Une ville durable i Le marché du développement immobilier en pleine tonne* t» S3 iiniuujiii^ L i BU m ifi 111 ^ ^ r f w f : le choix de Desjardins ^Édifices verts : certification LEED Droitjin^pobilier : projet de loi 73 g Messageries Dynamiques 0 1
m I m i 1 I I m Votre client voit autre chose qu'un simple espace à bureau Québec est une ville dont le prestige rejaillit sur limage de vos immeubles et de vos locataires. Service du développement économique Édifice La Fabrique 295, boulevard Charest Est Québec (Québec) G1K3G8 Téléphone: (418) 641-6183 VILLE DE M QUÉBEC
ESPACE VOL. 14 NO. 1 2008 ÉDITEUR ANDREW CROSS DIRECTRICE GÉNÉRALE ISABEL MAJDANIW COLLABORATEURS MARTIN DERICO NORMAND HUDON PAUL MAYER RÉDACTION & PRODUCTION STÉPHANIE PAVAN ESPACE Q. U É B E c table des Note de l'éditeur Vol. 14 N 1 2008 RÉPERTOIRE DES ÉDIFICES WWW.ESPACEQUEBEC.COM MONTREAL@ESPACEQUEBEC.COM ABONNEMENTS & DISTRIBUTION HIROMI KAWAMOTO ESPACE@ ESPACEQU E BEC.CO M PHOTO COUVERTURE STÉPHAN POULIN CONCEPTION GRAPHIQUE ESPACE DESIGN PUBLIÉ PAR LES PUBLICATIONS MONTRÉAL INC. ESPACE ESPACE QUÉBEC, BI-ANNUEL ESPACE MONTRÉAL, TRIMESTRIEL 310, avenue Victoria Bureau 101 Montréal (Québec) H3Z tél.: (514) 879-1559 2M9 sans frais (800) 232-9846 téléc.: (514) 879-1556 quebec@espacequebec.com PUB MAIL REG # 40008062 ISSN# 1203 4096 www.espacequebec.com www.space4lease.com IMPRIMÉ AU QUÉBEC Espace Québec est publié par les Publications Espace. Cette publication contient de l'information considérée comme étant exacte au moment de la parution. L'éditeur n'est aucunement responsable des erreurs ou omissions qui peuvent être survenues. La note de l'éditeur, les informations, les images et les opinions exprimées dans cette revue sont uniquement celles d'espace Québec et ne peuvent être reproduites, imprimées ou numérisées, sans le consentement écrit des Publications Espace. espace Québec is published by Espace Publications. This publication contains information considered accurate at the time of printing. However, the Publisher is not responsible for any errors or omissions that may occur. Editorial, information, images, and analytical positions may not be reproduced, either by printed or digital means, without the expressed written permission of espace Publications. 12 16 20 24 28 29 Marché immobilier Investissement : Coup d'état immobilier Édifices verts LEED : Un dossier Dossier Ville de Lévis De l'autre côté de la Rive... nouvel investissement dans le secteur de bureaux Droit immobilier Dépôt du projet de loi 73: Importants changements proposés à la Loi sur le courtage immobilier En bref: nouvelles de l'industrie Immobilier commércial à Québec Information Rapport des transactions Répertoire des espaces vacants Colonial V) Town, Modem Capital table of Publisher's Note 2 Transaction Reports Office, Industrial & Retail ^ O Building Directories / j o 3 ff 3
Note de l'éditeur Pendant 400 ans, Québec est apparue comme un territoire nord-américain d'avant-garde pour les compagnies qui recherchaient une meilleure compétitivité. Alors que le 400e anniversaire de la ville approche, la vibrante économie locale et l'active industrie de l'immobilier commercial agissent à titre d'exemple pour le développement durable en action - un impressionnant accomplissement pour le centre d'affaires le plus vieux du continent. Depuis que le plus ancien défricheur et explorateur Jacques Cartier commença les travaux du premier édifice à bureaux de Québec en 1608, le lieu qu'il choisit, à l'endroit du rétrécissement du fleuve, fait autant de sens aujourd'hui qu'il y a 400 ans - posez la question à n'importe quel décisionnaire d'entreprise du Parc Technologique de Québec. En mémoire de 400 ans d'histoire de développement de bureaux, nous débuterons cette édition avec un bref rapport de marché et un résumé des grands moments du marché de bureaux à Québec : de 1608 à 2008. Nous nous attarderons ensuite sur la prochaine génération d'édifices actuellement en construction ou en attente de validation (ou peut-être de valeedation!) à l'aube du cinquième siècle de développement de bureaux à Québec. Alors que nous entamons notre 14e année de publication chez Espace Québec, c'est pour nous un grand honneur de vous raconter cette histoire, de proche en loin, sur papier ou sur divers formats numériques - mais surtout en personne. Merci. Andrew Cross Éditeur for 400 years Quebec City has served as an avant-garde North American location for companies looking for a competitive edge. As the city's 400th birthday celebration gets underway, the vibrant local economy and active commercial real estate industry serve as an exemplary role model for sustainable development in action - an impressive achievement for the longest serving business centre on the continent. Since the early corporate site selector and explorer Jacques Cartier broke ground on Quebec's inaugural office building in 1608, the prime location he chose, at the narrowing of the rivers, makes as much sense today as it did 400 years ago - just ask any decision maker at one of the company's in Quebec's Pare Technologique. In recognition of 400 years of office development and history, we begin this issue with a brief timeline of the development highlights in Quebec City's office market between 1608 and 2008. We also present the next generation of office buildings that are currently being built to lead (or maybe that should read "LEED") Quebec City's fifth century of office development. In our 14th year of publication at Espace Québec it is our unique pleasure to tell this story - in print and a choice of digital formats - to the world. Thank-you. Andrew Cross Publisher 2 ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
EN OPTIMISANT SON SYSTEME DE VENTILATION, LA VILLE DE QUÉBEC A FAIT UN CHOIX D'AFFAIRES RENTABLE ET RESPONSABLE.
