LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES DE L IMMEUBLE

LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES DE L IMMEUBLE Novembre 2006

LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES DE L IMMEUBLE Cette brochure d information constitue une gageure que le département immobilier a voulu relever : est-il possible de présenter de façon simple le nouveau dispositif sur les diagnostics techniques de l immeuble, qui se caractérise par son hétérogénéité et sa complexité? Le lecteur trouvera rassemblées ici les données juridiques actuelles qui gouvernent les divers diagnostics, constats et états de l immeuble. Pour tenter de rendre accessibles ces informations, un regroupement a été opéré suivant que les diagnostics concernent la détention, la vente ou la location de l immeuble. Il reste à espérer qu une pause législative et réglementaire permette de ne pas actualiser cette brochure trop rapidement Le département immobilier Novembre 2006 Ont participé à la rédaction de cette brochure Les diagnostics techniques de l immeuble : Emmanuelle Briand, Sidonie Fraîche-Dupeyrat, Nathalie Gaultier de la Ferrière, Marie-Amélie Négrier, avocats, Denis Michel-Dansac, juriste et Virginie Métivier, stagiaire, sous la conduite de Philippe Pelletier, avocat associé. 2

AVANT-PROPOS 1. Définition : Selon le langage commun, un diagnostic est un jugement porté sur une situation ou un état. Mais le législateur n a pas donné de définition juridique de ce terme, bien qu il ait abondamment légiféré en la matière ces derniers temps. Depuis plusieurs années, des mesures législatives et réglementaires successives obligent les propriétaires d immeubles à faire réaliser des diagnostics portant sur tel ou tel aspect de leur bien. Cette abondance de textes s explique par la volonté de protéger le bien et surtout la santé et la sécurité de ceux qui sont amenés à l occuper. Propriétaires et praticiens du droit doivent donc désormais intégrer un dispositif juridique complexe et évolutif. 2. Technique législative : Les règles nouvelles n ont pas été prises selon un plan bien arrêté mais au gré souvent d initiatives parlementaires, qui se sont traduites par la création de plusieurs diagnostics particuliers. Il en est résulté une sorte de «millefeuilles» réglementaire, péchant par son hétérogénéité. 3. Chronologie des lois créant les diagnostics. 1996 : amiante 1998 : plomb (saturnisme) 1999 : termites 2000 : amiante 2003 : installations de gaz 2003 : risques naturels et technologiques 2004 : performance énergétique 2005 : dossier de diagnostic technique 2006 : installations d électricité 4. Une première mise en ordre s imposait, qui a été réalisée par l ordonnance n 2005-655 du 8 juin 2005, dont le titre III est intitulé «Dispositions relatives au diagnostic technique». Ce texte a été ratifié par la loi n 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. L ordonnance a notamment inséré dans le Code de la construction et de l habitation trois articles L. 271-4 à L. 271-6, qui créent le dossier de diagnostic technique. A la suite de la publication du décret n 2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le code de la construction et de l habitation et le code de la santé publique, les dispositions nouvelles entreront en vigueur le 1 er novembre 2007. 5. Méthode adoptée : L ordonnance du 8 juin 2005 n a cependant pas refondu toute la réglementation relative aux divers diagnostics techniques, comme on l avait espéré, mais a mis un peu d ordre dans des dispositions relatives à la vente et à la location, alors que des diagnostics doivent être réalisés par le propriétaire même en l absence de mutation de propriété ou de transfert de jouissance. 6. Plan : Cette brochure envisagera les diagnostics techniques au regard successivement de la détention de l immeuble (1 ère partie), de sa vente (2 e partie) et de sa location (3 e partie). 3

SOMMAIRE (LES CHIFFRES RENVOIENT AUX PARAGRAPHES ET AUX PAGES) 1 Les diagnostics techniques et la détention de l immeuble p. 6 1.1 Les termites p. 6 1.1.1 Présentation/textes : 8-11 p. 6 1.1.2 La collecte de l information : 12 p. 6 1.1.3 La réalisation de travaux en secteur de lutte : 13-17 p. 6 1.2 Le plomb (saturnisme) p.7 1.2.1 Textes : 20 p. 8 1.2.2 Le dispositif en présence d un cas de saturnisme ou d un risque d exposition : 21-27 p. 8 1.2.3 La prévention et la détection systématique : le constat de risque d exposition au plomb (CREP) : 28-31 p.9 1.2.4 Le CREP et les parties communes des immeubles : 32-34 p. 9 1.3 L amiante p. 10 1.3.1 Présentation : 35-37 p. 10 1.3.2 Intervenants : 38-39 p. 10 1.3.3 Le diagnostic amiante friable : 40-50 p. 11 1.3.4 Le dossier technique «amiante» (repérage étendu) : 51-62 p. 13 1.3.5 Le repérage en cas de démolition : 63-64 p. 15 1.3.6 Les sanctions pénales : 66-67 p. 16 1.3.7 Autre conséquence : 68 p. 16 1.4 Le diagnostic de performance énergétique p. 16 1.4.1 Présentation : 69-70 p. 16 1.4.2 Immeubles concernés : 71 p. 16 1.4.3 Contenu du diagnostic : 72 p. 16 1.4.4 Auteur du diagnostic : 73 p.16 1.4.5 Communication par le maître de l ouvrage au propriétaire : 74 p.16 1.4.6 Affichage par le propriétaire ou le gestionnaire : 75 p. 16 1.5 Le diagnostic préalable à la mise en copropriété p. 17 1.5.1 Présentation : 77 p. 17 1.5.2 Principe : 78-79 p. 17 1.5.3 Réalisation du diagnostic : 80-82 p. 17 1.5.4 Sanction : 83 p. 17 1.5.5 Publicité : 84-86 p. 18 1.6 L installation intérieure de gaz : 88-89 p. 18 1.6.1 En résumé : 90 p. 19 2 Les diagnostics techniques et la vente de l immeuble p. 20 2.1 Le dossier de diagnostic technique p. 20 2.1.1 Les mutations concernées : 93-97 p. 20 2.1.2 Le contenu du dossier de diagnostic technique : 98-116 p. 21 2.1.3 Les immeubles concernés : 117-121 p. 23 2.1.4 La durée de validité des diagnostics : 122-127 p. 24 2.1.5 La personne chargée d établir les documents compris dans le dossier de diagnostic technique : 128-135 p. 25 2.1.6 Le contrat et la responsabilité de la personne chargée d établir les documents : 136-150 p. 26 2.1.7 Sanction de l absence de dossier de diagnostic technique : 151-156 p.28 4

2.2 Les autres diagnostics techniques p. 29 2.2.1 Le diagnostic de l accord collectif du 9 juin 1998 : 158-162 p. 29 2.2.2 Le diagnostic de la loi du 13 juin 2006 (dite «loi Aurillac») : 163-165 p. 30 2.3 L état de la pollution des sols : 166-167 p. 30 2.3.1 En résumé : 168 p.31 3 Les diagnostics techniques et la location de l immeuble p. 32 3.1 Présentation p. 32 3.2 Les locations concernées p. 32 4 Annexes : tableaux récapitulatifs p. 36 1 Les diagnostics techniques et la détention de l immeuble p. 36 A Termites p. 36 B Plomb (saturnisme) p. 36 C Amiante p. 37 2 Les diagnostics techniques et la vente de l immeuble p. 38 3 Les diagnostics techniques et la location de l immeuble p. 39 5 Index p. 40 3.2.1 Locations pour lesquelles un dossier de diagnostic technique est exigé : 170-173 p. 32 3.2.2 Locations pour lesquelles des diagnostics sont exigés en dehors du dossier de diagnostic technique : 174-176 p. 32 3.3 Le contenu du dossier de diagnostic technique p. 33 3.3.1 Présentation : 177-178 p. 33 3.3.2 Contenu : 179-183 p. 33 3.4 Sanctions : 184-186 p. 33 3.4.1 En résumé : 190 p.35 5

1 Les diagnostics techniques et la détention de l immeuble 7. Le propriétaire d un immeuble peut, en cette seule qualité, se voir imposer la réalisation de divers diagnostics. L idée générale est que, si un diagnostic révèle l existence d un risque pour l immeuble ou ses occupants, le propriétaire doit réaliser des travaux destinés à le faire disparaître. 1.1 Les termites 1.1.1 Présentation/textes 8. Proliférant depuis la dernière guerre dans les immeubles bâtis ou non bâtis, les termites représentent pour les constructions un danger sérieux pouvant aller jusqu à leur effondrement. 9. Cartographie Selon une carte dressée par le Centre technique du bois et de l ameublement (CTBA) en 2005, les régions Aquitaine, Midi-Pyrénées, Poitou- Charentes, Languedoc-Roussillon, Provence- Alpes Côte d Azur, Corse ainsi que l Outre-mer sont particulièrement touchés. Les régions Rhône-Alpes, Pays de la Loire, Ile-de-France, Limousin et Centre le sont dans une moindre mesure. Le CTBA (allée de Boutaut, BP 227, 33028 Bordeaux,Tél. 05.46.43.63.00, site Internet www.ctba.fr) dispose d un observatoire des territoires où la présence des termites est avérée. 10. La loi n 99-471 du 8 juin 1999 tend ainsi à protéger les acquéreurs et propriétaires d immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, complétée par le décret n 2000-613 du 3 juillet 2000. Ces textes ont été remaniés, complétés ou intégrés dans le Code de la construction et de l habitation (CCH) en 2005 et 2006. Ils sont pour la plupart codifiés aux articles L.133-1 et suivants, R.112-2 et suivants et R.133-1 et suivants de ce Code. Ils le seront en totalité à partir du 1er novembre 2007, date d entrée en vigueur du décret n 2006-1114 du 5 septembre 2006 précité, qui crée les nouveaux articles R.133-3 et suivants du Code. Sont aussi parus un arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle de l état parasitaire relatif à la présence des termites dans un immeuble (JO 31 août 2000) et une circulaire n 2001-21 du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d immeubles contre les termites (BOME n 2001-7). 11. Ces textes ont notamment instauré, d une part des secteurs de lutte, dans lesquelles le maire peut enjoindre aux propriétaires de rechercher les termites et de procéder aux travaux nécessaires, d autre part des zones contaminées ou susceptibles de l être à court terme, où existent des obligations particulières en cas de vente, qui sont examinées dans la deuxième partie de cette brochure. 1.1.2 La collecte de l information 12. L information est primordiale. Dès qu il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l occupant de l immeuble en fait la déclaration en mairie. A défaut d occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. Si l immeuble est soumis au statut de la copropriété, la déclaration incombe au syndicat en ce qui concerne les parties communes de l immeuble. Cette déclaration peut être accompagnée de l état parasitaire mentionné au 1.1.3.2. Le fait de ne pas effectuer cette déclaration est puni des peines prévues pour les contraventions de troisième classe, c est-à-dire une amende de 450 euros. 1.1.3 La réalisation de travaux en secteur de lutte 1.1.3.1 Définition 13. Sur la base des déclarations faites par les occupants d immeubles contaminés ou de toute autre information dont il dispose, le conseil municipal peut créer un secteur dans lequel le maire peut enjoindre aux propriétaires d immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche des termites ainsi qu aux travaux préventifs ou d éradication nécessaires (article L. 133-1 du CCH). En pratique, ces zones reçoivent le nom de secteurs de lutte. 1.1.3.2 Recherche des termites 14. Le propriétaire justifie du respect de l obligation de recherche des termites en adressant au maire un document que la réglementation actuelle dénomme «état parasitaire» et qui deviendra l «état du bâtiment relatif à la présence de termites» à compter du 1er novembre 2007, date d entrée en vigueur du décret n 2006-1114 du 5 septembre 2006. Ce document est établi par une personne qui remplit les conditions indiquées au 2.1.5. (deuxième partie). Il indique les parties de l immeuble 6

visitées et celles n ayant pu l être, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement (article R. 133-1, alinéa 2, du CCH). Le contenu de ce document est le même que celui du document qui doit être produit en cas de vente de l immeuble. La durée de validité de cet état n est pas précisée par les textes. Il appartient au maire d apprécier s il est suffisamment récent. 1.1.3.3 Réalisation de travaux 15. Le propriétaire doit justifier du respect de l obligation de réalisation des travaux préventifs ou d éradication en adressant au maire une attestation établie par une personne exerçant l activité de traitement et de lutte contre les termites, qui doit être distincte de celle qui a établi l état parasitaire, certifiant qu il a été procédé aux travaux nécessaires (article R. 133-1, alinéa 3, du CCH). 1.1.3.4 Carence du propriétaire 16. En cas de carence du propriétaire sur mise en demeure infructueuse, le maire peut, après expiration du délai fixé par lui et sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites ainsi qu aux travaux préventifs ou d éradication nécessaires. Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière de contributions directes. 1.1.3.5 Sanctions pénales 17. Le fait pour le propriétaire de ne pas justifier du respect de l obligation de recherche des termites ainsi que de l obligation de réalisation des travaux préventifs ou d éradication selon les modalités prévues à l article R. 133-1 du CCH est puni des peines prévues pour les contraventions de cinquième classe, soit une amende de 1.500 euros, doublée en cas de récidive et quintuplée pour les personnes morales. 1.2 Le plomb (saturnisme) 18. Le saturnisme est une pathologie résultant de l ingestion ou de l inhalation de plomb. 85.000 mineurs auraient une plombémie supérieure à 100 microgrammes par litre de sang, seuil définissant le saturnisme en l état actuel des connaissances (Assemblée nationale : rapport n 1092 fait au nom de la commission des affaires culturelles, familiales et sociales sur le projet de loi n 877 relatif à la politique de santé publique). Les risques de saturnisme résultent pour l essentiel de la présence de plomb dans les peintures anciennes (ce n est qu en 1949 que l on a interdit les peintures contenant du plomb), qui constitue le principal facteur d intoxication des enfants en bas âge. 19. EVOLUTION DU SYSTEME de 1998-2004 Règles antérieures à 2004 La loi n 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions fixe un dispositif qui s organise autour de deux actions : - la protection des occupants. Aux termes d un processus d information qui a pour origine le médecin dépistant un cas de saturnisme chez un mineur, le préfet peut ordonner que soit réalisé un diagnostic portant sur tout ou partie de l immeuble concerné afin de déterminer s il existe un risque d exposition au plomb. Le préfet peut aussi agir de même quand un tel risque est porté à sa connaissance. En cas de diagnostic positif, le préfet peut notifier son intention de faire réaliser les travaux nécessaires, à leur frais, au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires. En cas de relogement temporaire, les frais en sont à la charge du propriétaire. - l information lors des ventes dans les zones à risque d exposition au plomb. (voir la deuxième partie). La réforme de 2004 Le dispositif de 1998 a été critiqué notamment par les associations et les acteurs de terrain. On a fait valoir que le diagnostic ordonné par le préfet était limité aux seules peintures et revêtements. On a aussi mis en avant la lenteur tant de l administration que des propriétaires, ainsi que les difficultés du relogement provisoire. Aussi le système a-t-il été modifié par la loi n 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique. Le législateur a voulu mettre en œuvre une politique ambitieuse de protection de la santé de la population, tendant notamment «à améliorer et renforcer le dispositif législatif existant en matière de lutte contre le saturnisme». Les mesures les plus importantes d entre elles sont les suivantes : 1) en matière de protection des occupants, le diagnostic devient facultatif et peut céder la place à l enquête sur l environnement du mineur ; le propriétaire a l obligation d assurer le relogement provisoire des occupants ; 7

