Construire, acheter ou rénover
Quels seront les frais de TVA ou de droits d enregistrement? Faire construire, acheter ou rénover une habitation représente un important investissement financier. Sans compter la TVA ou les droits d enregistrement qui s ajoutent au prix de la construction ou de l achat. Ces dernières années, les taux de TVA dans la construction ont été modifiés à plusieurs reprises. Actuellement, le taux de TVA est de 21% mais il peut dans certains cas être réduit à 6% ou 12%. Celui qui achète une habitation devra généralement payer des droits d enregistrement dont les tarifs varient selon la Région où se situe l habitation. Ce dépliant a pour objet de vous renseigner sur ces frais supplémentaires et répondre aux questions suivantes: quand doit-on payer la TVA ou les droits d enregistrement? Qui peut bénéficier d un taux réduit? A quelles conditions faut-il satisfaire et quelles sont les formalités à respecter? Si, après la lecture de ce dépliant, vous avez encore des questions à ce sujet, vous pouvez toujours vous adresser à votre entrepreneur, votre architecte, votre notaire ou le bureau de TVA local. Faire construire une nouvelle habitation après démolition d un ancien bâtiment Celui qui fait construire une nouvelle habitation devra payer en principe 21% de TVA sur toutes les factures. Ce taux s applique tout autant à l achat des matériaux qu au travail que l entrepreneur exécute. Ce pourcentage de 21% est également d application sur les honoraires de l architecte, du coordinateur de sécurité, de l ingénieur ou du bureau d études. Mais des exceptions existent. Celui qui construit ou achète une habitation sociale via la province, la commune, un CPAS, ne paiera que 12%, et seulement 6% pour une habitation sociale acquise via une société de logement. Actuellement, les maîtres d ouvrage privés peuvent aussi faire construire un nouveau logement au taux réduit de TVA de 6% à la condition qu il remplace un ancien bâtiment préalablement démoli. Cette mesure a été instaurée pour remédier aux immeubles restants inoccupés dans les quartiers défavorisés de grandes villes. 2
Il faut toutefois pour cela que l habitation se situe dans l une des communes ou villes suivantes: pour la Région de Bruxelles-Capitale: Anderlecht, Bruxelles, Etterbeek, Forest, Ixelles, Molenbeek-Saint-Jean, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Node, Schaerbeek et Uccle; pour la Wallonie: Charleroi, La Louvière, Liège, Mons, Mouscron, Namur, Seraing, Tournai et Verviers; pour la Flandre: Alost, Anvers, Bruges, Courtrai, Termonde, Gand, Genk, Hasselt, Louvain, Malines, Ostende, Roulers et Saint-Nicolas. De plus, le maître d ouvrage doit avoir lui-même démoli - ou fait démolir par un entrepreneur enregistré - l ancien bâtiment. Celui qui achète un logement et/ou parachève lui-même un logement acheté ne peut pas bénéficier du taux réduit, ni pour son acquisition, ni pour les travaux exécutés. Avant de procéder à la démolition, le maître d ouvrage doit remettre une déclaration à l office de contrôle TVA du territoire dans lequel est situé le logement en question, accompagnée d une copie de l autorisation de démolition et de reconstruction. L entrepreneur enregistré doit quant à lui recevoir une copie de cette déclaration, qui lui permettra d établir ses futures factures au taux de TVA de 6% au lieu de 21%. Vous achetez une habitation neuve ou ancienne Droits d enregistrement Celui qui achète une habitation devra généralement payer des droits d enregistrement sur le prix convenu. Si le prix qui a été payé pour l habitation devait être plus bas que la valeur vénale réelle, le receveur peut demander un supplément de droits. Les droits d enregistrement perçus à l acquisition d une habitation s élèvent à 12,5% en Wallonie et dans la Région de Bruxelles-Capitale, et à 10% pour une habitation située en Flandre. Celui qui achète une habitation "modeste" en Région bruxelloise ou wallonne devra payer 6% de droits d enregistrement, et 5% en Flandre. Plusieurs conditions doivent néanmoins être réunies. L acquéreur ne peut posséder une autre habitation, à l exclusion d un immeuble hérité des parents ou grands-parents. Le revenu cadastral (non indexé) de tous les biens immobiliers que l acquéreur et son conjoint possèdent en commun ne peut excéder 745 lorsqu il n y a pas plus de 2 enfants à charge. Enfin, l acquéreur doit être officiellement domicilié à l adresse de l habitation acquise. Des avantages fiscaux différents s appliquent selon la région où se situe l habitation. En Wallonie Pour l instant, il n existe pas de réductions spécifiques des droits d enregistrement en Wallonie. A Bruxelles Celui qui acquiert une habitation située dans la Région de Bruxelles-Capitale peut prétendre à un abattement de 60.000, lequel peut même s élever jusqu à 3
