Ateliers Méthodologiques du Foncier EPF Nord-Pas-de-Calais SCOT du Boulonnais Enveloppes urbaines et densité
Sommaire Présentation du territoire Scénario démographique et objectifs de production de logements Produire plus en consommant moins : la méthode La délimitation des enveloppes urbaines : les principes Le Potentiel de densification L application de densités au potentiel foncier par typologie d enveloppes Les extensions nécessaires à la production des 2097 logements
Le territoire du SCOT boulonnais
Scénario démographique et objectifs de production de logements Augmentation de la population : + 735 habitants entre 2006 et 2020 Augmentation du nombre de ménages : décohabitation, vieillissement de la population (passage de 2,5 personnes à 2,3 personnes) Renforcement du parc de résidences secondaires : 8,5% en 2024 (contre 8% actuellement) Sollicitation du parc de logements vacants : 6.1% du parc total en 2024 (contre 7,1% actuellement) Ces hypothèses conduisent à évaluer les besoins à : 7484 logements à 2020 soit 624 logements par an dont 535 Résidences principales
Produire plus en consommant moins : la méthode Un objectif : construire 7484 logements jusqu en 2024 en consommant moins de foncier que par le passé Pour se donner des objectifs chiffrés de réduction de la consommation foncière et de l étalement urbain, il faut connaître : - le potentiel urbanisable dans les enveloppes urbaines - en déduire les extensions nécessaires à la production de ces nouveaux logements
Produire plus en consommant moins : la méthode Pour estimer le potentiel constructible des enveloppes urbaines un travail d analyse qualitative et quantitative en trois étapes est nécessaire: 1- la définition des enveloppes urbaines 2- le recensement du gisement foncier 3- l identification des sites stratégiques de renouvellement urbain
La délimitation des enveloppes urbaines : les principes Les enveloppes urbaines constituent la limite des espaces urbanisés, ou autrement dit la limite actuelle des espaces urbanisés. Les espaces urbanisés sont principalement des espaces artificialisés en tissu continu, c est-àdire les sols bâtis, les sols artificialisés non-bâtis revêtus, stabilisés ou végétalisés. Y sont donc inclus les routes, les aires de stationnement, les carrières, les décharges et les surfaces enherbées urbaines telles que jardins privés, pelouses privées et publiques, parcs urbains, terrains de jeux et de sport. Peuvent s y ajouter des espaces naturels (boisement, terrain agricole cultivé ou non, pelouse naturelle) dès lors qu ils sont complètement entourés d espaces artificialisés. Sont compris également les espaces non construits dont la largeur n excède pas 50 mètres, encadrés et en vis-à-vis avec des zones urbanisées. Les projets dont les permis de construire ou d'aménager sont acceptés sont également inclus dans les enveloppes.
. L enveloppe urbaine correspond aux limites actuelles des villes, villages et hameaux avec un principe de continuité urbaine La limite de l enveloppe urbaine ne préjuge en rien de la limite constructible et des futurs zonages des PLU intercommunaux Enveloppe urbaine du village d Equihen-Plage Enveloppes urbaines des hameaux de Courset
Les enveloppes urbaines : une hiérarchisation selon les formes urbaines Villes Villages Hameaux de + 30 habitations Hameaux de - 30 habitations Les Groupements et les habitations isolées l urbanisation spontanée
Les formes d urbanisation dans les pôles urbains Ville-centre : Boulogne-sur-Mer + Le Portel + Outreau + Saint-Martin-Boulogne + Saint-Léonard Pôles principaux : Wimereux + Desvres
Les formes rurales d urbanisation Les Villages Une agglomération d habitations dont le nombre de constructions est généralement supérieur à 20. Une forme urbaine dotée d une vie sociale (mairie, école, église, petit commerce, café, fête locale...) et offrant un minimum de services publics. Une structure bâtie relativement dense et organisée selon un parcellaire cohérent. La présence d un ensemble bâti à caractère patrimonial
Les formes rurales d urbanisation Les hameaux Agglomération d une dizaine d habitations, parfois plus, organisée de manière compacte ou linéaire autour d un axe de communication. Absence d activités et de services publics, mais pouvant parfois être dotés d un commerce de proximité (ex: boulangerie, tabac...) ou d une activité. Un bâti agricole ancien constituant une partie du patrimoine communal. Une fonction résidentielle.
Les formes rurales d urbanisation Les groupements isolés Agrégat de constructions comptant moins d une dizaine de bâtiments. Implantation liée à la présence d une exploitation agricole ou d un ancien corps de ferme. Situation à l écart des villages et des routes principales. Une fonction résidentielle.
