LOCATION NON MEUBLÉE LE GUIDE DES LOCATAIRES AVANT DE LOUER, POSEZ-VOUS LES BONNES QUESTIONS! Attention : ce guide a été rédigé exclusivement à l attention des locataires qui louent un logement vide à titre de résidence principale. Pour les autres locations (locations meublées, résidence secondaire etc.), renseignez-vous directement auprès des juristes de l ADIL de la Somme. Quelle réglementation s applique aux locations vides? Les locations vides (ou «non meublées») sont réglementées par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 lorsqu il s agit de la résidence principale du locataire. Remarque : Si vous êtes étudiant, il est généralement admis que le logement où vous séjournez habituellement au cours de l année universitaire constitue votre résidence principale (alors même que vous restez domicilié fiscalement chez vos parents). Les locations meublées font l objet d une réglementation distincte (un guide spécifique sur les locations meublées rédigé par l ADIL est également à votre disposition). Attention : la seule présence, par exemple, d une cuisine équipée ne suffit pas à qualifier la location de location meublée. Quels sont les documents que le propriétaire peut me demander, notamment pour vérifier le montant de mes ressources? Le propriétaire peut par exemple vous demander vos derniers bulletins de salaire, votre avis d imposition, votre contrat de travail ou encore vos dernières quittances. Il peut aussi demander ces documents à la personne qui se portera caution pour vous. Attention : la loi interdit au propriétaire de demander au candidat à la location un certain nombre de documents tels qu un chèque de réservation du logement, une copie de relevé de compte bancaire ou postal, une autorisation de prélèvement automatique etc.
Quel budget prévoir avant de louer? En plus du premier mois de loyer généralement payable d avance, vous devrez payer, avant votre entrée dans le logement : votre assurance-habitation. Vous devez obligatoirement la souscrire auprès de l assureur de votre choix. Une attestation doit être remise au propriétaire lors de la remise des clés, puis chaque année à sa demande ; le dépôt de garantie (parfois improprement appelé «caution») si le bail le prévoit. Son montant est limité à un mois de loyer hors charges ; le cas échéant, les honoraires de l intermédiaire qui a rédigé le bail (par exemple un agent immobilier, un notaire etc.). Ces honoraires sont partagés par moitié entre vous et le propriétaire. Nous vous conseillons également de prévoir le coût éventuel d ouverture des différents compteurs (eau, gaz, électricité). Ensuite, votre budget mensuel doit tenir compte de votre loyer et des charges locatives : eau, électricité, chauffage etc. (voir ci-dessous «Comment est organisé le règlement des charges locatives?»). Une fois par an, vous êtes tenu de payer la taxe d habitation si vous occupez au 1 er janvier un logement indépendant de celui du propriétaire. Des dégrèvements sont néanmoins possibles. Les étudiants qui occupent chez des particuliers des chambres ne constituant pas des logements distincts ne sont pas soumis à la taxe d habitation. Pouvez-vous prétendre à une aide pour financer le dépôt de garantie? Les salariés d une entreprise du secteur privé non agricole, les jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle, en recherche ou en situation d emploi ainsi que les étudiants boursiers d Etat ou titulaires d une convention de stage d au moins 3 mois peuvent prétendre à une aide dénommée «Avance LOCA-PASS». Cette aide, délivrée par les organismes collecteurs d Action Logement, consiste à avancer gratuitement, au locataire, sous forme d un prêt remboursable sans intérêt, le montant du dépôt de garantie. Pouvez-vous prétendre à une aide au logement dès votre emménagement? L aide au logement (sous réserve que vous remplissiez les conditions d attribution) est attribuée à compter du mois suivant la date d entrée dans le logement. Aussi, si vous emménagez en septembre, l aide sera due à compter du mois d octobre et versée au début du mois de novembre. Votre propriétaire peut demander à ce qu elle lui soit versée directement en «tiers payant» sans avoir, au préalable, à recueillir votre accord. Il devra alors déduire l allocation logement du montant du loyer et vous en informer. Attention : la date de dépôt de votre demande est déterminante. Faites votre demande dès votre emménagement, sinon vous risquez de perdre une partie de vos droits.