75.000 si ce logement est situé dans un "espace de développement renforcé du logement et de la rénovation urbaine" (EDRLR). L avantage fiscal peut donc atteindre 7.500 ou 9.375. L une des conditions à respecter est que le logement acquis doit être affecté à la résidence principale du propriétaire dans les 2 ans. En Flandre Celui qui achète une habitation située en Flandre peut bénéficier d un abattement ou d une imputation des droits d enregistrement précédemment payés. L imputation consiste à déduire des droits d enregistrement à payer pour l achat d un logement ou d un terrain, les droits qui ont déjà été payés lors d une précédente acquisition pour un montant maximal de 12.500. Il convient toutefois de prendre garde aux éléments suivants: l habitation acquise précédemment ainsi que la nouvelle doivent toutes deux se situer en Flandre. Aussi bien l ancienne que la nouvelle habitation doit servir de résidence principale. A l acquisition d une habitation, le propriétaire dispose de 2 ans (5 ans pour l achat d un terrain) pour y établir sa résidence principale. S il s agit de l acquisition d une seconde résidence, les droits d enregistrement précédemment payés ne peuvent pas être déduits. Si l acquisition d une habitation ou d un terrain à bâtir fait suite à l achat d un premier terrain sur lequel une habitation a été construite, les droits d enregistrement payés pour le premier terrain peuvent être déduits. Entre la vente de l ancienne résidence principale et l achat de la nouvelle, il ne peut s écouler que 2 ans au maximum. Ce sont les actes authentiques d achat et de vente qui délimitent cette période de 2 ans. Peu importe que ce soit la vente ou l acquisition qui se soit produite en premier lieu. Ainsi par exemple, si la première opération réalisée est la vente de la résidence principale, le propriétaire dispose d un délai de 2 ans pour en acheter une nouvelle, avec imputation des droits d enregistrement précédemment payés. Si la première opération réalisée est l acquisition de la nouvelle habitation, suivie de la vente de l ancienne habitation dans les 2 ans, les droits d enregistrement à récupérer seront restitués au propriétaire. Celui qui achète un logement pour la première fois, et ne peut donc pas prétendre à la récupération de droits précédemment payés, peut toutefois bénéficier d une exonération partielle des droits d enregistrement. En effet, à l achat d un premier logement, un abattement de 12.500 est octroyé sur les droits liés au prix d acquisition. TVA Si, dans la plupart des cas, des droits d enregistrement doivent être acquittés à l achat d une habitation, il est néanmoins possible d acquérir une nouvelle habitation avec application de la TVA de 21%. Une habitation est censée être neuve jusqu au 31 décembre de la deuxième année qui suit l année de la première utilisation de l immeuble. A première vue, un achat avec 21% de TVA peut sembler plus coûteux qu un achat avec droits d enregistrement de 12,5% à Bruxelles et en Wallonie, ou de 10% en Flandre. En réalité, aussi bien l acheteur que le vendeur peut avoir avantage à 4
procéder à une vente assortie de la TVA plutôt que de droits d enregistrement. Le vendeur peut en effet demander à récupérer toute la TVA qu il a lui-même payée lors de la construction de son habitation. Il peut ainsi fixer le prix de vente à un niveau beaucoup plus bas. Si par contre, il vend son habitation assortie de droits d enregistrement, il ne pourra pas récupérer la TVA qu il a lui-même payée, et doit donc demander un prix plus élevé afin d obtenir la même marge bénéficiaire. Vous rénovez une ancienne habitation Les travaux de rénovation exécutés dans d anciens logements peuvent bénéficier d un taux de TVA réduit de 6% au lieu du taux normal de 21% si les conditions suivantes sont satisfaites: Il doit s agir de la transformation, la rénovation, l amélioration, la réparation ou l entretien d une habitation. Démolir entièrement une ancienne habitation et en reconstruire une autre, ou n en conserver que quelques murs, ne permet pas de bénéficier de ce taux réduit sauf dans certaines villes ou communes (voir précédemment). Les travaux de nettoyage, comme par exemple le nettoyage des fenêtres, sont eux aussi exclus. L habitation doit avoir plus de 5 ans. Il doit s agir d un logement privé. Les immeubles de bureaux et les commerces n entrent pas en ligne de compte. Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur enregistré. Le maître d ouvrage doit remettre à l entrepreneur une attestation par laquelle il déclare que l habitation a plus de 5 ans et qu elle sera utilisée à des fins privées. 5 ans Alors qu auparavant, cet avantage ne s appliquait qu aux habitations ayant au moins 15 ans d ancienneté, le taux réduit peut à présent aussi être appliqué à des habitations occupées depuis 5 ans au moins. Ce régime est valable pour l instant jusque fin 2010. Achat de matériaux Un entrepreneur peut facturer au taux de 6% aussi bien l achat des matériaux qu il met en œuvre que ses heures de travail. Par contre, si le propriétaire achète lui-même les matériaux nécessaires à la rénovation, sans qu ils ne soient mis en œuvre par un entrepreneur enregistré, il devra payer 21% de TVA. Propriétaire ou locataire Que les travaux soient commandés par le propriétaire ou le locataire du logement, le taux de 6% pourra de toute façon être appliqué. Peu importe qui des deux occupe le logement. Le statut de l occupant du logement ne joue ici aucun rôle, ni le fait qu il s agisse d une première ou d une seconde résidence. 5
