RÉÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS DES SOCIÉTÉS D ASSURANCE SUIVANT LES DIRECTIVES DE LA CRCA & DE LA CIMA

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Eugénie Tassé
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RÉÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS DES SOCIÉTÉS D ASSURANCE SUIVANT LES DIRECTIVES DE LA CRCA & DE LA CIMA LA METHODE DITE PAR CAPITALISATION DU

1 RÉÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS DES SOCIÉTÉS D ASSURANCE SUIVANT LES DIRECTIVES DE LA CRCA & DE LA CIMA LA METHODE DITE PAR CAPITALISATION DU LOYER BASÉE SUR LA SURFACE CORRIGÉE C.R.C.A. : Commission Régionale de Contrôle des Assurances C.I.M.A.: Conférence Interafricaines des Marchés d Assurance

2 1 ) LES DIRECTIVES DE LA CRCA; 2 ) TAUX DE CAPITALISATION DU LOYER; 3 ) DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE PAR LA SURFACE CORRIGÉE & DE LA VALEUR VÉNALE

3 Directives C.R.C.A. Note circulaire du 15 Février 1997: Méthode imposée: Capitalisation du loyer.

4 TAUX DE CAPITALISATION DÉFINITION: le taux de capitalisation d un bien, c est le pourcentage de la valeur vénale de ce bien que représente son revenu actuel ou ça valeur locative ou encore: le rapport entre le revenu locatif et sa valeur vénale. Taux de capitalisation (%)= Valeur locative annuelle x 100 Valeur vénale Valeur Vénale = Valeur locative annuelle Taux de capitalisation (%)

5 Le taux de capitalisation est tiré de l observation du marché immobilier local Il est ainsi fixé: Côte d Ivoire, Cameroun, Gabon et Sénégal:. 7,5% Bénin, Burkina faso, Congo et Togo: 6,5% Mali, Niger, République Centrafricaine et Tchad:.. 6,0%

6 DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE LA SURFACE CORRIGÉE OU DÉCOMPTE DU PRIX DU LOYER

7 ELEMENTS DE CALCUL DE LA SURFACE CORRIGEE Les textes en vigueur qui lui sont consacrés sont : Le Décret n du 05 Février 2014 modifiant le Décret du 7 Juillet 1981 fixant le système et les éléments de calcul du loyer» (33 ans) Le Décret n du 6 Avril 2010 abrogeant en remplaçant le Décret du 18 janvier 1988 fixant le barème du prix des terrains nus et des terrains bâtis, applicable en matière de loyer. (22 ans)

8 Un bien immobilier est composé essentiellement de deux grandes parties : - Le terrain ; - Les constructions et aménagements.

9 LE TERRAIN Surface: Surface bâtie - surface non bâtie Emplacement - Situation:

10 Les bâtiments et aménagements : Le bâtiment principal; Les dépendances; La cour aménagée; La clôture; Les aménagements particuliers;

11 DEUX TYPES D IMMEUBLE Les maisons individuelles

12 Les immeubles collectifs

13 Le bâtiment principal : Les équivalences superficielles des éléments d équipement A chaque élément est attribué une équivalence superficielle. Exemple: 1er poste d eau froide + vidange: 3,5 m2 Poste en sus: 0,5 m2 1er WC avec effet d eau: 2,0 m2 WC en sus: 1,0 m2 Lavabo: 1,0 m2 Baignoire avec douche: 2,0 m2 Baignoire sans douche: 1,0 m2

15 Le bâtiment principal Les pièces du bâtiment principal sont classées en 3 rubriques: Pièces principale: Chambres, salons, bureaux de plus de 9m2 et H sous plaf. 2,5m Pièces secondaires: Cuisines, salles de bain, salle d eau, WC, dgt et couloir de + 1,10m Annexes: Dgt et couloir de - 1,10m, véranda, terrasse, balcon, pièces non classées Pièces Principales ou Pièces Secondaires Les étapes: Surface réelle Surface réelle Surface utile S.C. pièces et An. Surf Cor. local Surface utile Pièces principales: 1,0 Pièces secondaires: 0,9 Annexes: - Entrés, Dégagements et couloirs de 1,10m de large, balcon et terrasse couverts: 0,8; - Balcon et terrasse non couverts: 0,3; - Autres annexes: 0,6;

16 Le bâtiment principal Surface utile Surface Corrigée pièces et annexes. Coefficient d éclairement: Varie de 1 à 0,6 Coefficient de ventilation: Varie de 1,3 à 0,8; Coefficient de vue: varie de 1,1 à 0,8 Moyenne des Coefficients

17 Le bâtiment principal Surface Corrigée pièces et annexes. Surface Corrigée du local CORRECTIFS D ENSEMBLE: Coefficient de vétusté et d entretien: Varie de 1 à 0,3 Coefficient d emplacement et de voisinage: Varie de 1,1 à 0,8; Coefficient d ancienneté: plancher 0,5 Coefficient de réduction pour manque d ascenseur: 4 ème étage: 0,95, 5 ème étage: 0,9, 6 ème et dessus: 0,85 Coefficient de distribution d eau permanente: 1,05 Application successive des coefficients

18 Le bâtiment principal (Décret ) (Décret )

19 Classement en Catégorie Maison Individuelle: catégorie de 1 à 7 Immeuble collectif: Catégorie de A à G. Chaque catégorie définie le type de construction et les conditions de confort pour y être classé. A chaque catégorie correspond un prix du mètre carré fixé par décret. (Décret en vigueur du 06 Avril 2010)

20 : Les Dépendances : Caves, sous sol, remises, garage, parking couvert et toutes constructions ne faisant pas corps avec le bâtiment principal COEFFICIENTS APPLICABLES: - Eclairement; - Ventilation - Vétusté et entretien; - Ancienneté

22 : Cour Clôture Aménagements particuliers : Jardins cultivés, tennis, piscine, toutes installations dont l importance constitue un avantage inhabituel

24 Terrain Le prix du mètre carré de terrain nu est fixé par décret ( ) - Surface bâtie ; - Surface non bâtie (Article 2 du décret : la valeur du sol des terrains bâtis est égale à la moitié de celle des terrains nus)

25 Taux à appliquer à la valeur réelle de l immeuble pour déterminer sa valeur locative annuelle Les taux fixés par le Décret du 05 Février 2014 portant modification de l article 7 alinéa 2 du décret n du 23 Juin 1977 relatif au montant du loyer des locaux à usage d habitation sont : - 13,44% de la valeur réelle pour les catégories 1 er des maisons individuelles et A des immeubles collectifs ; - 12% de la valeur réelle pour les catégories 2, 3 des maisons individuelles B et C des immeubles collectifs ; - 10% de la valeur réelle pour les catégories 4, 5, 6, 7 des maisons individuelles D, E, F et G des immeubles collectifs; % (article 7 du Décret ) pour les immeubles de luxe

26 Terrain & Valeur Vénale :

27 Merci de votre bien aimable attention

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