COMPRENDRE l assurance condo
TABLE DES MATIÈRES 1. Le vocabulaire de la copropriété 2. Votre condo est-il bien assuré? 3. Les dégâts d eau, la bête noire des copropriétaires 4. Achat d un condo : mythes et conseils 5. Protection juridique : une aide précieuse en cas de problèmes en lien avec votre condo En cours de lecture, vous pourrez accéder à de l information complémentaire en cliquant sur cette pastille. 2
LE VOCABULAIRE DE LA COPROPRIÉTÉ
LE VOCABULAIRE DE LA COPROPRIÉTÉ LES AMÉLIORATIONS LOCATIVES en assurance copropriété désignent toute modification des aménagements originaux de l unité qui font augmenter la valeur de reconstruction d une unité d habitation. Par exemple : remplacer des armoires de cuisine en mélamine par d autres en chêne ou remplacer du tapis par du bois franc. LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ est un document notarié qui régit les rapports entre les copropriétaires et énoncent les règles de gestion de l immeuble. C est par la publication de ce document que le syndicat d une copropriété est fondé officiellement. Elle se divise en trois parties distinctes : l acte constitutif, le règlement de l immeuble et l état descriptif des fractions. Tous les occupants de l immeuble doivent la respecter, même s ils ne font pas partie des copropriétaires. 4
VOCABULAIRE DE BASE LE FONDS DE PRÉVOYANCE est la réserve d argent à laquelle contribuent tous les copropriétaires pour couvrir d éventuels travaux majeurs sur l immeuble. LES FRAIS DE CONDO sont ceux exigés par le syndicat de copropriété pour couvrir les factures communes, touchant principalement l entretien du terrain et des parties communes de l immeuble. Au Québec, selon la loi, au moins 5 % des frais de condo doivent être versés dans le fonds de prévoyance. 5
LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ représente et regroupe tous les copropriétaires résidant dans un immeuble en copropriété. La gestion du syndicat est confiée à un conseil d administration composé de certains copropriétaires désignés par l assemblée des copropriétaires. Le syndicat est responsable de veiller à la conservation de l immeuble, à l entretien et à l administration des parties communes, à la sauvegarde des droits afférents à l immeuble ou à la copropriété, ainsi qu à toutes les opérations d intérêt commun. Il est très important pour les copropriétaires de participer aux assemblées, puisqu ils sont eux aussi responsables de la bonne gestion de l immeuble! LA VALEUR À NEUF OU VALEUR DE RECONSTRUCTION représente le coût de reconstruction du bâtiment en cas de perte totale, avec des matériaux de même qualité. Il est établi en tenant compte des caractéristiques propres au bâtiment et des plus récentes données dans l industrie de la construction domiciliaire au Québec. Il n est pas relié à la valeur de votre résidence sur le marché, ni à l évaluation servant à établir vos taxes municipales. UN VICE CACHÉ est un défaut impossible à déceler au moment de l achat, qui nuit à l utilisation normale d un immeuble ou qui en diminue la valeur. 6
VOTRE CONDO EST-IL BIEN ASSURÉ? Afin d être bien protégé, votre condo doit être couvert par deux contrats d assurance : votre assurance habitation pour copropriétaire et l assurance du syndicat de copropriété. Mais attention! Toutes les couvertures d assurance ne sont pas égales et il est primordial de choisir les couvertures adaptées à vos besoins.