Québec 1608-2008 Page d'histoire Ville coloniale, capitale moderne. Colonial City, Modem Capital Quebec City continues to be a dynamic city La Ville de Québec continue d'être une ville dynamique, théâtre d'accomplissements culturels et corporatifs que lui vaut son statut de capitale, caractérisée par un héritage architectural hors du commun et un passé riche et coloré construit sur quatre siècles d'histoire. Les remparts qui entourent le Vieux Québec sont les seules fortifications encore existantes au-dessus du Mexique en Amérique. En 1985, l'unesco a déclaré le quartier historique du Vieux Québec comme patrimoine mondial. Parmi les villes américaines et canadiennes, seules St-Jean en Terre-Neuve, Port-Royal en Nouvelle-Écosse, St-Augustine en Floride, Santé Fé au Nouveau Mexique et Tadoussac au Québec ont été fondées avant la ville de Québec. Québec est la seule à avoir été édifiée dans le but d'accueillir une colonie permanente et non en tant qu'avant-poste commercial, et c'est la raison pour laquelle on la considère comme la première fondation européenne en Amérique du Nord non hispanique. 1608 Abitation de Champlain (Place-Royale) A l'origine, cette forteresse naturelle surnommée le «Gibraltar d'amérique» par Charles Dickens est le lieu élu par Samuel de Champlain pour son premier comptoir de fourrures le 3 juillet 1608, sur le site de Stadacona, un campement iroquois abandonné, aux abords du St-Laurent. On le rebaptisa Kébec, de l'algonquin signifiant «là où le fleuve se rétrécit». source : www.gutenberg.org of cultural and corporate accomplishments befitting its capital status, characterized by a priceless architectural heritage and a rich and colourful past spanning four centuries of history. The ramparts surrounding Old Quebec are the only remaining fortified city walls north of Mexico in the Americas. In 1985, UNESCO declared the historic district of old Quebec as a World Heritage Site. Among cities in the U.S. and Canada only St. John's, Newfoundland, Port Royal, Nova Scotia, St. Augustine, Florida, Santa Fe, New Mexico, and Tadoussac, Quebec were created before Quebec City. Quebec is the first to have been founded with the goal of receiving permanent settlement and not as a commercial outpost and is therefore considered to be the first European-built city in non-spanish North America. 1608 Champlain's abitation (Place-Royale) At the base of a natural fortress dubbed the "Gibraltar of America" by Charles Dickens, Samuel de Champlain first established a furtrading post on July 3 rd, 1608 at Stadacona, a long abandoned St. Lawrence Iroquoian settlement. It was renamed Kébec - from the Algonquin word meaning "where the river narrows". 1620-26 1620-26 Fort Saint-Louis (Dufferin Terrace) Fort St-Louis (Terrasse Dufferin) 1691 Batterie Royale (Place-Royale) construite par Frontenac 1691 Royal Battery (Place-Royale) built by Frontenac Cavalier du Moulin in Old Québec As religious and political institutions sprang Cavalier du Moulin dans le Vieux Québec up within the fortifications, merchants and Tandis que les institutions religieuses et politiques s'établissaient massivement à l'intérieur des fortifications, les marchands et les artisans s'installaient le long du fleuve. 1712-45 Redoute Dauphine (Parc de l'artillerie) 1749 Porte Saint-Jean et Porte Saint-Louis craftsmen set up shop alongside the river. 1712-45 Dauphine Redoubt (Artillery Park) 1749 Saint-Jean and Saint-Louis Gates 1749-54 The New Barracks (Artillery Park) was the ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Québec 1608-2008 Page d'histoire 1749-54 Nouvelles Casernes (Parc de l'artillerie) Construit entre 1 748 et 1 750, il s'agit du plus grand édifice bâti en Nouvelle-France à l'époque. 1759 Québec est le lieu de la Bataille des Plaines d'abraham durant la Guerre de Sept Ans. Les troupes britanniques, sous le commandement du général James Wolfe, y vainquirent le général français Louis-Joseph de Montcalm et s'emparèrent de la ville, jusqu'en 1763, où le Traité de Paris cède officiellement la Nouvelle-France de la France à l'angleterre. Au terme de la domination française en 1763, le territoire de l'actuelle ville de Québec était un monde de contrastes. Les forêts, les villages, les champs et les pâturages entouraient la ville de 8000 habitants qui se distinguait par sa monumentale architecture, ses fortifications, ses rues boueuses et particulièrement sales, ses riches maisons de maçonnerie - et ses cabanes, dans les banlieues St-Jean et St-Roch. 1775 La Bataille de Québec du 31 décembre 1 775 fut une tentative des colons révolutionnaires américains de s'emparer de la ville canadienne de Québec et d'enrôler les canadiens français dans la Guerre d'indépendance américaine. 1805-23 Constructions des Tours Martello 1 et 2 sur les Plaines d'abraham et sur la rue Lavigueur dans le quartier St-Jean-Baptiste. 1827 Porte Dalhousie (entrée de la Citadelle) 1820-50 Plaines d'abraham 1867 Confédération 1873-76 Démolition de plusieurs structures militaires largest building constructed in New France. 1759 Quebec City was the site of the Battle of the Plains of Abraham in 1759 during the Seven Years' War. British troops under General James Wolfe defeated the French General Louis-Joseph de Montcalm and captured the city. In 1763 France ceded New France to Britain in the Treaty of Paris. 