Sommaire 1. Qu est-ce qu une SCPI? 1.1 Définition 1.2 Fonctionnement d une SCPI 2. Le marché des SCPI 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.1 Avantages et risques liés à la classe d actifs 3.2 Avantages liés à l assurance vie 3.3 Comparaison des TRI des principales classes d actifs sur longue période 3.4 Comparaison des taux de distribution des SCPI et du taux sans risque 4. Les SCPI chez Generali 4.1 Principes de fonctionnement des SCPI 4.2 Cas pratique 5. Simulations 5.1 Période de 2002 à 2009 5.2 Période de 2008 à 2012 5.3 Période de 2002 à 2012 6. Annexes : Lexique / FAQ 2
1. Qu est-ce qu une SCPI? 1.1 Définition Société Civile de Placement Immobilier, visée par l Autorité des Marchés Financiers (AMF) et gérée par une société de gestion. Produit de détention à long terme. Son objectif est de constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, habitations). Étant exclusivement investie en immobilier, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers «classiques». Les revenus des SCPI sont constitués : Des revenus fonciers provenant des recettes locatives nettes de charges. Des revenus financiers provenant du placement de la Trésorerie de la SCPI. 3
1. Qu est-ce qu une SCPI? 1.2 Fonctionnement d une SCPI ASSOCIÉS CLIENTS Achètent des parts de SCPI SCPI Achètent des immeubles Baux fermes LOYERS -Charges et frais de gestion Revenus trimestriels Variation du prix de la part Expertise 4
2. Le marché des SCPI Chiffres clés au 31/12/2012 3000 Nombre de SCPI : 150 Capitalisation totale : 27,23 milliards d euros Collecte nette 2012 : 2 504,89 millions d euros Source : IEIF Evolution de la collecte nette des SCPI de 2000 à 2012 2500 2 504,89 M 2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 5
3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.1 Les avantages et les risques liés à la classe d actifs Les avantages liés à la classe d actifs : Importance de la classe d actifs immobilier dans la gestion de patrimoine. Accès à cette classe d actifs par le véhicule d investissement privilégié par les français. Un outil de diversification de portefeuille. Un couple rendement/risque attractif. Un complément aux fonds en euros. Investissement sur la SCPI à la valeur de réalisation (décote par rapport à la valeur de part dans le cadre d un achat direct de parts de SCPI). 6
3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.1 Les avantages et les risques liés à la classe d actifs Les risques liés à la classe d actifs : Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la société de gestion est de 9 ans. Comme tout investissement, l immobilier physique (bureaux, locaux d activités, entrepôts, commerces) présente des risques (absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n étant pas garanti. La SCPI n étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l immobilier et du marché des parts de SCPI. La rentabilité d un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : des dividendes potentiels ou éventuels qui seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement, du montant de capital perçu, soit lors de la revente des parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n est pas garanti et dépendra de l évolution du marché de l immobilier sur la durée totale du placement. La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n est pas garanti. 7
3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.2 Les avantages liés à l assurance vie Fiscalité de l Assurance vie : Les produits sur les unités de compte sont uniquement imposés à l impôt sur le revenu en cas de rachat total ou partiel. Toutefois, le souscripteur peut opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire selon le barème suivant : Age du contrat Moins de 4 ans Entre 4 et 8 ans Plus de 8 ans Taux 35 % 15 % 7,5 % Abattement Aucun Aucun 4 600 par an (9 200 pour un couple marié) Les produits sont également soumis aux prélèvements sociaux. 8
