COURS PROMOTION IMMOBILIERE MASTER 1. mercredi 27 avril 2011

Transcription

1 COURS PROMOTION IMMOBILIERE MASTER 1 mercredi 27 avril INSTITUT D URBANISME ET D AMENAGEMENT UNIVERSITE PARIS IV LA SORBONNE

2 Programme 27 avril : Permis de construire en présence de Jean-Yves Simoneau Architecte ; 24 rue de l Arbalète, Paris 5 ème 4 mai : The best of! Présentation financière des projets 11 mai : Bilan financier en présence de Adeline Paumier Master ESSEC 18 mai : Cours de révision et préparation Master 2 montage 25 mai : Examens 14h30 16h30

3 Sociétés commerciales SARL - Société à responsabilité limitée SA - Société Anonyme SAS - Sociétés par actions simplifiée SCI - Société Civile Immobilière SCCV - Société Civile Immobilière de Construction et de vente SNC Société Nom collectif

4 SARL Société à responsabilité limitée La SARL est la forme de société la plus répandue en France. Elle s adapte à de nombreuses activités et situations. Elle est surtout appréciée car elle limite la responsabilité des associés à leurs apports. Ce type de société convient aux entreprises ayant un bon potentiel de développement et de croissance. Il convient aux commerçants, aux artisans et aux industriels qui ont besoin d investir dans des stocks et du matériel. C est une structure juridique également bien adaptée aux entreprises de services et à toutes celles qui ont l intention d embaucher.

5 SA Société anonyme La société anonyme, caractérisée par des règles de fonctionnement complexes, rassemble des personnes qui ne se connaissent pas forcément et dont la motivation est fondée sur les capitaux qu elles ont investis dans l entreprise. C est une forme juridique qui concerne les projets d envergure. Il faut au moins 7 associés pour créer une SA et disposer d un capital de euros. La direction de la société est assurée par un conseil d administration comprenant 3 à 18 membres, tous actionnaires, qui déterminent les orientations de l entreprise et veillent à leur mise en œuvre.

6 SAS Société par actions simplifiée La SAS, structure, dont le capital minimum est de euros et qui comprend au minimum un associé, se caractérise par une grande souplesse puisque les associés sont libres de définir les règles de fonctionnement de l entreprise. La SAS convient aux projets innovants ou d envergure nécessitant des capitaux et de la crédibilité.

7 SCI Société Civile Immobilière La SCI est définie par l article 1832 du Code Civil comme un contrat et sa création doit donc obligatoirement faire l objet d un écrit dans lequel les parties, physiquement capables, ont donné leur consentement. Ne peuvent donc s engager dans une SCI que les personnes ayant la capacité de le faire, autrement dit les majeurs, les majeurs en curatelle ou en tutelle assistés de leur curateur ou de leur tuteur, les majeurs sous sauvegarde de justice, les mineurs émancipés et enfin les mineurs non émancipés aidés de leur administrateur légal ou de leur tuteur après autorisation du juge des tutelles. SCCV : Société Civile immobilière de Construction et Vente

8 Kbis Document officiel attestant de l existence juridique d une entreprise délivré par le greffe du tribunal de commerce. Le créateur (ou n importe qui d autre) peut l obtenir quelques jours après l immatriculation de sa société.

9 Federal SA 7 associés 3 membres du Conseil d Administration Capital : Activité : L étude, le montage, la gestion et la commercialisation d opérations immobilières.

10 Federal SA SCCV SCCV SCCV SARL Cergy Pontoise Neuilly Plaisance Choisy Le Roi St Maximin

11 Les règles en matière d urbanisme 1 - Les Schémas Régionaux 2 - Le Schéma de Cohérence Territoriale - le SCOT 3 - Le Plan Local d Urbanisme - PLU 4 Les Zones d Aménagements Concertées - ZAC

12 Les schémas régionaux Exemple de schéma régional : Le SDRIF : Schéma Directeur Régional d Ile-de-France

13 PARIS REGION Economic Development Agency

14 Les schémas régionaux Le Schéma Directeur se compose de 3 ensembles de documents : - Le rapport : met en valeur les défis et les orientations du schéma ainsi que les modalités de mise en œuvre - Les cartes : indiquent les destinations générales des différentes parties du territoire francilien - L évaluation environnementale : nouvelle partie née d une directive européenne transposée dans le droit français, consistant en la réalisation d un rapport d état initial de l environnement. Il doit expliquer aussi les mesures prises pour aménager l espace en prenant en compte les paramètres environnementaux.

15 Les schémas régionaux Les notions qui prévalent dans le SDRIF 2007 par rapport à celui de 1994 : - La gouvernance territoriale : l implication de tous les acteurs (politiques, techniques, citoyens économiques ) dans la mise en place du projet - La subsidiarité et la responsabilité locale Le schéma comporte un projet de carte générale de destination du territoire (CGDT) opposable aux SCOT et au PLU.

