PRÉFET DE LA RÉGION LANGUEDO-ROUSSILLON Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du Logement Languedoc-Roussillon Montpellier, le Service Aménagement Division Habitat-Logement oncertation autour du nouveau zonage d'investissement locatif dit zonage AB ritères à respecter pour proposer des adaptations Région Languedoc-Roussillon
Introduction A l'issue d'une analyse statistique, l administration centrale a produit un projet de zonage national caractérisant le besoin en logements locatifs intermédiaires, destiné à remplacer le zonage AB en vigueur. Pour rappel, le zonage AB conditionne la mise en œuvre du nouveau dispositif d'investissement locatif dit «Duflot» selon le tableau ci-dessous. Éligibilité au dispositif Duflot Loyers plafond applicables A B1 Systématique Systématique Sur agrément délivré par le Préfet de région Non éligibles 12,27 /m² 9,81 /m² 8,59 /m² (pour les communes agréées) Sans objet Le projet de zonage élaboré par la centrale se traduit par : un classement des communes de la classe A à la classe sur un périmètre restreint 1 ; la possibilité d'élargir ce zonage ou d'y apporter des adaptations, sous réserve du strict respect de règles définies au niveau national. Sur le périmètre restreint pour lequel la centrale a défini un classement, on constate globalement l'augmentation de la tension dans notre région avec l'apparition d'une zone A sur l'agglomération de Montpellier et la promotion en zone B1 de nombreuses communes. La liste nominative des communes concernées par ce projet de zonage (périmètre restreint) se trouve en annexe et fera l'objet d'un envoi par courriel. Pour la région, ce projet de zonage concerneraient le volume de communes suivant : LR A B1 TOTAL LASSEES (A,B1,) Potentiellement éligibles Ancien zonage 0 23 125 148 - Nouvelle propositi on de zonage 25 47 52 124 121 ependant, la proposition de zonage nationale, définie sur un périmètre restreint, ne peut prendre en compte les dynamiques et les marchés locaux. Afin de parfaire son adaptation et sa cohérence avec la réalité des marchés immobiliers, des adaptations peuvent être proposées par le niveau local : Soit pour faire entrer des communes non encore classées en zones A, B1, : seules les communes identifiées en grisé sur la carte en annexe 2 sont potentiellement éligibles à ce reclassement, sous réserve qu'elles respectent des critères précis établis par le Ministère (cf. parties suivantes) ; Soit pour modifier la classe de communes déjà classées en A, B1 ou par le Ministère. La présente note a pour objet de préciser les critères à respecter de manière stricte pour proposer une adaptation ou un élargissement du projet de zonage transmis. 1 unités urbaines de plus de 20 000 habitants et unités urbaines de 10 à 20 000 habitants avec de forts besoins en logements intermédiaires 2
En effet, à l'issue de cette consultation locale, l'objectif est de créer un zonage national cohérent et équitable. Les réponses des différentes régions doivent donc s'inscrire dans le même cadre sous peine de ne pouvoir être prises en compte. En conséquence : Seules les communes grisées sur la carte en annexe 2 pourront faire l'objet d'un classement, à condition que les critères soient respectés ; La liste des cas de figure d'adaptation ou d'élargissement du classement et les critères qui y sont associés sont exhaustifs : il est impossible d'en rajouter ou d'en ôter. Toute proposition d'adaptation locale devra faire l'objet d'une argumentation étayée au regard du cadre défini par l'administration centrale ; tout autre argument ne sera même pas analysé. 1. Les trois cas de figure permettant le classement de communes non déjà classées en zone A, B1, dans le projet de zonage Les trois cas présentés ci-dessous ne concernent que les communes en nuance de gris sur la carte en annexe 2. Au sein de cette liste de communes pré-identifiées, ils détaillent les critères exhaustifs à respecter pour bénéficier d'un classement en zone A, B1 ou. En préambule sont soulignés deux principes généraux, qui s'appliquent à l'ensemble des trois cas de figure et devront impérativement être respectés. 