L ASSURANCE HABITATION POUR COPROPRIÉTAIRE Au Québec, il n est pas obligatoire de détenir une assurance habitation. Même si la loi ne l exige pas, votre déclaration de copropriété pourrait vous obliger à détenir une assurance habitation pour copropriétaire occupant. Une assurance habitation demeure la meilleure (et la seule) manière de protéger vos investissements dans votre condo. Elle devrait couvrir : 1. les améliorations que vous avez apportées à votre unité 2. vos biens (meubles et effets personnels) 3. votre responsabilité civile c est-à-dire tout dommage matériel ou toute blessure que vous pourriez causer à autrui et dont vous pourriez être tenu responsable 4. les portions du bâtiment ou de votre unité qui devraient normalement être couvertes par l assurance du syndicat (ex. : murs, planchers, armoires, etc.), si le syndicat n était pas assuré ou s il n était pas suffisamment assuré 8
Plusieurs niveaux de protection existent pour les copropriétaires. Certains assureurs incluent des protections que d autres excluent. La vigilance est donc de mise afin de vous assurer que vous choisissez la meilleure couverture! Un exemple : Un incendie endommage les murs extérieurs de votre immeuble. L assureur du syndicat verse donc l indemnité prévue au contrat, moins la franchise, dont le montant est réparti entre les copropriétaires. Certaines assurances habitation pour copropriétaire couvrent ces frais et les assument à votre place. Vous louez votre condo? Avisez votre représentant en assurance! Si vous êtes propriétaire d un condo que vous louez à une autre personne, n oubliez pas d aviser votre assureur du fait que vous louez et n occupez pas vous-même les lieux! Votre couverture sera ajustée afin de demeurer valide même si vous ne résidez pas sur les lieux. 9
L ASSURANCE DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ Contrairement à l assurance habitation des copropriétaires, l assurance du syndicat de copropriété n est jamais optionnelle. En effet, la loi oblige le syndicat à détenir une couverture d assurance dont le montant correspond à la valeur à neuf de l immeuble. Cette assurance couvre tous les dommages survenant au bâtiment, qu ils touchent les parties communes ou les parties privatives. Elle devrait couvrir : 1. le bâtiment lui-même, pour sa valeur à neuf, incluant : les portions du bâtiment incluses dans chacune des unités privées, comme les planchers ou les murs les parties communes (comme le gym, les couloirs, le garage, la toiture, etc.) 2. les aménagements d origine des unités, comme les armoires ou les comptoirs 3. les biens appartenant au syndicat (donc, à tous les copropriétaires) 4. la responsabilité civile du syndicat (une couverture obligatoire qui évite aux copropriétaires de devoir assumer les conséquences financières d une poursuite, dans le cas où des dommages matériels ou des blessures seraient causées à une personne pour lesquels le syndicat pourrait être tenu responsable). 5. la responsabilité civile des administrateurs du syndicat 10
(facultative) L assurance du syndicat de copropriété vient avec des obligations légales qui reposent sur l ensemble des copropriétaires. En tant que membres du syndicat de copropriété, tous les copropriétaires sont tenus de s assurer que tout sinistre touchant l immeuble ou l une des unités est rapporté à l assureur du syndicat. 11
EN BREF, QUI COUVRE QUOI EN CAS DE SINISTRE TOUCHANT VOTRE UNITÉ? Votre assurance habitation Se chargera de vous indemniser pour : les dommages causés à vos biens personnels (comme vos meubles) les dommages causés aux améliorations apportées à votre unité (par exemple, si les armoires d origine en mélamine ont été remplacées par des armoires en chêne, votre assurance habitation couvrira la différence de valeur entre des armoires en mélamine et celles en chêne) L assurance du syndicat Se chargera de remettre votre unité dans son état d origine, soit lors de la construction de l immeuble ou de la conversion de l immeuble en copropriété une insuffisance de l assurance du syndicat (si votre police d assurance le prévoit) 12
CE QU IL FAUT VÉRIFIER POUR ÊTRE CERTAIN D ÊTRE BIEN ASSURÉ Référez-vous à la déclaration de copropriété, qui pourrait préciser quelle assurance couvre chaque partie du bâtiment. Il se peut également que ce document dicte certaines exigences, comme des protections obligatoires pour les dégâts d eau ou des montants de couverture précis. Obtenez une copie de la police d assurance du syndicat de copropriété et vérifiez : le montant pour lequel le bâtiment est assuré. Il devrait être suffisant pour permettre sa reconstruction à neuf en cas de sinistre majeur. Si le montant de couverture de l immeuble est insuffisant, les copropriétaires devront assumer les frais de reconstruction excédant le montant de couverture. De plus, informez-vous de la fréquence de réévaluation du bâtiment auprès des administrateurs du syndicat. Une évaluation professionnelle devrait être effectuée aux 3 à 5 ans. les couvertures souscrites, surtout celles contre les dégâts des eaux, afin de vous assurer qu elles sont suffisantes. Autrement, vous et les autres copropriétaires devrez compenser cette insuffisance par des protections accrues sur l assurance de votre unité, qui représentent des primes plus élevées. Si votre assurance et celle du syndicat n incluent pas de protections adéquates contre les dégâts d eau, vous devrez assumer les conséquences financières d un tel sinistre. les exclusions et les limites des avenants, afin de vous assurer qu elles sont assez élevées, en particulier pour les dégâts d eau. 13
Vérifiez si vous avez besoin de protections complémentaires. Le rôle du représentant en assurance est de vous aider à évaluer si les protections de base sont suffisantes pour vos besoins et de vous conseiller sur les ajustements à y apporter. N hésitez pas à lui demander conseil! 14
LES DÉGÂTS D EAU, LA BÊTE NOIRE DES COPROPRIÉTAIRES Infiltration par les murs ou la toiture, bris d un chauffeeau, baignoire qui déborde chez le voisin du dessous, refoulement d égouts Nombreuses sont les sources de dégâts d eau. Ce n est pas pour rien qu ils représentent la principale cause de réclamation en copropriété. Mais comment y faire face et peut-on les prévenir?