2) pour les ventes d immeubles bâtis, l état des risques d exposition au plomb est remplacé par le constat de risque d exposition au plomb (CREP) qui est étendu aux facteurs de dégradation du bâti et n est plus limité aux zones à risques d exposition au plomb ; 3) le CREP doit être annexé à tout nouveau contrat de location sous certaines conditions ; 4) quand l immeuble comporte des parties à usage commun, un CREP doit être réalisé sur ces dernières avant l exécution de travaux et au plus tard le 11 août 2008 ; 5) il est instauré une obligation d information des occupants ainsi que l obligation de faire procéder à des travaux, notamment avant une mise en location. 1.2.1 Textes 20. Le nouveau dispositif est constitué par les articles L.1334-1 à L.1334-12 du Code de la santé publique (CSP), depuis l intervention du décret n 2006-474 du 25 avril 2006 des articles R. 1334-1 à R. 1334-13 du CSP. 1.2.2 Le dispositif en présence d un cas de saturnisme ou d un risque d exposition 1.2.2.1 Enquête et diagnostic 21. Lorsqu il est informé par les autorités médicales de l existence d un cas de saturnisme chez un mineur, le préfet fait immédiatement procéder à une enquête sur l environnement de ce mineur afin de déterminer l origine de l intoxication (article L. 1334-1 du CSP). Dans le cadre de cette enquête, le préfet peut «prescrire la réalisation d un diagnostic portant sur les revêtements des immeubles ou parties d immeubles habités ou fréquentés régulièrement par ce mineur». L enquête préalable devient donc le principe et le diagnostic, une mesure facultative pour le préfet ainsi qu un élément de l enquête. En pratique, les préfets auront tendance à prescrire un diagnostic de manière à disposer du maximum d informations. Le préfet peut aussi prescrire le diagnostic «lorsqu un risque d exposition au plomb pour un mineur est porté à sa connaissance». Aux termes de l article R. 1334-4 du Code de la santé publique, le diagnostic «identifie les éléments de construction comportant un revêtement dégradé, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d analyse utilisée pour la mesurer et décrit l état de conservation des revêtements contenant du plomb, selon un protocole précisé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé». Le diagnostic doit être établi par une personne qui remplit les conditions indiquées au 2.1.5. 1.2.2.2 Mesures possibles 22. Décidées par le préfet dans le cas où l enquête met en évidence la présence d une source d exposition au plomb, elles consistent principalement en des mesures d information, de réduction des risques et dans la réalisation de travaux. 23. Mesures d information : le préfet procède à l information des familles et les incite à adresser leur enfant à un médecin. 24. Mesures de réduction des risques : le préfet «invite la personne responsable, en particulier le propriétaire, le syndicat des copropriétaires, l exploitant du local d hébergement, l entreprise ou la collectivité territoriale dont dépend la source d exposition au plomb identifiée par l enquête, à prendre les mesures appropriées pour réduire ce risque». La loi n a pas précisé en quoi pouvaient consister ces «mesures appropriées» : elles peuvent concerner l entreprise dont dépend la source d exposition au plomb identifiée par l enquête. 25. Travaux : si des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils fixés par un arrêté ministériel du 25 avril 2006 (JO 26 avril 2006) sont susceptibles d être à l origine de l intoxication du mineur, le préfet notifie au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l exploitant du local d hébergement son intention de faire exécuter à leur frais les travaux nécessaires pour supprimer le risque constaté. Le préfet précise notamment la nature et le délai de ces travaux. L intéressé peut, soit contester cette décision dans un délai de dix jours et la justice pourra alors être saisie en référé, soit, dans ce même délai, accepter la décision en précisant les conditions dans lesquelles il assurera le cas échéant l hébergement des occupants, soit garder le silence. Dans ce dernier cas, à l issue du délai de dix jours, le préfet fait exécuter les travaux qui visent les sources de plomb elles-mêmes et la pérennité de la protection. Le délai de réalisation des travaux est limité à un mois, trois mois maximum au cas où l hébergement de tout ou partie des occupants est assuré hors des locaux concernés. Après accomplissement des travaux, un contrôle est effectué par le préfet. 8

1.2.2.3 Hébergement des occupants 26. La réalisation des travaux peut nécessiter la libération temporaire des locaux (article L. 1334-4 du CSP). La loi pose alors le principe que le propriétaire ou l exploitant du local d hébergement est tenu d assurer l hébergement des occupants définis à l article L. 521-1 du CCH, c est à dire le titulaire d un droit réel conférant l usage du bien, le locataire, le sous-locataire ou l occupant de bonne foi. Dans sa décision, le préfet précise notamment les modalités d occupation des locaux pendant la durée des travaux et, si nécessaire, les exigences en matière d hébergement. A défaut d exécution par le propriétaire, le préfet assure un hébergement provisoire aux frais du propriétaire ou de l exploitant du local d hébergement. Des règles particulières sont prévues en cas de refus d accès aux locaux ou en cas de présence de squatters. En pratique, pour un immeuble en copropriété, des difficultés peuvent se présenter si le plomb est présent à la fois dans les parties privatives et dans les parties communes. Dans ce cas, comment ventiler la charge de l hébergement entre les copropriétaires et le syndicat? 27. Notre avis Le système est contraignant et les délais, particulièrement courts. Sur le plan financier, c est une lourde charge qui peut être imposée au propriétaire, notamment du fait de l obligation d assurer le relogement des occupants. Et sur le plan économique, on peut douter de l efficacité du système tant il est vrai que les copropriétés dégradées sont souvent celles qui connaissent les difficultés économiques les plus graves. Mais la lutte contre l insalubrité est à ce prix. publique, il «présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti». Il constitue donc bien un diagnostic, même s il n en porte pas le nom. Est annexée à ce constat une notice d information dont le contenu est précisé par arrêté interministériel du 25 avril 2006 (JO 26 avril 2006) : il détermine le protocole de réalisation du constat, les méthodes de mesure du plomb, le contenu de la notice d information et les facteurs de dégradation du bâtiment. Le CREP est ainsi un document technique dont le législateur a voulu faciliter la lisibilité. 30. Travaux parlementaires : Un rapport parlementaire a pu noter que «les habitats dégradés constituent en effet un facteur d aggravation important des risques d intoxication (peintures écaillées laissant apparaître la peinture sous-jacente au plomb, humidité favorisant la dégradation des revêtements ). Cet élargissement du champ du diagnostic présente également l avantage de repérer les logements insalubres à l occasion des mesures de prévention contre le saturnisme, et donc d engager si nécessaire la procédure d insalubrité prévue par l article L. 1331-26 du Code de la santé publique» (Assemblée nationale, rapport 1092 fait au nom de la commission des affaires culturelles, familiales et sociales sur le projet de loi 877 relatif à la politique de santé publique). 1.2.3.2 Auteur du CREP 31. Le CREP doit être établi par une personne qui remplit les conditions indiquées au 2.1.5. 1.2.3 La prévention et la détection systématique : le constat de risque d exposition au plomb (CREP) 1.2.3.1 Définition 28. Il s agit, avec l enquête sur l environnement du mineur, d une des grandes innovations de la loi du 9 août 2004. Le CREP a vocation à accompagner les ventes et les locations (voir en deuxième partie, 2.1.2.1.). Mais il constitue également un élément de la gestion de l immeuble collectif. 29. Le CREP remplace l ancien état des risques d accessibilité au plomb. Son contenu est plus vaste puisqu aux termes de l article L.1334-5 du Code de la santé 1.2.4 Le CREP et les parties communes des immeubles 1.2.4.1 Travaux 32. Tous les travaux portant sur les parties à usage commun d un immeuble collectif, affecté en tout ou partie à l habitation, construit avant le 1er janvier 1949 et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements doivent être précédés d un CREP. Un arrêté ministériel du 25 avril 2006 (JO 26 avril 2006) précise ce qu il faut entendre par altération et les critères du caractère substantiel de cette altération. La notion d immeuble collectif n est pas définie par la loi. On peut penser qu en pratique, elle concerne les immeubles soumis au statut de la copropriété, mais aussi les immeubles appartenant à un seul propriétaire, tels 9

que les propriétaires d immeubles de rapport, les bailleurs sociaux ou les investisseurs institutionnels. 33. Deux cas peuvent se présenter. Premier cas - Si le CREP établit l absence de revêtement contenant du plomb ou constate que les revêtements contiennent du plomb à des concentrations inférieures à des seuils fixés par arrêté ministériel du 25 avril 2006 (JO 26 avril 2006), il ne sera pas nécessaire de faire établir un nouveau CREP à l occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties de l immeuble. Deuxième cas - Si le CREP met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils fixés par l arrêté, le propriétaire ou l exploitant du local d hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l immeuble ou la partie d immeuble concernée. Il doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer ce risque, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au bailleur. La non réalisation de ces travaux par le bailleur avant la mise en location du logement constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence, susceptible d engager sa responsabilité pénale. De plus, si le CREP fait apparaître la présence de facteurs de dégradation, l auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au préfet. 1.2.4.2 Obligation avant le 11 août 2008 34. Même en l absence de travaux, un CREP devra être réalisé sur les parties à usage commun des immeubles mentionnés au 1.2.4.1. ci-dessus, avant le 11 août 2008. 1.3 L amiante 1.3.1 Présentation 35. Depuis 1977 et surtout 1996, de nombreuses dispositions sont relatives à l amiante, matériau très utilisé entre 1950 et 1980 dans la construction et la rénovation des immeubles à cause de ses propriétés d isolation thermique et phonique ainsi que de sa résistance au feu. Mais, en raison de ses effets cancérigènes, ce matériau a fait l objet depuis 1977 de plusieurs textes visant à limiter son emploi puis, à l interdire, ce qui a été fait par le décret n 96-1133 du 24 décembre 1996. 1.3.1.1 Evolution du dispositif réglementaire 36. Un décret n 96-98 du 7 février 1996 est relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l inhalation de poussières d amiante. D autres textes concernent l état des immeubles et mettent nombre d obligations à la charge de leurs propriétaires : tel est le cas du décret n 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l amiante dans les immeubles bâtis, qui institue ce qui est communément appelé le diagnostic amiante friable. Puis, le décret n 2001-840 du 13 septembre 2001 a institué un repérage étendu ainsi que des mesures particulières en cas de démolition de l immeuble. Auparavant, la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, complétée par le décret n 2002-839 du 3 mai 2002, avait créé un repérage en cas de vente, qui est traité dans la deuxième partie. Les praticiens doivent donc avoir présent à l esprit qu il y a, pour la détention de l immeuble, au moins deux diagnostics : le diagnostic amiante friable et le repérage étendu. Pour des raisons de compréhension, ils sont traités séparément dans les développements qui suivent. 1.3.1.2 Textes 37. Les articles R. 1334-14 à R. 1334-29 du Code de la santé publique codifient le décret n 96-97 du 7 février 1996 modifié et le décret n 2002-839 du 3 mai 2002. Des dispositions pénales sont prévues aux articles R.1337-2 et suivants du même code. De nombreux arrêtés d application ont été pris, dans le détail desquels il n est pas possible d entrer. On peut aussi citer au moins trois circulaires : n 96-290 du 26 avril 1996 (BOMAS n 96/20) qui explicite le dispositif d origine, n 98-589 du 25 septembre 1998 (BOMAS n 98/41) et n 2003-73 du 10 décembre 2003 (BOME n 2004-11). 1.3.2 Intervenants Pour mieux cerner les responsabilités des uns et des autres et dans un souci d efficacité, la réglementation énumère de façon détaillée les différents intervenants dans l opération de recherche et de retrait de l amiante. 1.3.2.1 Les personnes visées 38. Il s agit du propriétaire, personne physique ou morale, personne publique ou privée. 10

1.3.2.2 Les professionnels intervenants 39. Les divers contrôles, prélèvements et analyses ne peuvent être effectués que par certaines personnes répondant à de strictes conditions. 1) La personne chargée des recherches. Elle doit remplir les conditions indiquées au 2.1.5. Elle intervient pour la recherche, les prélèvements et les attestations relatives à la présence ou l absence d amiante. 2) L organisme accrédité. Il identifie l amiante dans les matériaux ou produits. Il doit répondre aux exigences définies par un arrêté ministériel du 6 mars 2003. 3) L organisme agréé par le ministère de la santé selon les dispositions de l arrêté interministériel du 21 décembre 1998 intervient pour les mesures de l empoussièrement. L agrément peut être limité aux seules opérations de prélèvement ou à l analyse et au comptage. 4) L entrepreneur chargé des travaux. Un arrêté interministériel du 14 mai 1996, pris en application du décret n 96-97 du 7 février 1996, a établi les règles techniques que doivent respecter les entreprises chargées des travaux de confinement et de retrait d amiante. Ce texte a été complété par un arrêté du 26 décembre 1997, qui oblige ces entreprises à produire un certificat de qualification. Ces certifications peuvent être attribuées par Qualibat ou Afaq-Ascert International. 1.3.3 Le diagnostic amiante friable 1.3.3.1 Finalité 40. Ce dispositif qui résulte du décret n 96-97 du 7 février 1996, modifié par le décret n 97-855 du 12 septembre 1997 puis par le décret n 2001-840 du 13 septembre 2001, est codifié aux articles R.1334-14 à 1334-22 du code de la santé publique. A titre d exemple, le seuil d empoussièrement déclenchant une obligation de travaux a été réduit de 25 à 5 fibres d amiante par litre d air. Il s agit de repérer les situations les plus dangereuses, et que les risques soient identifiés, surveillés et éliminés, de façon à assurer la protection de la population qui réside, circule ou travaille dans des immeubles bâtis comportant des flocages, des calorifugeages et des faux-plafonds qui, sous l effet du vieillissement naturel ou provoqué, peuvent libérer des fibres susceptibles de contenir de l amiante. Les textes obligeaient à évaluer l état de conservation de ces matériaux avant le 31 décembre 1999, et, selon le résultat du diagnostic, à faire procéder à diverses mesures de contrôle ou à la réalisation de travaux. Les propriétaires n ayant pas réalisé leur diagnostic sont toujours tenus de le faire (circulaire n 2003-73 du 10 décembre 2003). 41. Rappel : dates limites de mise en œuvre Immeubles bâtis Etablissements d enseignement (1), crèches et établissements hébergeant des mineurs Etablissements sanitaires (2), sociaux (2) et pénitentiaires, locaux à usage de bureaux Autres immeubles bâtis Construits (3) avant le 1 er janvier 1950 (calorifugeages + flocages) 1 er janvier 1998 30 juin 1998 31 décembre 1999 Construits (3) entre le 1 er janvier 1950 et le 1 er janvier 1980 (calorifugeages + flocages) Construits (3) entre le 1 er janvier 1980 et le 28 juillet 1996 (calorifugeages) 1 er janvier 1997 30 juin 1997 31 décembre 1998 1 er janvier 1999 30 juin 1999 31 décembre 1999 Construits (3) avant le 1 er juillet 1997 (faux plafonds) 31 décembre 1999 (1) Etablissements d enseignement : écoles maternelles, écoles élémentaires, collèges, lycées, universités et établissements d enseignement supérieur, d enseignement général, technique ou professionnel. (2) Etablissements sanitaires et sociaux : établissements de santé et établissements relevant de la loi n 75-535 du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales, à l exception des établissements cités dans la colonne précédente. (3) La date à prendre en considération est celle du permis de construire. Source : annexe du décret n 97-855 du 12 septembre 1997. 11