Allées Les travaux d aménagement des allées peuvent également bénéficier du taux réduit. Il est toutefois nécessaire qu il s agisse d une allée reliant l habitation à la voirie. L aménagement d un sentier dans le jardin ne pourra pas être facturé au taux de 6%. Garages Les travaux effectués à un garage intégré à l habitation peuvent bénéficier de ce taux réduit. La construction d un nouveau garage non attenant à l habitation peut toutefois aussi entrer en ligne de compte pour le taux réduit si elle constitue une amélioration de l habitation à laquelle il se rapporte. Agrandissements L habitation peut aussi être agrandie en faisant construire par exemple une véranda ou une chambre supplémentaire, ou en ajoutant une extension à la cuisine ou au séjour. Il faut toutefois veiller à ce que la superficie totale du logement après réalisation des travaux d agrandissement n excède pas le double de la superficie d origine. Dans le cas contraire, le contrôleur de la TVA considérera qu il s agit d une nouvelle construction pour laquelle une TVA de 21% doit être payée. Habitation privée Le bâtiment doit être utilisé comme habitation privée après l exécution des travaux. La transformation d un immeuble de bureaux en complexe d appartements par exemple peut entrer en considération pour le taux de TVA réduit. Les travaux effectués dans des habitations utilisées aussi bien à des fins privées que professionnelles (titulaire d une profession libérale ou commerçant dont le magasin se situe dans le même bâtiment que son logement) peuvent être facturés au taux de 6% pour l ensemble du bâtiment pour autant que l utilisation privée soit prépondérante. Si elle est accessoire, la facture doit être subdivisée. Ascenseurs et chaudières Les travaux d installation d une chaudière collective dans un immeuble à appartements et l installation d un ascenseur dans un complexe d appartements ou une habitation sont facturés à des taux de TVA différents en opérant une double distinction. Pour les habitations dont l ancienneté se situe entre 5 et 15 ans, les matériaux sont facturés au taux de 21% et les heures de travail au taux de 6%. Pour les habitations de plus de 15 ans, tout peut être facturé au taux réduit de 6%. Voici une liste (non exhaustive) reprenant à titre d exemple quelques travaux ainsi que le taux de TVA qui leur est applicable pour des habitations de plus de 5 ans d ancienneté. 6
Abri de jardin Alarme Aménagement du jardin Appareil de chauffage (faisant partie d un système central) Appareil de chauffage (mobile) Appareils de détection d incendie Appareils électroménagers Armoires de cuisine (fixées au mur) Armoires de salle de bain (fixées au mur) Balcon Câbles Chauffage central Cheminée (ramonage) Climatisation (système intégré) Clôtures Douche Escalier Etang Fenêtres (nettoyage) Fenêtres (pose) Fontaine Installation sanitaire Interphone Isolation Lampes Lavabo Maçonnerie Muret attenant à l habitation Parking Peinture Piscine Plafonnage Plomberie Revêtement de sol Robinets Sablage des façades Sauna Sentier de jardin Serrures Sonnerie électrique Tapissage Tentures Terrasse Toilettes Toiture Tuyauteries Véranda Vernissage Volets 6% 21% 7
Evoluer ensemble dans la construction Vous défendre, vous former, vous informer, vous conseiller gratuitement et personnellement, favoriser les contacts et la promotion de vos activités, bref évoluer ensemble: tel est l objectif de la Confédération Construction. 2008 La Confédération Construction, votre clé pour réussir! La Confédération Construction est l unique organisation professionnelle de la construction qui représente le secteur tout entier. Elle défend en effet chaque jour les intérêts de plus de 14.500 indépendants, PME et grandes entreprises, actifs sur tout le territoire belge dans toutes les branches du secteur, et les conseille. Et ce grâce à sa structure unique: ses confédérations locales, ses fédérations professionnelles et ses trois confédérations régionales (wallonne, bruxelloise et flamande). La Confédération, c est des conseils gratuits et personnalisés un partenaire pour tout ce qui concerne la vie de l entreprise de construction une source précieuse d informations pour les entrepreneurs un réseau de relations entre confrères et partenaires de la construction la promotion de ses membres Confédération Construction Rue du Lombard 34-42 1000 Bruxelles Tél: 02/545.56.00 - Fax: 02/545.59.00 E-mail: info@confederationconstruction.be www.confederationconstruction.be E.R. Robert de Mûelenaere - Rue du Lombard 34-42 - 1000 Bruxelles