POURQUOI AUTANT DE DÉGÂTS D EAU DANS LES CONDOS? Certains des facteurs en cause sont difficiles à contrôler, comme les conditions climatiques changeantes et les distractions de la part des copropriétaires (fenêtre ou robinet laissés ouverts par mégarde). D autres causes peuvent plus facilement être enrayées. Selon le Bureau d assurance du Canada (BAC), un entretien rigoureux du bâtiment réduit considérablement les risques de sinistres. Cette diminution de risque se reflète évidemment dans un meilleur contrôle des primes d assurance. Bien sûr, les dépenses d entretien sont une nécessité en copropriété, puisque l entité formée par l ensemble des copropriétaires (le syndicat) a l obligation de préserver le patrimoine de tous les copropriétaires. 16
COMMENT FAIRE FACE AUX DÉGÂTS D EAU? Soyez proactif et bien informé Assistez aux assemblées générales de copropriété! Vous pourrez ainsi vérifier l importance accordée à l entretien des parties communes. En posant quelques questions aux administrateurs de votre syndicat de copropriété, vous aurez une meilleure idée de l état du bâtiment et saurez mieux réagir si un dégât d eau survenait dans votre unité. Quelques questions à poser : Existe-t-il un carnet d entretien de l immeuble, retraçant l historique des travaux exécutés? Quelles sont les mesures prises quand une déficience est identifiée sur l immeuble? Qui dois-je informer si un dégât d eau survient dans mon unité ou si j en découvre un dans une partie commune? Est-ce que le personnel d entretien ou un des copropriétaires connaît l emplacement de l entrée d eau principale de l immeuble? 17
Assurez-vous que votre assurance habitation comporte des couvertures suffisantes Vous croyez qu il est inutile de détenir une couverture contre les refoulements d égouts lorsque vous ne demeurez pas au rez-de-chaussée de votre immeuble en copropriété? Ce n est pas aussi simple! Si un dégât d eau survenait dans le hall d entrée de la copropriété, les frais non couverts par l assurance du syndicat de copropriété seraient redistribués entre chacun des copropriétaires. Si vous avez une couverture contre les dégâts des eaux du sol, votre assureur assumera votre part des frais encourus. Autrement, vous en serez réduit à puiser dans vos économies. La sélection de vos couvertures d assurance doit donc prendre en compte les types de couvertures incluses dans l assurance du syndicat et, surtout leurs limites et leurs lacunes. 18
Prévenez et limitez les dommages causés par les dégâts d eau 1. Soyez vigilant lorsque vous remplissez votre bain ou votre évier. Si vous devez vous éloigner, fermez l eau. 2. Évitez de verser dans la toilette des déchets solides, comme de la litière pour chats ou de la graisse, qui pourraient boucher le tuyau. 3. Soyez présent lorsque la laveuse et le lave-vaisselle fonctionnent. En cas de pépin, vous pourrez réagir rapidement. Une bonne habitude : vérifier annuellement l état des tuyaux. Des signes de faiblesse? Ne tardez pas à les remplacer. 19
4. Inspectez fréquemment les joints d étanchéité autour de la douche, de la baignoire, des lavabos et des éviers. S ils montrent des signes d altération, refaites-les. Vous pouvez aussi déposer une goutte de colorant alimentaire dans le réservoir de la toilette pour vérifier s il fuit. Si le colorant apparaît dans la cuvette, c est qu il y a une fuite. 5. Remplacez le chauffe-eau tous les 10 à 12 ans. Il doit également être remplacé si de l eau rouillée s écoule des robinets ou si des suintements ou des fuites d eau apparaissent à même l appareil. Il est recommandé d installer le chauffe-eau dans un bac de rétention raccordé à un drain afin de faciliter l évacuation de l eau en cas de fuite. Assurez-vous aussi qu il est installé conformément aux exigences du fabricant. Autrement, le fabricant pourrait nier sa responsabilité en cas de défectuosité. 6. Songez à faire installer des détecteurs de fuites d eau sur vos appareils ménagers utilisant l eau. Le principe est simple. De petits capteurs sont installés aux endroits à risque. Dès qu ils détectent une fuite d eau, un signal (alarme, courriel ou SMS) est envoyé pour vous permettre de la stopper. Certains modèles coupent automatiquement l alimentation d eau principale. D autres sont reliés à un central et contactent le propriétaire ou une autre personne choisie par ce dernier si une fuite est détectée. 20
