REGLEMENT D INTERVENTION DE L AGGLOMERATION COTE BASQUE- ADOUR RELATIF AU LOGEMENT AIDE VOLET LOGEMENT LOCATIF SOCIAL LOCATIF Janvier 2011
I- Le logement locatif social public..p.3 I-1. Les logements familiaux ou ordinaires financés en PLUS/PLAI/PLS.p. 4 I--2. Les logements temporaires et d hébergement d urgence p. 7 I--3. Les logements des étudiants gérés par le CROUS..p. 8 I- 4.Les opérations de réhabilitation de patrimoine HLM..p.9 II- L accession à la propriété aidée.p. 3 II- Les opérations d accession aidée sociale et aidée abordable p.4 Agglomération Côte Basque Adour - janvier 2011 2
I - Le logement locatif social public Agglomération Côte Basque Adour - janvier 2011 3
I -1 LES LOGEMENTS FAMILIAUX OU ORDINAIRES I -1.1 LES OPERATIONS FINANCEES EN PLUS/PLAI Logements concernés : Les opérations de construction et d acquisition-amélioration (hors transaction entre organismes HLM) de logements locatifs sociaux familiaux ou ordinaires conventionnés en PLUS/PLAI, qui auront fait l objet d une décision favorable pour bénéficier des aides de l Etat. Nature des aides envisagées : 1. Subvention à la construction ou subvention d équilibre pour les opérations en construction neuve et en acquisition-amélioration, a. hors VEFA, b. en VEFA 2. Aides à la charge foncière les logements. Les aides de la collectivité s inscrivent dans un partenariat financier avec l Etat et le Conseil général. Les aides de la collectivité n excluent pas la participation financière des communes si nécessaire. Bénéficiaires de la subvention : Organismes HLM. Conditions pour l octroi des aides de la collectivité : Les opérations financées devront : - répondre aux objectifs du PLH en particulier concernant : la répartition de la typologie la répartition en 30 % PLAI / 70 %PLUS, la réponse aux orientations territorialisées du PLH, - permettre l optimisation des droits à construire inscrits dans les PLU, - s assurer de la maîtrise des charges (en fonction de l équilibre de l opération et de la capacité des ménages à supporter dans leurs charges les coûts liés à la copropriété dans le cas des VEFA), - répondre à la performance énergétique en BBC au titre du confort des logements et des économies d énergie et en faveur de la protection de l environnement, - permettre le conventionnement des logements à minima sur la durée des prêts de la Caisse de Dépôts et de Consignation à 40 ou 50 ans. - si le foncier est porté dans le cadre d un bail à construction, la durée minimale du bail devra être de 55 ans, - réserver au bénéfice de l Agglomération 20 % des logements réalisés dans chaque opération. Ces réservations seront mises à la disposition des communes pour proposer des candidatures de ménages. Un suivi des attributions des logements réservés sous forme de tableau de bord sera effectué par les communes et l Agglomération sur la base des décisions des commissions d attribution des organismes. Paramètres à prendre en compte dans l instruction de l opération : - d ordre financier : o dossiers déposés sur la base des ratios préconisés par l'etat, o TFPB indicative entre 350 et 450 par logement/an selon les communes, Agglomération Côte Basque Adour - janvier 2011 4
o optimisation de la capacité d'emprunt par opération sauf avec l'accord de l Agglomération si en contre partie l opérateur s engage dans l application d un prix de loyer inférieur au plafond justifiant du différentiel de la non optimisation des emprunts, o seuil minimum de fonds propres de 10% du prix de revient. - de localisation, deux zones ont été distinguées : o la zone A, afin d inciter la production de l habitat en lien avec les dessertes de transport en commun et de prendre en compte les évolutions du marché du foncier autour des lignes force du réseau de transport en commun (TCSP et lignes 8 Anglet et Biarritz et 4 Boucau et Bayonne Rive Droite, 6 Anglet), o la zone B, pour le reste du territoire. I -1.1.1 AIDES A LA CONSTRUCTION OU SUBVENTIONS D EQUILIBRE A- Opérations hors VEFA Secteurs Zone A Zone B Plafonds subventions Plafonds subventions 6.5% du PR (TVA 5,5%) 8150 7150 Optimisation de la constructibilité à 100% 350 350 Plafonds subvention construction ou d'équilibre 8500 7500 Il est proposé que pour : o les opérations réalisées en acquisition-amélioration, ayant des prix de revient plus élevés, l aide de la collectivité soit déterminée telle que définie ci-dessus majorée de 20% ; o les