ENQUÊTE DES LOYERS PRIVÉS 2015 Carene et Cap Atlantique Novembre 2015
CONTEXTE L enquête réalisée en janvier 2015 par l addrn s inscrit dans le cadre de l observatoire local des loyers. Réalisée depuis 2011, elle permet de suivre l évolution des loyers privés de manière fine sur le territoire. En 2014, la création du dispositif d encadrement des loyers par la Loi ALUR a donné l occasion à l observatoire local des loyers de l agglomération de s améliorer en appliquant quelques préconisations de bonne pratique, ce qui lui a permis notamment d étoffer singulièrement les effectifs d enquête. Effectifs pour chaque enquête Mai Mai Mai Janvier 2011 2012 2013 2015 nombre de logements 1 406 1 472 1 845 2 078 nombre de communes 17 24 27 34 nombre d agences immobilières participantes 5 5 8 9 Echantillon par année d enquête (nombre de logements ) 1 291 1 330 1 649 1 804 115 142 196 274 2011 2012 2013 2015 Carene Cap Atlantique
Objectifs Apporter un éclairage, une photographie annuelle du marché locatif privé sur la Carene et Cap Atlantique. Alimenter les politiques publiques locales de l habitat dans le cadre du suivi des Programmes Locaux de l Habitat. Conforter un partenariat et des échanges entre les agences immobilières, notaires, l agence d urbanisme et les collectivités. Méthodologie Un partenariat basé sur la collecte d informations anonymes transmises à l addrn par des agences immobilières et des notaires locaux. Un traitement statistique post-collecte réalisé par l addrn. Un temps d échanges et de partages autour des résultats obtenus. Nouveautés en 2015 La constitution de l échantillon s est déroulée en janvier au lieu du mois de mai pour les années précédentes. Deux nouveaux partenaires ont contribué à l alimentation de la base, alors qu une agence immobilière s est retirée suite à sa cessation d activité.
addrn et Ville de Saint-Nazaire
Périmètre Cette enquête a vocation à couvrir le marché locatif privé des deux intercommunalités de Cap Atlantique et de la Carene. Certaines communes sont peu concernées par ce parc de logements et sont donc regroupées dans le cadre de l analyse. A l inverse, d autres communes disposent d une représentativité suffisante pour établir des références de loyers à la commune. Pour Saint-Nazaire des analyses infracommunales sont proposées avec 1 649 logements enquêtés, soit 78 % de l échantillon en 2015. Part du locatif privé / résidences principales Part du locatif enquêté en 2015 Carene 20 % 15 % Cap Atlantique 19 % 4 % Total zone d étude 20 % 11 % O N S E Piriac-sur-Mer Le Croisic La Turballe Batz-sur-Mer Marché littoral Mesquer Pénestin Herbignac Guérande / St-André-des-Eaux Le Pouliguen Assérac Camoël Saint-Molf * pas de logements enquêtés sur cette commune 0 2.5 5 10 Km La Baule Férel Marché périurbain Saint-Lyphard Pornichet La Chapelle-des-Marais Saint-Joachim Trignac Saint-Nazaire Source : Enquête Loyers - Addrn BD Carto - IGN Paris 2006 - Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Juin 2015 Zonages de l enquête loyers Littoral Saint-Malo-de-Guersac Immaculée Montoir-de-Bretagne Méan - Penhoët Quartiers Nord Quartiers Ouest Besné* Zoom sur Saint-Nazaire Donges Centre-ville Marché littoral Marché Guérande / St-André Marché périurbain Marché par commune 2 078 logements enquêtés soit11 % du parc locatif privé en 2015. PAROLE DE PROFESSIONNEL Le périmètre regroupant «Guérande et Saint- André-des-Eaux» illustre le rapprochement des marchés des deux intercommunalités. «
Grandes caractéristiques de l échantillon 2015 T4 14 % Logements selon le nombre de pièces T5 et + 6 % Studio T1 15 % 84 % des locations sont des appartements du marché urbain C est une caractéristique forte des marchés littoraux : 92 % à Saint-Nazaire, 89 % à Pornichet, 85 % à La Baule T3 34 % T2 31 % Les maisons en location sont plutôt localisées à Trignac, Guérande/Saint- André-des-Eaux et dans les secteurs du périurbain. d où une majorité de petits et moyens logements. Superficie moyenne des logements enquêtés selon leur nature ECLAIRAGE 54,4 m² 91,2 m² Les plus grandes maisons en location se situent à La Baule et dans le périurbain.