1763 At the end of French rule in 1763, the territory of present-day Quebec City was a world of contrasts. Forests, villages, fields and pastures surrounded the town of 8,000 inhabitants. The town distinguished itself by its monumental architecture, fortifications, muddy and filthy streets, affluent homes of masonry - and shacks in the suburbs St-Jean and St-Roch. 1775 The Battle of Quebec was an attempt on December 31, 1775, by American colonial revolutionaries to capture Quebec and enlist French Canadian support for the American Revolutionary War. 1805-23 Construction of Martello Towers 1 & 2 (Plains of Abraham) and rue Lavigueur (Saint-Jean-Baptiste district) 1827 Dalhousie Gate (entrance to the Citadel) built. 1820-50 Plains of Abraham 1867 Confederation 1873-76 Demolition of many military structures Sax île-des-sœurs Jazz Longueuil Le 410 Charest Québec Complexe de Ville Québec Complexe Bois-Fontaine Québec Si vous pensez avoir tout vu, vous n'avez encore rien vu. Depuis 1996, le Groupe Kevlar redéfinit une à une les règles de l'immobilier avec des projets résidentiels, commerciaux et industriels qui repoussent les limites de l'imagination. Partout au Québec. Groupe KEVLAR > www.kevlarinc.com Concepteur :: Développeur :: Gestionnaire :: Immobilier nouvelle génération Montréal T 514.393.8858 Québec T 418.524.1919 Exit la banalité, place à l'immobilier renouvelé. ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Québec 1608-2008 Page d'histoire L'Hôtel du Parlement E PML«EEULIII IÊTBE mimmnmi Dominion FisJn 8c Fruit Building - le premier gratte-ciel construit à Québec 'Édifice Price ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Québec 1 608-2008 1951 1080, boul. Grande-Allée (1) 1966 Le Delta Phase 1 (2) 1971 Édifice d'youville (3) milium «ni m ilium imm Miiiiiiiiiimimi iiiiiiiiiiimiiim Him minimi,i iiiiiiiiiiiimimi MUUU'ill ni>aiit< t 1972 Édifice Marie-Guyart (4) 1974 Hôtel Le Concorde (5) Hôtel Hilton (6) Place Hautville (7) 1977 Édifice Louis Philippe-Pigeon (8) 1987 Façades de la Gare (9) SIP ëtiiipffl iii 1990 Édifice SSQ_(10) 2002 Édifice Le Soleil à St-Roch (11) 2003 Tour Cominar (1 2) 2008 Pavillon d'espace 400e (13) ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Québec 1608-2008 Page d'histoire Au-delà de 2008 Le prochain siècle de bureaux à Québec Beyond 2008 Quebec City's Next Office Century Le développement de l'immobilier commercial dans la région de The development of commercial real estate in the Quebec Québec, en particulier l'espace à bureaux, opère des avancées sur City region, especially office space, is pushing ahead on tous les fronts. De nouveaux projets de bureaux suivent leur cours dans les secteurs Haute-Ville, Ste-Foy, St-Roch et Lebourgneuf, avec des propositions de nouveaux développements à travers la région. all fronts. New office projects are underway in Haute-ville, Sainte-Foy, St-Roch and Lebourgneuf, with proposals for new developments across all regions. La Ville de Québec un acteur important dans le support et The City of Quebec has been instrumental in supporting l'encouragement du nouveau développement immobilier commercial. La Ville a répondu à son 400e anniversaire en déployant d'ambitieux projets d'amélioration des infrastructures et en mettant en place des and encouraging new commercial real estate development. The City has responded to its 400th anniversary with an ambitious array of infrastructure improvements and planning directives qui influenceront les besoins de développement de la directives that will influence the long-term development région sur le long terme. needs of the region. Municipal elections late in 2007 saw Les élections municipales de la fin 2007 ont conduit à la the election of a new mayor and municipal council largely nomination d'un maire et d'un conseil municipal plus sensibles aux affaires et à la question du développement que l'administration considered more responsive to business and issues than the previous administration. development précédente. La prochaine génération d'édifices à bureaux est en construction et prouve la vitalité de Québec en tant que centre d'affaires, à l'aube de son cinquième siècle d'existence. The next generation of office buildings under construction today demonstrates the vitality of Quebec City's economy and leadership as it welcomes a fifth century of discovery. Mise à jour sur les statistiques immobilière à Québec par le Groupe Altus Québec QUATRIÈME TRIMESTRE 2007 Taux d'inoccupation par classe dans les édifices locatifs de 20 000 pi 2 et plus Sup. inocc. (Pf) Sup. inocc. «y Sup. inocc. (P"') (Pi 2 ) Centre-Ville 2,45% 39 432 3,67% 150 388 7,31% 40 237 Nord-Ouest 0.00% 0 5,00% 84 287 2,46% 24 413 Sainte-Foy 1,14% 13 826 4,01% 106 307 5,60% 17 764 Total 1,82% 53 258 3.99% 320 962 4,43% 82 414 Principaux projets d'immeubles de bureaux en construction Livraison 2008/2009 Adresse Promoteur Superficie de bureaux Livraison Tour de bureaux Cominar Ph 1 FPI Cominar 250 000 pi 1 2008/2009 Édifice Promutuel (LEED) Immostar 150 000 pi 2 2009 305 boul. Charest E GM Développement 90 000 pi 2 2008 Le Delta Phase 3 (LEED) Immobilière MFQ 150 000 pi 3 2009 Place d'affaires Lebourgneuf Ph 2 CAGIM 65 000 pi' 2008 Centre d'affaires Ancienne-Lorette Centre d'affaires Anc.