1.3.3.2 Immeubles concernés 42. Le principe est qu il s agit de tous les immeubles bâtis, qu ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. La notion d immeuble bâti recouvre aussi bien celles de bâtiment que de partie de bâtiment. La formule utilisée est générale et vise tous les immeubles, quelle que soit leur destination. Les ouvrages de génie civil, bien qu ils constituent des immeubles bâtis, sont exclus du champ d application des textes qui visent en fait les bâtiments. 43. Il existe une exception au principe. Elle concerne les «immeubles à usage d habitation comportant un seul logement», c est-à-dire les maisons individuelles, qui ne sont pas soumises aux dispositions du décret (article R.1334-14 du CSP). Ceci n est pas sans poser un problème quand on est en présence de maisons individuelles en bande ou jumelées comportant une copropriété horizontale. Une réponse ministérielle exclut ces maisons de l application du principe dès lors qu il n y a aucune partie commune générale à plusieurs maisons ; en revanche, la maison comportant plusieurs logements est soumise à la réglementation (réponse ministérielle n 41870, JOAN 1 er mai 2000, page 2757). 1.3.3.3 Repérage des matériaux 44. Le repérage doit être fait dans : les flocages pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er janvier 1980 ; les flocages et les calorifugeages pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 29 juillet 1996 ; les flocages, les calorifugeages et les faux plafonds pour les immeubles construits avant le 1 er juillet 1997. 45. Ce repérage doit être effectué par la personne chargée des recherches, visée au 1.3.2.2. ci-dessus. En cas de présence de flocages, de calorifugeages ou de faux-plafonds, et si un doute subsiste sur la présence d amiante, le propriétaire doit lui demander de procéder à un ou plusieurs prélèvements. Ceux-ci doivent être faits dans des «zones homogènes» définies par arrêté. Puis l analyse des échantillons est réalisée par un organisme accrédité. 1.3.3.4 Vérification de l état de conservation des matériaux et diagnostic 46. Le repérage peut mettre en lumière la présence de flocages, calorifugeages ou faux-plafonds contenant de l amiante. Dans ce cas, le propriétaire fait vérifier leur état de conservation par la personne chargée des recherches, qui remplit alors une grille d évaluation établie selon des modèles fixés par arrêté du 15 janvier 1998 (JO 2 février 1998) et classe, pour chaque pièce ou «zone homogène», la situation selon trois niveaux. Un tel classement traduit l état de conservation des matériaux et surtout détermine les mesures à prendre. La personne chargée des recherches remet enfin au propriétaire le diagnostic qu il a établi au vu de l ensemble des résultats : grille d évaluation et, le cas échéant, mesures d empoussièrement. 1.3.3.5 Mesures à prendre 47. Elles ne sont pas uniformes pour tout l immeuble mais individualisées pour chaque pièce ou «zone homogène» en fonction de l état de conservation des matériaux. La réglementation distingue trois niveaux. a) Niveau 1. Bon état de conservation Le propriétaire doit faire procéder à un nouveau contrôle dans un délai maximal de trois ans à compter de la date de remise des résultats, ou à l occasion de toute modification substantielle de l ouvrage ou de son usage. b) Niveau 2. Etat intermédiaire de conservation Les mesures d empoussièrement sont réalisées par un organisme agréé. Au vu de l analyse, le propriétaire doit : - si le niveau d empoussièrement est inférieur ou égal à 5 fibres par litre : procéder à un contrôle dans un délai maximal de trois ans à compter de la remise des résultats du contrôle ou à l occasion de toute modification substantielle de l ouvrage ou de son usage ; - si ce niveau est supérieur à 5 fibres par litre : procéder à des travaux de retrait ou de confinement de l amiante, qui doivent être achevés dans le délai de trente-six mois à compter de la remise des résultats du contrôle. Pendant la période précédant les travaux, des mesures conservatoires appropriées doivent être mises en œuvre (article R. 1334-18, alinéa 4 CSP). c) Niveau 3. Matériaux dégradés Le propriétaire doit procéder à des travaux de retrait ou de confinement de l amiante selon les mêmes modalités que celles prévues pour le cas où le niveau d empoussièrement est supérieur à 5 fibres par litre, avec les mêmes éventuelles mesures conservatoires. Les travaux sont obligatoires même si les mesures d empoussièrement révèlent un taux de fibre d amiante inférieur à 5 fibres d amiante par litre. 1.3.3.6 Travaux à effectuer 48. Les travaux de retrait ou de confinement de l amiante doivent être réalisés dans un délai de trente- 12

six mois à compter de la date de la remise au propriétaire des résultats du contrôle. A la demande du propriétaire, ce délai peut être prorogé pour les immeubles de grande hauteur ainsi que pour les établissements recevant du public (première à troisième catégorie) lorsque les flocages, calorifugeages ou faux-plafonds ont été utilisés à des fins de traitement généralisé dans ces immeubles ou établissements. La prorogation est accordée par arrêté préfectoral pour une durée maximale de trente-six mois, qui peut être renouvelée une fois (article R. 1334-19, alinéa 4 CSP). Le préfet doit prendre l avis du Conseil supérieur d hygiène publique de France (CSHPF). Un groupe d experts désignés par la direction générale de la santé et par le CSHPF a établi la liste des éléments nécessaires à l élaboration d un avis. 49. A l issue des travaux et avant toute restitution des locaux traités, le propriétaire fait procéder à un examen visuel de l état des surfaces traitées par une personne habilitée à effectuer des recherches, ainsi qu à une mesure de l empoussièrement (après démantèlement du dispositif de confinement) par un organisme agréé. Le niveau d empoussièrement doit être inférieur ou égal à 5 fibres par litre. Si les travaux ne conduisent pas au retrait total des flocages, calorifugeage ou faux-plafonds, le propriétaire doit faire effectuer un contrôle dans un délai maximal de trois ans à compter de la date de remise des résultats ou à l occasion de toute modification substantielle de l ouvrage ou de son usage. 1.3.3.7 Dossier technique 50. Un «dossier technique» doit être réalisé (article R. 1334-22 CSP). Il constitue notamment un instrument d information des occupants de l immeuble et de toute personne appelée à effectuer des travaux dans l immeuble. Ce dossier doit être inclus dans le dossier technique «Amiante» (repérage étendu) qui fait l objet du paragraphe suivant. 1.3.4 Le dossier technique «amiante» (repérage étendu) 1.3.4.1 Finalité 51. Outre un renforcement des règles de gestion des flocages, calorifugeages et faux-plafonds, l administration a pris en compte que l amiante peut en effet encore être présent dans des composants variés de la construction. Ces composants bien qu ils ne libèrent pas spontanément des fibres, sont néanmoins susceptibles de générer des expositions à l amiante dans certaines conditions et particulièrement lors des opérations d entretien et de maintenance des bâtiments (circulaire n 2003-73 4H6/QC1/24 DGS/SD7/613 du 10 décembre 2003). Il s agit de protéger non seulement les usagers des immeubles, mais aussi les travailleurs appelés à y intervenir. Le décret n 2001-840 du 13 septembre 2001, qui a modifié le décret du 7 février 1996, a ainsi étendu l obligation de repérage à d autres matériaux et produits que les flocages, calorifugeages et faux-plafonds. Ce repérage étendu porte «sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l annexe 13-9 et accessibles sans travaux destructifs» (article R.1334-26 CSP). A la différence du diagnostic amiante friable, il ne donne pas lieu à une obligation de retrait, ce qui n empêche pas, en cas de repérage d un matériau ou d un produit contenant de l amiante, que des mesures de précaution s avèrent nécessaires. Et surtout, le repérage étendu donne lieu à la rédaction du dossier technique «Amiante» (DTA). 52. Rappel : dates limites de mise en œuvre Le dossier technique «Amiante» devait être constitué avant : - le 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public (première à quatrième catégorie) à l exception des parties privatives des immeubles collectifs d habitation ; - le 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les établissements recevant du public (cinquième catégorie), les immeubles destinés à l exercice d une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et les parties à usage commun des immeubles collectifs d habitation. 1.3.4.2 Immeubles concernés 53. Sont concernés les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu ils appartiennent à des personnes privées ou publiques (article R. 1334-23 du CSP). Toutefois les parties privatives des immeubles collectifs d habitation et les maisons individuelles ne sont pas soumises au dossier technique amiante (circulaire n 2003-73 du 10 décembre 2003). Lorsque l immeuble est soumis au statut de la copropriété, le DTA doit être réalisé sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires. 1.3.4.3 Repérage des produits ou matériaux 54. Le dossier technique «Amiante» est établi sur la base d un repérage portant sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l annexe 13-9 de la première partie réglementaire du Code de la santé publique et accessibles sans travaux destructifs (article R. 1334-26 du CSP). 13

ANNEXE 13-9 Programme de repérage de l amiante mentionné à l article R.1334-26 du Code de la santé publique 1. Parois verticales intérieures et enduits Murs Poteaux Cloisons Gaines et coffres verticaux 2. Planchers, plafonds et faux plafonds Plafonds Poutres et charpentes Gaines et coffres verticaux Faux plafonds Planchers 3. Conduits, canalisations et équipements Conduits de fluides (air, eau, autres fluides) Clapets/volets coupe-feu Portes coupe-feu Vide-ordures COMPOSANT de la construction 4. Ascenseurs, monte-charge Trémies Flocage Projections et enduits Revêtements durs (plaques menuiseries, amiante-ciment) Flocage Enduits projetés Entourages de poteaux (carton, amiante-ciment, matériaux sandwich, carton + plâtre) Flocage Projections et enduits, panneaux de cloison Flocage Enduit projeté Panneaux de cloisons Flocage Enduits projetés Panneaux collés ou vissés Projections et enduits Flocages, enduits projetés, panneaux Panneaux Dalles de sol Conduit, calorifuge Enveloppe de calorifuges Clapet, volet, rebouchage Joints (tresses, bandes) Conduit Flocage PARTIE DU COMPOSANT à vérifier ou à sonder 55. L objectif poursuivi est de repérer les matériaux et produits «lorsqu ils sont accessibles sans sondage destructif. Cette précision exclut les sondages qui feraient perdre sa nature à l ouvrage ou qui nécessiteraient des travaux de remise en état (comme par exemple le carottage d une porte coupe-feu). Cela n exclut par contre aucunement des opérations de démontage, d ouverture de trappes, etc.» (circulaire n 2003-73 du 10 décembre 2003). L arrêté interministériel du 22 août 2002 (JO 19 septembre 2002) précise en son annexe 1 que «l objectif du repérage est d identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l amiante incorporés dans l immeuble et susceptibles de libérer des fibres d amiante en cas d agression mécanique résultant de l usage des locaux (chocs et frottements) ou générée à l occasion d opérations d entretien ou de maintenance». En cas de doute, l opérateur chargé du repérage détermine les prélèvements et analyses de matériaux nécessaires pour conclure. 56. Les modalités d établissement du repérage sont définies par l annexe 1 de l arrêté interministériel du 22 août 2002. L AFNOR a homologué une norme NF X 46-020 fixant la méthodologie applicable aux repérages effectués en vue de l établissement du DTA. L arrêté du 22 août 2002 fixe de manière détaillée les modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l amiante, les consignes générales de sécurité devant être intégrées au dossier technique «Amiante» ainsi que la fiche récapitulative de ce dossier. Il n est pas possible d entrer dans le détail de cette réglementation. On peut cependant signaler que le propriétaire a l obligation de remettre à l opérateur en charge du repérage les documents disponibles décrivant les ouvrages, produits et matériaux (plans, croquis, rapports d expertise antérieurs). De son côté, l opérateur doit préciser l état de conservation des matériaux et produits conte- 14

nant de l amiante pour chacune de leurs localisations et indiquer, pour chaque matériau ou produit, s il est «en bon état de conservation» ou en «état dégradé». Il est aussi prévu qu un seul rapport de repérage est établi par immeuble et qu il doit mentionner une série d informations limitativement énumérées. 1.3.4.4 Intervenants 57. Le repérage est réalisé par une personne qui remplit les conditions indiquées au 2.1.5. Les analyses de matériaux et de produits sont effectuées par un organisme accrédité. Le dossier technique amiante est constitué et tenu à jour par le propriétaire. 1.3.4.5 Contenu du dossier 58. Aux termes de l article R. 1334-26 du Code de la santé publique, «le dossier technique «Amiante» comporte : 1º La localisation précise des matériaux et produits contenant de l amiante ainsi que, le cas échéant, leur signalisation ; 2º L enregistrement de l état de conservation de ces matériaux et produits ; 3º L enregistrement des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits et des mesures conservatoires mises en oeuvre ; 4º Les consignes générales de sécurité à l égard de ces matériaux et produits, notamment les procédures d intervention, y compris les procédures de gestion et d élimination des déchets ; 5º Une fiche récapitulative.» 59. L arrêté du 22 août 2002 apporte les précisions nécessaires sur les consignes générales de sécurité et la fiche récapitulative. Le dossier technique «Amiante» rassemble tous ces éléments ainsi que le dossier technique constitué en application de l article R.1334-22 du CSP (diagnostic amiante friable). 60. En cas de repérage d un matériau ou produit dégradé contenant de l amiante, la personne chargée de ce repérage est tenue de le mentionner et de préconiser des mesures. Elle doit dans tous les cas donner des consignes générales de sécurité. Pour l administration, «l expert qui procède au repérage et qui détecte des matériaux dégradés doit conseiller le propriétaire. Il lui préconise donc des mesures, sans qu il s agisse pour autant de prescriptions de travaux. Ces mesures de précaution consistent essentiellement à limiter tout risque d émission de fibres en évitant toute sollicitation des matériaux (il peut également être préconisé de restreindre l accès à un local ou de procéder au remplacement d un élément dégradé)» (circulaire n 2003-73 du 10 décembre 2003). 1.3.4.6 Mise à jour 61. Le dossier technique «Amiante» doit être tenu à jour par le propriétaire : «cela signifie que toutes les informations ultérieures (travaux, retrait, découvertes de nouveaux matériaux à l occasion de travaux) doivent être rapportées dans ce dossier, y compris pour les matériaux non listés à l annexe 13-9 qui seraient portées à la connaissance du propriétaire» (circulaire n 2003-73 du 10 décembre 2003). 1.3.4.7 Publicité du dossier 62. Le dossier technique «Amiante» est tenu à la disposition d un certain nombre de personnes parmi lesquelles les occupants de l immeuble ainsi que les personnes appelées à effectuer des travaux dans l immeuble (article R. 1334-28 CSP). 1.3.5 Le repérage en cas de démolition 1.3.5.1 Finalité 63. Pour protéger les riverains des chantiers de démolition et l environnement par une meilleure gestion des déchets, le nouveau dispositif impose aux propriétaires de procéder à une recherche plus complète d amiante avant toute opération de démolition d immeuble. Cette mesure vise également à prendre en compte la présence d amiante dès la conception d une opération, afin de limiter les modifications, avenants et surcoûts (circulaire n 2003-73 du 10 décembre 2003). 1.3.5.2 Dispositif 64. Selon l article R. 1334-27 du Code de la santé publique, les propriétaires des immeubles bâtis dont le permis a été délivré avant le 1 er juillet 1997 doivent, préalablement à la démolition de ces immeubles, effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l amiante et transmettre les résultats de ce repérage à toute personne appelée à concevoir ou réaliser les travaux. Le repérage est effectué dans des conditions analogues à celles du repérage étendu (arrêté interministériel du 2 janvier 2002 - JO 2 février 2002). 65. «Ce repérage s impose en cas de démolition complète. Il complète les obligations de repérage à la charge de l entrepreneur qui doit assurer la sécurité de ses employés (et qui s imposent également dans le cas de démolitions partielles et de travaux de réhabilitation). Il concerne tous les immeubles construits avant le 1 er juillet 1997» (circulaire n 2003-73 du 10 décembre 2003). 15

1.3.6 Les sanctions pénales 66. Des sanctions de nature contraventionnelle complètent le dispositif du diagnostic de l amiante. Contenues aux articles R. 1337-2 à R. 1337-5 du Code de la santé publique, elles visent les propriétaires qui auraient méconnu leurs obligations. A titre d exemple, le fait pour un propriétaire concerné de ne pas avoir réalisé le diagnostic amiante friable est puni de l amende prévue pour les contraventions de 5 e classe, soit 1.500 euros, doublée en cas de récidive et quintuplée pour les personnes morales. Il en est de même pour le repérage étendu. 67. Par ailleurs, des sanctions pénales sont prévues à l encontre de la personne chargée de rechercher l amiante, qui ne respecterait pas les conditions indiquées au 2.1.5. 1.3.7 Autre conséquence 68. La présence dans un logement de matériaux et produits «dégradés» et «contenant de l amiante» (présence avérée) est un élément susceptible d entraîner une déclaration d insalubrité (circulaire n 2003-73 du 10 décembre 2003). 1.4 Le diagnostic de performance énergétique 1.4.1 Présentation 69. L article 41 de la loi de simplification du droit (loi n 2004-1343 du 9 décembre 2004) institue ce nouveau diagnostic de performance énergétique. Il s agit d une transposition en droit interne de la directive européenne 2002-91 du 16 décembre 2002, dont l objectif est de promouvoir l amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l Union européenne en réduisant leur consommation énergétique. Cette directive est elle-même une mesure d application du protocole de Kyoto sur la réduction des émissions de dioxydes de carbone à l horizon 2010. 70. Le dispositif est codifié aux articles L. 134-1 à L. 134-5 du CCH, complétés par le décret n 2006-1147 du 14 septembre 2006 (JO 15 septembre 2006), qui crée les articles R.134-1 à R.134-5 du Code de la construction et de l habitation. Le diagnostic de performance énergétique fait désormais partie du dossier de diagnostic technique (voir deuxième partie, notamment pour la définition du diagnostic). Il doit aussi être remis au propriétaire qui fait construire un immeuble, avant la réception de celui-ci. 1.4.2 Immeubles concernés 71. Est concerné par ce diagnostic tout bâtiment neuf (ou partie de bâtiment) clos et couvert, à l exception de cinq catégories de bâtiments : certaines constructions provisoires, les bâtiments d une surface hors œuvre brute inférieure à 50 mètres carrés, les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux d habitation qui ne demandent qu une faible quantité d énergie, les lieux de culte et les monuments historiques (article R.134-1 du CCH). La production du diagnostic ne sera exigible que pour les immeubles dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007 (article 2 alinéa 4 du décret du 14 septembre 2006). 1.4.3 Contenu du diagnostic 72. Le diagnostic comprend trois éléments : la quantité d énergie consommée, une classification en fonction de valeurs de référence et des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment (articles L.134-1 et R 134-2 du CCH). Deux arrêtés interministériels du 15 septembre 2006 (JO 28 septembre 2006) précisent le contenu du diagnostic et les différentes méthodes de calcul de la performance. 1.4.4 Auteur du diagnostic 73. Jusqu au 1er novembre 2007, le diagnostic pourra être réalisé par un technicien qualifié (article 3 du décret du 14 septembre 2006). Ensuite, le diagnostic devra impérativement être établi par une personne qui remplit les conditions indiquées au 2.1.5. (article R.134-4 du CCH). 1.4.5 Communication par le maître de l ouvrage au propriétaire 74. Aux termes de l article L. 134-2 du CCH, «lors de la construction d un bâtiment ou d une extension de bâtiment, le maître de l ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l article L.134-1. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l immeuble». Compte-tenu de la confusion fréquente sur la même personne des qualités de maître de l ouvrage et de propriétaire, il eut été plus logique de préciser qu une telle obligation devait peser sur l entrepreneur ou le maître d œuvre. 1.4.6 Affichage par le propriétaire ou le gestionnaire 75. L article L.134-4 du CCH énonce que, dans certaines catégories de bâtiments définies par le décret du 16

