Gestion technique de l immobilier d entreprise Pascal Hendrickx Jean Perret Groupe Eyrolles 2003 ISBN 2-212-11251-3
Introduction Le patrimoine bâti n est pas un produit éphémère et périssable. C est un bien particulier, durable, reflet des civilisations qui le produisent. C est pourquoi traiter aujourd hui de la gestion technique immobilière, c est d abord s intéresser au patrimoine bâti existant et à l évolution qui a conduit à l état actuel des sociétés afin d en tirer les enseignements nécessaires. Un regard vers le passé nous montre que, depuis la plus haute antiquité, les hommes ont créé des constructions pour améliorer leurs conditions de vie, protéger leurs ressources, développer leurs activités, adorer leurs dieux, honorer leurs morts. Ces constructions, d abord éphémères, sont devenues pérennes avec les évolutions technologiques et ont pu être léguées aux civilisations qui ont suivi. Il faut arriver à la période de la Renaissance pour qu une évolution du comportement apparaisse et que certains humanistes perçoivent l intérêt de conserver et, éventuellement, de restaurer certains édifices du passé. C est ensuite, sans conviction avec la Révolution, et surtout au XIX e siècle, période de la redécouverte de la construction du Moyen Âge et de l avènement de la civilisation industrielle, que va être mis en place pour la première fois dans l Histoire un dispositif de recherche, d identification, de protection et de conservation des éléments patrimoniaux les plus significatifs hérités du passé. La notion de monument historique, porteuse de valeurs esthétiques, culturelles et de mémoire va être perçue et analysée. C est également à cette époque, avec le développement urbain, que s enracine la notion de valeur financière du patrimoine bâti au sein de la société française qui va exalter les références dites «bourgeoises» parmi lesquelles le patrimoine est en bonne place. Cette valeur financière, notion très contemporaine, varie en fonction de critères objectifs (utilité, qualité, adaptation, état ) mais aussi en fonction d autres éléments beaucoup plus difficilement quantifiables (localisation, voisinage, proximité des voies de communication, population, etc.). L étape la plus marquante de notre histoire récente pour ce qui concerne le patrimoine bâti se situe après la Seconde Guerre mondiale, avec la profonde mutation sociologique qui conduit à construire un parc immense de locaux d activité, de logements et d équipements publics. Plus proche de notre époque, une nouvelle et importante transformation de notre patrimoine bâti s est révélée nécessaire en raison de l augmentation du confort exigé et de la crise de l énergie des années 1970 qui ont généré des
2 Introduction évolutions techniques très importantes et les premiers outils de gestion des équipements. Enfin, il faut évoquer la formidable explosion récente du parc du patrimoine tertiaire qui, en raison d équipements sophistiqués et de services intégrés nécessaires aux activités des entreprises, crée une nouvelle dimension pour le patrimoine immobilier. Parallèlement à ces évolutions concernant le patrimoine, qu en a-t-il été de la gestion technique immobilière? C est seulement à une époque très récente, au cours de la décennie 70, que face à l augmentation considérable des moyens financiers nécessaires à l entretien du patrimoine construit immédiatement après la guerre (très important en nombre et parfois de qualité médiocre sur le plan technique), les premières recherches furent lancées avec l objectif de permettre des prévisions fiables de dépenses et d essayer de faire évoluer des comportements empiriques vers des attitudes raisonnées. Depuis cette première approche, de nombreuses évolutions techniques ont eu lieu dans les domaines suivants : connaissance du patrimoine et de la pathologie des composants, méthodes et outils d aide à la gestion, organisation, économie, ratios, indicateurs De nombreux organismes ont beaucoup travaillé pour améliorer l information des propriétaires donneurs d ordres et les sensibiliser à une véritable gestion pour mettre différents outils à la disposition des opérationnels. Mais il faut bien constater que le résultat n est pas à la hauteur des ambitions initiales et des efforts déployés. La gestion technique immobilière, malgré les enjeux auxquels elle peut faire référence, n a pas eu l impact qu elle aurait dû normalement avoir - les décideurs continuent à focaliser leur attention sur les opérations de réalisations neuves à travers le prestige dont elles sont porteuses (ou la prochaine échéance électorale) mais négligent bien souvent ou ne permettent pas, par leurs décisions, aux spécialistes de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour assurer un fonctionnement et une maintenance satisfaisants. Pourtant un projet réalisé a une durée de fonctionnement telle que les coûts d exploitation/maintenance représentent plus de 80 % du coût global. Ainsi, pour ce qui concerne la gestion technique, l État lui-même, généralement premier propriétaire immobilier du pays, n a jamais réussi, malgré des recherches, des incitations et des groupes de travail, à mettre en œuvre une véritable politique. Les collectivités locales font des efforts et des progrès mais sans coordination et sans échanges d expériences. Le développement de bonnes expériences est donc difficile. Le logement, la plus grande part du patrimoine français, a certes progressé, et le secteur social met en place des méthodes et des outils d aide à la gestion technique. Mais le secteur collectif privé reste livré à une gérance atomisée dans de multiples petites agences auxquelles n est faite aucune obligation légale de compétence technique interne. Les entreprises enfin, dont le poste de dépenses immobilières est