-Lorette SEC 25 000 pi 2 2008 Édifice JB Michaud (Lévis) Société imm. SITE 45000 pi' 2008 Total 775 000 pi 2 ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Québec 1608-2008 Page d'histoire L'ouverture du complexe Delta 3 à Ste-Foy est prévue pour le printemps 2009. L'édifice situé au 2875, boul. Laurier est développé par La Capitale immobilière MFQ. Espace disponible : 170 000 pi 2 (plan d'étage typique entre 13 821 pi 2 et 18 686 pi 2 ) St-Roch G. M. Développement Inc. a commencé la construction au 305, boul. Charest Est situé à St-Roch. Le locataire principal est le développeur de jeux vidéo Beenox, établi au Québec depuis 2000. La livraison est prévue pour l'été 2008. Espace disponible : 50 000 pi 2 (superficie totale de l'édifice : 110 000 pi 2 ) Immostar Inc. commencera la construction de la nouvelle Place de l'escarpement, projet avec deux édifices à bureaux de catégorie A avec certification LEED situés à Lebourgneuf. Le locataire principal du premier édifice est la compagnie d'assurance Groupe Promutuel. Espace disponible : 45 000 pi 2 (du 150 000 pi 2 total de l'édifice) ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Investissement Québec 2008 L'investissement à Québec: Coup d'état... immobilier Par: Martin DeRico De Rico, Hurtubise & Associés Évaluateurs agréés et analystes immobiliers ^ 1 1 nm Après avoir vu les investisseurs étrangers, les FPI canadiens, les institutionnels et quelques propriétaires québécois propulser le marché immobilier de la Vieille-Capitale vers de nouveaux sommets, c'est maintenant le gouvernement, par l'entremise de la SIQ, son bras immobilier, qui fait les manchettes. La vente récente de trois immeubles, dont deux situés dans la haute-ville de Québec, a rapporté au gouvernement Charest la somme de 265 millions $, soit 20 % de plus qu'il ne l'anticipait. Ces transactions cadrent bien dans la dernière vague des «sale leaseback» communément appelés «cession-bail», une mode lancée par des investisseurs ingénieux en manque d'actifs de qualité mais toujours avec une abondance de capitaux. La fin de l'année 2007 avait d'ailleurs été marquée par la méga transaction impliquant sept immeubles du gouvernement fédéral pour la modique somme de 1,41 milliards $. Suite à la transaction, Travaux publics et services gouvernementaux canadien (TPSGC) a signé des ententes locatives de 25 ans avec l'acquéreur Larco Investments Ltd, celui-ci appartenant à des intérêts canadiens à 100 %. Les rendements immobiliers qui en découlent seraient de l'ordre de 5,50-5,75 %. Les sept propriétés à bureaux se trouvent dans cinq villes importantes du Canada, soit Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa et Montréal. Place Québec La Société immobilière du Québec annonçait le 27 mars dernier la vente du complexe Place Québec pour la somme de 45 millions $, soit 145 $ le pied carré. Situé tout près de la Colline Parlementaire, l'immeuble a été acquis par Solim, le bras immobilier du Fonds de solidarité F.T.Q., ainsi que la compagnie 9127-9505 Québec inc., une entreprise propriété de l'homme d'affaires Montréalais Antonio Accurso. La SIQ avait acquis ce complexe à usage mixte en juin 2000 de la société américaine TrizecHahn au prix de 13,9 millions $. TrizecHahn cherchait alors à se retirer du marché immobilier canadien. La SIQ y aurait investi près de 11 millions $ au cours des dernières années dans la réfection complète de son stationnement intérieur qui compte 1 030 places. L'immeuble compte 190 000 pieds carrés d'espaces à bureaux, un basilaire commercial, une galerie commerciale et un cinéma qui a cessé ses opérations il y a de nombreuses années. Au niveau des bureaux, 105 000 pieds carrés seront occupés par la SIQ, et ce, pour une période de 20 ans à un loyer de base légèrement supérieur au marché. 10 Les espaces résiduels sont principalement occupés par la firme d'avocat Heenan Blaikie Aubut, la Banque Nationale, la Banque Scotia, Dale Parizeau et la Société du Centre des congrès de Québec. Quant à la galerie commerciale, celle-ci souffre d'un achalandage mitigé depuis fort longtemps et plusieurs occupants ont des baux sur une base mensuelle. La galerie commerciale représente ni plus ni moins que le nerf de la guerre de cette transaction. Elle devra faire l'objet d'un redéveloppement complet et représente un défi de taille selon Guy Gionet, président de Solim. Une fois le plan de relance établi, elle pourrait laisser quelques 50 000 pieds carrés voués à un autre usage. Au niveau du bâtiment, l'acquéreur prévoit d'investir 15 millions $ en travaux majeurs qui seront remboursés en partie par la SIQ, l'occupant principal. De plus, la transaction inclut un droit de superficie à 50 %, partagé avec la Ville de Québec, pour la construction d'un édifice à bureaux qui pourrait totaliser ±250 000 pieds carrés du côté Nord-Est du bâtiment, soit à l'intersection des rues Saint-Joachim et Honoré-Mercier. Certes, cette transaction comporte beaucoup de «si», d'hypothèses d'absorption et de redéploiement d'une galerie commerciale qui a perdu ses lettres de noblesse il y a belle lurette. Néanmoins, elle marque le retour en force des investisseurs institutionnels québécois qui ont laissé, pendant des années, le pavé aux FPI canadiens et autres investisseurs étrangers. Édifice J. A. Tardif Anciennement appelé le «Complexe La Laurentienne», l'édifice J.A. Tardif comprend deux tours à bureaux