Comment est organisé le règlement des charges locatives? Outre les charges qui vous sont facturées directement par les différents prestataires de services auxquels vous avez recours (fournisseurs d énergie, de services de télécommunications etc.), vous pouvez être amené, en tant que locataire, à rembourser au propriétaire des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses : les frais entraînés par les services liés au logement et à l usage de l immeuble lorsque ces services ont été rendus (consommations d eau ou d énergie, chauffage collectif ) ; les dépenses d entretien et de petites réparations des parties communes de l immeuble ; les taxes locatives qui correspondent à des services rendus dont le locataire bénéficie (enlèvement des ordures ménagères, assainissement). La liste de ces charges est limitée (décret n 87-713 du 26 août 1987). Pour le paiement de ces charges, le propriétaire peut vous demander : - soit le versement de provisions (par exemple tous les mois ou tous les trimestres). Votre propriétaire devra, dans ce cas, effectuer une régularisation chaque année pour ajuster vos versements aux dépenses réelles ; - soit le paiement des charges sur justificatifs. Attention : il n est pas possible de prévoir pour ce type de location de loyer «toutes charges comprises» ou de règlement forfaitaire des charges. Le contrat de location est-il obligatoire? Oui, il est obligatoire. Certaines clauses doivent d ailleurs être mentionnées dans le contrat (nom et adresse du propriétaire et de son mandataire, durée de la location, montant du loyer, description du logement et de ses annexes, surface habitable du logement etc.). A l inverse, certaines clauses sont spécifiquement interdites par la loi (exemples : clause qui impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique, clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l immeuble etc.). Vous souhaitez louer avec votre ami(e). Devez-vous chacun signer un contrat de location? Non, un seul contrat est nécessaire. Soit vos deux noms figurent dans le bail : vous êtes colocataires, c est à dire tous les deux locataires et bénéficiez d un droit équivalent sur le logement. Soit un seul nom figure dans le bail : il y a, alors, un seul locataire. L autre personne est «occupant sans titre» et n a pas de droit sur le logement. Un contrat de location est obligatoire ; mais faut-il demander au propriétaire de rédiger d autres documents? Oui, plusieurs documents doivent obligatoirement être joints au contrat de location : un état des lieux ; lorsque l immeuble est en copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage
des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges ; l attestation d assurance contre les risques locatifs que vous devez obligatoirement souscrire ; une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble ; un dossier de diagnostic technique qui comprend : - un état des risques lorsque le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels ou dans une zone de sismicité ; - le diagnostic de performance énergétique (depuis le 1 er janvier 2011, le classement du logement au regard de la performance énergétique doit figurer dans toutes les annonces de mise en location) ; - le constat de risque d exposition au plomb lorsque le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1 er janvier 1949. Comment établir un état des lieux? L état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, daté et signé par vous et votre propriétaire. Il doit être rédigé lors de la remise et de la restitution des clés. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété par l état des éléments de chauffage. Il est recommandé de l établir en autant d exemplaires qu il y a de personnes intéressées au contrat. Il doit être détaillé : ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs du type «logement en bon état, état moyen, mauvais état» qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. Nous vous invitons à faire une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, éléments de chauffage. N hésitez pas à inscrire des détails sur l état du logement. Exemples : Sol : parquet en bon état sauf une latte fendue Sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant 3 éclats Si vous utilisez un état des lieux type, ne vous contentez pas de répondre au questionnaire par des croix : rédigez des commentaires précis. Remarque : Il est de votre intérêt d exiger la rédaction de l état des lieux lors de la remise des clés. A défaut, vous serez présumé avoir reçu le logement en bon état d usage et de réparations. Le propriétaire souhaite faire établir l état des lieux par un huissier de justice : est-ce que je dois prendre à ma charge la moitié des frais? L état des lieux doit en principe être établi à l amiable, directement entre le locataire et le propriétaire, sans occasionner de frais. Cependant, si le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le contenu de l état des lieux, il est possible de le faire établir par un huissier de
justice, auquel cas les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. En revanche, si le propriétaire impose un huissier de justice pour établir l état des lieux alors que vous ne vous êtes pas opposé à son établissement à l'amiable, les frais occasionnés seront entièrement à sa charge. Est-ce que le propriétaire peut m interdire de modifier les peintures ou les tapisseries? Non, le propriétaire ne peut pas s opposer aux aménagements que vous réalisez, dès lors qu ils ne constituent pas une transformation de votre logement (par exemple lorsqu il s agit d aménagements de détail qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage). Quelle est la durée du bail? La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier ou une société civile dite «familiale» et de six ans, si le propriétaire est une personne morale (par exemple une société ou une compagnie d assurance). Remarque : sous certaines conditions, il est possible de prévoir une durée inférieure à trois ans mais d un an minimum, lorsque le propriétaire est un particulier dans l obligation de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales. A l expiration du bail, le contrat de location se reconduit tacitement, sauf congé donné par vous ou par votre propriétaire. Est-ce que je pourrai partir à tout moment? Vous pouvez donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois. Ce délai est cependant réduit à un mois : en cas de premier emploi, de mutation, de perte d emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d emploi ; si vous êtes bénéficiaire du RMI ou du RSA. La loi prévoit également le bénéfice d un préavis réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l état de santé justifie un changement de domicile. Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l acte d huissier. Remarque : même si vous quittez les lieux avant la fin du préavis, vous devrez payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si, entre temps, un nouveau locataire vous succède avec l accord de votre propriétaire. Le montant du loyer peut-il être révisé? Cette révision n est possible que si une clause du contrat le prévoit. Elle interviendra alors à la date prévue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. La révision du loyer ne peut excéder la variation de l indice de référence des loyers publié par l INSEE.
En cours de bail, votre propriétaire peut-il vous donner congé? Non, en cours de bail, seul le locataire peut mettre fin à la location. Le propriétaire ne peut donc pas récupérer le logement avant l expiration du bail, sauf si vous ne remplissez plus vos obligations. Pour mettre fin au bail, votre propriétaire doit, d une part, respecter un préavis de six mois et d autre part, motiver son congé. Il ne peut ainsi vous donner congé que pour l un des motifs suivants : pour reprendre le logement (à titre personnel ou pour certains membres de sa famille) ; pour vendre le logement ; pour motif légitime et sérieux, notamment parce que vous ne respecteriez pas l'une de vos obligations. Votre propriétaire peut-il vous interdire, par une clause du bail, la détention d un animal familier? Une telle clause est interdite. Vous avez le droit de détenir un animal familier à condition que cet animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux autres occupants. Cependant, depuis le 1 er juillet 1999, une clause interdisant la détention d un chien d attaque est licite. Votre propriétaire peut-il vous interdire, par une clause du bail, l hébergement d un proche? Non, la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de prévoir une clause qui interdit au locataire d héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui. En revanche, vous n avez pas le droit de céder le contrat de location ou de souslouer le logement sans l accord écrit du propriétaire. Pour plus d informations, renseignez-vous gratuitement auprès des juristes de l ADIL de la Somme. ADIL Maison du Logement 13, boulevard Maignan Larivière 80000 AMIENS 03.22.71.84.50 www.adil.org/80/