Les formes rurales d urbanisation Les habitations isolées L habitat isolé est une forme d urbanisation traditionnelle des pays bocagers. Sur le territoire du Scot du Boulonnais il se présente sous différents types : Un habitat récent isolé. Anciennes fermes transformées en habitat domestique. Des microgroupes d habitat de deux ou trois maisons, autour d une ferme ou bien à l écart de toutes constructions. Grandes demeures (manoirs, châteaux) généralement construites dans des milieux naturels boisés
Les formes rurales d urbanisation L urbanisation spontanée L urbanisation spontanée n est pas spécifique au territoire du Boulonnais, on la retrouve en effet dans de nombreuses campagnes françaises. Il est néanmoins important de signaler sa présence car une telle forme d urbanisation engendre une banalisation des paysages. Il s agit d une forme d urbanisation relativement récente et extrêmement diffuse caractérisée par : Un habitat individuel très dispersé, généralement excentré par rapport au village. Un type d urbanisation générant un étalement linéaire très consommateur d espace. Une implantation au gré des opportunités foncières Une topographie souvent négligée (constructions en remblais).
Des cas particuliers d enveloppes urbaines
Des cas particuliers d enveloppes urbaines
Des cas particuliers d enveloppes urbaines
Le potentiel de densification : le gisement foncier à l intérieur des enveloppes Le SCOT a défini des critères de sélection : La taille minimale des parcelles : à partir des seuils de densité définis par enveloppe urbaine dans le DOO. A titre d exemple, un enveloppe dont la densité applicable est de 30 logements à l hectare admettra un seuil minimum de parcelle de 333 m². La viabilité : L accès direct de la parcelle à une ou plusieurs voies publiques ou privées permettant la desserte immédiate des terrains. L occupation : Les parcelles en question ne font l objet d aucune occupation permanente visible et / ou connue. L emprise foncière : Seuls les terrains constituant au minimum une unité parcellaire ont été retenus. Dans le cas de terrains limitrophes occupant plusieurs parcelles, l unité foncière la plus grande (groupe de parcelles) fait référence.
Le potentiel de densification :le gisement foncier à l intérieur des enveloppes
Le Potentiel de densification : les sites en renouvellement urbain Le SCOT a recensé de façon exhaustive le foncier en renouvellement urbain Ressources foncières et potentiel constructible Hectares Logements 14,3 715 - - Une sélection de sites basée sur le caractère stratégique (localisation à proximité des gares, superficie, mutabilité) a été opérée. Hectares Logements - - - - Hectares Logements Hectares Logements Colembert - - - -
Le Potentiel de densification : les sites en renouvellement urbain Les friches urbaines économiques : terrains bâtis à l état de friche issu du départ d activités économiques Les sites publics mutables : bâtiments ou groupes de bâtiments et terrains attenants abritant des institutions dont le départ est programmé ou récemment réalisé et dont la réaffectation n est pas prévue les sites privés mutables : terrains bâtis ou non bâtis ayant actuellement une vocation pouvant à terme changer le bâti vétuste en ruine (> 70% de dégradation) : bâtiments ou groupes de bâtiments présentant un caractère patrimonial (architecture atypique, façades de qualité, fonction traditionnelle) en état de vétusté totale ou partielle (70%)
Les densités constatées En secteur rural Typologie Densité moyenne de logement Centre historique Densité moyenne de logement extension Village linéaire 5 logements/ha 7 logements/ha Village fractionné 5 logements/ha 7 logements/ha Village aggloméré 4 logements/ha 4 logements/ha Village étoile 5 logements/ha 7 logements/ha
L application de densités au potentiel foncier par typologie d enveloppes Intérieur enveloppe Extension enveloppe Répartition des extensions de logements Enveloppe urbaine centrale et Wimereux Densité minimale de 50 log/ha -20 log/ha en individuel libre -25 log/ha en individuel groupé -50 log/ha en collectifs Des adaptations sont possibles à condition que la densité moyenne de l opération reste de 30 log/ha 60% des extensions de la CAB Enveloppe du secteur central rural Densité minimale de 30 log/ha -20log/ha en individuel libre -25 log/ha en individuel groupé -30 log/ha en collectifs Des adaptations sont possibles à condition que la densité moyenne de l opération reste de 25 log/ha 60% des extensions de la CCDS Villages et hameaux de + 30 habitations Densité minimale de 17 log/ha Densité minimale : 10 log/ha minimum en individuel libre sur la CAB et CCDS 15 log/ha en individuel groupé sur la CAB et sur la CCDS 40% des extensions de la CAB et de la CCDS Hameaux de -30 habitations Densité minimale de 17 log/ha Pas d extension possible
Le potentiel densifiable Sur les besoins estimés à 7484 logements en 2024, 5387 seront produits par mobilisation du foncier dans les tissus existants. 2097 logements seront donc à produire en extension des tissus urbains existants sur le territoire du SCOT. Renouvellement urbain Terrains non occupés Total potentiel foncier SCOT dans l enveloppe urbaine Total Territoire SCOT Equivalent logements CAB Equivalent logements CCDS Equivalent logements 23,3 ha 2156 17.6 ha 2017 5.7 ha 139 135,8 ha 3231 74 ha 1926 61.8ha 1305 159,1ha 5387 91.6ha 3943 67.5 ha 1444
Soit sur le SCOT : Les extensions nécessaires à la production des 2097 logements Renouvellement urbain Terrains non occupés Extension urbaine 7484 logements en 2024 soit 624 logements/an 23,3 ha 2156 logements 135,8 ha 3231 logements 113 ha 2097 logements Part des logements produits 29 % 43% 28%