Un renouvellement continu du parc de logements Ancienneté du logement sur l ensemble du parc 10 ans ou + 63 % Entre 5 et 9 ans 17 % - de 5 ans 20 % La mise sur le marché de logements neufs, que l on retrouve dans l échantillon (20 % ont moins de 5 ans), souligne le renouvellement du parc locatif privé local. 10 ans ou + Entre 5 et 9 ans - de 5 ans 495 nouveaux logements dans l échantillon, soit : Cap Atlantique 71 % 20 % 9 % 1/4 du total des logements enquêtés. 10 ans ou + Entre 5 et 9 ans - de 5 ans 80 % sont des appartements, (- 9 pts de % par rapport à 2013). Carene 35 % ont été construits il y a moins de 5 ans. 62% 17 % 21 %
Les loyers Observés en 2015 N Loyer médian (prix au m²) en 2015 Loyer médian : 9,2 /m² O S E Pénestin Camoël Férel moins de 9 entre 9 et 10 entre 10 et 11 plus de 11 La moitié des loyers pratiqués se situe au-dessus de 9,2 /m², l autre moitié en-dessous. Piriac-sur-Mer Mesquer Assérac Saint-Molf Herbignac La Chapelle-des-Marais Marché périurbain Saint-Joachim Saint-Lyphard Besné* Les marchés immobiliers du territoire sont différents, corrélés essentiellement au facteur «distance à la mer». Le Croisic La Turballe Batz-sur-Mer Marché littoral Guérande / St-André-des-Eaux Le Pouliguen 0 2.5 5 10 Km La Baule Pornichet Trignac Saint-Nazaire Saint-Malo-de-Guersac Montoir-de-Bretagne Donges * pas de logements enquêtés sur cette commune Source : Enquête Loyers - Addrn BD Carto - IGN Paris 2006 - Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Juin 2015 PAROLE DE PROFESSIONNEL Sur le littoral, les logements d une ou deux pièces sont devenus trop chers pour les jeunes ménages débutant leur vie active, avec un petit salaire. Il y a un risque de basculement de ces petits logements dans le parc de résidences secondaires. «
Loyers médians par type de logements en 2015 ( /m²) Zone d enquête en 2015 11,8 11,8 11,7 9,8 9,8 10,4 8,5 8,4 8,9 7,7 7,5 8,4 6,9 6,9 Maison : 8,8 /m² Appartement : 9,4 /m² NS Studio T1 T2 T3 T4 T5 et + Cap Atlantique Carene Saint-Nazaire L ancienneté du logement joue sur les montants des loyers : plus le logement est récent plus il est cher. Néanmoins le niveau de loyer des logements de moins de 5 ans est resté stable par rapport à 2013. Loyers médians 2015 ( /m²) Loyers médians zone d enquête ( /m²) - de 5 ans De 5 ans à - de 10 ans +de 10 ans 11,4 10,8 10,2 9,5 9,5 9,2 9,1 8,7 La Baule Escoublac Pornichet Batz-sur-Mer Guérande Le Croisic Zone d étude St-Nazaire Trignac 10,0 /m² 9,6 /m² 8,7 /m²
2015, une tendance à la baisse des loyers ressentie mais contrastée Des évolutions de loyers contrastées selon les territoires Evolution des loyers médians d ensemble ( /m²) 10,7 10,6 10,5 Evolution 2013/2015 (loyers médians /m²) : +4,7 pts de % pour Cap Atlantique, +0,3 pts de % pour la Carene, +0,9 pts de % pour Saint-Nazaire. 10,1 que plusieurs éléments peuvent expliquer : 8,9 8,8 8,8 9,1 8,9 8,9 PAROLE DE PROFESSIONNEL 9,3 9,2 9,2 9,1 9,1 9,1 2011 2012 2013 2015 Cap Atlantique Carene zone d'enquête St-Nazaire Les étiquettes énergétiques influencent peu sur les montants des loyers et le choix des locataires. «Un marché toujours impacté par les crises immobilières en 2008 et à nouveau depuis 2011/2012. A Cap Atlantique, une baisse notable des loyers est observée. Outre l évolution liée au marché, les nouveaux logements intégrés à l échantillon de 2015, dont les niveaux de loyer sont plus bas, participent aussi à cette tendance. A Saint-Nazaire, les nouveaux logements mis sur le marché récemment et en grand nombre ont influencé à la baisse les loyers des logements du parc ancien et moins qualifié.
