L Association pour le Développement du service public Médico-Social (ADMS)

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1 L Association pour le Développement du service public Médico-Social (ADMS) Retour d expérience sur le projet d EHPAD/plateforme de services «Aux Portes de Provence» Donzère (Drôme) Françoise TENENBAUM Présidente de l ADMS Stephane PARAVEL Responsable du développement de l association et du secteur médico-social de SPH Conseil Forum FHF Bourgogne Franche-Comté Saline Royale Arc-et-Senans - 1 er octobre

2 L ADMS, un ensemblier au service d un objectif : la création de lits et places d EHPAD publics L association propose une démarche reposant sur : Le principe de subsidiarité : en cas de carence d un promoteur public, l association intervient. Un développement national qui s appuie sur les régions (FHR) : prospection/identification des projets en amont, force de proposition. Un montage réactif, compatible avec les délais de réponse aux appels à projet (d autant plus si l identification du projet est réalisée en amont du lancement de l AAP) Un montage qui fixe «la règle du jeu» notamment en termes financiers (engagement sur le montant de l opération et donc sur le loyer et le tarif de l établissement). 2 L inscription du projet dans une filière (adossement à un établissement existant) et qui permet le recentrage des établissements sur leur cœur de métier (accueil et prise en charge des résidents).

3 L ADMS, un ensemblier au service d un objectif : la création de lits et places d EHPAD publics L équipe projet mobilisée Appel à projets conjoint ALTIMÉTRIE Architecte 3

4 L EHPAD plate-forme de services «Aux portes de Provence» - Donzère (26) Un projet innovant comprenant : Un EHPAD de 60 lits, incluant une unité protégée de 12 lits et une unité pour handicapés vieillissants de 12 lits Un relais d aide aux aidants 10 logements pour handicapés vieillissants, adossés à un SAVS de 10 places 4

5 Le schéma de portage du projet Équipe d experts VEFA Entreprise Architecte Bureau de contrôle Bureau d études Sécurité/protection de la Santé Préparation du dossier de réponse à l appel à projets Rédaction et présentation du dossier de réponse (projets d établissement et de soins, budgets prévisionnels ) 5 Obtention de l arrêté conjoint d autorisation Transfert de l arrêté d autorisation

6 La Vente en l État Futur d Achèvement (VEFA) Identification d un terrain libre susceptible d accueillir l établissement La mise en place d un contrat de VEFA limite les contraintes de gestion administrative du projet en raison de l unicité du contrat. Propriétaire foncier Financement en fonds propres et emprunts (PLS, TVA à 5,5% ) Vente du foncier Promoteur VEFA (Engagement sur les délais et les coûts) Investisseur (SCI, bailleur) Bail (BEFA) Contrat de MOE Marché de travaux MOE (Architecte) Entreprise générale 6 Détenteur final de l autorisation

7 La Vente en l État Futur d Achèvement (VEFA) Mise en place d une équipe projet composée d experts de la réalisation et du financement de ce type d établissement : Cette équipe élabore le projet dès la phase de conception Ce montage fait appel à la technicité de l entreprise générale, qui permet de : Réduire les risques techniques et économiques par association de la société de montage aux études de conception Une véritable mise en concurrence des offres des concepteurs/constructeurs La suppression de la procédure de consultation des entreprises et la compression des études de conception permettent d optimiser les délais et les coûts (engagement contractuel sur le montant d investissement et le loyer à verser par l établissement). C est le montage le plus pertinent dans le cadre de la procédure d appel à projet, mais pas toujours applicable aussi directement (cas d un terrain «fléché» dans le cahier des charges de l appel à projet ) 7

8 L EHPAD plate-forme de services de Donzère La maîtrise des délais - Phase Projet LANCEMENT DE L APPEL À PROJETS CONJOINT : 2 janvier 2012 OBTENTION ARRÊTÉ CONJOINT D AUTORISATION : 17 avril 2012 ACQUISITION FONCIÈRE : Promesse Unilatérale de Vente entre le propriétaire (Gpt. Méditerranéen Immobilier) et ADIM Lyon 30 juillet 2012 FINANCEMENT : Agrément de la Préfecture de la Drôme envers ADIM Lyon pour un PLS de auprès du CA (avec transfert ultérieur au profit de la SCI) 26 décembre 2012 PERMIS DE CONSTRUIRE : - Préparation du PC et validation par le CG26 et la DTARS26 : juin à déc Dépôt de la demande de PC : 7 décembre Obtention PC : 25 octobre PC purgé des recours : 25 jan (3 mois) VEFA : Signature du contrat de VEFA entre ADIM Lyon et la SCI décembre 2013 ENGAGEMENT DU GESTIONNAIRE : - Arrêté de transfert de l autorisation au CH de Montélimar : 3 oct Signature du bail en l état futur d achèvement (BEFA) entre le CH de Montélimar et la SCI (CDC et CA) : décembre

9 L EHPAD plate-forme de services de Donzère La maîtrise des délais - Phase Construction DÉBUT DES TRAVAUX : fin janvier 2014 RÉALISATION DES TRAVAUX : durée 14 mois LIVRAISON DE L ÉTABLISSEMENT : Avril 2015 AMÉNAGEMENTS INTÉRIEURS (MOBILIER) PAR LE CH DE MONTÉLIMAR : Avril 2015 Juin2015 OUVERTURE DE L ÉTABLISSEMENT : Juillet 2015 DURÉE TOTALE DU PROJET : 3 ans (entre l acquisition du foncier et la mise en service de l établissement) 9

10 L EHPAD plate-forme de services de Donzère La maîtrise des coûts Le coût total de l investissement immobilier (EHPAD de 60 lits, SAVS et relais d aide aux aidants) est de TTC (foncier inclus). Pour rappel, le dossier d appel à projets présentait un montant d investissement de TTC. Charge foncière, y compris taxes, urbanisme, raccordement, études géotechnique EHPAD ,00 Travaux ,00 Honoraires techniques ,00 Dépenses annexes : assurances, honoraires, promoteur, GFA, frais financiers ,00 TOTAL HT ,00 TVA (7%) ,00 Les plans avant le dépôt du PC ont été présentés pour avis à la DTARS 26 et au CG 26, ce qui a généré une légère augmentation des surfaces qui explique ce différentiel. Un tarif hébergement maîtrisé < TOTAL TTC ,00

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