de 7 et 11 étages situées dans le secteur de la haute-ville de Québec, près du Grand Théâtre. Ayant des entrées sur la rue Saint-Amable et la Grande-Allée Est, le complexe possède une superficie locative de 511 865 pieds carrés dont 80 % sont occupés par le gouvernement provincial. Son nouveau propriétaire, la firme Cromwell Management, propriété de l'homme d'affaires montréalais George Gantcheff a déboursé 95 millions $ pour s'en porter acquéreur, soit 186 $ le pied carré. La transaction implique également le 500, boulevard René-Lévesque Est à Montréal acquis au montant de 125 millions $. Cromwell Management est apparue sur la carte immobilière de Québec à l'automne 2007 suite à l'acquisition du 3075, chemin des Quatre-Bourgeois, mieux connu sous le nom d'édifice Roche. Au 425, rue Saint-Amable, la tour de 7 étages accueille de nombreux fonctionnaires tandis qu'au 500, Grande-Allée ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Investissement Québec 2008 425, rue Saint-Amable ont passé les six dernières années à vendre sans acheter, sont de retour à la table de jeu. La compression des taux globaux d'actualisation et des taux de rendement interne est présentement ralentie, voire même anéantie en raison des conditions de financement plus rigides et moins amicales des prêteurs. Ces nouveaux paramètres amèneront un nouvel équilibre dans le marché et profiteront bien aux acheteurs liquides en quête d'opportunités découlant de quelques transactions ayant échoué. Entre-temps, dans l'incertitude de la direction que prendra le marché, c'est le fonds des générations du gouvernement Charest qui sort grand gagnant de ces derniers changements de propriétaires. Est, la tour de 11 étages abrite, outre des fonctionnaires provinciaux, des clients d'affaires comme la Banque de Montréal (BMO), et les firmes d'avocats Ogilvy Renault et Grondin, Poudrier, Bernier. La SIQ avait acquis ce complexe en juin 2000 d'assurance- Vie Desjardins-Laurentienne au prix rajusté de 25,5 millions $ et a par la suite effectué des améliorations et rénovations majeures pour plus de 13, 25 millions $. L'acquisition de ce complexe reflète très bien la motivation première des gros joueurs immobiliers présentement, soit l'acquisition de flux monétaires stables sur une longue période. L'édifice J.A. Tardif jouit d'un fort taux d'occupation depuis très longtemps et bénéficie d'une localisation stratégique à quelques pas de la Colline Parlementaire. Ces attributs justifient amplement, dans le contexte actuel, le rendement indiqué, a priori, aux environ de 7,5 % et un taux d'actualisation à l'entrée, de plus au moins 6,5 %. ESPACES DE BUREAUX Les bonnes adresses de l'industrielle Alliance Bureaux à louer Montréal Trois-Rivières Québec Chicoutimi CONCLUSION Dans une période où la crise du crédit et la récession immobilière aux États-Unis font les manchettes plus souvent qu'autrement, la conclusion de la vente des actifs de la SIQ connaît un dénouement encourageant pour le marché de Québec. Le fait que les joyaux du gouvernement demeurent la propriété d'investisseurs québécois nous indique que ces derniers, qui I 800 463 5261 www.inalco.com/immeubles INDUSTRIELLE ^ A L L I A N C E ASSURANCE ET SERVICES FINANCIERS INC. Toronto SRM074-1 (08-04) ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008 1 1
Tendances immobilière Édifices verts LEEDun sommaire exécutif Devant les changements climatiques et la hausse des coûts de l'énergie, notre époque est marquée par un changement culturel important. Véritable prise de conscience collective, ce changement de valeurs induit une pression sociale sur les grands employeurs qui ont maintenant avantage à poser des gestes concrets en regard de l'environnement. Ces derniers sont en même temps victimes d'une pénurie de main d'œuvre qualifiée qui ne semble pas vouloir se résorber dû au vieillissement de la population. La réponse du marcher de l'immobilier à cette nouvelle tendance est le bâtiment vert et intelligent (BVI) qui trouve sa reconnaissance au moyen d'une certification LEED. Je ne traiterai pas dans cet article de la certification LEED en tant que telle, car c'est un sujet extrêmement large qui ne se résume pas en quelques lignes. C'est justement pour cette raison que la certification d'un bâtiment offre une grande valeur sur le plan du marketing. Pourquoi LEED vs certifiable non certifié? Les bons vendeurs savent qu'ils ne disposent guère de plus de 30 secondes pour faire valoir leur argument de vente à leur client. Les mots «certification LEED» utilisent 2 des 30 secondes disponibles alors qu'il est extrêmement long d'expliquer l'ensemble des mesures qui font qu'un projet a une empreinte écologique réduite. Encore faut-il avoir un interlocuteur bien éduqué sur la question pour qu'il puisse suivre. De plus, le marché du développement durable regorge d'opportunistes qui se prétendent verts sur la base d'un seul argument. Pour imager ce phénomène, prenez par exemple un individu qui prétend faire sa part pour l'environnement parce qu'il utilise des sacs réutilisables à l'épicerie. Il les remplie des produits importés puis repart dans sa grosse maison énergivore de banlieue avec son VUS. C'est un petit pas dans la bonne direction mais cet individu ne pourra faire consensus auprès des experts. L'individu LEED utiliserait les mêmes sacs mais les emplirait de produits sains locaux et repartirait vers sa maison de banlieue équipée d'un système de géothermie dans sa voiture hybride. Mieux encore, l'individu LEED platine emplirait les mêmes sacs de produits sains, bios et locaux puis repartirait à pieds vers son condo certifié LEED au centre ville. 