. Le fait d avoir seulement 1,95 mètre de marge de recul pour la cour latérale au lieu de deux mètres ne devrait pas poser problème si on obtient une dérogation mineure ou une modification au règlement de zonage, mais les coûts et le temps pour l obtenir, malgré la faible probabilité que quelqu un oblige le client à le faire, sont de bonnes raisons pour considérer la solution de l assurance titre. En outre, dans le cas où l acheteur a accepté de possiblement faire face à un problème, l assurance titre peut souvent fournir une garantie au prêteur hypothécaire afin que ce dernier débourse rapidement les fonds nécessaires. L assurance titre est une solution importante à considérer lorsque des travaux résidentiels ont été entrepris sans permis de construction, sans vérification de la municipalité avant qu ils soient proprement achevés ou, encore, en cas d avis de contravention antérieurs à la date de signature de l acte de vente. Le nombre de réclamations présentées aux assureurs titre augmente et le notaire est impuissant à protéger son client contre cette possibilité sans entreprendre des moyens non traditionnels qui seraient difficiles à justifier. Aujourd hui, les travaux de rénovation sont communs, notamment en raison de la popularité des émissions de télévision qui prétendent simplifier leur exécution et de 1 Dans tous les cas, voir la police individuelle pour les détails de la couverture. Page No. 4
l attrait d augmenter la valeur de sa maison. Cependant, les dommages qui en découlent peuvent être nombreux. Il peut s agir d une simple demande de permis et une inspection peut révéler que tout est conforme, mais cela peut aussi bien aboutir à la démolition de l immeuble et à sa reconstruction selon les règles en vigueur. Cette situation s avère très coûteuse. Même si le notaire en fait la demande auprès de la municipalité, cette dernière peut ne pas savoir que des travaux ont été entrepris sans permis ou sans vérification. La municipalité n est pas négligente et le notaire non plus. L acheteur se retrouvera néanmoins sans recours et se verra dans l obligation d effectuer des réparations importantes. Si le notaire avait souscrit à l assurance titre, le client aurait pu bénéficier d un recours. Dans un tel cas, lorsque le notaire obtient une police d assurance titre, il ne change aucunement sa pratique (autre que le fait de commander la police), mais le client sera plus que jamais reconnaissant pour la sagesse du notaire de lui avoir obtenu une solution additionnelle. Imaginez la situation suivante. Le notaire présente une demande à une tierce partie, comme la municipalité, pour vérifier l état de la propriété concernant la réglementation ou les autres obligations du propriétaire. La municipalité lui indique que tout est conforme, mais après la signature, on découvre que ce n est pas le cas. Peu importe la raison pour laquelle la tierce partie donne la mauvaise information, le notaire perd la possibilité de remédier à la situation pour son client avant la signature. Il n a pas été négligent et la tierce partie refuse de faire les modifications pour refléter l information donnée et sur laquelle s appuyait la transaction immobilière déjà conclue. Personne n est responsable et le client est sans recours. Encore une fois, une police d assurance titre aurait permis au client d être dédommagé pour les erreurs d autrui. En cas de réclamation, un des plus importants bénéfices pour le client est le lien direct entre celui-ci et l assureur. En cas de réclamation, ce lien lui évite d avoir à embaucher un avocat pour avoir accès au recouvrement possible. Un assureur titre doit répondre directement à son assuré, l acheteur ou le créancier qui se sent lésé, et lui rendre service. Cela demande souvent de trouver un notaire ou un avocat et de payer ses honoraires afin qu il constate le problème décelé et détermine la meilleure façon de le régler ou de Page No. 5
dédommager le client. Cette démarche n implique pas la nécessité de prouver la négligence du notaire ou même les limites de son assurance responsabilité professionnelle. Celle-ci est limitée à toutes les réclamations effectuées durant l année. Elle peut être affectée par les actions du notaire et elle n existe que si ce dernier est couvert lorsque la réclamation est présentée. Un notaire qui se retire de la pratique, soit pour prendre une retraite bien méritée ou pour poursuivre d autres activités, peut bénéficier d un montant d assurance moindre pour acquitter les réclamations. La facilité de présenter une réclamation en vertu d une police d assurance titre sera très appréciée par les clients. Les problèmes qui pourraient survenir ne sont pas tous couverts par la police d assurance titre, mais une longue liste de problèmes y est énumérée. Un autre bénéfice important de l assurance titre découle de la garantie que l assureur défendra le titre du client. Advenant la survenance d un problème couvert, le client avise l assureur titre, qui devra désigner un notaire ou un avocat pour corriger les problèmes soulevés ou pour défendre les intérêts du client et acquitter ses honoraires. Cela peut présenter un avantage aussi pour le notaire qui a souscrit la police d assurance titre, car il pourrait alors être rémunéré par l assureur pour travailler dans le dossier en cas de réclamation. N oublions pas également que de plus en plus de créanciers insistent pour qu une police d assurance titre soit obtenue pour protéger leurs intérêts. Si nous devons déjà entreprendre les démarches pour avoir une police pour le créancier, ne serait-il pas sage de l obtenir aussi pour le client, soit l acheteur, la personne dans la transaction qui peut normalement moins bien absorber une perte qui serait autrement indemnisée par l assurance titre? IV L ASSURANCE TITRE OFFRE BEAUCOUP PLUS QUE LA PROTECTION DES TITRES Considérant toute la protection qu offre une police d assurance titre, n est-il pas même trompeur de l appeler «assurance titre»? Cette nomenclature est beaucoup trop restrictive pour l étendue de la protection. En plus de couvrir des risques d erreurs ou Page No. 6