14 septembre 2006, le propriétaire, ou, s il y a lieu, le gestionnaire doit afficher à l intention du public un diagnostic datant de moins de dix ans. 76. Aucun délai particulier d entrée en vigueur de cette obligation n est précisé : l obligation d affichage ne pourra ainsi exister avant l intervention du décret d application qui vient d être mentionné. Aucune sanction n est prévue si elle n est pas respectée. 1.5 Le diagnostic préalable à la mise en copropriété 1.5.1 Présentation 77. La loi de solidarité et de renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a interdit la division par lots d immeubles dangereux ou insuffisamment équipés et édicté l obligation de réaliser un diagnostic technique préalablement à la mise en copropriété de certains immeubles. L article L. 111-6-2 du CCH qui l institue n a pas mentionné l usage des bâtiments concernés : il s agit des bâtiments d habitation, puisque cet article est contenu dans une sous-section 2 (règles générales de division) qui fait partie d une section 2 intitulée «dispositions générales applicables aux bâtiments d habitation». 1.5.2 Principe 78. «Toute mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d un diagnostic technique portant constat de l état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité» (article L. 111-6-2 du CCH). Aucun décret d application n a été prévu. Le diagnostic concernant les immeubles à usage d habitation, que se passe-t-il quand l immeuble comprend aussi des locaux commerciaux (par exemple des boutiques en rez-de-chaussée) ou encore des locaux à usage administratif ou professionnel? Le principe selon lequel «l accessoire suit le principal» incite à soumettre à diagnostic l ensemble de l immeuble. 79. Le critère choisi par le législateur est celui de l âge de l immeuble : on peut penser que ce délai de quinze ans est un peu court et qu un délai de trente ans aurait été préférable. 1.5.3 Réalisation du diagnostic 80. La réalisation du diagnostic soulève plusieurs difficultés. La première vient de ce que rien n a été prévu en ce qui concerne l auteur du diagnostic. Aucune règle n est édictée quant à ses compétences professionnelles, l assurance de sa responsabilité civile ou son impartialité. Pour dissiper ce défaut du texte, on peut penser que le diagnostic devrait émaner d un homme de l art (un architecte ou un bureau d études) ayant souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle et disposant d une certaine indépendance vis-à-vis du propriétaire. 81. Il a aussi été suggéré que ce pouvait être «un expert judiciaire commis à titre préventif sur le fondement de l article 145 du Nouveau code de procédure civile, c est-à-dire hors litige» (Revue des loyers, février 2001). 82. Une autre difficulté concerne l objet du diagnostic qui doit porter sur «l état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité» (article L111-6-2 du CCH), sans autre précision. La lecture des débats parlementaires démontre cependant qu on a voulu «éviter des expertises techniques trop lourdes» ou encore un «diagnostic trop compliqué, voire irréalisable». Est ainsi considéré comme état apparent tout élément visible et aisément détectable par un professionnel. Dans ces conditions, le diagnostic conserve nécessairement un caractère superficiel, même s il est réalisé par un professionnel. A titre d exemple, une fissure dans un mur relève de l état apparent sans que le diagnostic n ait à rechercher si elle révèle ou non une faiblesse du gros-œuvre. Le diagnostic repèrera par exemple les traces d humidité ou d autres désordres apparents affectant l immeuble. 1.5.4 Sanction 83. Aucune sanction n a été prévue au cas où le propriétaire passerait outre l obligation d effectuer le diagnostic préalable. Selon un auteur, une nullité relative serait «susceptible d affecter selon le cas, l acte de partage (dans le cas où la mise en copropriété met fin à une indivision) ou l acte de vente qui a donné naissance à la copropriété ainsi que les actes constitutifs» (Jacques Lafond, Loi SRU et pratique notariale de la copropriété, JCP éd. N. 27 avril 2001), mais cette opinion demeure isolée. Le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, devra attirer l attention du propriétaire sur l obligation légale de réalisation d un diagnostic. Le notaire est d autant plus concerné que la loi lui confère un rôle dans la publicité du diagnostic. 17

1.5.5 Publicité 84. Les diverses mesures de publicité sont régies par la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 85. Communication sur demande. Selon l article 45-1 de la loi, «Tout candidat à l acquisition d un lot de copropriété, tout bénéficiaire d une promesse unilatérale de vente ou d achat ou d un contrat réalisant la vente d un lot ou d une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d entretien de l immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l article L. 111-6-2 du CCH». Le texte n indique pas si cette communication est faite par le copropriétaire ou directement par le syndic ; cette deuxième hypothèse semble devoir être retenue. 1.6 L installation intérieure de gaz 88. «Les conventions prévues par l article 6-3 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement peuvent prévoir des diagnostics permettant d assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité» (loi n 2003-8 du 3 janvier 2003, article 17 alinéa 2). Le législateur n a pas précisé en quoi consisteraient ces diagnostics et qui en serait l auteur. 89. Les modalités d application de cette mesure sont prévues au décret n 2006-1147 du 14 septembre 2006 (JO 15 septembre 2006 ; Cf 2.1.2.4). 86. Communication par le notaire. Selon l article 46-1 de la loi, «Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l article L. 111-6-2 du CCH est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic». 87. Division de l immeuble : amiante et plomb Diverses mesures visent à interdire la division des immeubles lorsque certaines règles ne sont pas respectées. Est notamment interdite toute division d immeuble en vue de créer des locaux à usage d habitation qui n ont pas fait l objet de diagnostics amiante (article L. 1311-1 du CSP) et plomb (article L. 1334-5 du même Code). Des sanctions pénales sont édictées à l encontre de ceux qui mettent en vente, en location ou à la disposition d autrui des locaux destinés à l habitation et provenant d une division réalisée en méconnaissance de l interdiction définie ci-dessus. 18

90. EN RÉSUMÉ : La détention d un immeuble peut rendre obligatoire la réalisation de divers diagnostics. 1 Termites Le législateur impose aux occupants la déclaration en mairie de la présence de termites. Le conseil municipal peut créer des secteurs de lutte au sein desquels le maire peut obliger les propriétaires d immeubles à rechercher les termites et à procéder à des travaux préventifs ou d éradication nécessaires, dont la preuve sera rapportée par un état parasitaire. Il sera remplacé par le futur état du bâtiment relatif à la présence de termite à partir du 1er novembre 2007. En cas de carence, le maire peut procéder aux travaux aux frais du propriétaire. 2 Plomb (saturnisme) a) En cas de saturnisme chez un mineur, le préfet peut prescrire une enquête sur son environnement, ainsi qu un diagnostic portant sur les revêtements des parties d immeuble fréquentées régulièrement par ce mineur. En cas de présence de plomb à des concentrations supérieures à certains seuils, le préfet peut obliger le propriétaire ou l exploitant à réaliser les travaux nécessaires à la suppression du risque constaté. Si les travaux nécessitent la libération des lieux, la personne sur laquelle pèse l obligation de travaux est tenue d assumer à ses frais l hébergement des occupants. b) Le constat de risque d exposition au plomb (CREP), dressé par un spécialiste, comporte un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Outre qu il accompagne les ventes et les locations, le CREP doit être réalisé avant certains travaux sur les parties à usage commun de tout immeuble collectif d habitation construit avant le 1er janvier 1949. Un CREP sur ces parties communes devra obligatoirement être réalisé d ici le 11 août 2008. Si le CREP révèle la présence de plomb à un taux supérieur à certains seuils, le propriétaire ou l exploitant doit en informer les occupants et procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d exposition au plomb. Si le CREP fait apparaître la présence de facteurs de dégradation, il est transmis par son auteur au préfet. 3 Amiante a) Les propriétaires d immeubles bâtis (à l exception des maisons individuelles) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent faire réaliser un «diagnostic amiante friable». En cas de présence d amiante dans ces matériaux et, selon leur état de conservation, on déterminera le niveau de dégradation dont dépend l ampleur des mesures à prendre : 1) niveau 1, bon état de conservation : contrôle dans un délai de trois ans ou à l occasion de toute modification substantielle ; 2) niveau 2, état intermédiaire de conservation : surveillance du niveau d empoussièrement ou travaux s il y a plus de 5 fibres d amiante par litre d air ; 3) niveau 3, matériaux dégradés : travaux de retrait ou de confinement de l amiante dans un délai de 36 mois, éventuellement prorogé (IGH et ERP). Un dossier technique doit être réalisé. b) A côté de ce «diagnostic amiante friable», existe le repérage étendu aboutissant à la constitution du dossier technique «Amiante». Il concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, à l exception des parties privatives des immeubles collectifs d habitation et des maisons individuelles. Il consiste à repérer des matériaux et produits susceptibles de libérer des fibres d amiante à l occasion d opérations d entretien ou de maintenance. Le repérage étendu devait avoir donné lieu au plus tard le 31 décembre 2005, à la constitution du dossier technique «Amiante», qui intègre le dossier technique mentionné au a) ci-dessus. c) Un repérage différent doit aussi être réalisé en cas de démolition de l immeuble. 4 Performance énergétique a) Un diagnostic de performance énergétique doit être remis par le maître de l ouvrage au propriétaire lors de la construction ou de l extension de tout bâtiment clos et couvert, à l exception de certains bâtiments particuliers. Cette obligation n entrera en vigueur que pour les bâtiments pour lesquels le dépôt de la demande de permis de construire est postérieur au 30 juin 2007. b) Dans certains types de bâtiments, dont la liste n est pas encore établie, le propriétaire doit afficher le diagnostic à l intention du public. 5 Mise en copropriété de l immeuble Toute mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d un diagnostic technique portant constat de l état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. 19

2 Les diagnostics techniques et la vente de l immeuble 91. Depuis 1998, année de la création du premier des diagnostics techniques, l état des risques d accessibilité au plomb, un diagnostic a été créé pratiquement chaque année avec des caractéristiques, des durées de validité, des modalités de mise au point et des obligations hétérogènes. L ordonnance n 2005-655 du 8 juin 2005 (JO du 9 juin 2005) a ainsi créé un document unique destiné à regrouper à terme tous les diagnostics à fournir en cas de vente ou de location. «L ordonnance a regroupé en un seul dossier (appelé «dossier de diagnostic technique») l ensemble des documents techniques exigés lorsque sont conclues des locations et des ventes de biens immobiliers. Les procédures sont améliorées, dès la promesse de vente, afin que l acquéreur potentiel soit informé de l état du bien avant de s engager définitivement. L ordonnance a renforcé et harmonisé également les critères de compétence, de garantie et d indépendance que doivent respecter les opérateurs chargés de ces diagnostics» (extrait du compte rendu du Conseil des ministres du 25 août 2005). Cependant, et malgré cet effort d uniformisation (2.1), il subsiste à côté du dossier de diagnostic technique d autres diagnostics (2.2). 2.1 Le dossier de diagnostic technique 92. Le dispositif est organisé aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du CCH. Entrée en vigueur : Le décret n 2006-1114 du 5 septembre 2006 ajoute les dispositions indispensables à la mise en œuvre de la loi. Ce décret énonce que ses dispositions entreront en vigueur le 1 er novembre 2007. Il en résulte que le dossier unique de diagnostic technique n existera qu à compter de cette date. D ici là, les diagnostics, états ou constats relatifs à chacun des différents risques restent applicables. 2.1.1 Les mutations concernées 93. Actuellement, les différents textes relatifs à chacun des diagnostics disposent que ceux-ci doivent être fournis lors de la promesse de vente ou, à défaut, de l acte de vente. Selon le nouvel article L. 271-4 du CCH, «en cas de vente de tout ou partie d un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges». Rien n est donc changé sur le fond, mais la rédaction est uniformisée. 2.1.1.1 Promesse de vente 94. A défaut de précision, il s agit de la promesse unilatérale ou de la promesse synallagmatique de vente. 2.1.1.2 Acte authentique de vente 95. Le législateur a prévu qu à défaut de promesse, le dossier est annexé à l acte authentique de vente. 96. Qu en est-il du congé donné au locataire pour vente du logement par le bailleur dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que dans ce cas le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée? Un débat doctrinal analogue a eu lieu après l intervention de la loi n 96-1107 du 18 décembre 1996, dite «Carrez», qui modifie l article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété, et oblige les parties à mentionner la superficie d un lot de copropriété dans toute promesse unilatérale de vente ou d achat ou dans tout contrat réalisant ou constatant la vente de ce lot. Le débat a porté sur le point de savoir si le congé pour vente devait mentionner cette superficie. Le sujet a été clos d abord par la jurisprudence puis par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, qui a précisé que les dispositions de l article 46 de la loi de 1965 ne sont pas applicables au congé pour vente. Cette solution, qui découle de la nature spécifique du congé, doit être appliquée mutatis mutandis au dossier de diagnostic technique. Par ailleurs, on peut signaler un arrêt qui décide justement que les mesures d information prévues par la réglementation relative à l amiante et aux termites ne font pas partie des conditions de la vente (cour d appel de Paris, 6 e Ch. C, 30 octobre 2001, Loyers et copropriété 2002 commentaire n 115). Le dossier de diagnostic technique ne doit donc pas concerner le congé pour vente. 20