Introduction 3 devenu important et qui sont tenues par des exigences de rentabilité ont, soit par l action de leurs directions immobilières internes, soit en externalisant, fait de réels progrès au niveau de la gestion technique en optimisant la maintenance et en maîtrisant les consommables. Mais malheureusement, les expériences réussies restent confidentielles et les bons spécialistes sont encore peu nombreux. Sur le plan documentaire, en dehors de quelques livres édités voici maintenant plusieurs années ou de quelques plaquettes ou opuscules abordant des aspects particuliers et limités, on ne peut pas parler de l existence d une véritable documentation spécialisée. Il n existe aucun ouvrage traitant actuellement de manière globale, à la fois sur le plan des principes et des méthodes et sur le plan opérationnel, des outils, des structures ou des aspects économiques de la gestion technique immobilière. Face à une telle situation, quelle pouvait être l attitude de professionnels souhaitant des progrès et persuadés que la compétence technique est source d amélioration, donc de qualité et d économies? Elle a été un engagement, au-delà de l activité quotidienne, dans la production d un document essayant d être une contribution active au travail important de sensibilisation, d information, d éclairage et d explicitation à mener sur une activité encore bien méconnue. C est ainsi qu est née l idée de réaliser cet ouvrage, dont l ambition est d aborder à travers les visions complémentaires d un maître d ouvrage, d un consultant et d un prestataire de services, l ensemble des composantes de la discipline. Ce guide comporte quatre grandes parties : la première, théorique, aborde les aspects concernant le patrimoine et les premières méthodes de gestion, les concepts nouveaux qui apparaissent aujourd hui ; la deuxième traite de l évolution de la discipline et des perspectives d avenir ; la troisième, opérationnelle, présente la mise en œuvre d une politique d externalisation de la gestion technique immobilière et plus particulièrement les méthodes et outils qui l accompagnent ; la quatrième est constituée par des modèles de documents ou des informations techniques pratiques. La première partie a pour ambition de démontrer pourquoi et comment la gestion technique immobilière peut et doit devenir une véritable discipline. Dans la deuxième partie sont exposées les évolutions d approche de méthode, d outils et d organisation de la gestion technique des immeubles depuis les années 1970, en abordant aussi la pathologie et les méthodes récentes de gestion de la maintenance appuyées sur la modélisation des usures et des travaux ou interventions correspondantes.
4 Introduction La troisième partie traite des méthodes, moyens et outils pratiques (et concrets) pour faire face à différents cas de gestion de différents patrimoines. L économie de la gestion technique immobilière est un sujet encore bien mystérieux auquel il est urgent d apporter un éclairage permettant une transparence, une crédibilité et une prise en compte sans crainte des dérivés. De plus, cette partie aborde la transformation des coûts de travaux et prestations diverses en charges pour le propriétaire et en charges pour l occupant et la facturation interne nécessaire pour la mise en place de relations clients/fournisseurs internes à l entreprise ou les entités à gestion immobilière intégrée. La quatrième partie regroupe des modèles de documents techniques tirés très récemment du milieu professionnel, donc réalistes. Le lecteur trouvera également divers renseignements techniques qui peuvent lui être utiles, tel un tableau de durées de vie des ouvrages et équipements. Cet ouvrage est destiné à tous les techniciens intervenant en gestion immobilière mais également aux décideurs financiers, gestionnaires, maîtres d ouvrage, propriétaires, donneurs d ordres, enfin aux entreprises et prestataires. Il vise à démontrer que valoriser un patrimoine, obtenir une maintenance de qualité, fiabiliser un fonctionnement, ou encore diminuer le montant des charges, est possible et compatible à la condition de concevoir et de mettre en place une gestion technique adaptée au patrimoine concerné et développée conformément à la politique de l entité initiatrice de l immeuble. Enfin il s adresse, bien sûr, à tous ceux qui souhaitent se former à cette discipline nouvelle, promise à un grand avenir. Toutes les réflexions et tous les constats qui en découlent sont essentiels pour le gestionnaire immobilier. La connaissance du produit dont il a la responsabilité passe par la mesure de ses performances (celles qui doivent satisfaire aux besoins qui ont justifié sa création et son élaboration) et par le constat de l évolution de celle-ci. Le gestionnaire immobilier aura la charge de maintenir, aussi longtemps que possible, la mission de performance requise en gérant les causes endogènes de dérive (vieillissement, niveau de maintenance, utilisation) et en s adaptant aux raisons exogènes d altération du bien (situation du marché, obsolescence ).