opérations d habitat adapté financées en PLUS/PLAI, l aide de la collectivité soit déterminée telle que définie ci-dessus. Compte tenu du caractère social, elles feront l'objet d'une instruction spécifique et d'une attribution de subvention définitive au cas par cas. B- Opérations en VEFA Secteur Zone A Zone B Plafond subvention Plafond subvention 6% du PR (TVA 5,5%) 8 150 7 150 Les opérations en VEFA devront répondre aux mêmes exigences que celles demandées pour les opérations hors VEFA. La VEFA est un outil complémentaire à la maîtrise d ouvrage des organismes HLM pour permettre la réalisation des objectifs. Elle présente l avantage pour les promoteurs privés d une rapidité de commercialisation des opérations et donc un gain financier. Les organismes HLM et les promoteurs privés sont inscrits dans un partenariat positif. Il s agira également pour la collectivité de favoriser son développement au travers de permis groupés présentant l avantage d une réflexion en amont sur les partis architecturaux, la qualité des logements contribuant à développer une qualité paysagère urbaine, en particulier dans les secteurs hors opérations publiques d aménagement. Agglomération Côte Basque Adour - janvier 2011 5
I -1.1.2- SOUTIEN A LA CHARGE FONCIERE POUR LES LOGEMENTS FINANCES EN PLUS/PLAI Sont exclus de ces aides : - les programmes de logements réalisés dans les opérations publiques d aménagement, pour lesquelles l Agglomération apporte des contributions qui ont pour objectif de réduire les charges foncières des logements locatifs sociaux, - les opérations en VEFA. Nature de l aide : A. Aide financière à la surcharge foncière, La subvention pour surcharge foncière est une aide exceptionnelle. Elle ne sera mobilisée qu à la seule condition d une optimisation de la mobilisation des prêts et de l ingénierie relative au volet construction et selon les modalités établies dans la convention du Plan Urgence Logement. B. Recours au bail à construction. Afin de permettre la réalisation d opérations de logement social dans des secteurs particulièrement tendus, il est proposé un portage par l agglomération de l intégralité des coûts d acquisition du terrain en recourant au bail à construction. Le recours au bail à construction ne sera pas systématique. Chaque bail à construction fera l objet d une décision du Conseil d Agglomération et son recours sera limité au budget prévisionnel de l année en cours. Les conditions du recours au bail à construction : - remplir les conditions pour l octroi de l aide de l Agglomération à la production de PLUS/PLAI, - porter des opérations à 100% de PLUS/PLAI réalisées par un organisme HLM, - concerner un terrain classé à l emplacement réservé au PLU des communes pour la réalisation de logements sociaux au bénéfice de l Agglomération, - concerner un terrain bénéficiant de la majoration des règles de constructibilité dont les règles relatives à l article L 127-1 du Code de l Urbanisme, - porter sur une opération optimisant la constructibilité à 100% des terrains concernés, - charge foncière du terrain > à 500 m²/shon TVA 5.5%. I -1.2- LES GARANTIES D EMPRUNT POUR LES LOGEMENTS FAMILIAUX OU ORDINAIRES FINANCES EN PLUS/PLAI/PLS Nature des prêts : Prêts contractés auprès de la CDC seront garantis. Bénéficiaires de la subvention : Organismes HLM, Nature de la garantie d emprunt : L Agglomération accorde sa garantie à hauteur de 100 % pour le remboursement du ou des emprunts. Condition de la garantie d emprunt : Il est proposé que l Agglomération soit réservataire de 20% des logements réalisés dans chaque opération. Ces réservations seront mises à la disposition des communes pour proposer des candidatures de logements. Un suivi de l attribution de ces logements sous forme de tableau de bord sera effectué par les communes et l Agglomération sur la base des décisions des commissions d attribution des organismes. Sont exclues de la garantie d emprunt de la collectivité : - les opérations réalisées exclusivement pour le compte d entreprise nationale ou de l Etat. Agglomération Côte Basque Adour - janvier 2011 6