2.1.1.3 Vente publique 97. En cas de vente publique, le dossier est annexé au cahier des charges. Cela concerne notamment les ventes aux enchères par le service des domaines ou par les notaires, et les ventes consécutives à des saisies immobilières. 2.1.2 Le contenu du dossier de diagnostic technique 98. Le dossier de diagnostic technique comprend une série de diagnostics établis «dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent» (article L. 271-4 du CCH). Cette disposition renvoie donc aux caractéristiques spécifiques de chacun des diagnostics. Le dossier de diagnostic, selon l article L. 271-4 I du CCH, comprend les diagnostics suivants : «1 Le constat de risque d exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; «2 L état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante prévu à l article L. 1334-13 du même code ; «3 L état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l article L. 133-6 du présent code ; «4 L état de l installation intérieure de gaz prévu à l article L. 134-6 du présent code ; «5 Dans les zones mentionnées au I de l article L. 125-5 du code de l environnement, l état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; «6 Le diagnostic de performance énergétique prévu à l article L. 134-1 du présent code ; «7 L état de l installation intérieure d électricité prévu à l article L. 134-7». 2.1.2.1 Le constat de risque d exposition au plomb (CREP) 99. Rappel. «Le constat mentionné à l article L. 1334-5 du CSP est produit, lors de la vente de tout ou partie de l immeuble à usage d habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du CCH» : l étude du CREP a été faite dans la première partie. 2.1.2.2 L état mentionnant la présence ou l absence de matériaux et produits contenant de l amiante 100. Principe. L article L. 1334-13 alinéa 1 er du CSP énonce : «Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l amiante est produit, lors de la vente d un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du CCH» et l article R.1334-24 du même code précise : «les propriétaires des immeubles mentionnés à l article R.1334-23 produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à la date de l acte authentique de vente, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l absence de matériaux et produits contenant de l amiante, mentionnés à l annexe 13-9. Ce constat indique la localisation et l état de conservation de ces matériaux et produits. Ce constat ou, lorsque le dossier technique «Amiante» existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l état mentionné à l article L.1334-13». Cette dernière disposition n exige ainsi que la production de la fiche récapitulative, et non celle du dossier technique «Amiante» (DTA) complet. En pratique, il est toutefois recommandé d annexer l ensemble du DTA. 2.1.2.3 L état relatif à la présence de termites 101. Zones contaminées. Lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés délimite les zones contaminées ou susceptibles de l être à court terme (article L.133-5 CCH). Selon une circulaire n 2001-21 du 23 mars 2001 (BOME n 2001-7), cette dernière notion recouvre notamment les communes contigues aux communes déjà infectées. 102. Etat relatif à la présence de termites. En cas de vente de tout ou partie d un immeuble bâti situé dans une zone contaminée, un état relatif à la présence de termites doit être produit. Cette nouvelle dénomination succèdera à compter du 1er novembre 2007 à celle en vigueur aujourd hui («état parasitaire») aux termes de l article R. 133-7 du CCH dans sa rédaction résultant du décret n 2006-1114 du 5 septembre 2006, qui entrera en vigueur à partir du 1 er novembre 2007. L état identifie l immeuble concerné, indique les parties visitées et celles qui n ont pu l être, les éléments infestés et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement. L état est établi conformément au modèle défini par arrêté du 10 août 2000 (JO 31 août 2000). 103. Les capricornes ne sont pas des termites. La cour d appel de Montpellier a jugé que les capricornes n étant pas des termites, même en l absence d un état parasitaire relatif aux termites, la clause d exonération des vices cachés doit recevoir application lorsque le vice est constitué par la présence de capricornes. (Cour d appel de Montpellier, 11 mars 2003, n RG 01/05228). 21

Cette jurisprudence, fidèle au texte de la loi, ne l est guère à son esprit alors que le titre de la loi du 8 juin 1999 tend «à protéger les acquéreurs et propriétaires d immeubles contre les termites et autres insectes xylophages». La production d un état visant l ensemble des insectes xylophages et non limité aux seules termites est ainsi recommandée. 104. Connaissance du vice et responsabilité de l agent immobilier Une autre décision, bien que rendue sous l empire du régime antérieur à la loi du 8 juin 1999, intéresse l absence de responsabilité de l agent immobilier ayant traité la vente : «attendu qu ayant relevé que M. Z et Mme A ne contestaient pas que l agent immobilier leur avait signalé l existence d une infestation de capricornes dans la charpente et leur avait conseillé de prendre l avis d un spécialiste, que si la présence de termites n avait pas été mentionnée ni par la venderesse ni par l agent immobilier, il appartenait aux acquéreurs de faire preuve d une prudence élémentaire et de suivre le conseil de Mme.Y qui préconisait l appel à un professionnel puisqu ils étaient informés de la présence de capricornes qui sont également des insectes xylophages et que l aide d un tiers compétent aurait permis de connaître avant la vente la nature et l ampleur de l infestation, tant de capricornes que de termites, la cour d appel, sans dénaturation des conclusions d appel des acquéreurs, a pu déduire de ces seules constatations que la présence non révélée de termites ne constituait pas un vice caché justifiant l allocation de dommagesintérêts». (Cass. 3 e civ. 26 février 2003, Bull. III n 53). Cet arrêt doit attirer l attention des intermédiaires immobiliers. En l espèce, l agent avait satisfait à deux de ses rôles : informer et conseiller. Les intermédiaires qui ont affaire à des parties qui jugent bon de ne pas exiger tout ou partie du dossier de diagnostic technique, seront ainsi bien inspirés de se faire délivrer une reconnaissance de conseils donnés. 2.1.2.4 L état de l installation intérieure de gaz 105. Présentation. Ce diagnostic a été institué par l article 17 de la loi n 2003-8 du 3 janvier 2003 qui constitue la transposition en droit interne d une directive européenne de 1998. Selon un parlementaire, «il ne s agit pas de mettre en conformité l installation mais de fournir un diagnostic nécessaire à l établissement de l acte de vente». 106. Diagnostic. L ordonnance du 8 juin 2005 a modifié la loi du 3 janvier 2003 en introduisant dans le Code de la construction et de l habitation un article L. 134-6, qui dispose qu «en cas de vente de tout ou partie d un immeuble à usage d habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6». Ce faisant, l ordonnance a réduit le champ d application du texte initial, qui ne prévoyait pas ce délai de quinze ans. 107. Le décret n 2006-1147 du 14 septembre 2006 a créé dans le Code de la construction et de l habitation une section intitulée «Etat de l installation intérieure de gaz» et comportant les articles R. 134-6 à R. 134-9. L état devra contenir la description de : - l état des appareils fixes de chauffage et de production d eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ; - l état des tuyauteries fixes d alimentation en gaz ; - et l aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Le modèle de cet état fera l objet d un arrêté interministériel à intervenir. Si l installation intérieure de gaz a fait l objet d un certificat de conformité visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l industrie et datant de moins de trois ans, ce certificat tient lieu d état. Ce dispositif entrera en vigueur le 1er novembre 2007. 2.1.2.5 L état des risques naturels et technologiques 108. Présentation. La création de cet état est une conséquence de la catastrophe de l usine Grande Paroisse (AZF) à Toulouse le 21 septembre 2001. La loi n 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a notamment créé le nouvel article L. 125-5 du Code de l environnement qui prévoit l obligation pour le vendeur d informer l acquéreur de l existence de risques naturels et technologiques. Selon le ministre de l écologie et du développement durable, «une telle mesure devrait permettre de développer la conscience du risque chez nos concitoyens et d induire ainsi des mesures de prévention à maîtrise d ouvrage individuelle» (présentation du projet de loi au Sénat). Le dispositif a été modifié par l ordonnance du 8 juin 2005 et complété par un décret n 2005-134 du 15 février 2005 codifié aux articles R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l environnement. 22

109. Cette nouvelle obligation d information est entrée en vigueur à compter du premier jour du quatrième mois suivant la date de publication au recueil des actes administratifs dans le département, des arrêtés par lesquels les préfets ont fixé la liste des communes concernées et, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. Le processus de publication des arrêtés est quasiment achevé. L entrée en vigueur des nouvelles obligations a eu lieu le 1er juin 2006 dans la majorité des départements. Une vérification préalable est cependant nécessaire lors de la signature de chaque promesse et acte de vente. 110. A titre d exemple : Paris, aux termes d un arrêté préfectoral n 2006-45-1 du 14 février 2006, a été classée comme commune exposée aux risques d inondation ainsi que de présence en sous-sol d anciennes carrières et de zones de gypse antéludien. 2.1.2.6 Le diagnostic de performance énergétique 113. Contenu. Le contenu de ce diagnostic a été exposé au 1.4.3. 114. Communication. Aux termes de l article L.134-3 du CCH, «Le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code Lorsque l immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande». 115. Entrée en vigueur. La production du diagnostic de performance énergétique est exigible : - en ce qui concerne les bâtiments existants, pour les ventes réalisées à compter du 1 er novembre 2006 ; - en ce qui concerne les bâtiments neufs, pour la vente des bâtiments pour lesquels la date de dépôt de la demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007. 111. Zones concernées. Il s agit des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) prescrit ou approuvé, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit, approuvé, ou dont certaines dispositions ont été rendues directement opposables, ou des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III mentionnées à l article 4 du décret n 91-461 du 14 mai 1991 modifié relatif à la prévention du risque sismique. Les PPRT sont une innovation de la loi du 30 juillet 2003 ; les PPRNP ont été créés par la loi n 95-101du 2 février 1995, dite loi «Barnier». Le préfet arrête la liste des communes concernées ainsi que, pour chacune d elles, la liste des risques et des documents à prendre en compte. Le détail de ces documents est donné à l article R. 125-24 du Code de l environnement. 112. Etat des risques. Il doit être établi par le vendeur à partir des informations fournies par l administration, sur la base d un modèle défini par un arrêté du 13 octobre 2005 (JO 18 novembre 2005). L imprimé d état des risques est disponible en mairie, en préfecture ou téléchargeable (www.ecologie.gouv.fr et www.prim.net). Il doit être annexé à la promesse ou à l acte de vente. Le ministère de l écologie a récemment indiqué que les donations, partages successoraux ou actes assimilés, ainsi que les contrats de réservation en état futur d achèvement étaient aussi concernés (Lettre du ministre de l écologie à la Chambre interdépartementale des notaires de Paris du 12 juillet 2006). 2.1.2.7 L état de l installation intérieure d électricité 116. Etat. La loi n 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement modifie l article L. 134-7 du CCH «en cas de vente de tout ou partie d un immeuble à usage d habitation, un état de l installation intérieure d électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6». Cet état est calqué sur celui relatif aux installations intérieures de gaz. Un décret en Conseil d Etat doit fixer les modalités d application de cette mesure. 2.1.3 Les immeubles concernés 2.1.3.1 Immeubles bâtis 117. Le dossier de diagnostic technique ne concerne que les immeubles bâtis. Les terrains nus, à bâtir ou non, en sont exemptés. En revanche, la production d un état des risques naturels et technologiques est requise même pour les terrains non bâtis s ils se situent dans une zone à risque (article L.125-5 du Code de l environnement). L état est alors fourni seul, hors de tout dossier de diagnostic technique. En vertu de l article L. 271-4 du CCH, le diagnostic de performance énergétique n est pas requis en cas de vente d un immeuble à construire, à terme ou en état futur d achèvement. 23

2.1.3.2 Usage des immeubles 118. Le dossier de diagnostic technique concerne en principe tous les immeubles bâtis, quel que soit leur usage (bureau, commerce, habitation, professionnel, administratif, ou autre) et leur date de construction. Il existe cependant trois exceptions : le constat de risque d exposition au plomb, l état de l installation intérieure de gaz et l état de l installation intérieure d électricité qui ne sont requis que pour les immeubles ou parties d immeubles à usage d habitation. Ces exceptions poseront problème, en particulier pour les locaux à usage mixte, professionnel et d habitation. Dans ces cas et par précaution, il est recommandé que tous les états soient produits. 2.1.3.3 Organisations collectives de la propriété 119. L article L. 271-4-I du CCH énonce que, dans certains cas, les diagnostics ne doivent porter que sur une partie de l immeuble. 120. Principe. Il s agit des hypothèses suivantes : les locaux sont soumis aux dispositions de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété ; les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels l usufruit, le droit d usage et d habitation, le bail à construction ; les locaux appartiennent à des personnes titulaires de parts donnant droit ou non à l attribution ou à la jouissance en propriété des locaux. Il s agit apparemment des sociétés d attribution régies par le titre II de la loi de 1971, actuels articles L. 212-1 et suivants du CCH. Cependant, le législateur ne reprend pas la définition visée à l article L. 212-1 et ajoute «ou non». Doit-on en conclure que cela concerne toutes sociétés immobilières? 121. Conséquences. Si le législateur traite les conséquences de la situation susvisée, il ne le fait pas de manière uniforme : le constat de risque d exposition au plomb «porte exclusivement sur la partie privative de l immeuble affectée au logement». En revanche, l état relatif à la présence de termites, l état de l installation intérieure de gaz et l état de l installation intérieure d électricité portent exclusivement sur la partie privative du lot. On ne peut que s étonner de cette distorsion. En ce qui concerne les autres composants du dossier de diagnostic technique, l état amiante, l état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique, l article L. 271-4 du CCH n a rien prévu de particulier. 2.1.4 La durée de validité des diagnostics 122. La matière est régie par le nouvel article L. 271-5 du CCH. 2.1.4.1 Fixation par décret 123. La durée de validité de chacun des documents qui composent le dossier de diagnostic technique (à l exception de l état des risques naturels et technologiques) est fixée par décret en fonction de la nature du document concerné (article L. 271-5 du CCH). Ce décret n est pas encore paru. En l état, les durées de validité de chacun des documents restent inchangées, soit : - pour le constat de risque d exposition au plomb : 1 an, - pour l état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante : non fixée, - pour l état relatif à la présence de termites : 3 mois, - pour l état de l installation intérieure de gaz : 1 an, - pour l état des risques naturels et technologiques : 6 mois, - pour le diagnostic de performance énergétique : non fixée, - pour l état de l installation intérieure d électricité : non fixée. 2.1.4.2 Document périmé 124. Si l un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente (à l exception de l état des risques naturels et technologiques) n est plus en cours de validité à la date de la signature de l acte authentique de vente, un nouveau diagnostic doit être annexé à l acte authentique de vente. 2.1.4.3 Cas particulier du constat de risque d exposition au plomb 125. Si ce constat établit l absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. 2.1.4.4 Cas particulier de l état des risques naturels et technologiques 126. L état des risques naturels et technologiques doit 24

être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse ou de l acte de vente. 127. Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l immeuble est inscrite dans une des zones à risques mentionnées au I de l article L. 125-5 du code de l environnement ou si l arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l objet d une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par une mise à jour de l état existant. 2.1.5 La personne chargée d établir les documents compris dans le dossier de diagnostic technique 2.1.5.1 Présentation 128. Uniformisation. C est l apport principal de l ordonnance du 8 juin 2005 que d avoir renforcé et uniformisé les conditions relatives à la personne chargée d établir les documents. Elle doit répondre à des conditions énumérées par la loi et dont le contenu a été précisé par décret n 2006-1114 du 5 septembre 2006 (JO 7 septembre 2006). Il n est pas question pour un simple particulier de réaliser le dossier de diagnostic : c est une mission qui échoit à un professionnel expérimenté. Le législateur a voulu rendre sûres les prestations apportées afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleures garanties possibles (rapport au Président de la République relatif à l ordonnance du 8 juin 2005). 129. Exception. Parmi les diagnostics qui composent le dossier de diagnostic technique, seul l état des risques naturels et technologiques ne doit pas être établi par un spécialiste mais par le vendeur, qui peut bien entendu se faire assister d un professionnel librement choisi. Vis-à-vis de l acquéreur, le vendeur est responsable du contenu des informations transmises. 130. Dispositions applicables avant le 1 er novembre 2007. Ce qui est présenté ci-dessus et développé ci-après n entre en vigueur qu au 1er novembre 2007. D ici là, les dispositions antérieures restent applicables. Peuvent donc en l état dresser ces documents : - pour le constat de risque d exposition au plomb : un contrôleur technique agréé ou un technicien de la construction qualifié ; - pour l état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante : un contrôleur technique ou un technicien de la construction, titulaire d une attestation de compétence ; - pour l état relatif à la présence de termites : dans le silence de la loi, l administration estime qu il doit s agir d un expert ; - pour l installation intérieure de gaz : sans objet ; - pour l état des risques naturels et technologiques : le vendeur ; - pour le diagnostic de performance énergétique : un technicien qualifié (depuis le 1er novembre 2006) ; - pour l état de l installation intérieure d électricité : sans objet. 2.1.5.2 Compétence 131. La personne chargée d établir les différents constats, états et diagnostics doit présenter des garanties de compétence et disposer d une organisation et de moyens appropriés (article L. 271-6 du CCH). L article R. 271-1 du même code résultant du décret du 5 septembre 2006, qui sera applicable à compter du 1er novembre 2007, précise que : - s il s agit d une personne physique, ses compétences devront être certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction ; - s il s agit d une personne morale, ses salariés ou les personnes physiques qui la constituent devront disposer des compétences certifiées dans les mêmes conditions. 132. La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l aptitude à établir les différents éléments qui composent le dossier de diagnostic technique. Les organismes autorisés à délivrer la certification des compétences sont accrédités par un organisme signataire de l accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d accréditation. L accréditation est accordée en considération de l organisation interne de l organisme en cause, des exigences requises des personnes chargées des missions d examinateur et de sa capacité à assurer la surveillance des organismes certifiés. Il est enfin précisé qu un organisme certificateur ne peut pas établir de dossier de diagnostic technique. 133. Des sanctions pénales (l amende pour contravention de 5 e classe) sont prévues en cas de violation de ces règles, non seulement à l encontre de ces spécialistes, mais aussi à l encontre de l organisme certificateur et du vendeur (article R. 271-4 du CCH). 2.1.5.3 Assurance de responsabilité civile professionnelle 134. La personne chargée d établir les documents est tenue de souscrire une assurance qui permet de couvrir les conséquences d un engagement de sa responsabilité 25

