Grez-Doiceau Plan triennal 2004-2006 d ancrage communal du logement : analyse, considérations et propositions complémentaires Par cette note, le groupe Ecolo, souhaite contribuer à l'élaboration du Plan triennal d'ancrage communal du Logement par le Conseil communal de Grez-Doiceau, dans l'esprit du Code wallon du logement, modifié le 30 avril 2003. Nos analyses, considérations et propositions s'inscrivent dans les termes de la circulaire aux communes, plus particulièrement en ce qui concerne : l'analyse globale de la situation existante (démographique, socio-économique, offre et demande, ) ; la cohérence entre le programme communal et les besoins mis en avant par l'analyse. L'analyse de la situation existante impose des propositions indispensables complémentaires à celles, nécessaires mais insuffisantes, retenues actuellement par le Collège. Remplir le formulaire et les fiches ne rentre pas dans nos compétences. 1. Données socio-économiques : analyse et considérations Niveau de vie à Grez-Doiceau - revenus 2001 Données : Institut National de Statistiques Exercice 2002 Nombre de déclarations par <10.000 <20.000 <30.000 <40.000 <50.000 >50.000 classe de 10.000 Grez-Doiceau 15,88% 32,01% 19,35% 9,70% 7,53% 15,53% Province du Brabant Wallon 15,07% 33,18% 19,79% 10,75% 7,10% 14,11% Région Wallonne 17,44% 39,37% 20,69% 9,82% 5,45% 7,23% Près de 50% (= revenu médian) des déclarations fiscales 2002 des contribuables de Grez-Doiceau concernent des revenus imposables inférieurs à 20.000 /an, 66% concernent des revenus imposables inférieurs à 30.000 /an. Sur base du seul critère des revenus, plus de 50% des ménages de l entité entreraient dans les conditions pour bénéficier d un logement social.
Répartition des ménages privés par type au 01.01.2002 hommes femmes Monoparent aux hommes Monoparent aux femmes seuls sans enfants sans enfants avec enfants avec enfants Autres types 9,20% 12,50% 1,40% 6,80% 20% 5,50% 34,50% 4,70% 5,40% Près de 30% des ménages concernent des personnes isolées ou des familles monoparentales qui, par définition, vivent avec 1 seul revenu. 30,2% des chefs de ménages surendettés sont séparés ou divorcés. 13,2% concernent des familles monoparentales (359 familles monoparentales à Grez-Doiceau en 2002). 44,4% des ménages surendettés du Brabant Wallon concernent des chefs de ménage sans emploi. Près de 10% des actifs de Grez-Doiceau sont demandeurs d emploi, ce qui représente plus de 500 personnes. Rapport d évaluation 2002 sur la Prévention et le traitement du surendettement en Région Wallonne. Répartition des ménages privés par taille au 01.01.2002 1 personne 2 3 4 5 6 et + 955 1362 810 760 375 133 Plus de 50% des ménages ne sont composés que de 1 ou 2 personnes (2.317 ménages). Solde migratoire des ménages selon le type 1997-2001 Grez-Doiceau Région Wallonne hommes femmes seuls sans enfants avec enfant(s) Monoparentaux hommes Monoparentaux femmes seuls sans enfants avec enfant(s) 2,80% -0,40% 1,50% 1,70% -3,90% 2,30% 14,20% 7,40% 0,10 % 3,40% -0,30% 1,00% 0,10% 4,30% 5,10% 10,30% 4,20% 1,30 % Autres types Mouvements de population par groupes de générations - 1997-2001 Solde migratoire nés en 2001-1992 162 nés en 1991-1982 45 nés en 1981-1972 -90 nés en 1971-1962 223 nés en 1961-1952 86 nés en 1951-1942 35 nés en 1941-1932 -5 nés en 1931-1922 10 nés avant 1922 55 La génération des 20-30 ans s'en va et, dans une moindre mesure, celle des 60-70 ans. 2
2. Données immobilières : analyse et considérations Types de logement en 2001 Appartements Maisons Maisons Maisons séparées jumelées mitoyennes Grez-Doiceau 6,50% 69,90% 16,20% 7,40% Région Wallonne 17,40% 35,40% 18,10% 29,10% La part des maisons séparées est largement supérieure à la moyenne régionale, la part des appartements et des maisons mitoyennes est par contre nettement déficitaire. Superficie des logements en 2001 <35 m_ 35-54 m_ 55-84 m_ 85-104 m_ 105-124 > 124 m_ m_ Grez Doiceau 4,40% 12,70% 21,40% 23,20% 16,90% 21,40% < 85 m_ => 38,50% Plus de 60% des logements ont une superficie supérieure à 84 m_. Niveau de loyer mensuel en 2001 (logements locatifs) Près de 20% des logements de Grez-Doiceau sont occupés par des habitants locataires. < 247,89 247,89-495,79-743,68-495,78 743,67 991,56 > 991,57 Grez-Doiceau 6,40% 36,50% 33,80% 10,30% 8,20% Région Wallonne 35,20% 52,30% 7,10% 1,00% 0,70% Alors que 87,5% des loyers sont inférieurs à 495,78 (20.000BEF)/mois en région wallonne, cette part tombe à seulement 42,9% à Grez-Doiceau. Evolution de l indice des prix du marché de l immobilier en province du Brabant- Wallon de 1992 à 2002 Données : Trends-Tendances Juin 2003 1982 = 100 1992 1995 1998 1999 2000 2001 2002 Maisons d'habitations 195 223 263 281 305 314 338 Petites et moyennes habitations 179 212 245 261 270 281 298 Grandes habitations 219 237 266 283 294 292 304 Appartements 167 184 202 224 217 237 252 Terrains à bâtir 154 192 224 238 255 280 330 Le prix d achat de biens immobiliers a été multiplié en moyenne par 3 depuis 1982. L indice des prix à la consommation par seulement 1,7. 3