1.1 Principes généraux de classement Pour bénéficier d'un classement, les communes devront impérativement être couvertes par un document de planification exécutoire et/ou un PLH exécutoire (ou périmé depuis moins d'un an). Il faudra donc impérativement s'assurer de ce caractère exécutoire ou arrivé à échéance depuis moins d'un an. D'autre part, la classe des communes classées localement n'est pas laissée à la libre appréciation locale, elle suit systématiquement les résultats du tableau ci-dessous. Pour chaque commune, les données relatives au niveau de besoins et aux niveaux de prix et de loyers ont déjà été déterminés par l'administration centrale. (ces données seront disponibles dans les tableaux excell transmis par courriel) Bassins de vie Niveau de besoins en logements locatifs intermédiaires Niveaux de prix et de loyers Faible Intermédiaire Fort Très élevé Abis Elevé A Assez élevé B1 Moyennement élevé Peu élevé 3
1.2 as de classement des communes non classées as 1 : ommunes contiguës Il s'agit des communes appartenant à une unité urbaine et contiguës à une commune de zone A, B1 ou. La liste exhaustive des communes relevant de ce cas ayant été définie par l'administration centrale, il est impossible de rajouter une ou plusieurs communes à cette liste. Elles correspondent aux communes identifiées en gris foncé sur la carte en annexe 2 Au sein de cette liste, pour être proposées à un classement, les communes doivent répondre à tous les critères suivants : Le développement de l'offre sur la commune doit être justifié par un document de planification exécutoire (SOT, PLU ou POS) et/ou un PLH exécutoire (ou ayant atteint son terme depuis moins d'un an). La commune doit présenter une forte connectivité en termes de transport avec une zone d'emploi as 2 : communes dans une unité urbaine de moins de 20 000 habitants n'appartenant pas à la liste du cas 1 Il s'agit de communes définies par les caractéristiques suivantes : Appartenir à une unité urbaine de moins de 20 000 habitants ; Présenter une croissance démographique ; Présenter un indice de concentration de l'emploi élevé (soit un taux d'emploi supérieur à 1) ; Obtenir un classement au moins égal à une zone suite au croisement besoins/prix dans le tableau mentionné au 1.1 de cette note. e qui correspond pour notre région aux communes suivantes, identifiées en gris hachuré sur la carte en annexe 2 Remoulins (30), Uzès (30), apestang (34), lermont l'hérault (34), Pézenas (34), Le Boulou (66), éret (66) Pour bénéficier d'un classement en zone A,B1 ou, ces communes devront répondre à tous les critères suivants : Etre couvertes par un document de planification exécutoire (SOT, PLU ou POS) et/ou un PLH exécutoire (ou ayant atteint son terme depuis moins d'un an) ; Etre définies communes pôle de centralité/pôle structurant de leur territoire sur lequel le développement de l'offre est justifié par un ou plusieurs de ces documents de planification ; Présenter une forte connectivité en termes de transport avec une zone d'emploi. as 3 : communes en zones littorales Il s'agit de communes définies par les caractéristiques suivantes : Etre située en zone littorale ; Présenter un indice de concentration de l'emploi élevé (soit un taux d'emploi supérieur à 1) ; Obtenir un classement au moins égal à une zone suite au croisement besoins/prix dans le tableau mentionné au 1.1 de cette note. e qui correspond pour notre région aux communes suivantes, identifiées en gris clair sur la carte en annexe 2 Leucate (11), erbère (66) 4