civile professionnelle, soit au minimum 300.000 euros par sinistre et 500.000 euros par année d assurance (article R. 271-2 du CCH). 2.1.5.4 Impartialité et indépendance 135. La personne chargée d établir les documents ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d établir l un des documents composant le dossier de diagnostic technique. 2.1.6 Le contrat et la responsabilité de la personne chargée d établir les documents 2.1.6.1 Présentation 136. Il n existe pas de modèle-type de contrat. Il faut donc se reporter au droit commun au regard de la nature juridique du contrat, des obligations qui en découlent et de la responsabilité civile du spécialiste. 2.1.6.2 Nature juridique du contrat 137. La loi n a pas qualifié le contrat liant le spécialiste au propriétaire, qui est un contrat d entreprise. Selon la Cour de cassation, le contrat d entreprise est la convention par laquelle une personne charge un entrepreneur d exécuter, en toute indépendance, un ouvrage (Cass. 1 ère civ. 19 février 1968, Bull. civ. I n 69). Un tel contrat peut parfaitement porter sur un service, lequel peut prendre la forme d une prestation intellectuelle, en l occurrence celle de la rédaction des divers états qui composent le diagnostic technique. 2.1.6.3 Les obligations découlant du contrat 138. Respecter les obligations légales relatives à sa mission. Cette question a été examinée au 2.1.5. 139. Réaliser le dossier de diagnostic technique. Le spécialiste doit réaliser le dossier. Il doit le faire par lui-même ou par ses préposés dont il répond alors (article 1797 Code civil). 140. L obligation du spécialiste est-elle une simple obligation de moyens ou plus largement une obligation de résultat? On doit d abord se référer à la commune intention des parties. A défaut, il convient de différencier l obligation d inspecter le bâtiment de celle de diagnostiquer les parties inspectées. 141. S agissant de la première obligation, le spécialiste ne saurait limiter sa mission à un simple contrôle visuel ni à certaines parties de l immeuble lorsque, en vertu du contrat, il a reçu une mission complète de diagnostic (Cass. 3 e civ. 3 janvier 2006, n 05-14380). La Cour de cassation met à la charge du professionnel une obligation de moyens d inspecter le bâtiment, c està-dire de procéder à la recherche effective des matériaux, sans se limiter aux éléments visuels qu il a pu observer lors de sa visite avec le propriétaire. La mission du technicien est donc de procéder à une recherche approfondie qui ne peut être limitée contractuellement et par avance. Seuls des obstacles techniques pertinents, insurmontables ou inhabituels peuvent justifier une limitation de l étendue de l inspection, à condition que le technicien le précise dans son rapport. 142. S agissant, en revanche, de l obligation de diagnostic des parties inspectées, il semble que le spécialiste ait une véritable obligation de résultat. On considère en effet que le constat, établi par des professionnels de la construction, ne doit pas comporter d erreur. Dès lors, en cas de constat erroné, l acquéreur peut engager la responsabilité délictuelle de celui qui a rédigé le document. Ce professionnel a en effet une obligation de résultat au regard des repérages qu on lui confie, sauf s il prouve qu une cause étrangère ne lui a pas permis d établir un constat correct (Rép. min. n 58693, JOAN Q, 27/09/2005, p9006). Cette obligation est cependant limitée dans le temps puisque les diagnostics ne sont «garantis» que pour trois mois par exemple s agissant de l état parasitaire. 143. Obligation d information et de conseil. Le spécialiste est aussi tenu vis-à-vis de son client d une obligation d information et de conseil. Une telle obligation est de l essence même du contrat d entreprise et constitue une obligation principale dans le cas d un professionnel. La doctrine considère que tel est le cas des bureaux d études, ingénieurs conseils et bureaux techniques (Deen Gibirila, Louage d ouvrage et de services, 64, JCL civil code, article 1787, fascicule 10), professions se rapprochant de celle des personnes chargées de réaliser un diagnostic. La jurisprudence (voir encadré) a, en matière d amiante, précisé qu un contrôleur technique est tenu d une obligation de conseil (Cass. 3 e civ. 2 juillet 2003, pourvoi n 01-16.246, AJDI novembre 2003 page 751 ; 3 janvier 2006, pourvoi n 05-14.380) : le spécialiste, à titre d exemple, ne doit pas se contenter de constater la présence d amiante : il doit aussi attirer l attention du client sur les mesures à prendre en application de la réglementation. 26

144. Portée de l obligation de conseil «Attendu qu en retenant, sans dénaturation, qu aux termes du décret du 7 février 1996, le contrôleur technique chargé d établir un diagnostic réglementaire est tenu d une obligation de conseil et doit s enquérir par lui-même des caractéristiques complètes de l immeuble concernant la présence éventuelle d amiante, qu il résulte des termes du contrat que le contrôleur de l A n était pas en droit de limiter son intervention à un simple contrôle visuel ni à certaines parties de l immeuble, et qu en ne procédant pas à une recherche systématique, l A qui avait reçu une mission complète de diagnostic avait engagé sa responsabilité envers la société civile immobilière (SCI) S A., la cour d appel de renvoi a statué en conformité de l arrêt de cassation qui l avait saisie» (Cass. 3 e civ. 3 janvier 2006 suite à un premier arrêt du 2 juillet 2003). La portée de cette décision reste cependant incertaine. On ne sait si elle est limitée au domaine de l amiante, problème de santé publique, ou étendue par exemple à l état parasitaire. L avocat général relevait en effet, s agissant d une espèce de 2003, que «la mission de [l ]organisme agréé ne relève pas de la seule convention conclue avec le propriétaire mais a un caractère réglementaire» (O. Guerin, JCP G 2003, II, 10196, avis sur Cass. 3 e civ. 2 juillet 2003). 145. Une autre question se pose également. Les professionnels qui procèdent à la recherche de termites par exemple, peuvent, à l occasion de leur investigation, découvrir la présence d autres insectes xylophages ou de champignons se révélant dangereux pour la construction. On peut alors penser qu au titre de leur obligation de conseil, ils doivent communiquer cette information au propriétaire, au titre des «constatations diverses». 146. Enfin, les compétences personnelles du client ou le fait qu il ait été assisté par un technicien personnel n exonère pas le spécialiste de son devoir d information et de conseil, à l image de ce qu a décidé la jurisprudence vis-à-vis du notaire (s agissant du client ayant des compétences personnelles : Cass. 1 ère civ. 28 novembre 1995, n pourvoi : 93-15659 ; s agissant du client assisté par un conseiller personnel et même un autre notaire : Cass. 1 ère civ. 10 juillet 1995, Bull I n 312 et 26 novembre 1996, Bull I n 418). Tout au plus, est-il possible d envisager, dans ce cas, un partage de responsabilité si une faute du client ou du professionnel qui l assiste est avérée. 147. Obligation de sécurité. Le spécialiste est tenu d une obligation de sécurité mais celle-ci ne doit pas être considérée comme étant d une ampleur considérable. Une chose est certaine : il ne saurait être tenu pour responsable vis-à-vis des tiers ou du maître de l ouvrage du fait qu un immeuble comporte de l amiante qu il aura détectée. Plus simplement il doit, au moment où il exécute sa mission, (on pense notamment à l amiante ou encore au gaz), établir son diagnostic dans des conditions qui ne mettent pas en péril la sécurité d autrui. A cette fin, le propriétaire (ou son mandataire) prépare et finalise avec l opérateur un plan de prévention afin de prendre les mesures nécessaires pour assurer sa sécurité et celle des autres personnes, notamment lors du repérage d amiante. Une telle obligation est une obligation de moyens. 2.1.6.4 La responsabilité civile de la personne chargée d établir les documents Plusieurs fondements peuvent être envisagés, comme la question de la validité des clauses d exonération. 148. Responsabilité délictuelle. Exceptionnellement, le spécialiste peut voir sa responsabilité engagée par des personnes tierces au contrat (par exemple l acquéreur), sur le fondement des articles 1382 ou 1383 du Code civil. Ces tiers devront alors prouver une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage. Cette responsabilité pourra jouer faute pour l acquéreur de pouvoir engager la responsabilité contractuelle du vendeur en raison de l existence d une clause d exonération des vices cachés. La responsabilité du spécialiste apparaît comme «subsidiaire» : elle est en effet principalement mise en jeu lorsque le recours contre le vendeur a été épuisé à raison de l échec, soit de l action en nullité ou en réduction de prix pour vice caché rédhibitoire, soit de la garantie décennale en cas de rénovation par le vendeur constructeur. Dans une espèce, un immeuble s était révélé atteint d attaques de capricornes en dépit de l état parasitaire dressé par un architecte. La cour d appel avait refusé d annuler la vente en raison d une clause d exonération des vices cachés et avait retenu la responsabilité de l architecte mais, s agissant du préjudice, avait considéré qu il ne s agissait que de la perte d une chance d avoir procédé avant la vente à une expertise plus approfondie. La Cour de cassation casse l arrêt «au motif que le coût des réparations nécessitées par la présence de capricornes non signalée par M. G dans l attestation destinée à informer les acquéreurs sur la présence des parasites constituait un préjudice certain» (Cass. 3 e civ. 26 septembre 2001, pourvoi n 99-21.764). 149. Responsabilité contractuelle. Plus fréquente en pratique, elle obéit au régime de droit commun de la 27

responsabilité contractuelle régie par les articles 1147 et suivants du Code civil. Si l obligation du spécialiste est une obligation de résultat, il suffira pour son client de prouver que le résultat n a pas été atteint. Il y a alors présomption de causalité entre la faute et le dommage. En revanche, s il s agit d une obligation de moyens, le maître de l ouvrage devra prouver que le débiteur n a pas apporté toutes les diligences nécessaires à la réalisation de l obligation. Les fautes les plus fréquemment reprochées au professionnel sont : une attaque non détectée bien que visible, l omission de mentionner les parties non visitées et les raisons de la non-inspection, l omission de mentionner les humidités anormales encore que, s agissant de cette dernière faute, le problème est de savoir si le professionnel est tenu de révéler l existence d anomalies pour lesquelles il n a pas été missionné. Il faudra enfin prouver le dommage et le lien de causalité entre la faute et le dommage. Or, s agissant du préjudice, la preuve de celui-ci risque d être difficile pour le maître de l ouvrage. On peut citer un récent arrêt de la Cour de cassation, rendu dans le cadre de la loi Carrez qui, en certains cas, entraîne une diminution de prix proportionnelle à la différence de superficie. Dans cette espèce, le vendeur victime d une erreur de mesurage avait appelé en garantie le cabinet d expertise qui avait réalisé le métré et voulait obtenir le paiement de la fraction du prix qu il avait dû rembourser à son acquéreur. Mais la Cour de cassation a rejeté cette demande au motif que «la diminution du prix résultant de la mise en oeuvre des dispositions de la loi du 18 décembre 1996 ne constituait pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, permettant d accueillir l appel en garantie des vendeurs et que la diminution du prix était corrélative de la délivrance d une moindre mesure par rapport à la superficie convenue» (Cass. 3 e civ. 4 janvier 2006, pourvoi n 04-18.130, revue Administrer mars 2006, page 49). En effet, la réduction de prix implique que «l immeuble a été vendu à sa valeur réelle». Une telle jurisprudence pourrait être transposable à la responsabilité de l auteur du document. Le client de ce dernier pourrait également faire état de son préjudice moral, ainsi que des frais de justice qu il aura eu à supporter. Et en cas de diagnostic hors vente, il pourra, par exemple, se prévaloir du risque couru par les tiers, tels que les salariés. 150. Exonération contractuelle. La validité de clauses d exonération de responsabilité dans ce domaine doit être appréciée au regard de la solution retenue en matière de responsabilité des agents immobiliers, notaires Les clauses d exonération de responsabilité sont jugées incompatibles avec toutes les professions dont la mission est de conseiller (Req. 2 avril 1872, DP 1872, 1, p 362). Tout au plus, le professionnel peut insérer dans son contrat ou dans son rapport une mention de nature à établir que le conseil a été véritablement donné ( J-L Aubert, La responsabilité civile des notaires, éd. Defrénois 2002, n 109 et s.). 2.1.7 Sanction de l absence de dossier de diagnostic technique Quelles sanctions s attachent à un défaut de production du dossier de diagnostic technique? 2.1.7.1 Impossibilité de se prévaloir d une exonération de la garantie des vices cachés 151. Selon l article 271-4-II du CCH, «en l absence, lors de la signature de l acte authentique de vente, d un des documents mentionnés aux 1, 2, 3, 4 et 7 du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante». Ceci concerne : 1 Le constat de risque d exposition au plomb ; 2 L état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante ; 3 L état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ; 4 L état de l installation intérieure de gaz ; 7 L état de l installation intérieure d électricité. 152. Les sanctions n existent ainsi qu au stade de l acte authentique de vente. Elles consistent dans l impossibilité pour le vendeur de se prévaloir d une exonération de la garantie des vices cachés. Mais lorsque le vendeur est un professionnel et l acheteur un profane, ce régime n apporte pas grand chose, puisque le vendeur est présumé de manière irréfragable être au courant des vices cachés, ce qui écarte la bonne foi essentielle à une exonération de garantie. Il peut donc réaliser la vente en l absence du dossier de diagnostic technique, sans que ceci entraîne, sur ce plan, des contraintes juridiques supérieures à celles résultant du droit commun. 153. Est-ce à dire qu il n existe pas d autres fondements que la garantie des vices cachés pour une action de l acquéreur contre le vendeur, par exemple en raison d un vice du consentement? S agissant de l option entre garantie des vices cachés et vices du consentement, la jurisprudence a été fixée par un arrêt du 14 mai 1996 de la 1e chambre civile de la Cour de cassation (Bull 1996 I n 213), selon lequel la garantie des vices cachés constitue l unique fondement possible de l action exercée par l acheteur. Cependant, depuis lors, la Cour a tempéré cette solution dans une affaire de capricornes où elle a jugé que : «Attendu qu ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que Mme J connaissait la présence de 28

capricornes dans la structure bois de l immeuble puisqu elle avait fait procéder très peu de temps avant la signature de la promesse de vente à un traitement curatif de la charpente, que les époux B n avaient pas été informés de cette situation avant la vente et que Mme J s était abstenue de leur remettre le certificat établi par l entreprise ayant effectué le traitement qui garantissait l exécution sans problème de nouvelles injections anti-parasitaires en cas d attaques ultérieures, la cour d appel qui, sans statuer par des motifs hypothétiques, a souverainement retenu que s agissant d une information importante relative à la structure même de l immeuble, elle était déterminante du consentement des acquéreurs, a pu en déduire qu en cachant sciemment cette situation aux époux B, Mme J avait commis un dol» (Cass. 3 e civ. 28 mai 2002, pourvoi n 01-00.443). La Cour, ce faisant, admet que l acquéreur peut invoquer le dol. Et selon la doctrine, il devrait en être de même en cas d erreur sur la substance ou les qualités substantielles de la chose (Contrats, concurrence, consommation mars 2003 rubrique n 38). L avantage de cette option est qu elle laisse à l acquéreur un délai de cinq ans qui court, selon l article 1304 du Code civil, du jour où le dol ou l erreur ont été découverts. Mais la preuve peut être difficile à rapporter alors que celle du vice caché est plus aisée. 154. Connaissance du vice par le vendeur «Attendu qu ayant retenu que l état parasitaire annexé à l acte de vente de l immeuble était inexact et incomplet, que M. M. ne pouvait ignorer l état parasitaire de cet immeuble puisqu il était en possession de l attestation jointe à son acte d achat, dont sa profession d architecte le rendait particulièrement capable d apprécier les conséquences, que son affirmation suivant laquelle il aurait procédé à cette acquisition sans avoir pris connaissance de l état parasitaire établi le 30 janvier 1992 et relevant des attaques de termites avec nécessité de traitement, n emportait pas sa conviction et que les travaux de couverture effectués par M. M ayant consisté essentiellement en «remaniage» de tuiles ne constituaient pas des travaux de «détermitage» permettant de considérer que le vendeur croyait de bonne foi à l éradication des insectes à la date de la revente de l immeuble aux époux B, la cour d appel a pu en déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que M. M., connaissant les vices de la chose vendue, ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie définie à l acte notarié» (Cass. 3 e civ. 19 février 2002, pourvoi n 00-22.160). 2.1.7.2 Cas particulier de l état des risques naturels et technologiques 155. En l absence, lors de la signature de l acte authentique de vente, de l état des risques naturels et technologiques, l acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. 2.1.7.3 Cas particulier du diagnostic de performance énergétique 156. Ce document n a qu une simple valeur informative. En conséquence, l acquéreur ne peut se prévaloir à l encontre du propriétaire des informations qui y sont contenues. 2.2 Les autres diagnostics techniques 157. D autres diagnostics techniques ne sont pas concernés par le nouvel article L. 271-4 du CCH et ne font donc pas partie du dossier de diagnostic technique. 2.2.1 Le diagnostic de l accord collectif du 9 juin 1998 2.2.1.1 Présentation 158. La loi n 86-1290 du 23 décembre 1986, dite loi «Méhaignerie», a prévu la possibilité d accords entre organisations nationales représentatives des bailleurs et des locataires. C est dans ce cadre qu a été signé l accord du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999. Cet accord a été étendu par la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, à tout le parc des logements détenus par des personnes morales, à l exception du parc social et des sociétés civiles familiales. 2.2.1.2 Congé pour vente 159. L accord concerne les congés pour vente délivrés en cas de vente par lots de plus de dix logements dans le même ensemble immobilier. Il s agit de ce que l on nomme en pratique «la vente par lots». 29