3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.3 Comparaison des TRI des principales classes d actifs sur longue période TRI annualisés des principaux placements au 31 décembre 2012 sur 5 ans, du 1 er janvier 2007 au 31 décembre 2012 sur 7 ans, du 1 er janvier 2005 au 31 décembre 2012 sur 10 ans, du 1 er janvier 2002 au 31 décembre 2012 sur 15 ans, du 1 er janvier 1997 au 31 décembre 2012 sur 20 ans, du 1 er janvier 1992 au 31 décembre 2012 Actions françaises -4,1 % 0,7 % 7,1 % 5,9 % 8,6 % Foncières cotées -4,2 % 7,3 % 15,5 % 14,2 % 11,7 % Inflation 1,4 % 1,6 % 1,7 % 1,6 % 1,6 % Livret A 2,4 % 2,5 % 2,4 % 2,6 % 3,1 % Or 15,2 % 15,0 % 13,4 % 10,2 % 7,4 % SCPI 5,6 % 8,0 % 9,4 % 10,4 % 3,9 % Sicav monétaires 1,3 % 1,9 % 1,9 % 2,4 % 3,1 % Sicav obligataires 5,8 % 4,4 % 4,2 % 4,3 % 5,0 % Sources : IEIF d'après : Banque de France, Caisse des Dépôts, CB Richard Ellis, Cote officielle du lingot d'or des agents de change, Euronext, Fininfo, IEIF, INSEE, Jacques Friggit, Notaires de Paris Ile-de-France, OLAP. Note : Afin de permettre la comparatibilité des SCPI avec les différents placements, leur TRI est pondéré par la capitalisation. 9
3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.4 Comparaison des taux de distribution des SCPI et du taux sans risque Taux de distribution des SCPI versus «taux sans risque» 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 5.27% Le taux de distribution des SCPI surperforme nettement les taux des emprunts à long terme depuis 1997 2,00% 0,00% 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 1.98% DVM SCPI Immobilier d'entreprise * OAT 10 ans * Taux de distribution sur valeur de marché. Source : IEIF, Banque de France 10
4. Les SCPI chez Generali 4.1 Principes de fonctionnement des SCPI Le principe de valorisation Principe règlementaire* : Le Code des Assurances impose aux assureurs proposant des contrats qui se référent à des parts de SCPI d utiliser la valeur de réalisation pour déterminer la valeur de ces parts. La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Le prix de souscription et la valeur de retrait sont appliqués aux souscripteurs qui achètent en direct des parts de SCPI. Attention : le prix de souscription et la valeur de retrait (indiqués sur les sites des sociétés de gestion) ne correspondent pas aux valeurs qui seront imputées aux clients dans le cadre de contrats d assurance vie. *Articles R131-2 et A131-3 du Code des Assurances. 11
4. Les SCPI chez Generali 4.1 Principes de fonctionnement des SCPI La valorisation La valeur de réalisation est attestée par les commissaires aux comptes après expertise du patrimoine de la SCPI. Cette évaluation est effectuée une fois par an lors du bilan comptable. Puis, cette valeur est approuvée par le conseil de surveillance et enfin validée lors de l assemblée générale. En cours d'exercice, et en cas de nécessité, le conseil de surveillance peut autoriser la modification de ces valeurs, sur rapport motivé de la société de gestion. La valeur de réalisation devient effective une fois validée par l assemblée générale. Les frais d achat et de vente Conformément aux avenants établis, des frais à l achat comme à la vente peuvent être imputés aux clients lors des opérations. 12
4. Les SCPI chez Generali 4.1 Principes de fonctionnement des SCPI Délai de jouissance des parts L acquéreur de nouvelles parts bénéficie des revenus afférents à celles-ci à compter d une date postérieure à celle de son acquisition. Donc, pour bénéficier des revenus sous forme de dividende, il faut jouir pleinement de ses parts. Le délai de jouissance correspondant peut varier selon les SCPI et leurs modes d acquisition entre 1 et 2 mois. 13