Des charges qui s élèvent à 35 /MOIS (montant médian) Comparaisons : des niveaux de loyers assez élevés sur l axe ligérien Les charges représentent en moyenne près de 8 % du coût global «loyer+charges». Loyers médians 2015 (hors charges - /m²) PAROLE DE PROFESSIONNEL La légère hausse des charges entre 2013 et 2015 est compensée par la baisse du niveau des loyers permettant ainsi de maintenir le coût global de location pour le locataire. «8,7 /m² Pays de Lorient 3 10,2 /m² 9,1 /m² Cap Carene Atlantique 10,8 /m² Nantes métropole 1 7,0 /m² Laval agglomération1 10,7 /m² Angers agglomération 2 Zone d étude en 2015 N Une maison de 91 m² a un loyer médian de 763 Un appartement de 54 m² a un loyer médian de 466 Sources : 1. Enquête 2015 AURAN 2. Observatoire Régional des Loyers Année 2014 DREAL des Pays de la Loire avril 2015 3. Enquête 2014 Adil 56 0 50 km O S E
Les loyers de relocation à 9,1 /m² (hors charges) 1/3 des logements enquêtés ont été reloués entre janvier 2014 et janvier 2015 Les loyers de relocation augmentent dans des proportions moins importantes qu observées par le passé. Cette évolution peut s expliquer par les conditions actuelles du marché immobilier plus difficile et avec la mise en application de l encadrement des loyers des logements reloués (voir Repères de l année en dernière page). Comparaison des loyers médians ( /m²) Logement reloué Logement toujours occupé Ensemble des logements Carene 9,1 9,1 9,1 La proportion de logements reloués a augmenté de +6 % par rapport à l enquête précédente, conséquence de plusieurs éléments : des logements neufs mis sur le marché générant des flux au sein du parc de logements (plus d offres, plus de choix) ; une baisse sensible du niveau des loyers suscitant la recherche d un meilleur rapport qualité/prix ; des perspectives économiques qui pourraient inciter les ménages à s installer dans la région Carene Taux de relocation 2015/2014 43 % 36 % 34 % Guérande Trignac St-Nazaire Cap Atlantique 9,4 10,4 10,2 Zone d enquête 9,1 9,3 9,2 30 % Pornichet Le loyer de relocation est plus faible sur les petits logements. La différence entre le loyer de l ensemble des logements et celui des logements reloués est plus nette sur les logements de Cap Atlantique. Définition Un logement est considéré comme reloué, lorsqu il y a eu un changement de bail enregistré au cours de l année. Cap Atlantique 28 % 20 % La Baule
Une vacance totale dans le parc locatif estimée à 7 % Sur l ensemble des logements vacants : 3/4 1/4 le sont depuis moins de 6 mois le sont depuis moins d un mois Vacance moyenne d un logement ECLAIRAGE 6 à 7 % : taux de vacance conjoncturel «raisonnable», seuil permettant à la fois la fluidité des parcours résidentiels et l entretien du parc de logements. Carene : 6 mois Cap Atlantique : non significatif Le taux de vacance supérieur à 1 mois s établit à 5 %. Or, sur l agglomération de Saint-Nazaire, le délai de préavis pour quitter un logement a diminué. Il est désormais de 1 mois. Mécaniquement, le délai de vacance devrait progresser (voir Repères de l année). Les logements vacants sont plutôt : Des petits logements. Des logements anciens. Des logements énergivores. Définition Un logement est considéré comme vacant, lorsqu il est libre immédiatement et au-delà d un délai théorique de 1 mois (voir Repères de l année).