2.2.1.3 Diagnostics techniques et états de l immeuble 160. C est en application de cet accord qu ont été conférés au locataire un certain nombre de droits, dont un droit à l information. Il a notamment été convenu que le locataire devait être informé sur l état de l immeuble et sur les travaux mais l accord distingue la qualité et l ampleur de cette information, suivant qu existe ou non, à la date de l ouverture du processus de mise en vente, une association de locataires dans l immeuble. Dans le premier cas, les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques doivent être examinés entre le bailleur et les associations habilitées. «Les diagnostics et bilans techniques peuvent être effectués par des organismes spécialisés d expertise technique. Ils portent sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. Il s agit en particulier du clos, du couvert, de l isolation thermique, des conduites et canalisation collectives, des équipements de chauffage collectifs, des ascenseurs, de la sécurité en matière d incendie». «Les diagnostics et bilans techniques sont mis dès que possible à disposition des locataires et en tout état de cause leur sont communiqués avec l offre de vente prévue à l article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le propriétaire s assure que ces documents sont aisément lisibles et peut sinon demander une version simplifiée aux auteurs des diagnostics et bilans». A défaut d association de locataires dans l immeuble, un simple état de l immeuble doit être établi et laissé à l appréciation du propriétaire. 161. Une incertitude pèse sur les auteurs du diagnostic pour lesquels l accord prévoit qu ils «peuvent» et non qu ils «doivent» être des organismes spécialisés d expertise technique.a titre d exemple d un cas où il a été considéré que l information du locataire en matière de diagnostic a été satisfaite, on peut citer un arrêt de la cour d appel de Paris 6 e chambre C du 21 mars 2006 (2004/08158). A contrario, un arrêt de la section B de la même chambre en date du 21 septembre 2006. 162. L accord collectif du 16 mars 2005 Six ans après l accord collectif du 9 juin 1998, les organisations nationales représentant les bailleurs et les locataires ont complété les dispositions existantes. De là est né l accord collectif du 16 mars 2005 appelé à se substituer à celui de 1998. Le décret n 2006-1366 du 10 novembre 2006 a étendu l application de cet accord à tous les logements des deuxième et troisième secteurs locatifs. En matière de diagnostic technique, aucune modification n est apportée au régime issu de l accord collectif du 9 juin 1998. 2.2.2 Le diagnostic de la loi du 13 juin 2006 (dite «loi Aurillac») 2.2.2.1 Présentation Voir notre brochure : «Les droits de préemption du locataire d habitation, ce que change la loi Aurillac», juin 2006. 163. La loi n 2006-685 du 13 juin 2006 confère au locataire un nouveau droit de préemption en cas de vente en bloc d un immeuble de plus de dix logements et, à cette occasion, institue un nouveau diagnostic. 2.2.2.2 Diagnostic 164. La loi ajoute ainsi un article 10-1 à la loi n 75-1351 du 31 décembre 1975. Quand les strictes conditions fixées par le législateur sont réunies, une notification valant offre de vente doit être faite au locataire. Elle comprend notamment en annexe les «résultats d un diagnostic technique portant constat de l état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l article L. 111-23 du CCH ou par un architecte au sens de l article 2 de la loi n 77-2 du 3 janvier 1977 sur l architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur». 165. Ce diagnostic est similaire à celui instauré par la loi du 13 décembre 2000, dite SRU, avant mise en copropriété d un immeuble de plus de quinze ans. On se reportera donc aux développements qui concernent ce document. Le législateur précise toutefois de qui doit émaner le diagnostic : sans doute eût-il été préférable d harmoniser le droit et de décider que le diagnostic devait émaner d une personne remplissant les conditions rappelées au 2.1.5. 2.3 L état de la pollution des sols 166. La loi n 2003-699 du 30 juillet 2003 qui a créé l état des risques naturels et technologiques, a aussi créé un autre état, par insertion dans le Code de l environnement d un article L. 512-18 : «l exploitant d une installation classée relevant des catégories visées à l article L. 516-1 est tenu de mettre à jour à chaque changement notable des 30

conditions d exploitation un état de la pollution des sols sur lesquels est sise l installation. Cet état est transmis par l exploitant au préfet, au maire de la commune concernée et, le cas échéant, au président de l établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d urbanisme concerné ainsi qu au propriétaire du terrain sur lequel est sise l installation. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse unilatérale de vente ou d achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente des terrains sur lesquels est sise l installation classée. Les modalités d application du présent article sont définies par décret en Conseil d Etat». 167. Le décret d application de cette disposition n a pas encore été publié. Les installations visées sont les installations classées «Seveso», les carrières et les installations de stockage de déchets. La notion de «changement notable des conditions d exploitation» devra être précisée, au risque de favoriser les litiges. 168. EN RÉSUMÉ : 1 Dossier de diagnostic technique En cas de vente de tout ou partie d un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique doit être joint à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l acte authentique de vente. En cas de vente publique, il est annexé au cahier des charges. Il comprend tout ou partie des documents suivants, selon l usage de l immeuble : 1 le constat de risque d exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du CSP ; 2 l état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante prévu à l article L. 1334-13 du même code ; 3 l état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l article L. 133-6 du CCH ; 4 l état de l installation intérieure de gaz prévu à l article L. 134-6 du même code ; 5 dans les zones mentionnées au I de l article L. 125-5 du code de l environnement, l état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; 6 le diagnostic de performance énergétique prévu à l article L. 134-1 du CCH ; 7 l état de l installation intérieure d électricité prévu à l article L. 134-7 du CCH. Ces documents, à l exception de l état des risques naturels et technologiques, sont établis par une personne qui présente des garanties de compétence et dispose d une organisation et de moyens appropriés. Leur durée de validité est fixée par décret. L absence de ces documents empêche le vendeur de se prévaloir de la clause d exonération de garantie des vices cachés, à l exception du cas de l état des risques naturels et technologiques, dont l absence justifie la résolution du contrat, et de celui du diagnostic de performance énergétique, qui n a qu une valeur informative. 2 Autres diagnostics Ces autres diagnostics ne sont pas inclus dans le dossier de diagnostic technique : - le diagnostic ou l état de l immeuble prévus par l accord collectif du 9 juin 1998, relatif à la vente par lots de plus de dix logements dans le même ensemble immobilier ; - le diagnostic prévu par la loi du 13 juin 2006, dite loi Aurillac, relative à la vente par lots de plus de dix logements ; - un état relatif à la pollution des sols doit être joint à toute promesse unilatérale de vente ou d achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente des terrains sur lesquels est sise une l installation classée «Seveso», une carrière ou une installation de stockage de déchets. 31

3 Les diagnostics techniques et la location de l immeuble 3.1 Présentation 169. La protection de la sécurité des personnes doit également concerner les locataires. Cette préoccupation a été prise en compte par la loi du 30 juillet 2003 qui a crée l état des risques naturels et technologiques, puis par la loi du 9 décembre 2004, qui a créé le diagnostic de performance énergétique. Enfin, un dossier de diagnostic technique spécifique aux contrats de location a été créé par l ordonnance du 8 juin 2005. 3.2 Les locations concernées 3.2.1 Locations pour lesquelles un dossier de diagnostic technique est exigé 170. Un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location d habitation lors de sa signature ou de son renouvellement (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par l ordonnance du 8 juin 2005). 171. Les contrats de location concernés sont les suivants : 1) les locations soumises à la loi de 1989 : locations de locaux à usage d habitation principale ou à usage mixte professionnel et d habitation principale ainsi que des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; 2) les locations à caractère saisonnier. Il n existe pas de définition générale de ce type de location. On peut toujours se reporter à celle donnée à l article 1-1 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi «Hoguet», selon lequel une location saisonnière est celle conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs ; 3) les locations meublées. Là encore il n y a pas de définition légale. On peut définir ce type de location comme la location d un local muni des équipements de confort, du mobilier et des ustensiles permettant au locataire d y vivre immédiatement ; 4) les locations de logements de fonction. Il s agit des logements attribués ou loués en raison de l exercice d une fonction ou de l occupation d un emploi ; 5) les locations consenties aux travailleurs saisonniers. 172. Sont donc exclus les baux commerciaux et les locations régies par les dispositions du code civil, n entrant pas dans une des catégories susvisées. 173. Le dossier de diagnostic technique annexé au bail comprend (article 3,1 de la loi du 6 juillet 1989) : - un diagnostic de performance énergétique (à compter du 1 er juillet 2007), - un constat de risque d exposition au plomb (à compter du 12 août 2008), - un état des risques naturels et technologiques dans les zones concernées. 3.2.2 Locations pour lesquelles des diagnostics sont exigés en dehors du dossier de diagnostic technique Certaines dispositions particulières prévoient l annexion au bail de diagnostics spécifiques. Trois types de locations sont concernés. 174. Au titre du constat des risques d exposition au plomb : les locations portant sur les locaux non professionnels affectés en partie à l habitation. Dans ce cas, un constat de risque d exposition au plomb doit être annexé à tout nouveau contrat de location (article L. 1334-7 du CSP). 175. Au titre de l état des risques naturels et technologiques : les locations portant sur tout bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, ou une zone de sismicité. L article L. 125-5 I du Code de l environnement pose le principe d une information des locataires de biens immobiliers situés dans une zone de risques naturels et technologiques, sans distinguer selon la nature du bail en cause. L administration, dans le cadre de l article L. 125-5 II ancien, a estimé dans ses commentaires que l état des risques concernait notamment les baux «3, 6, 9 ans» ce qui inclut les baux commerciaux. 32

Un état des risques naturels et technologiques doit donc être annexé aux baux commerciaux. 176. Au titre du diagnostic de performance énergétique : les locations portant sur «tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert». L obligation concerne les locations portant sur «tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert», à l exception cependant de : - cinq catégories de bâtiments : certaines constructions provisoires, les bâtiments d une surface hors œuvre brute inférieure à 50 mètres carrés, les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux d habitation qui ne demandent qu une faible quantité d énergie, les lieux de culte et les monuments historiques (article R.134-1 du CCH) ; - et les bâtiments pour lesquels est exigé un dossier de diagnostic technique. Cela concerne donc notamment les baux commerciaux et professionnels. 3.3 Le contenu du dossier de diagnostic technique 3.3.1 Présentation 177. La loi indique à compter de quelle date chacun des trois documents qui le constituent devront y figurer (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989) : DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE 1 er juillet 2007 CONSTAT DE RISQUE D EXPOSITION AU PLOMB 12 août 2008 ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES 1 er juin 2006 (en fonction des dates de publication des arrêtés préfectoraux dans chaque département) 178. Le dossier doit être fourni non seulement lors de la signature du contrat de location, mais aussi lors de son renouvellement, ce qui compliquera la tâche des bailleurs et de leurs mandataires. 3.3.2 Contenu 179. Le contenu de chacun des documents est le même que celui des documents figurant dans le dossier de diagnostic technique exigible en cas de vente. 180. Quelques dispositions éparses sont cependant spécifiques à chacun de ces documents. 181. Le diagnostic de performance énergétique doit être tenu à la disposition de tout candidat locataire qui en fait la demande (article L. 134-3 du CCH). Son contenu exact, dans le cadre d une location, devrait faire l objet d un décret à paraître. 182. Si le constat de risque d exposition au plomb établit l absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouvelle location (article L. 1334-7 du CSP). Le CREP doit en toute hypothèse avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location (article R. 1334-11 du CSP, qui entrera en vigueur le 1 er novembre 2007). 183. «Le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l état des risques naturels et technologiques» (article 3-1, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989 modifiée). On peut s interroger sur la portée d une telle disposition, redondante avec celles qui concernent le dossier de diagnostic technique. 3.4 Sanctions 184. Elles ne résultent pas directement de l article 3-1, à l exception de ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique : le locataire ne peut se prévaloir à l encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n a qu une valeur informative. 185. Constat de risque d exposition au plomb. Le troisième alinéa de l article L. 1334-7 du Code de la santé publique dispose que l absence du constat dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence, susceptible d engager la responsabilité pénale du bailleur. 186. Etat des risques naturels et technologiques. En cas de non-respect des dispositions de l article L. 125-5 du Code de l environnement, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix, c est-à-dire du loyer. 33

187. Amiante et obligation de délivrance du bailleur Un arrêt remarqué a été rendu dans une affaire où un bail, prévoyait des travaux d aménagement par le locataire. La découverte d amiante avait retardé et enchéri les travaux et le locataire avait demandé au bailleur le remboursement des frais de désamiantage ainsi que des dommages-intérêts. La demande, accueillie en appel, est confirmée en cassation au nom de l obligation de délivrance : «attendu, qu ayant relevé qu il résultait de l accord du 11 décembre 1997, que la SCI devait, à compter du 1 er mai 1998, livrer un immeuble dans lequel des travaux d aménagement, qu elle avait autorisés, devaient être réalisés et constaté qu aucune clause contractuelle ne la déchargeait de son obligation de délivrance d un local immédiatement utilisable à la fin qu avaient en vue les parties et retenu, à bon droit, que peu importaient les termes de la clause relative aux travaux qui seraient rendus nécessaires par des dispositions légales et réglementaires relatives à l hygiène, à la sécurité, à la construction et à l environnement dans la mesure où les travaux de désamiantage dont il s agissait auraient dû être réalisés par le bailleur avant l entrée en jouissance du preneur dans les lieux le 1 er mai 1998, la cour d appel en a exactement déduit que l obligation de délivrance pesant sur la SCI S A. n avait pas été entièrement satisfaite» (Cass. 3 e civ. 2 juillet 2003, Bull. III n 141). 189. Location et coût du désamiantage : étendue de la clause relative aux travaux Un bail conclu en 1995 stipule que le locataire prendra à sa charge tous les travaux de mise en conformité avec toute réglementation. En application du décret du 7 février 1996, le bailleur se livre à des travaux mettant en évidence la présence d amiante et somme son locataire de prendre à sa charge le coût du désamiantage. Mais cette demande est rejetée en appel au motif que la réglementation relative au désamiantage est postérieure à la date de conclusion du bail. La décision est cassée par la Cour de cassation : «attendu que pour dire que les travaux d élimination de l amiante incombent à la bailleresse, l arrêt retient que, si la clause 2-6 du bail met clairement à la charge du preneur les travaux de mise en conformité avec toute réglementation, cette clause ne peut s appliquer en l espèce puisque le bail ayant été signé en août 1995, soit antérieurement à la mise en vigueur du décret du 7 février 1996, le «désamiantage» n avait pu entrer dans les prévisions des parties et pas davantage son coût nécessairement très élevé compte tenu des mesures de sécurité ; Qu en statuant ainsi, alors qu elle constatait que la clause 2-6 des conditions générales du bail mettait à la charge du preneur les travaux de mise en conformité avec toute réglementation, la cour d appel a violé la loi des parties» (Cass. 3 e civ. 21 novembre 2001, pourvoi n 00-13170). 188. Amiante et maison individuelle Le propriétaire d une maison individuelle à usage d habitation qui la donne à bail ne doit pas négliger le risque amiante. S il n est pas soumis au décret n 96-97 du 7 février 1996, il n en est pas moins tenu, lorsque la location est meublée ou encore quand elle est soumise à la loi du 6 juillet 1989, de délivrer au locataire un logement décent. Or, le décret n 2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu il faut que «la nature et l état de conservation et d entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risque manifeste pour la santé et la sécurité physique du locataire». Si tel n est pas le cas, le locataire peut demander à tout moment la mise en conformité du logement avec les prescriptions du décret. 191. En guise de conclusion : sans aller jusqu à imiter certains droits étrangers qui exigent une expertise de l immeuble, le droit positif français s est enrichi d un corps de textes caractérisés par un excès de complexité, malgré l harmonisation résultant de l ordonnance de 2005. La question est désormais posée de savoir jusqu où le légitime souci de valorisation du patrimoine immobilier et de protection des personnes doit conduire le législateur à ajouter des réglementations souvent pointillistes. Notre recommandation est qu une pause soit enfin observée, qui pourrait déboucher sur une nécessaire simplification du droit. 34