4. Les SCPI chez Generali 4.1 Principes de fonctionnement des SCPI Principe de calcul des revenus Les revenus des SCPI distribués sont reversés trimestriellement soit sur le fonds en euros du contrat, soit en parts de SCPI (se référer à l avenant). Pour les SCPI dont les revenus sont versés en parts : Le montant du revenu distribué par la société de gestion est converti en nombre de parts sur la base de la valeur d'achat : (Montant unitaire x 90 % ou 85 %) / Valeur d'achat de la SCPI = N nombre de parts du revenu Nombre de parts brut à distribuer au client : Nombre de parts du client avant distribution x N nombre de parts du revenu = R nombre de parts brut à distribuer au client Parallèlement, Generali calcule le nombre de parts du client avant la distribution du dividende. Les frais de gestion sont calculés sur cette base : Nombre de parts du client avant distribution x taux des frais de gestion trimestriels = X nombre de parts à prélever Nombre de parts net à distribuer au client déduction faite des frais de gestion : R nombre de parts brut à distribuer au client X nombre de parts à prélever = Y nombre de parts à distribuer au client Generali impacte une ligne dividende sur le compte client qui reprend donc le nombre de parts distribuées au client multiplié par la valeur d'achat. 14
4. Les SCPI chez Generali 4.1 Principes de fonctionnement des SCPI Versement des revenus La distribution des revenus des SCPI est trimestrielle et intervient à la fin du mois suivant la fin du trimestre civil (J). Le montant unitaire des loyers par trimestre est indiqué sur chaque bulletin d information des SCPI (mise en ligne sur les sites des sociétés de gestion chaque fin de trimestre). Le client peut bénéficier des dividendes dès que les parts acquises portent jouissance. Les revenus des SCPI distribués sont réinvestis soit sur le fonds en euros du contrat, soit dans les SCPI sous les mêmes conditions qu un versement libre. Pour plus de détails, reportez-vous à l avenant. Generali verse 85% ou 90% des revenus perçus selon les produits (merci de vous rapprocher de votre interlocuteur Generali Patrimoine pour connaître le taux de réversion du revenu par produit). Conformément aux avenants établis, les frais de gestion des SCPI sont prélevés lors des distributions de revenus. 15
4. Les SCPI chez Generali 4.2 Cas pratique Dans le cas du versement des revenus en parts de SCPI : Monsieur X détient un contrat d assurance vie chez Generali vie. Il investit le 01/01/2011 sur des parts de la SCPI Pierre Plus pour un montant de 10 000 soit 10,9620 parts. Il bénéficie du revenu du 1er trimestre 2011 car il a opéré son investissement au 26/01/2011. Le revenu est versé sur les contrats le 10/05/2011 pour un montant de 14,23. Pour ce client, Generali vie verse 90% du montant net unitaire indiqué dans le bulletin d information de la SCPI Pierre Plus. 16
4. Les SCPI chez Generali 4.2 Cas pratique Calcul : Montant du revenu au 1er trimestre : 14,23 Valeur d achat (valeur de réalisation + 2%) = 912,237 Montant brut du revenu : 14,23 x 90% = 12,81 Reconversion en nombre de parts du revenu : 12,81/ 912,237 = 0,014039114 parts Parts détenues au 26/01/2011 : 10,9620 parts avant distribution Montant du dividende brut à verser (en nombre de parts) : 10,9620 parts x 0,014039114 parts = 0,1538 parts Montant des frais de gestion à prélever au contrat pour ce support : 10,9620 parts x 0,25 % = 0,02741 parts (montant à déduire du revenu) Nombre de parts net à distribuer déduction faite des frais de gestion : 0,1538 parts 0,02741 parts = 0,1264 parts soit un montant de 115,30 (0,1264 x 912,237) Le 10/05/2011, Monsieur X recevra 0,1264 parts en plus sur la SCPI Pierre Plus. Il détiendra donc 11,0884 parts soit un montant de 10 115,25. 17
5. Simulations Préambule Information à usage exclusif des partenaires distributeurs Les simulations présentées, établies sur la base des hypothèses d investissement indiquées ci-après, n ont aucune valeur contractuelle. Ces évaluations ne sauraient en aucun cas être considérées comme un engagement quelconque de la part de La Française AM à cet égard. L utilisation de ces simulations ne peut se substituer aux diligences réglementaires relatives à la connaissance du client ni aux devoirs d'information et de conseil que le partenaire doit opérer préalablement à toute proposition d'investissement et dont il demeure entièrement responsable. Hypothèses Calculs basés sur les rendements moyens des