12 Ultimement, les gens les plus soucieux de contribuer à l'effort de développement durable habiteront des développements de type LEED ND (Neighborhood Development) où ils pourront à la fois se loger, travailler, magasiner, se divertir, faire éduquer leurs enfants et se tenir en bonne condition physique, le tout sans qu'il soit utile de faire usage d'une voiture. Ces développements seraient très bien desservis par le transport en commun et seraient munis de parcs de voitures communautaires. Le projet de Stratford City à l'est de Londres en est un bon exemple. Un des aspects important du système LEED est qu'il fait l'objet d'un consensus au sein de la communauté immobilière. La reconnaissance provient d'une tierce partie ce qui élimine les imposteurs et assure la valeur de la certification en tant que telle. De plus, les grands investisseurs internationaux commencent à attribuer une valeur supérieure aux BVI en comparaison avec les bâtiments conventionnels à travers les aspects suivants : risque réduit face à l'augmentation des coûts de l'énergie; vente et location facilitées pour des locataires de qualité supérieure; meilleure rétention des locataires et diminution du taux d'inoccupation. J'invite ceux qui s'intéressent à ces questions à consulter les publications du UNEP (United Nations Environment Program) sur le RPI (Responsible Property Investing). Les bons propriétaires immobiliers savent que leur investissement commencera à rapporter lorsque les locataires renouvel- ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
VOUS RECHERCHEZ À QUÉBEC UN ESPACE À BUREAUX EXCEPTIONNEL! r r r i r T i l l j T-t'T^ I t-i f f-gflhsàg^y i y T I i BONNES RAISONS DE VOUS LOCALISER À PLACE DE L'ESCARPEMENT Angle autoroute Robert-Bourassa (Du Vallon) et boulevard Lebourgneuf IMMEUBLES DE PRESTIGE DE CATÉGORIE «A» CERTIFICATION LEED CANADA-NC EN VOIE D'OBTENTION VISANT LA CATÉGORIE OR GÉOTHERMIE STATIONNEMENTS INTÉRIEURS FIBRE OPTIQUE/SYSTÈME DE SÉCURITÉ INTÉGRÉ RESTAURANT HAUT DE GAMME GARDERIE AU REZ-DE-CHAUSSÉE LIMITROPHE AU PARC DE L'ESCARPEMENT AVEC SES 6 KM DE VERDURE PISTES CYCLABLES, SENTIERS PÉDESTRES, GYMNASE, VESTIAIRES ET DOUCHES VOISIN DES GALERIES DE LA CAPITALE ACCÈS TRÈS RAPIDE À L'AUTOROUTE 40 TRANSPORTS EN COMMUN IMMOSTAR GESTION DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER 418 780-0805 www.immostar.ca 1 866 580-0805
Tendances immobilière Édifices verts leront leur bail pour 10 ans après 10 ans d'occupation. Ils savent aussi que la valeur d'un même immeuble sera supérieure s'il est occupé par des locataires de qualité. Plusieurs experts sont d'avis que le jour n'est pas loin où les locataires de qualité du Québec voudront occuper des BV1 et seront prêts à payer une surprime. Puisqu'un bâtiment s'amortit normalement sur une période de 20 ans au Québec, tout porte à croire que plusieurs projets présentement en conception auraient avantage à viser l'obtention d'une certification LEED. Qu'est-ce qui intéresse les locataires de qualité? Cela m'amène à identifier les raisons pour lesquelles des locataires avertis sont prêts à payer une surprime pour occuper des BVL Tout s'explique en considérant les coûts globaux d'être en affaire. En général, le loyer devrait se situer aux alentours de 10 % des dépenses totales d'une entreprise et sa main d'œuvre en représente environ 80 %. Lorsqu'un employeur réalise qu'un BVI permet d'accroître la productivité et la créativité de sa force de travail, facilite le recrutement, réduit le roulement de personnel, réduit l'absentéisme et facilite les réaménagements permettant d'optimiser les opérations, il accepte normalement de payer une surprime en loyer. De façon plus scientifique, des études démontrent que des employés bénéficiant d'un bon éclairage naturel sans éblouissement combiné avec des vues sur l'extérieur ont performé de 10 à 25 % mieux lors de tests d'acuité intellectuelle en comparaison avec des employés sans vues avec un éclairage artificiel. Il faut comprendre que ce pourcentage d'amélioration ne s'applique pas à l'ensemble des employés d'une entreprise mais seulement à ceux qui sont défavorisés en termes d'aménagement. Cela s'explique 14 par le fait que l'organisme sécrète de la mélatonine lorsqu'il est temps de dormir et que le régulateur de ce mécanisme est l'éclairage naturel et la vue du jour (réf. : Heschong Mahone Group). Une bonne qualité d'air intérieur (QAI) réduit les problèmes de santé donc l'absentéisme et l'improductivité des employés présents mais malades. Les symptômes courants sont les suivants : mal de tête, fatigue, nez bouché ou qui coule, peau sèche. Nous passons 90 % de notre temps à l'intérieur et la quantité de polluants y est de 10 à 100 fois supérieure à l'air extérieur. Pour les bâtiments LEED, on estime l'amélioration de la QAI de 55 à 88 % en comparaison avec un bâtiment conventionnel. Une étude de Gregory Katz attribue 1.8 % d'augmentation de la performance d'un employé à une bonne QAI (réf : Gregory Katz, Capital E). Un bon confort thermique rendra