7. Utilisez des éviers, siphons et appareils sanitaires en bon état. Un truc : pour les drains de la douche, de la baignoire et du lavabo, garder une crépine (ce rond de tôle perforée qui sert de filtre à l entrée d un tuyau) en place évite que des cheveux et autres éléments bouchent la tuyauterie. Le mal est fait? Saupoudrez du bicarbonate de soude dans le drain et versez au moins 500 ml de vinaigre chaud. Pompez jusqu à ce que l eau s écoule facilement. 8. Vous vous absentez pendant plusieurs jours? Demandez à un voisin ou à un membre de l entourage de passer de temps à autre, dans le but de s assurer que tout baigne. 21
ACHAT D UN CONDO : MYTHES ET CONSEILS Voici quelques renseignements importants qui vous aideront à vous assurer que vous faites un choix éclairé, que l achat que vous vous apprêtez à conclure suit les règles de l art et que le vendeur vous a transmis toute l information requise.
QUELQUES MYTHES À BRISER Un condo représente moins de dépenses et d entretien qu une maison C est vrai, le coût d achat d un condo est souvent moins élevé que celui d une maison unifamiliale. Cependant, n oubliez pas que vous demeurez non seulement responsable des frais d entretien de votre unité de condo, mais vous devenez aussi en partie responsable des frais d entretien de l immeuble de copropriété. Bien sûr, comme l entretien de l immeuble est effectué par un tiers, cela vous évite du travail. Par contre, vous avez tout intérêt à garder un œil vigilant sur le bon déroulement des travaux d entretien et sur la gestion adéquate du fonds de prévoyance par le syndicat de copropriété. En cas de négligence de la part des administrateurs de la copropriété, vous et les autres copropriétaires en subiriez les inconvénients. 23
Je ne suis pas obligé d assurer mon condo : une dépense de moins! Au Québec, il n est pas obligatoire de détenir une assurance habitation. Toutefois, votre déclaration de copropriété pourrait vous obliger à détenir une assurance habitation pour copropriétaire occupant. Lisez-la attentivement afin de connaître vos obligations en matière d assurance, mais aussi celles du syndicat. N oubliez pas que vous devez vous conformer à la déclaration. Votre décision dépend de votre tolérance aux risques considérant que l assurance du syndicat comporte des limites, notamment pour vos biens personnels et vos meubles. 24
4 POINTS QUI MÉRITENT VOTRE VIGILANCE 1. Frais de condo «allégés»? Attention! Les frais de condo exigés pour couvrir les factures communes, touchant principalement l entretien du terrain et des parties communes de l immeuble, sont très bas? Méfiez-vous! Des frais peu élevés cachent trop souvent une déficience du fonds de prévoyance. Ils peuvent aussi être révélateurs d une négligence dans l exécution des réparations nécessaires et de l entretien préventif. Une telle négligence augmente les risques de sinistres, comme les dégâts d eau causés par l infiltration d eau par le toit ou les murs extérieurs, et est la raison principale de l augmentation des primes d assurance habitation pour copropriétaires. Au Québec, la loi exige qu au moins 5 % des frais de condo soient versés dans le fonds de prévoyance. Or, ce taux est généralement insuffisant. La réalité pourrait vous rattraper au moment où des rénovations s imposeront et faire un trou dans votre budget. Le Bureau d assurance du Canada (BAC) recommande de ne pas lésiner sur les sommes à verser dans chacun de ces comptes pour éviter des sinistres et des soucis inutiles. 25