fonds en euros des contrats d assurance vie (source : FFSA) et sur les taux de distribution de la SCPI Selectinvest 1* (source : La Française AM). Versement des revenus de la SCPI sur le fonds en euros. Calculs nets de frais et hors fiscalité. Risques associés Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la société de gestion est de 9 ans. Comme tout investissement, l immobilier physique (bureaux, locaux d activités, entrepôts, commerces) présente des risques (absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n étant pas garanti. La SCPI n étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l immobilier et du marché des parts de SCPI. La rentabilité d un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : des dividendes potentiels ou éventuels qui seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement, du montant de capital perçu, soit lors de la revente des parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n est pas garanti et dépendra de l évolution du marché de l immobilier sur la durée totale du placement. La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n est pas garanti. * La SCPI Selectinvest 1 est gérée par la Française REM (Agrément AMF n GP-07000038 du 26/06/2007) et a obtenu le Visa SCPI de l AMF n 05-15 en date du 8 Mars 2005. 18
5. Simulations 5.1 Période de 2002 à 2009 Evolution d'un investissement de 50 000 100% fonds en euros versus 80 % fonds en euros + 20 % SCPI Selectinvest 1* 70000 65000 67 730,34 (soit un Taux de croissance annuel moyen de 4,43 %) 66 366,52 (soit un Taux de croissance annuel moyen de 4,13 %) 60000 Allocation 100% Fonds en euros Allocation mixte 80% Fonds en euros + 20% SCPI 55000 50000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Source : La Française AM Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. * L investissement dans l unité de compte SCPI Selectinvest 1 est limité à 50 % du versement. Les revenus de l unité de compte SCPI Selectinvest 1 sont réinvestis sur le fonds en euros sous les mêmes conditions qu un versement libre. La SCPI Selectinvest 1 est gérée par la Française REM (Agrément AMF n GP-07000038 du 26/06/2007) et a obtenu le Visa SCPI de l AMF n 05-15 en date du 8 Mars 2005. 19
5. Simulations 5.2 Période de 2008 à 2012 Evolution d'un investissement de 50 000 100% fonds en euros versus 80 % fonds en euros + 20 % SCPI Selectinvest 1* 58000 56000 57 521,11 (soit un Taux de croissance annuel moyen de 3,57 %) 56 767,91 (soit un Taux de croissance annuel moyen de 3,22 %) Allocation 100% Fonds en euros 54000 Allocation mixte 80% Fonds en euros + 20% SCPI 52000 50000 2008 2009 2010 2011 2012 Source : La Française AM Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. * L investissement dans l unité de compte SCPI Selectinvest 1 est limité à 50 % du versement. Les revenus de l unité de compte SCPI Selectinvest 1 sont réinvestis sur le fonds en euros sous les mêmes conditions qu un versement libre. La SCPI Selectinvest 1 est gérée par la Française REM (Agrément AMF n GP-07000038 du 26/06/2007) et a obtenu le Visa SCPI de l AMF n 05-15 en date du 8 Mars 2005. 20
5. Simulations 5.3 Période de 2002 à 2012 Evolution d'un investissement de 50 000 100% fonds en euros versus 80 % fonds en euros + 20 % SCPI Selectinvest 1* 80000 75000 70000 74 806,66 (soit un Taux de croissance annuel moyen de 4,11 %) 72 731,44 (soit un Taux de croissance annuel moyen de 3,82 %) Allocation 100% Fonds en euros 65000 60000 Allocation mixte 80% Fonds en euros + 20% SCPI 55000 50000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source : La Française AM Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. * L investissement dans l unité de compte SCPI Selectinvest 1 est limité à 50 % du versement. Les revenus de l unité de compte SCPI Selectinvest 1 sont réinvestis sur le fonds en euros sous les mêmes conditions qu un versement libre. La SCPI Selectinvest 1 est gérée par la Française REM (Agrément AMF n GP-07000038 du 26/06/2007) et a obtenu le Visa SCPI de l AMF n 05-15 en date du 8 Mars 2005. 21