les employés plus performants de l'ordre de 1.2 % (réf : Gregory Katz, Capital E). Au printemps et en automne, lorsque le soleil est plus bas, que son rayonnement pénètre plus profondément à l'intérieur mais qu'il fait relativement chaud à l'extérieur, les employés en aires ouvertes situés en périphérie ont généralement chaud alors que ceux plus au centre on froid. Il est normalement rentable d'investir dans un système performant pour ne pas que l'inconfort nuise à la capacité de concentration des employés. Il est généralement admis que le salaire ne vient pas au premier rang dans les facteurs de motivation d'un employé à choisir son employeur. La culture de l'entreprise l'influencera davantage suivi par la qualité de l'environnement intérieur dans lequel il évoluera. Sur ce dernier point, il est courant de voir des employés de haut niveau quitter leur employeur parce qu'ils se font offrir une meilleure qualité d'environnement intérieur ailleurs. De plus, un environnement cer- Les bons vendeurs savent qu'ils ne disposent guère de plus de 30 secondes pour faire valoir leur argument de vente à leur client. Les mots «certification LEED» utilisent 2 des 30 secondes disponibles alors qu'il est extrêmement long d'expliquer l'ensemble des mesures qui font qu'un projet a une empreinte écologique réduite. ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Tendances immobilière Édifices verts tifié LEED influencera positivement la culture d'entreprise en démontrant que l'employeur est sensible à l'environnement ainsi qu'en instaurant des bonnes habitudes de recyclage et d'économie d'énergie dans l'entreprise. Ces habitudes procurent aux employés le sentiment de contribuer de façon concrète ce qui influence leur loyauté envers l'employeur. Comprendre la valeur de la productivité Si l'on convient que les coûts moyens pour un employé sont de l'ordre de 50 000$ et que ce dernier occupe en moyenne 200 pieds carrés incluant les circulations et les espaces communs, on peut donc conclure que chaque employé coûte 250$ par pieds carrés à son employeur. Sur cette base, 1 % d'amélioration de la performance basée sur les critères énumérés plus haut vaut 2.50$ par pied carré. Voici maintenant un aperçu des coûts d'un projet d'édifice à bureaux de 160 000 pieds carrés visant la certification LEED or en cours de réalisation par ma firme d'architectes à Québec. Les coûts attribuables à la portion LEED du budget sont de l'ordre de 3 %. Ces coûts excluent l'efficacité énergétique qui se rentabilise d'elle-même. Plus précisément, les coûts additionnels du projet (soft costs et hard costs) sont de l'ordre de 7$ par pieds carrés locatif. Actuellement les FPI achètent les immeubles à bureaux de classe A dans le marché de Québec à des TGA variant entre 7 et 8 %. On peut donc attribuer à LEED une prime de 0.56$ en loyer de base à un TGA de 8 %. Pour offrir des espaces ultra flexibles en terme de réaménagement, il peut s'avérer avantageux de concevoir un BV1 avec un plancher surélevé. Cette mesure introduira un coût additionnel de l'ordre de 20$ par pieds carrés pour le système de plancher. On peut ensuite exploiter l'effet loft d'une structure apparente rehaussée d'un éclairage indirect et d'un système d'atténuation acoustique pour disons 5$ additionnels par pied carré. Le produit sera alors comparable à une Mercedes dans un marché de Chevrolet. Sur la même base d'un TGA de 8 %, le loyer de base additionnel demandé pour une telle qualité de bâtiment devrait être de l'ordre de 2$. En ajoutant plus ou moins 0.50$ pour une certification LEED or, il suffit d'un pourcent d'augmentation de la productivité de la force de travail d'un locataire pour justifier un tel investissement. Je laisse à votre discrétion le soin d'évaluer la valeur d'une bonne qualité d'environnement intérieur pour un locataire. Il semble cependant évident qu'il y a un écart positif entre les coûts et la valeur. On peut donc affirmer sans crainte que le potentiel de rentabilité d'un BVI est bien réel, à condition de bien le concevoir et de bien orchestrer les forces du marché en fonction de ce produit spécifique. Dans un prochain article, j'aborderai le sujet du coût relatif d'un bâtiment certifié LEED en comparaison avec un bâtiment conventionnel. J'entrerai plus en détail dans les coûts de LEED en termes de soft costs et hard costs et je traiterai des avantages au niveau des coûts d'opération. Logiciels intégrés de gestion immobilière Nous mettons tout notre bagage à votre service Avec plus de 20 années d'expérience dans la conception de programmes informatiques reliés à la gestion immobilière, Hopem offre la plus grande gamme de logiciels intégrés sur le marché. Immeubles résidentiels ou commerciaux Résidences pour personnes âgées Développement sur mesure Le tout intégré à la comptabilité Hopem saura répondre à vos besoins. COMMERCIAL COW^Btt-VT* Résidences pour personnes âgées de Pu/s 1985 Montréal Québec Région 514-493-9288 418-658-0759 1-800-363-9049 www.hopem.com 1535 ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008