différentes autres problématiques entachant les intérêts du propriétaire ou des créanciers dans les titres, l assurance titre offre également la protection contre les problèmes de construction pour des travaux effectués sans permis ou résultant de certains gestes des voisins, contre les actes de nature frauduleuse et criminelle de la part de tierces personnes, etc. La police dédommage aussi le client pour les frais de relogement s il devenait nécessaire pour lui de quitter les lieux de façon temporaire afin que des travaux soient exécutés pour régler un vice décelé. Par ailleurs, la police d assurance titre couvre automatiquement le conjoint, les enfants et même les héritiers de l assuré qui deviennent propriétaires, et ce, sans prime supplémentaire ou procédure particulière pour effectuer le transfert de la couverture. De même, l assuré propriétaire bénéficie d une protection contre l inflation. Ainsi, le montant de la limite de la police est automatiquement ajusté à la hausse à l aide du facteur par lequel la valeur du bien immobilier augmente en vertu de l inflation, jusqu à concurrence de 200 % du prix d achat original. L assuré créancier hypothécaire est quant à lui protégé jusqu à concurrence du montant le plus élevé, soit le prix d achat de l immeuble ou 125 % du capital de l hypothèque indiqué dans la police. V LA POPULARITÉ DE L ASSURANCE TITRE PREND DE L AMPLEUR Il est important de souligner que l assurance titre est un concept qui a fait ses preuves. On reconnaît que le produit est nouveau au Québec, mais il est en force aux États-Unis depuis une centaine d années. Il prend également de l ampleur au Canada depuis les années 1990, soit lorsqu il a été introduit en Ontario. Ensuite, l assurance titre s est propagée dans l ouest et l est du pays, et finalement, au Québec. Le total des primes d assurance titre au Canada augmente de façon substantielle, passant de 175 millions de dollars pour les neufs premiers mois de 2010 à 192 millions de dollars pour la même période de 2011, soit une augmentation de 10 % en une année. En Ontario, on voit la popularité de l assurance titre augmenter malgré le fait que le marché résidentiel a presque atteint un niveau de saturation et que le marché commercial se développe. De la même façon, on voit l expansion de l assurance titre dans les autres provinces, incluant le Québec. Même s il est impossible de freiner sa progression, les notaires peuvent intégrer Page No. 7
l assurance titre dans leur pratique sans diminuer leur rôle ni le service qu ils rendent à leurs clients. Nonobstant l ampleur du marché, il demeure important de souscrire l assurance auprès d une compagnie en place au Québec au cas où une réclamation devait être déposée, d où l importance des réserves accumulées par les compagnies d assurances pour faire face aux réclamations. Les compagnies d assurance titre sont régies par le gouvernement et ses agences pour assurer la protection du public qui en dépend. CONCLUSION Lorsque l on considère le coût modeste d une police d assurance titre, payée une seule fois lors de la souscription, sans prime annuelle et sans franchise, pour protéger l actif le plus important que la plupart des clients acquerront dans leur vie, pourquoi ne pas saisir la possibilité de mieux protéger les clients? Lorsque nous représentions nos clients dans leurs transactions immobilières, nous ne voulions pas adhérer à la tendance d écarter les vérifications traditionnelles. Lorsque nous avons compris tous les avantages que l assurance titre procure, mais que nous ne pouvions pas accorder à nos clients au-delà de nos bonnes pratiques et de nos judicieux conseils, nous avons incorporé de façon systématique l obtention d une police d assurance titre dans la plupart de nos dossiers immobiliers. De même, nous encourageons les notaires à ne pas diminuer leurs vérifications et à ne pas substituer les vérifications usuelles à une police d assurance titre, mais de protéger davantage leurs clients contre des problèmes inconnus qui peuvent se manifester plus souvent de nos jours et se produire dans les prochaines années. Parmi les choix sur le marché, il incombe au notaire de faire affaire avec l assureur qui appuie son travail et d ignorer ceux qui tendent à réduire son rôle et son importance dans cette démarche importante pour ses clients. En résumé, voici les avantages de l assurance titre : 1. l accès direct du client à l assureur ; Page No. 8
2. la protection contre les erreurs de tierces personnes au sujet d un risque couvert par la police ; 3. l obligation de l assureur de défendre le titre du client et de payer les coûts de la défense ; 4. l obligation de l assureur de payer les frais de relogement si le client doit quitter les lieux pendant les réparations ; 5. le coût très modeste de l assurance ; 6. le paiement unique et non récurrent de la prime ainsi que l absence de franchise ; 7. la protection de l acheteur contre l inflation, jusqu à 200 % ; 8. le transfert automatique de la police pour le conjoint ou la conjointe, les enfants et les héritiers de l assuré ; 9. le recours contre certains gestes des voisins après la signature de la transaction ; 10. le recours en cas d absence de permis, de permis incomplets ou d avis de contravention existant à la date de signature ; 11. le recours en cas de fraude ; 12. le fait de ne pas avoir à prouver la négligence du notaire ; 13. l élimination de la possibilité d excéder les limites de l assurance du notaire et l impact de la conduite du notaire ; 14. le respect des instructions d un créancier qui insiste pour qu une assurance titre soit souscrite ; et 15. l augmentation de la valeur du travail du notaire pour le client. Nous croyons que l assurance titre bonifie les bonnes pratiques des notaires et qu elle est nécessaire au Québec afin que les clients bénéficient de la meilleure protection possible lorsqu ils achètent une propriété, ce qui pour la plupart, constitue le plus grand investissement de leur vie. Page No. 9