Pour bénéficier d'un classement en zone A,B1 ou, ces communes devront répondre à tous les critères suivants : Etre couvertes par un document de planification exécutoire (SOT, PLU ou POS) et/ou un PLH exécutoire (ou ayant atteint son terme depuis moins d'un an) ; Etre définies communes pôle de centralité/pôle structurant de leur territoire sur lequel le développement de l'offre est justifié par un ou pluiseurs de ces documents de planification ; Présenter une forte connectivité en termes de transport avec une zone d'emploi. 3. Le surclassement de communes déjà classées en zone B1 ou e cas de figure permet l'harmonisation du zonage au sein des EPI les plus importants. Les communes concernées doivent remplir tous les critères suivants : Être déjà classée en ou B1 Appartenir à un EPI qui comprend au moins trois zones différentes L'EPI doit être doté d'un PLH exécutoire Le reclassement des communes doit se faire en accord avec les orientations définies dans le PLH. 4. Le déclassement de communes déjà classées en zone A, B1 ou Parmi les communes déjà classées en A, B1 ou par la méthode statistique nationale, le zonage proposé peut être trop élevé par rapport à la réalité des marchés immobiliers et la tension sur le territoire. Un déclassement en B1, ou peut donc être proposé si la commune remplit au moins l'un des critères suivants : ommune identifiée dans un document de planification exécutoire (SOT, PLU ou POS) et/ou un PLH exécutoire (ou ayant atteint son terme depuis moins d'un an) comme des territoires où l'urbanisation et le développement de l'offre ne sont pas privilégiés ommunes où la densité de population est plus faible que dans le reste de l'agglomération ommunes peu ou pas desservies par les transports en commun ommunes où la concentration de l'emploi est faible 5. Rendus attendus Un rendu en deux parties est attendu : Une note de synthèse indiquant les propositions d'adaptation retenues ; Les tableaux excell (un par département, transmis par la DREAL par mail) dûment complétés. Il s'agira de les renseigner, en argumentant systématiquement les adaptations proposées au regard des critères mentionnés plus haut. e rendu devra être remonté pour le 07 octobre au plus tard par mail auprès de la DREAL à l'adresse suivante hl.sa.dreal-langrous@developpement-durable.gouv.fr 5
Annexe 1 - Liste des communes Département de l'aude Zone Berriac arcassonne azilhac Narbonne Département du Gard Zone A Le Grau du Roi Zone B1 Aigues-Vives Les Angles Aubais Bernis aissargues aveirac Fourques Gallargues-le-Montueux Marguerittes Milhaud Nîmes Uchaud Vestric-et-andiac Villeneuve-lès-Avignon Rodilhan Zone Alès Anduze Bagard Bagnols-sur-èze Beaucaire Boisset-et-Gaujac endras Générargues Les Mages Méjannes-lès-Alès Mons Orsan Rousson Saint-Ambroix Saint-Brès Saint-hristol-lès-Alès Saint-Hilaire-de-Brethmas Saint-Jean-de-Valériscle Saint-Jean-du-Pin Saint-Julien-de-assagnas Saint-Julien-les-Rosiers Saint-Martin-de-Valgalgues Saint-Nazaire Saint-Privat-des-Vieux Saint-Victor-de-Malcap Salindres Tresques 6
Département de l'hérault Zone A Assas astelnau-le-lez lapiers Le rès Fabrègues Grabels Juvignac Lattes Lavérune Mauguio Montferrier-sur-Lez Montpellier Pérols Prades-le-Lez Saint-lément-de-Rivière Saint-Gély-du-Fesc Saint-Jean-de-Védas Saint-Vincent-de-Barbeyrargues Saussan Teyran Vendargues Villeneuve-lès-Maguelone La Grande-Motte Zone B1 Balaruc-les-Bains Balaruc-le-Vieux Frontignan Gigean Lunel Lunel-Viel Marsillargues Mèze Zone Montbazin Poussan Saint-Just Saint-Nazaire-de-Pézan Sauvian Sérignan Sète Villetelle Agde Béziers Boujan-sur-Libron Lignan-sur-Orb Maraussan Valras-Plage Villeneuve-lès-Béziers Département des Pyrénées-Orientales Zone B1 Alénya Argelès-sur-Mer Le Barcarès anet-en-roussillon ollioure orneilla-del-vercol Elne Latour-Bas-Elne Palau-del-Vidre Perpignan Port-Vendres Saint-André Saint-yprien Saint-Laurent-de-la-Salanque Théza Torreilles Zone Baho Bompas abestany anohès Peyrestortes Pézilla-la-Rivière Pia Rivesaltes Saint-Estève Saint-Féliu-d'Amont Saint-Féliu-d'Avall Le Soler Toulouges Villeneuve-la-Rivière 7
Annexe 2 arte du nouveau zonage d'investissement locatif 8
Annexe 3 - Ancien zonage d'investissement locatif 9