Objectif d investissement : Privilégier la qualité patrimoniale Le choix de PERL : Paris Denfert-Rochereau XIV Analyse immobilière et résidentielle La place Denfert-Rochereau, le boulevard Raspail, le boulevard du Montparnasse et le boulevard Saint-Jacques délimitent un des quartiers parisiens les plus prisés de la capitale, au croisement des VI ème, du XIV ème et du V ème arrondissements. Ce quartier est caractérisé par ses larges avenues aux splendides immeubles haussmanniens en pierre de taille qui proposent une unité architecturale rare ponctuée par la modernité de la Fondation Cartier. Agrémenté du charmant Jardin de l Observatoire et du vaste Jardin du Luxembourg, proche de la Gare Montparnasse et des transports de la place Denfert- Rochereau, à quelques pas de la très commerçante rue Daguerre, le quartier allie tout le chic et l agréable de la rive gauche parisienne. Gare Montparnasse Plan provisoire Denfert - Rochereau L Observatoire 52, Saint-Jacques Points-clés économiques* Au cœur de l activité économique de Paris, le XIVème arrondissement rassemble 142 535 habitants, soit 6% de la population parisienne. Dans le quartier de la gare Montparnasse et la tour du même nom travaillent environ 5000 personnes, alors que les nombreux hôpitaux constituent un vivier important d emplois dans l arrondissement. Tourisme : avec 300 000 visiteurs par an, Les Catacombes de la place Denfert-Rochereau sont le 4 ème musée national le plus visité. * Sources : Insee, greffe TC Paris, atlas économique paris2013 Accès En métro : lignes 4 et 6 station «Denfert Rochereau» à 200m et ligne 6 station «Saint Jacques» à 200 m. En RER : ligne B, station «Denfert Rochereau» à 200 m vers Châtelet - Les Halles et les aéroports de Roissy et Orly. En train : gare Montparnasse à 10 minutes. En bus : plusieurs lignes d autobus à proximité : 38, 68 et Orlybus. En Vélib /Autolib : station Vélib et Autolib à 150 m de l immeuble. En voiture : accès rapide au boulevard périphérique par la Porte d Orléans. En avion : aéroport de Paris Orly à 24 min en voiture.
Le choix de PERL : Environnement immédiat Entre la place Denfert-Rochereau et le quartier historique du Montparnasse. Un environnement de très haut standing composé essentiellement d immeubles haussmanniens à vocation résidentielle. Entre les stations de métro «Denfert Rochereau» et «Saint-Jacques» (lignes 4 et 6). Le projet immobilier Un immeuble haussmannien signé par l architecte parisien Armand Sibien, un exemple de l architecture post-haussmannienne parisienne développée sur 7 étages et un niveau de sous-sol dédié aux caves. La façade principale est en briques rouges avec soubassement en pierre de taille, plusieurs «œil de bœuf» notamment dans l angle de l immeuble, frontons et encorbellements typiques de l époque. Les façades arrières ont également fait l objet d un travail architectural : pierre de taille, moulures et linteaux travaillés. Les parties communes se déclinent avec un sol en carrelage dans les halls, des portes palières en bois moulurées et portes d entrée en porche cocher avec digicode. Sélection PERL 57 appartements du RDC au 7 ème et dernier étage. Tous les appartements bénéficient d une cave, certains profitent également de balcons (6ème et 7ème étages) et de vues dégagées sur Montparnasse, l Observatoire et ses jardins. Opération en diffus. Rémunération du syndic à la charge du bailleur. L usufruitier-bailleur : RIVP La RIVP est l un des acteurs majeurs du logement social à Paris et a pour vocation de construire, réhabiliter et gérer des logements, des résidences étudiantes, des commerces et des bureaux. Avec un patrimoine situé à 91% dans Paris (9% en banlieue), la RIVP contribue activement aux efforts de la Ville de Paris, qui s est donnée pour objectif d atteindre 30% de logements sociaux d ici 2030. Chiffres clés 2015 : Un patrimoine géré de 59 784 logements, 1194 collaborateurs, 590 M de chiffre d affaires.