16 L intercommunalité en chiffres L intercommunalité implique 91,7% des communes françaises et regroupe 86,7% de la population L Hexagone compte établissements intercommunaux à fiscalité propre 14 communautés urbaines regroupant 6,2 millions d habitants 171 communautés d agglomération (21,9 millions d habitants) communautés de communes (26,5 millions d habitants)

17 Le SCOT Le SCOT fixe sur un périmètre de 15 km autour d une agglomération, les orientations générales de l aménagement de l espace, en particulier de l équilibre à maintenir entre zones à urbaniser et zones naturelles, agricoles ou forestières, ainsi que les objectifs en matière d équilibre de l habitation, de mixité sociale, de transports en commun ou encore d équipements commerciaux et économiques. Les SCOT doivent contenir un projet d Aménagement et de Développement Durable (PADD) qui fixe les objectifs de politique publique d urbanisme quant au développement économique, à l habitat, aux loisirs, au stationnement de véhicules, au déplacement des marchandises et des personnes ou à la régulation du trafic automobile. La référence est le SCOT de Strasbourg

18 Le P.L.U Le PLU est un document local d urbanisme qui : - définit la politique locale d aménagement d une commune, - réglemente l occupation des sols de celle-ci C est à la mairie qu il faut s adresser pour toute demande le concernant. Il délimite quatre types de zones : urbaine, à urbaniser, naturelle, agricole et forestière

19 Contenu du PLU Le PLU est le document de base en matière d urbanisme. Il contient lui-même quatre types de documents fort intéressants : - Un rapport de présentation (article R du Code de l urbanisme) qui dresse un état des lieux sous forme d inventaire communal, qui analyse les perspectives d évolution démographique et socioéconomique ainsi que les objectifs communaux. - Un projet d aménagement et de développement durable (PADD) qui impose aux communes d expliciter leurs projets urbains ; - Un règlement assorti d un document graphique : le règlement comporte d une part une répartition du territoire communal par zones (zones urbaines ZU, zones à urbaniser ZAU, zones agricoles ZA et zones naturelles et forestières ZN) et, d autre part, prévoit des règles applicables à l intérieur de chacune de ces zones. Annexé au règlement, le document graphique ou plan de zonage partage le territoire communal en zones distinctes ; - Des annexes informatives qui présentent les servitudes d utilité publique, la liste des emplacements réservés pour les équipements publics, les plans et les caractéristiques des réseaux d eau, d assainissement, de collecte et de tri des déchets et ordures ménagères, la liste des opérations déclarées d utilité publique et enfin l inventaire des lotissements dont les règles d urbanisme ont été maintenues au-delà de 10 ans sur demande des colotis.

20 ZAC les Zones d Aménagement Concertées Définition Les ZAC sont définies à l article L du Code de l Urbanisme. Ce sont des opérations publiques d aménagement qui concernent les collectivités territoriales (Etat, régions, départements, communes) et certains établissement, ports autonomes, offices HLM, Chambres de commerce et d industrie). Les ZAC sont responsables de la réalisation de l aménagement et de l équipement des terrains, c est-à-dire des infrastructures des terrains telles que les dessertes, les voies de communication, l installation de réseaux. La loi SRU permet de créer des ZAC dans n importe quelle zone couverte par le PLU.

21 Le permis de construire Définition : Le permis de construire est l autorisation donnée par l administration, au vu des règles d urbanisme, d édifier des constructions nouvelles ou de modifier des constructions existantes. Le permis de construire a un caractère d ordre public : Il relève du pouvoir de police administrative du maire. Ainsi, toute la législation le concernant est obligatoire. Ni les administrés, ni l administration, ni le juge ne peuvent y déroger. Le permis de construire a un caractère réel : Délivré en considération du terrain et non en considération de la personne bénéficiaire du permis, le permis de construire est attaché au terrain et non à la personne. Par conséquent, en cas de vente du terrain, le permis de construire sera transféré à l acquéreur en même temps que le terrain luimême. Après avoir déclaré à la commune le transfert de permis à son profit, l acquéreur, c est-à-dire le nouveau propriétaire, pourra ainsi construire.

22 Le permis de construire Quelles sont les règles à respecter pour obtenir un permis de construire? Avant de délivrer un permis de construire, l administration vérifie que le projet respecte les règles suivantes : - Les règles d urbanisme - Les règles sanitaires - Les règles spéciales de construction liées à la sécurité En revanche, l administration ne vérifie pas que le projet respecte les règles suivantes : - Les règles générales de construction - Les règles de droit privé

23 Les principales réglementations d urbanisme spécifiques à certaines zones Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) Les plans de prévention des risques technologiques (PPRT) Les plans de prévention des risques naturels (PPRN) Les plans d exposition du bruit (PEB) Les prescriptions archéologiques

24 Comment mettre au point un projet de permis de construire? 1. Obtenir de l administration un certificat d Urbanisme. Le certificat d urbanisme est un document administratif informatif. Il renseigne sur les règles d occupation des sols applicables au terrain concerné. 2. Constituer un dossier de demande de permis de construire La demande se fait sur un formulaire dans une DDE ou sur internet ( La demande doit être accompagnée d un dossier qui comprend principalement des plans : - Le plan de situation du terrain - Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou crées - Les plans des façades

25 Comment les tiers sont-ils informés de la délivrance du permis de construire? Par un affichage sur le terrain effectué par le demandeur et un affichage en mairie effectué par le maire : 1. En tant que bénéficiaire du permis de construire, le demandeur doit procéder à l affichage du permis de construire sur le terrain. 2. L affichage du permis est également effectué par le maire en mairie.