190. EN RÉSUMÉ : Un dossier de diagnostic technique doit accompagner les locations suivantes : 1. locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, 2. locations à caractère saisonnier, 3. locations meublées, 4. logements de fonction, 5. locations consenties aux travailleurs saisonniers. Le rapprochement des différents textes paraît impliquer que le dossier de diagnostic technique concerne également les baux commerciaux et professionnels. Le dossier de diagnostic technique est constitué de trois documents qui seront exigibles à compter des dates suivantes : - état des risques naturels et technologiques : 1 er juin 2006, - diagnostic de performance énergétique : 1 er juillet 2007, - constat de risque d exposition au plomb : 12 août 2008. Lefèvre Pelletier & associés est l un des premiers cabinets d avocats en France. Nos équipes, fortes de plus de 140 avocats, accompagnent nos clients en s appuyant sur la complémentarité de leurs compétences en toutes matières du droit des affaires. 35

4 TABLEAUX RECAPITULATIFS 1) LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES ET LA DETENTION DE L IMMEUBLE A) TERMITES Zone géographique Fait générateur Document à produire Travaux à accomplir Sanctions Partout Connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non Déclaration en préfecture de la présence de termites Facultatif : établissement d un état parasitaire Aucun en absence d injonction du maire. Sinon Cf. ci-dessous Contravention de 3 e classe, soit une amende de 450 Secteurs créés par le conseil municipal (secteurs de lutte) Injonction du maire aux propriétaires d immeubles bâtis et non bâtis 1 Etat du bâtiment relatif à la présence de termites 2 Envoi au maire d une attestation établie par un professionnel certifiant qu il a été procédé aux travaux nécessaires Procéder dans les six mois à la recherche des termites Réaliser des travaux préventifs ou d éradication nécessaires Contraventions de la 5 e classe, soit une amende de 1.500, doublée en cas de récidive, quintuplée pour les personnes morales B) PLOMB (SATURNISME) Fait générateur Document Travaux à accomplir Autres mesures Sanctions Détention d un immeuble collectif, affecté en tout ou partie à l habitation, construit avant le 1 er janvier 1949 Réalisation d ici le 11 août 2008 d un CREP sur les parties à usage commun Cf. dernière ligne Cf. dernière ligne Cf. dernière ligne 1) Découverte d un cas de saturnisme chez un mineur Ou 2) Risque d exposition au plomb pour un mineur porté à la connaissance du préfet Enquête par le préfet sur l environnement du mineur Facultativement réalisation d un diagnostic portant sur les revêtements des immeubles ou parties d immeubles habités ou fréquentés par le mineur Si des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils fixés par arrêté : réalisation de travaux nécessaires pour supprimer le risque constaté Si nécessaire, hébergement des occupants En cas de non-réalisation des travaux par le propriétaire, le Préfet peut les faire effectuer, à la charge du propriétaire Travaux sur les parties à usage commun d un immeuble affecté en tout ou partie à l habitation construit avant le 1 er janvier 1949 et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements Réalisation préalable d un constat de risque d exposition au plomb (CREP) Cf. dernière ligne Cf. dernière ligne Cf. dernière ligne Réalisation d un CREP mettant en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieurs à des seuils fixés par arrêté Constat de risque d exposition au plomb (CREP) Réalisation de travaux supprimant le risque d exposition et garantissant la sécurité des occupants Information des occupants et personnes faisant des travaux dans l immeuble concernée Transmission d une copie du CREP au préfet La non-réalisation des travaux peut constituer un manquement aux obligations particulières de sécurité engageant sa responsabilité pénale 36

C) AMIANTE Repérage à effectuer Type d immeuble Date de délivrance du permis de construire Flocages Calorifugeages Faux plafonds Repérage «étendu» et constitution du dossier technique «amiante» Repérage avant démolition Sanction Maison individuelle Avant le 01/07/1997 IMMEUBLE D HABITATION Parties privatives d un immeuble collectif Parties à usage commun d un immeuble collectif Avant le 01/01/1980 Entre le 01/01/1980 et le 29/07/1996 Entre le 29/07/1996 et le 01/07/1997 Avant le 01/01/1990 Entre le 01/01/1980 et le 29/07/1996 Entre le 29/07/1996 et le 01/01/1997 (avant le 31 décembre 2005) Contraventions de la 5 e classe, soit une amende de 1.500 doublée en cas de récidive, quintuplée pour les personnes morales Avant le 01/01/1980 AUTRE IMMEUBLE Entre le 01/01/1980 et le 29/07/1996 Entre le 29/07/1996 et le 01/07/1997 (avant le 31 décembre 2005) 2) LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES ET LA VENTE DE L IMMEUBLE (PAGE 38) (1) Locaux soumis au statut de la copropriété, ou appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts de société d attribution. (2) Dans l hypothèse d une vente publique, chacun des diagnostiques doit être annexé au cahier des charges. (3) Jusqu à cette date, la législation actuelle d applique. (4) Exception : pour les ventes portant sur un bâtiment ou une partie de bâtiment neuf, la production de ce diagnostic n est exigible que pour les bâtiments ou parties de bâtiment pour lesquels la date de dépôt de la demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007. 37

Diagnostic Plomb (CREP) Amiante (Etat amiante) Termites (Etat relatif à la présence de termites) Installation intérieure de gaz Installation intérieure d électricité Risques naturels et technologiques Performance énergétique Destination Habitation Hors habitation Toutes dates Immeuble Date de construction de l immeuble ou de l installation Autres dates Immeubles bâtis avant le 1 er janvier 1949 Permis délivré avant le 1 er juillet 1997 Installation de plus de 15 ans d âge Zone géographique Toutes zones Zone particulière Locaux concernés Hors copropriété Copropriété (1) Tout l immeuble Parties privatives Parties communes Actes concernés (2) Promesse de vente A défaut de promesse, acte authentique de vente Durée de validité du diagnostic 1 an Non fixée 3 mois 1 an Non fixée 6 mois Non fixée Sanction Impossibilité de s exonérer de la garantie des vices cachés Impossibilité de s exonérer de la garantie des vices cachés Impossibilité de s exonérer de la garantie des vices cachés Impossibilité de s exonérer de la garantie des vices cachés Impossibilité de s exonérer de la garantie des vices cachés Résolution du contrat ou diminution du prix Simple valeur informative Entrée en vigueur En vigueur depuis le 26 avril 2006 En vigueur Etat relatif à la présence de termites 1 er novembre 2007 (3) 1 er novembre 2007 En attente du décret d application En vigueur depuis le 1 er juin 2006 En vigueur depuis le 1 er novembre 2006 (4) 38

3) LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES ET LA LOCATION DE L IMMEUBLE Immeuble Location Diagnostic Bâtis avant le 1 er janvier 1949 Autres immeubles Locations de locaux à usage d habitation principale ou mixte professionnelle et d habitation principale Locations saisonnières Locations meublées Logements de fonction Locations aux travailleurs saisonniers Autres locations Durée de validité du diagnostic Date d entrée en vigueur Sanctions Etat des risques naturels et technologiques (1) 6 mois 1 er juin 2006 Résolution du bail ou diminution du loyer Diagnostic de performance énergétique (2) Non fixée 1 er juillet 2007 Aucune (simple valeur informative) Constat de risque d exposition au plomb (3) 1 an 12 août 2008 Manquement susceptible d entraîner la responsabilité pénale du bailleur (1) Tous immeubles situés dans une zone à risque naturel, technologique ou sismique. (2) Sont exclus : certaines constructions provisoires, les bâtiments d une SHOB inférieure à 50m 2, les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne demandent qu une faible quantité d énergie, les lieux de culte et les monuments historiques. (3) Uniquement les locaux non professionnels affectés en partie à l habitation. 39

I 5 INDEX (LES CHIFFRES RENVOIENT AUX PARAGRAPHES) ACTES JURIDIQUES Acte authentique de vente : 95-96 Bail : 169-176 Promesse de vente : 85 ; 91 ; 93-94 ; 100 ; 109 ; 112 ; 124 ; 126-127 ; 153 ; 166 ; 168 Vente publique : 97 AMIANTE Déclaration d insalubrité : 68 Démolition Dispositif : 64-65 Finalité : 63 Diagnostic amiante friable : 40-50 Auteur : 45 Dates de mise en œuvre : 41 Dossier technique : 50 Finalité : 40 Immeubles concernés : 42-43 Mesures à prendre : 47 Mesures de l empoussièrement : 49 Repérage des matériaux : 44-45 Vérification et diagnostic : 46 Travaux à effectuer : 48-49 Distinction des deux diagnostics amiante : 36 Division de l immeuble : 87 Dossier technique amiante (repérage étendu) : 51-62 Auteur : 57 Contenu du dossier : 58-60 Dates de mise en œuvre : 52 Finalité : 51 Immeubles concernés : 53 Mise à jour du dossier : 61 Publicité du dossier : 62 Repérage des produits et matériaux : 54-56 Evolution du système : 35 Intervenants (généralités) : 38-39 Location : 187-189 Sanctions pénales : 66-67 Texte : 37 Vente : 100 DETENTION D UN IMMEUBLE Amiante : 35-68 (cf. ce terme) Diagnostic de performance énergétique : 69-76 (cf. ce terme) Diagnostic préalable à la mise en copropriété : 77-87 (cf. ce terme) Généralités : 7 Installation intérieure de gaz : 88-89 Plomb : 18-34 (cf. ce terme) Termites : 8-17 (cf. ce terme DIAGNOSTIC (NOTION GENERALE) Définition : 1 Evolution de la législation : 2-5 Complexité du système : 169 DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE Affichage : 75-76 Auteur du diagnostic : 73 Communication par le maître de l ouvrage : 74 Contenu du diagnostic : 72 Immeubles concernés : 71 Location : 176 ; 181 ; 166 Présentation : 69-70 Vente : 113-115 DIAGNOSTIC PREALABLE A LA MISE EN COPROPRIETE Auteur : 80-81 Contenu : 82 Présentation : 77 Principe : 78 Publicité : 84-86 Réalisation : 80-82 Sanction : 83 DIAGNOSTIQUEUR Amiante : 39 ; 57 Assurance RCP : 134 Contrat Présentation : 136 Nature juridique du contrat : 137 Obligations découlant du contrat Nature de l obligation : 140-147 Obligation d information et de conseil : 143-146 Obligation de sécurité :147 40

Réalisation du dossier de diagnostic technique : 139 Respect des obligations légales : 138 Diagnostic de performance énergétique : 73 Plomb : 21 ; 31 Qualité : 140-147 Compétences Certification : 132 Personne physique / personne morale : 131 Sanctions pénales : 133 Impartialité et indépendance : 135 Présentation : 128-130 Responsabilité civile du diagnostiqueur Exonération contractuelle : 150 Responsabilité contractuelle : 149 Responsabilité délictuelle : 148 Termites : 14 DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (DDT) Location Présentation : 169 Locations concernées : 170-173 Contenu du dossier : 173 ; 177-183 Sanctions : 166-168 Vente Auteur du diagnostic Diagnostiqueur : 128-150 Exception : 129 Contenu du dossier Amiante : 100 Constat de risque d exposition au plomb : 99 Diagnostic de performance énergétique : 113-115 Etat des risques naturels et technologiques : 108-112 Installation intérieure de gaz : 105-107 Installation intérieure d électricité : 116 Termites : 101-104 Durée de validité des documents Document périmé : 124 Etat des risques naturels et technologiques : 126-127 Durée : 123 Saturnisme : 125 Texte : 122 Immeubles concernés : 117-121 Modalités d entrée en vigueur : 92 Mutations concernées Acte authentique de vente : 95-96 Généralités : 93 Promesse de vente : 94 Vente publique : 97 Présentation : 98 Sanctions de l absence de diagnostic Diagnostic de performance énergétique : 156 Etat des risques naturels et technologiques : 155 Garantie des vices cachés : 151-152 Vices du consentement : 153-154 ETAT DE LA POLLUTION DES SOLS : 166-167 ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES Location : 175 ; 183 ; 186 Paris : 110 Présentation : 108 Vente de l immeuble : 108-112 ; 126-127 Zones et risques concernés : 111 INSTALLATION INTERIEURE D ELECTRICITE Vente de l immeuble : 116 INSTALLATION INTERIEURE DE GAZ Présentation : 88 Diagnostic : 89 Vente de l immeuble : 105-107 LOCATION Amiante : 187-189 Dossier de diagnostic technique Présentation : 169 Locations concernées : 170-173 Contenu du dossier technique : 173 ; 177-183 Sanctions : 166-168 Diagnostics particuliers (hors DDT) : 174-176 Synthèse : 190 PLOMB (saturnisme) Constat de risque d exposition au plomb Auteur : 31 Copropriété - parties communes : 32-34 Définition : 28-30 Vente de l immeuble : 99 41

Diagnostic imposé par le préfet Appréciation : 27 Enquête et diagnostic : 21 Hébergement des occupants : 26 Mesures possibles : 22-25 Division de l immeuble : 87 Généralités : 18 Location : 174 ; 182 ; 185 Réforme : 19 Texte : 20 Vente : 99-125 TERMITES Collecte de l information : 12 Etat parasitaire : 10 Présentation : 8-11 Réalisation de travaux en secteur de lutte Carence du propriétaire : 16 Définition : 13 Réalisation des travaux : 15 Recherche des termites : 14 Sanctions pénales : 17 Vente : 101-105 Zones contaminées : 9 LES TEXTES QU IL FAUT CONNAITRE 1) Code de la construction et de l habitation : Articles L. 271-4 à L. 271-6 Article L. 133-6 Article L. 134-1 Articles L. 134-6 et L. 134-7 Articles R. 271-1 à R. 271-3 2) Code de la santé publique : Articles L. 1334-5 et L. 1334-6 Article L. 1334-13 3) Code de l environnement : Article L. 125-5 4) Loi n 89-462 du 6 juillet 1989 Articles 2 et 3-1 VENTE Diagnostics particuliers (hors DDT) Accord collectif du 9 juin 1998 Auteur des diagnostics : 161 Champ d application : 159 Objet des diagnostics : 160 Présentation : 158 Accord collectif du 16 mars 2005 :162 Loi Aurillac (vente d immeuble par lots) Présentation : 163 Diagnostic : 164-165 Présentation : 157 Dossier de diagnostic technique (DDT) Contenu du dossier technique : 98-116 Immeubles concernés : 117-121 Mutations concernées : 93-97 Présentation : 91 Sanctions : 151-156 Etat de pollution des sols : 166-167 Synthèse : 168 42

Contacts Pierre Appremont pappremont@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 12 Pascaline Déchelette-Tolot ptolot@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 07 Claire Castela ccastela@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 29 33 Denis Chardigny dchardigny@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 04 Emmanuel Guillini eguillini@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 46 Philippe Lefèvre plefevre@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 01 Philippe Pelletier phpelletier@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 05 Philippe Bouillon pbouillon@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 47 Marie-Odile Vaissié movaissie@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 03 Henry Ranchon hranchon@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 29 42 Simon Lowe slowe@lpalaw.com Tel : +33 1 53 93 30 42 43

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