Eléments financiers Valeur de la nue-propriété Durée du démembrement 15 ans Valeur locative (m 2 /mois) 27,7 Valeur économique de la nue-propriété 69 % Rendement brut 2,85 % Valeur économique de l usufruit 31 % Soit 27,7 x 12 mois / 11 670 (prix moyen pleine propriété caves incluses) Soit la somme des loyers perçus nets et actualisés sur la durée de l usufruit Taux d occupation : 100 % - Charges, travaux et taxes : 23 % Indexation des loyers et charges : 1,50 % - Actualisation : 2,5 % Prix moyens m² hors cave Pleine-propriété Nue-propriété Prix moyen pondéré / m², hors cave 11 545 7 966 Prix moyen habitable / m², hors cave 11 585 7 994 Prix des caves Pleine-propriété Nue-propriété Caves en sous-sol 6 000 4 140 Budget moyen / typologie Nue-propriété caves inclues 26 / 3 pièces de 53 m² à 75 m² De 373 000 à 702 000 20 / 4 pièces de 69 m² à 98 m² De 518 000 à 894 000 11 / 5 pièces de 99 m² à 130 m² De 725 000 à 902 000 Calendrier prévisionnel Début d usufruit : Décembre 2016 Notification et signature des actes NP : Janvier 2017 IMPORTANT Envoi du courrier du droit de préemption du locataire : Septembre 2016 Délai légal de réponse : 2 mois Délai de postemption : 2 mois Notaire Notaire : SCP THIBIERGE & Associés Ordre du dépôt de garantie : SCP THIBIERGE & Associés Montant du dépôt de garantie : 2,5 % du montant de l acquisition en nuepropriété
Carte de marché PERL Immeuble Haussmannien 11 585 /m² 4P 100 m² - balcon & Cave Même résidence Ascenseur, Traversant 11 250 /m² Etage NC/7 Immeuble Haussmannien 3/4P 63 m² Ascenseur 12 380 /m² 7ème et dernier étage Immeuble ancien Studio 26 m² 11 538 /m² 1 er Etage Immeuble 1930 2P 50 m² Ascenseur, Traversant, Hauteur sous plafond 3,4 m 10 960 /m² Etage NC Immeuble rénové en 2007 Sources : selogerneuf.com, explorimmoneuf.com
Sécuriser une épargne immobilière La valorisation de l investissement en nue-propriété bénéficie d un double effet de levier, hors de toute réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la pleine propriété et une valorisation économique liée à l inflation sur toute la durée de l investissement. Prix d achat en nue-propriété en fonds propres Valeur de la pleine propriété lors de l achat Valeur estimée des biens à terme* (Revente du bien au terme de l usufruit) 590 000 855 100 992 700 402 700 Rentabilité de 3,53 %/an* * Hypothèse de valorisation immobilière de 1 % / an Optimiser sa fiscalité Neutralité fiscale de l investissement et optimisation IR/RF ou selon les modalités de financement. Sélection d un appartement d une valeur de 855 100 (acquis à 590 000 en nue-propriété) Réduction de l du montant de la nuepropriété si l achat est réalisé en fonds propres. Art. 885 G quater du CGI modifié par l art 13 de la LF 2013* Financement en fonds propres Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit Art. 31,I,1,d CGI (depuis décembre 2008/LDFR 2008) Financement en emprunt in fine (taux de 2,5 %) et nantissement assurance vie 410 k capitalisée à 2,5 % pour un investisseur avec 15 000 de revenus fonciers positifs Taux Réduction annuelle Réduction sur les 15 ans (revente à terme) TMI Effort d épargne (éco. d impôt incluse) Economies IR sur les 15 ans (prélèvements sociaux compris (revente à terme) 0,50 % 2 950 44 250 446 950 14 % 820 63 794 429 047 0,70 % 4 130 61 950 464 650 30 % 644 97 509 462 762 1,00 % 5 900 88 500 491 200 41 % 524 120 688 485 941 PERL 115 rue Réaumur 75002 PARIS Tél. 01 45 00 55 27 www.perlpatrimoine.com Photos : Solange Becker Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement 12/09/2016