Annexe 1 : Lexique Prix de part Ou prix de souscription. Il est composé du nominal (valeur de la part constituant le capital social) et d'une prime d'émission (le rendement est toujours calculé sur le prix de part). Valeur de réalisation La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Elle peut être assimilée à une valeur liquidative (valeur d achat et de vente dans les contrats d assurance vie). Valeur d expertise C'est la valeur vénale d'un immeuble déterminée par l'expert immobilier agréé par l Autorité des Marchés Financiers (AMF). La valeur vénale de l'immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise tous les cinq ans qui doit être actualisée chaque année. Valeur de retrait Montant revenant à l associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription. Valeur de reconstitution Valeur de réalisation + frais nécessaire pour reconstituer la société et par conséquence racheter tous les immeubles (réintégration des droits, taxes acquittables dans le cadre d une acquisition immobilière). 22
Annexe 2 : FAQ Quel est le montant des enveloppes SCPI chez Generali? On ne peut pas donner le montant des enveloppes, seulement leur disponibilité. Cela évite le risque de mauvaise communication sur le montant de l enveloppe disponible (il peut y avoir des affaires en cours à la gestion pour des montants inconnus au moment de la communication de l enveloppe). Comment s assurer de la disponibilité des enveloppes? Les enveloppes sont globales à la compagnie et non dédiées à un partenaire ou un produit. Ce n est pas nécessaire de nous prévenir pour des petits montants. Cependant, si l investissement sur une ou plusieurs SCPI est conséquent, il est préférable de se rapprocher du responsable commercial Generali Patrimoine pour savoir si la disponibilité de l enveloppe est assurée. Y a-t-il des frais à l achat et à la vente pour le client? Les frais à la souscription et à la sortie sont différents en fonction de chaque SCPI. Ils sont indiqués dans l avenant que le client signe. Pour information, Generali achète la SCPI à sa valeur de part (valeur compte-titres) et référence sur les contrats avec une valeur de réalisation, qui est toujours inférieure. Des frais sont donc calculés pour amortir cette différence. Quelle est la performance de ma SCPI au sein du contrat Generali? Partie du loyer distribuée au client / Valeur de réalisation au moment de l achat + frais d entrée de l UC 23
Annexe 2 : FAQ Quel est le mode de rémunération du partenaire? Le partenaire est rémunéré sur le reliquat gardé par l assureur sur les loyers versés tous les trimestres. Comment sont versés les dividendes? Les dividendes d une SCPI sont versés tous les trimestres soit sur le fonds en euros du contrat, soit sur la même SCPI, en nombre de parts (se référer à l avenant). Le versement intervient à la fin du mois suivant la fin du trimestre civil + 10 jours. Le montant d investissement sur une SCPI est-il plafonné? Le montant est plafonné à 200 000 (sous réserve de disponibilité suffisante de l enveloppe). Le versement est limité à 50% de l investissement. Les arbitrages vers une SCPI sont-ils autorisés? Non. Les arbitrages vers les SCPI, quelle que soit leur provenance (fonds en euros ou unités de compte) ne sont pas autorisés. Seuls les investissements dans le cadre d affaires nouvelles ou de versements complémentaires sont possibles. Quel est le mode d investissement et de désinvestissement sur une SCPI? Par mesure de précaution (face à une éventuelle variation du prix de souscription de la SCPI), les dates de valeurs retenues dans le cadre de la souscription ou de la vente de la SCPI ont été fixées à J + 10 jours ouvrés (J = date de réception de l intégralité des pièces par Generali). 24
Remerciements Le contenu de cette présentation a été élaboré en collaboration avec la société de gestion La Française REM leader sur le marché des SCPI (source : classement IEIF au 30/06/2012). Agrément AMF n GP-07000038 du 26/06/2007 - http://www.amf-france.org 25