I -2. LES LOGEMENTS TEMPORAIRES ET HEBERGEMENTS D URGENCE Opérations concernées : Les opérations concernées sont : - les dispositifs de logements temporaires (résidences sociales et résidence sociale-fjt), se caractérisant par un véritable droit de titre d occupation du résident, - les dispositifs d hébergement d urgence et d insertion (CHRS, logements temporaires et hébergement d urgence conventionné en ALT). Ces projets sont définis par l établissement d un projet d insertion par le logement. Les opérations de construction neuve ou en acquisition-amélioration conventionnées (hors transfert de patrimoine en organisme HLM) devront bénéficier d une décision favorable pour bénéficier des aides de l Etat à la construction. Bénéficiaires : Organismes HLM, associations agréées Conditions d octroi des aides de la collectivité : Les opérations financées devront : - répondre aux objectifs du PLH et du PDAPLD, - disposer d un projet d insertion ou d établissement, - répondre aux orientations territorialisées du PLH, - optimiser les règles d urbanisme inscrites dans les PLU. I -2.1. AIDES FINANCIERES Nature de l aide : L aide à l équilibre à l opération ou dit «à la construction» est à destination des opérations de structures spécifiques, logements temporaires et hébergements d urgence financés en PLUS/PLAI/PLU ou sur les crédits d urgence qui pourront être délégués par l Etat. C est une aide à l opération. Montant de l aide : Les opérations financées en PLAI bénéficieront des mêmes aides que les logements familiaux. Pour les autres, l aide sera plafonnée à 5 000 par place. I -2.2 LES GARANTIES D EMPRUNT Bénéficiaires : Réalisés par les organismes HLM, associations agréées, gestionnaire de logement social. Nature des prêts : les prêts contractés auprès de la CDC seront garantis. Nature de la garantie d emprunt : L Agglomération accorde sa garantie à hauteur de 100 % pour le remboursement du ou des emprunts. Condition de la garantie d emprunt Un bilan annuel qualitatif et quantitatif de l occupation sera remis à l Agglomération. Sont exclues de la garantie d emprunt de la collectivité : - les opérations exclusivement pour le compte d entreprise nationale ou l Etat. Agglomération Côte Basque Adour - janvier 2011 7
I.3. LES LOGEMENTS ETUDIANTS FINANCES EN PLS Opérations concernées : Les opérations de construction nouvelle de résidences étudiantes gérées par le CROUS. Bénéficiaires : Organismes HLM, le CROUS Conditions d octroi des aides de la collectivité, l opération devra : - répondre aux objectifs du PLH, - s adresser aux étudiants boursiers, - optimiser les droits à construire inscrits dans les PLU, - s assurer de la maîtrise des charges (redevances loyer+charges CROUS/ressources des étudiants), - être en BBC au titre du confort des logements et des économies d énergie et en faveur de la protection de l environnement, - être conventionnée sur la durée des prêts de la Caisse des Dépôts et de Consignations au moins à 40 ans. I-3.1 NATURE DE L AIDE Les opérations pour la réalisation de résidences pour étudiants feront l objet d une instruction spécifique. Sur la base de l expérience des trois opérations réalisées en partenariat étroit avec le Conseil Régional, la collectivité, lorsqu elle maîtrise le foncier, veillera à injecter dans l opération le foncier à un prix acceptable au regard des loyers de sortie PLS. La moins-value alors opérée sera limitée au niveau de l aide apportée par la région par logement plafonnée à 4 000 /logement. I-3.2 LES GARANTIES D EMPRUNT Nature des prêts : Les prêts contractés auprès de la CDC seront garantis. Nature de la garantie d emprunt : L Agglomération accorde sa garantie à hauteur de 100 % pour le remboursement du ou des emprunts. Agglomération Côte Basque Adour - janvier 2011 8
I.4. LES OPERATIONS DE REHABILITATIONS DE LOGEMENTS SOCIAUX Opérations concernées : Toutes les opérations de logements réhabilitation de patrimoine propriété d organisme HLM du territoire. Nature des prêts : Les prêts pour l amélioration du patrimoine HLM contractés auprès de la CDC seront garantis. Bénéficiaires : Réalisés par les organismes HLM. Nature de l aide : garantie d emprunt L Agglomération accorde sa garantie à hauteur de 100 % pour le remboursement du ou des emprunts. Condition de la garantie d emprunt concernant les PLUS/PLAI/PLS - Respecter les règles d augmentation de loyer. Sont exclues de la garantie d emprunt de la collectivité : - les opérations de réhabilitation propriété d une entreprise nationale ou de l Etat. - les opérations de réhabilitations de structures et établissements socio-médicaux et foyers-logement pour personnes âgées et adultes handicapés. Agglomération Côte Basque Adour - janvier 2011 9