Points de vigilance. Marc PILLON, Conseiller technique 14/02/ Journée patrimoine immobilier

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1 Points de vigilance Marc PILLON, Conseiller technique 14/02/201 3 Journée patrimoine immobilier 1

2 Sommaire Différentes modalités d acquisition Rappels réglementaires Cessations d activité et fermetures administratives Fiscalité de la construction Construction sur sol propre et sur sol d autrui L approche en coût global Impact budgétaire de l opération La question des subventions Organisme propriétaire, locataire ou en crédit-bail 2

3 Différentes modalités d acquisition L opération d acquisition peut être réalisée sous différentes formes : apports donations et legs achat transfert partiel d actif et fusion 3

4 L apport est réalisé sans recevoir en contrepartie une somme d argent ou un autre bien Il présente un caractère onéreux Il est réalisé avec ou sans droit de reprise Les legs et donations (acte authentique) qui présentent un caractère gratuit ne concernent que : les associations et/ou fondations RUP les associations cultuelles les unions d associations familiales agréées 4

5 les associations simplement déclarées ayant pour but exclusif l assistance, la bienfaisance, la recherche scientifique et médicale Article 910 du Code civil : Les dispositions entre vifs ou par testament au profit des établissements de santé, des établissements sociaux et médicosociaux ou d'établissements d'utilité publique n'ont leur effet qu'autant qu'elles sont autorisées par arrêté du représentant de l'état dans le département Art L331-4 du CASF : interdiction vis-à-vis des hébergés 5

6 Une propriété limitée par la loi En cas d apport, donation ou legs, se rappeler que l association ne peut être propriétaire que des biens qui sont strictement nécessaires (article 6 de la loi de 1901), RUP nécessaires (article 11 de la loi de 1901) à la réalisation de son objet ; dans le cas inverse, ils doivent être aliénés Ce n est pas le cas des fondations et fonds de dotation qui peuvent le conserver 6

7 Apports partiels, fusions : questions De la propriété du terrain et de l immobilier à valider Des droits de reprise De l évaluation des biens : Sécurité pour le repreneur même si pas de réévaluation Droits d enregistrement : augmentation si réévaluation Budget : augmentation des DA si réévaluation Mais aussi possibilité de bien surévalué 7

8 Rappels réglementaires Article R du CASF La location à soi même est interdite Sauf commodat, les charges incombant au propriétaire distinct de la personne morale ne peuvent être prises en compte Un loyer plafonné à la valeur locative évaluée par le service des domaines s il est versé à une personne morale dont le contrôle est assuré conjointement par plusieurs personnes morales de droit privé gestionnaires 8

9 Dispositions identiques lorsque le contrôle de la personne morale propriétaire des locaux est assuré par l'organisme gestionnaire d'un ESMS ou conjointement par ce dernier, lorsqu'il est majoritaire, et d'autres personnes de droit privé (SCI, fondation, fonds de dotation) Au CA sont joints les statuts de la personne morale propriétaire et la composition de son conseil d'administration, ainsi que la copie de son bilan, de son compte de résultat et de leurs annexes 9

10 Cessations d activité et fermetures administratives Art. L et R, du CASF Art. L du CSP En cas de fermeture définitive d'un établissement ou d'un service la personne morale gestionnaire reverse à une collectivité publique (au fonds pour la modernisation des établissements de santé publics et privés pour les étabts de santé) ou à un établissement privé poursuivant un but similaire les sommes affectées à l'établissement ou service fermé, apportées par l'état, l ARS, les collectivités territoriales ou par les organismes de SS 10

11 L organisme gestionnaire de l établissement ou du service peut, avec l accord de l autorité de tarification, s acquitter de l obligation relative au reversement en procédant à la dévolution de l actif net immobilisé de l établissement ou du service Cet article est applicable aux apports partiels d actif et fusions : transmission de l intégralité du patrimoine 11

12 Fiscalité de la construction Le taux réduit de TVA à 7 %, est réservé (art 278 sexies du CGI) aux ventes et apports de locaux ainsi qu à la livraison à soi-même de certains locaux d hébergement : les logements foyers hébergeant à titre principal des personnes âgées ou handicapées les résidences sociales destinées aux familles ou personnes éprouvant des difficultés particulières 12

13 les foyers hébergeant des travailleurs migrants ou des jeunes travailleurs Les logements destinés aux structures d hébergement temporaire ou d urgence les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées adultes les établissements pour mineurs ou jeunes adultes handicapés ou inadaptés sur la partie dédiée à l'hébergement (permanent ou temporaire) des locaux 13

14 Ces opérations font l objet d une convention entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l État dans le département Elles doivent être éligibles aux PLS 14

15 Construction sur sol propre et sur sol d autrui S il peut s avérer intéressant, le bail emphytéotique comporte également des risques, le propriété du sol l emportant sur celle du bâti 15

16 L approche en coût global Elle permet de prendre en compte les coûts d un projet de construction au-delà du simple investissement Investissement + financement + exploitation + maintenance + déconstruction + externalité : prise en compte de critères environnementaux et relatifs à la santé Intégrer également des coûts induits ou «cachés» 16

17 Impact budgétaire de l opération Impact budgétaire = comment concilier crise des financements publics, vision budgétaire «à court terme» et investissement à long terme? Concilier l approche comptable (composants, durée d amortissement calée en fonction de la durée de vie et de l obsolescence) calée au plus proche de la réalité économique de l entité et la contrainte budgétaire Cf. Guide de fiabilisation des comptes des hôpitaux (DGOS DGFP) 17

18 La question des subventions Les subventions doivent-elles être amorties? Le principe en comptabilité associative : la convention de financement et les contraintes de fonctionnement de l organisme La CNSA et les PAI 18

19 Organisme propriétaire, locataire ou en crédit-bail En dehors de la simple notion financière, la personne morale peut faire des choix privilégiant une utilisation différente de ses capitaux, ce qui nous renvoie à la question du projet Propriétaire Se constituer un patrimoine, ne pas dépendre d un bailleur, profiter des prêts à taux bas, stabilité de l activité Une stratégie d occupation à très long terme 19

20 Mais questions de la liquidité à terme, de la fongibilité, de la flexibilité Coût d un verdissement : investissements nécessaires pour maintenir l actif en bonne condition d une part, s assurer qu il demeure proche des bonnes pratiques en matière de développement durable d autre part Locataire Mobilise moins de moyens financiers, moins de risques, plus de mobilité Mais pas de maîtrise des loyers 20

21 Le crédit-bail immobilier Verser des loyers à un organisme financier propriétaire des murs, avec la possibilité de se porter acquéreur au terme du contrat (complément de 5 à 15 % du prix de départ) Pas (ou peu) d apport Mais coût total peut être élevé (surtout en période de taux bas à l achat), risque de perte du bien en cas de difficultés de règlement des échéances 21

22 Conclusion L immobilier : un outil au service du projet Comment concilier évolution, adaptabilité du projet et investissement à long terme? 22