Sur base d un taux d intérêt révisable de 3,80%, d un remboursement en 20 ans, la charge mensuelle d un prêt hypothécaire à 100% de la valeur d acquisition (hors frais d acte) pour l achat d une maison d habitation ordinaire au prix moyen pratiqué dans la région (136.600 ) s élève à grosso-modo 750 /mois. Le montant mensuel de remboursement ne peut excéder 1/3 des revenus nets du ménage pour l octroi d un prêt hypothécaire par un organisme de crédit. Des revenus nets d au-moins 2.250 /mois, soit 27.000 /an doivent par conséquent être justifiés. Or, 66% des déclarations concernent des revenus imposables inférieurs à 30.000 /an et 50% inférieurs à 21.000. Maisons séparées Surfaces élevées Loyers élevés Prix terrains et immeubles élevés Immigration 30-40 ans & cohabitants Emigration 20-30 ans Isolé(e)s et monoparentaux 3. Pistes proposées Si la moyenne élevée des revenus à Grez-Doiceau offre aux pouvoirs publics des rentrées budgétaires, la médiane de ces revenus, nettement moins élevée, impose des devoirs sociaux. Des réponses adaptées aux besoins en matière de logement, en particulier pour les couches socialement moins favorisées, doivent être apportées. Ces réponses doivent être impulsées d abord et avant tout par les pouvoirs locaux, Administration communale et CPAS, acteurs majeurs en matière de politique locale du logement, même si ses marges de manœuvre au niveau opérationnel sont quelque peu limitées. 4
Evidemment que nous ne voulons remettre en question la nécessité de créer des logements d'insertion (1 appartement et 2 logements), ni l'acquisition et la transformation d'habitations à caractère social par la s.c.r.l. l'habitation Moderne, avec l'appui de la commune. Si l'acquisition du terrain près de Péry semble judicieuse, le choix pour la création de logements à loyer modérés s'avère être en contradiction avec les besoins prioritaires qui émergent de l'analyse de la situation. Nous ne pouvons nier les besoins importants en logements sociaux ni se soustraire à la solidarité intercommunale, après avoir "exporté" pendant des années des citoyens à faible revenu vers des logements sociaux dans d'autres communes de la région. L analyse des données socio-économiques et immobilières de Grez-Doiceau justifie pleinement l élaboration d un plan triennal d ancrage communal du logement nettement plus ambitieux que ce projet actuel. 1. L axe principal de cette réponse est la mise en chantier dans les (trois) prochaines années par la Société Wallonne du Logement d'une centaine de logements, locatifs et acquisitifs, majoritairement sociaux et partiellement modérés. Afin de lutter contre le phénomène de ghettos, il est important de répartir ces logements sur l ensemble du territoire de la commune. 2. Deuxième axe : une Régie foncière communale 1 ) devrait également voir le jour pour renforcer et accentuer cette politique de défense du droit à un logement décent pour tous les habitants. Alimentée annuellement par un Fonds communal spécifique au logement, l action de cette régie peut se faire sur plusieurs niveaux : Acquisition de terrains destinés à la construction par la S.W.L. de logements sociaux et à loyers modérés. Acquisition de terrains et construction sur fonds propres d habitations sociales et à loyers modérés. Acquisition d immeubles déjà construits et mise en location de ces biens selon les règles qui régissent les logements sociaux et à loyers modérés, de préférence en collaboration avec A.I.S. de la Province. 3. Troisième axe : une densification de l habitat privé, avec priorité au mitoyen et aux appartements, devrait être également préconisée dans le cadre du schéma de structure et de la politique de l urbanisme. 1 ) Sont ainsi visées "L'acquisition d'immeubles, la constitution de droits réels immobiliers, la construction, la rénovation, la transformation, la location ou location-financement de biens immobiliers en vue de la vente, de la location, de la location-financement ou d'autres actes juridiques relatifs à ces immeubles". Du neuf en matière de régies communales autonomes UVCW - août 1999 5
4. Impact budgétaire L'impact de ces propositions pour les finances communales concerne principalement la création d'une Régie foncière et d'un Fonds communal du Logement. Ce Fonds, alimenté par une dotation annuelle prélevée sur le budget ordinaire de la commune, devrait assurer des rentrées stables à régie foncière. Nous proposons d'alimenter ce Fonds par un transfert de 1 million d'euros, inscrit au budget en 2004, 2005 et 2006. Un accord politique pluriannuel devrait garantir le transfert régulier d'une somme minimale du budget ordinaire vers le Fonds. Par ailleurs, la Régie foncière communale pourrait gérer (une partie de) le patrimoine communal et du CPAS (terrains à bâtir ou immeubles). 6