TYPOLOGIES les plus représentatives DU MARCHE LOCATIF privé sur Cap Atlantique et la Carene Appartements récents Logement - de 10 ans Entre 44 et 59 m² T2 + de 9 /m² Littoral de St-Nazaire Ascenseur Econome Electrique Investissement Locatif Appartement Saint-Nazaire - Centre-Ville et Méan-Penhoët Logement + de 10 ans Charge <200 - de 8 /m² Energivore Gaz Pavillon du périurbain + de 74 m² Périurbain, Guérande/St-Andrédes-Eaux, Littoral ouest, Trignac (cf carte zonages) T4 et + Jardin garage + de 630 Méthodologie : Classification Ascendante Hiérarchique à partir de l échantillon 2015 ne retenant que les critères significatifs.
Repères de l année Application de la taxe sur les logements vacants ou TLV (décret 10/05/2013) Cette taxe concerne les logements non meublés vacants depuis plus d'un an. Seules certaines agglomérations françaises sont concernées, dont celle de Saint-Nazaire. Il s agit des «zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements» Deux dispositifs d encadrement des loyers existent dans les «zones tendues» (en référence à la TLV) : l un vise à limiter l évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18) (loi ALUR décret du 30/07/2014) Depuis le 1 er août 2014, lorsqu un logement fait l objet d une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision n est intervenue au cours des 12 derniers mois, une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l IRL. Toutefois, certaines exceptions sont prévues. l autre vise à plafonner les niveaux des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et art. 17-2) (loi ALUR décret du 10/06/2015) L encadrement est fondé sur les valeurs de loyer observées à l échelle locale. Au 1er août 2015, l encadrement du niveau des loyers ne concerne que l agglomération de Paris. Seule cette dernière dispose d un observatoire local des loyers agréé par le ministère du Logement, ce qui a permis au préfet de fixer, pour chaque catégorie de logements et secteurs géographiques, des loyers de référence. En zone tendue, le délai de préavis est réduit à 1 mois au lieu de 3 mois (loi ALUR) Pour les locataires à compter du 31 juillet 2014, le délai de préavis pour quitter une location peut également être réduit à 1 mois si le logement est situé en zone tendue. Depuis le 8 août 2015 (date d'entrée en vigueur de la loi Macron du 6 août 2015 qui a modifié la loi Alur), tous les contrats de location de logements situés en zone tendue sont concernés par ce délai de préavis réduit, quelle que soit leur date de signature. Nouveau bail applicable au 1 er août 2015 (loi ALUR décret du 31/05/2015) Dans le cadre de l amélioration des rapports locatifs, tout contrat de location (bail) concernant une résidence principale devra répondre, sauf exceptions, à un modèle de contrat type à partir du 1 er août 2015.
équipe projet directeur DE PUBLICATION Claude Maillère REDACTION Laurence Moley-Josse terrain Françoise Blochet, Linda Pédreau statistiques Linda Pédreau CARTOGRAPHIE Alice Loiseau création graphique Sandra Biguet Avec la participation des agences immobilières et offices notariaux Baie du Croisic Immobilier ; Cabinet Lefeuvre ; Cabinet Olivier ; Cabinet Thierry Immobilier ; Century 21 Guérande ; La Coupole Immobilier ; Notaires Presqu ile Associés ; Orpi Batz-sur-mer ; Orpi St-Marc ; Renou Mainguy groupe CISN