Sachez aussi que les frais de copropriété sont souvent donnés à titre indicatif et qu ils pourraient varier de façon importante. 2. La déclaration et le règlement de la copropriété : à ne pas prendre à la légère Prenez le temps de bien lire ces documents et assurez-vous de bien les comprendre. Dans l enthousiasme qui accompagne l achat d un nouveau chez-soi, il est tentant de sauter cette étape. Pourtant, ces documents pourraient faire pencher la balance au moment de prendre votre décision. Souvenez-vous que : certains règlements peuvent se révéler très stricts. Des exemples? Dans certains condos, l usage d un barbecue, la présence d un animal ou même les couvre-planchers de bois franc sont interdits; lorsque le délai prévu dans votre offre d achat pour consulter ces documents est expiré, l offre d achat peut prévoir que vous avez accepté d acheter la copropriété qui est régie par ces documents. Vous devez alors vous y conformer; d un immeuble à l autre, les règlements sont très différents. 26
3. Condo neuf : pensez à une assurance titre Votre condo de rêve est en construction? Il est possible que votre notaire vous suggère de souscrire une assurance titre. Cette assurance protège l acheteur et le prêteur hypothécaire en cas de problèmes avec les titres d une propriété. Votre notaire est la meilleure personne pour vous conseiller à ce sujet car chaque produit d assurance titre est différent. Par exemple, l assurance titre peut prévoir que si l entrepreneur ne payait pas ses sous-traitants ou si la construction n était pas conforme et qu elle devait être refaite en partie, vous seriez protégés contre les ennuis financiers que tels problèmes pourraient vous causer. Elle peut aussi couvrir d autres frais au besoin, comme des frais juridiques. Votre notaire est la meilleure personne pour vous conseiller à ce sujet. 27
4. Les questions à poser avant d acheter un condo Au moment d acheter une copropriété, l acheteur devrait exiger dans l offre d achat que le vendeur lui permette d examiner : 1 2 3 4 la déclaration de copropriété le règlement de l immeuble les procès-verbaux produits à la suite des assemblées de copropriété les états financiers du syndicat 28
Il serait également avantageux d avoir une liste des améliorations apportées à l unité depuis la construction ou la conversion de l édifice en copropriété, ou une description détaillée de l unité de base. Ces documents jouent un rôle majeur dans le processus de vente. En effet, l offre d achat peut prévoir que l acheteur doit s en déclarer satisfait pour que la vente soit finalisée. Bon à savoir : si le conseil d administration a voté une dépense future, le vendeur est tenu d en informer l acheteur par écrit, à défaut de quoi il s expose à des recours éventuels pour avoir omis de transmettre une information importante à l acheteur. Lien utile Pour mieux comprendre tout ce qui entoure l achat d un condo, consultez le Guide pratique de la copropriété du magazine Protégez-vous. 29
L ASSURANCE PROTECTION JURIDIQUE : DE L AIDE PRÉCIEUSE! Vous avez investi dans un condo de rêve. Mais voilà que l un de vos voisins laisse son chien japper continuellement. Le règlement de copropriété est pourtant clair : les chiens sont interdits et tous les occupants de l immeuble ont droit à un environnement paisible. Vous vous adressez donc au syndicat des copropriétaires pour faire cesser les agissements de votre voisin.
PROPRIÉTAIRES DE CONDOS : L ASSURANCE PROTECTION JURIDIQUE PEUT VOUS AIDER! En cas de mésentente entre voisins ou avec les administrateurs du syndicat, l aide d un expert en droit peut vous éviter bien des soucis. L avocat peut trouver avec vous des pistes de solution. Par exemple, il pourrait transmettre une mise en demeure au voisin afin de l obliger à respecter la déclaration de copropriété et ses règles. Il pourrait également mettre en demeure le syndicat de la copropriété, afin de faire respecter ces mêmes règles. Au besoin, l avocat pourrait aussi entreprendre avec vous des démarches plus soutenues pour faire respecter la déclaration de copropriété et le règlement de votre immeuble. Son intervention pourrait vous aider à trouver une solution rapide et efficace au conflit. L assurance protection juridique vous donne accès aux conseils de spécialistes et prévoit le remboursement des frais juridiques et des honoraires professionnels de l avocat qui s occupe de votre dossier. 31
RÉFÉRENCES Infoassurances Condolégal.com Protégez-vous Déclaration de copropriété Syndicat de copropriété Carnet d entretien Le Bureau d assurance du Canada (BAC) 32
BON ACHAT!