Rapport de marché Lé vis Levis Sécurité Financière Desjardins accélère l'actuelle vague de développement des espaces à bureaux à Lévis 1 L'effet de levier généré par le Centre de congrès et d'expositions de Lévis, édifié, rappelonsle, grâce à un partenariat public-privé (PPP), se concrétise : les projets de développement fleurissent de tous côtés. La voie adoptée par la Ville de Lévis pour concevoir et réaliser les projets se révèle efficace : l'angle de la coopération et le partenariat constitue indéniablement la clef du succès. Ce n'est d'ailleurs pas un hasard puisque la ville de Lévis, dont est issue le mouvement coopératif, est le «berceau de la coopération» au Québec, où l'esprit des PPP rime systématiquement avec succès. Outre le Centre de Congrès, dont l'ouverture officielle est prévue pour les 20 mai prochain, les#<^éyqloppements adjacents dans le secteur vont bon train, amplifiés par un investissement de Sécurité Financière Desjardins à hauteur de 50 M$ qui vient d'être rendu public. La part manquante, c'était l'espace L'avènement du Centre de Congrès a été la bougie d'allumage qui a entraîné de nombreux développements de tous types, depuis les espaces commerciaux, touristiques, industriels jusqu'aux espaces de bureaux, chacun répondant à la demande grandissante enregistrée à Lévis. Dynamisé, en outre, par l'ouverture du campus de l'uqar (également réalisé en PPP) à la rentrée dernière, le site continue de susciter le plus vif intérêt des investisseurs et promoteurs. La forte demande d'espaces à bureaux enregistrée à Lévis a permis d'envisager de nombreuses constructions sans prélocation, signe que la confiance est grande quant à la nouvelle dynamique à l'œuvre. Au 5700, rue J.B. Michaud, on retrouve un édifice de cinq étages adjacent au centre de congrès, dont le rez-de-chaussée sera occupé par le restaurant Cosmos de Lévis. L'immeuble
Rapport de marché Lévis Centre de congrès et d'expositions Lévis ne dispose plus que d'un espace disponible d'environ 3000 pieds carrés car plusieurs occupants, dont la Chambre de Commerce de Lévis, ont choisi cette adresse de prestige, près du centre de congrès, pour relocaliser leurs activités. Les 4ème et 5ème étages disposeront d'un aménagement de l'espace qui dépendra des besoins des futurs locataires. Rappelons que cet édifice est développé et géré par la Société Immobilière SITE et qu'il a été vendu à 80% au groupe AMT Tanguay. Au programme de 2008, on annonce également du côté de chez SITE, le début des travaux pour le «Complexe Métivier». Il s'agira d'un mix résidentiel et commercial qui sera probablement rebaptisé. Le grand intérêt des commerçants pour le rez-de-chaussée d'environ 30 000 pieds carrés a amorcé la pré-location de l'édifice projeté. À la tête des ponts, non loin du complexe Perspective du centre d'affaires de Logisco sur le boulevard de la Rive-Sud SITQ Caisse de dépôt et placement du Québec EMPLACEMENT DE PRESTIGE A LOUER ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008 1537
Rapport de marché Lévis commercial d'ivanhoé Cambridge, au 1300 boulevard de la Rive-Sud, Logisco a avancé la construction du premier des deux édifices à bureaux de 4 étages et 50 000 pieds carrés chacun du «Complexe des Rives». Le premier devrait être livré au mois de juin. 40 % de sa superficie est déjà louée et le second édifice pourrait être mis en chantier dès l'automne prochain. Joël Thériault, directeur du développement des affaires chez Logisco, soulignait donc que la forte demande locative pour des espaces commerciaux et de bureaux ne se limite pas au secteur du Centre de Congrès mais s'étend à tous les secteurs de Lévis, notamment le pôle commercial ouest, où l'on retrouve des centres commerciaux, de grandes surfaces, de plus en plus d'espaces à bureaux et un milieu institutionnel important. Un investissement d'envergure et 300 000 pieds carrés supplémentaires La nouvelle d'envergure de ce printemps, c'est la récente annonce de réalisation par Desjardins Sécurité financière d'un parc d'affaires nécessitant des investissements à hauteur de 50 millions $ dans le secteur du boulevard Wilfrid-Carrier. Les travaux de construction de ce complexe commercial multifonctionnel (commerces de détail ou à vocation industrielle, entreprises de services, salles de montre, entrepôts et bureaux) débuteront ce printemps et confirment le potentiel de développement important que l'on retrouve à Lévis. Au sortir d'une année 2007 couronnée d'un succès sans précédent, puisque leur bénéfice net a dépassé la barre des 200 millions $ pour plafonner à 216,7 millions $, Sécurité Financière Desjardins élargit son portefeuille déjà conséquent dans la région de la Capitale Nationale (183 millions $ d'actifs immobiliers) avec un important projet de 12 bâtiments d'un ou deux étages pour environ 143 locaux commerciaux flexibles d'une superficie totale de plus de 340 000 pieds carrés. On prévoit une division des locaux en espaces de 2500 Le Parc d'affaires, dont la construction débutera au printemps, s'étendra sur un terrain de 1,4 million de pieds carrés et comportera douze bâtiments permettant l'aménagement d'environ 143 locaux d'une superficie totale de près de 350 000 pieds carrés. Mm, wl DERICO, HURTUBIS E & ASSOCIÉS ÉVALUATEURS A< GRÉÉS ET ANALYSTES IMM 1 OBILIERS Affiliés à Montréal: RAYMOND JOYAL CADIEUX PAQUETT E & ASSOCIÉS LTÉE. ÉVALUATEURS AGRÉÉS Affiliés à Toronto: JANTERRA GROUP, CHARTER ED REAL ESTATE APPRAISERS Vos experts immobiliers > au Québec QUÉBEC: 418.654.0180 Sans frais: 1.866.655.2634 LÉVIS: 418.835.5400 www.dericohurtubise.qc.ca 18 ESPACE QUÉBEC VOL. 14 No. 1 2008 18