Architecte ou constructeur Avec qui construire?

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1 Architecte ou constructeur Avec qui construire?

2 > Construire : Quelles procédures possibles? La construction d une maison individuelle est un véritable projet sur le long terme, où il est important de maîtriser les différentes démarches possibles et de connaître les étapes de construction. > Quels intervenants? Le maître d ouvrage est tout simplement celui qui fait construire, il s agit du client. Le maître d œuvre est un professionnel que le client charge de coordonner la mission, de suivre et d assister l évolution du chantier, totale ou partielle, sur tout ou une partie des travaux. Il ne se charge pas de la construction, mais de conseiller quant aux choix des différentes entreprises à prendre pour la construction. Le maître d oeuvre peut être l architecte qui a conçu les plans ou le constructeur à qui le client a commandé des plans. L architecte ou un professionnel agréé en architecture peut fournir les plans selon la démarche de construction voulue par le maître d ouvrage. > Quels démarches de construction? Il y a trois types de contrat de construction possibles : Le contrat de maîtrise d œuvre est le contrat d architecte. Il s agit d un engagement bilatéral et sa rédaction relève du domaine privé : ce contrat n est pas réglementé, c est à dire que l architecte fixe avec le client les clauses du contrat, même si les architectes ont l obligation de conclure un contrat avec leur clients avant tout engagement. L architecte propose trois types de contrat suivant s il s agit d études préliminaires, d une construction neuve, ou d intervention sur bâtiment existant. Dans chaque contrat, deux volets distincts doivent être signés : le C.C.G. (cahier des clauses générales) et le C.C.P (cahier des clauses particulières). Le C.C.G. définit précisément les dispositions générales qui régissent les rapports entre les deux contractants, les devoirs de l'architecte et du maître d'ouvrage et le contenu de chaque élément de mission. Le C.C.P. précise souvent les modalités de règlement.

3 > Construire : Quelles procédures possibles Généralement, le client réglera les notes d'honoraires présentées par l'architecte dans un délai de 30 jours à la réception ; faute de quoi, des intérêts moratoires au taux légal augmenté de 20 % pourront être réclamés Ainsi, l architecte va concevoir le projet, selon les attentes et les moyens du client : il va établir les plans, élaborer les documents techniques, rechercher des entreprises et des propositions de marché, coordonner les travaux, conseiller et assister le client dans ses relations avec les entreprises. Le client paie les entreprises après avis du maître d œuvre, ce qui implique un travail bien fait. En revanche, le maître d œuvre ne peut s engager dès le départ sur un coût de construction, mais a pour obligation de respecter l enveloppe budgétaire de son client. Attention! Dans le contrat de maîtrise d œuvre, le maître d œuvre ne se charge pas de la construction : celle-ci est assurée par les entreprises choisies et agrées par le maître d ouvrage. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec plan implique que le constructeur fournit les plans de la maison au client. Ce type de contrat est le CCMI le moins contraignant et le plus sûre. Les différents cas possibles sont : cas 1 : le constructeur propose le plan à partir d un catalogue de maison, et fait effectuer les travaux par des sous-traitants. Le client n obtient donc pas une maison personnalisée, même si quelques détails peuvent être négociés avec le constructeur. cas 2 : le constructeur propose le plan : le constructeur fait intervenir un architecte pour son client. cas 3 : le constructeur fournit le plan, directement ou indirectement et réalise une part des travaux même minime. C est le cas de la maison en kit, lorsqu il y a livraison, assemblage et mise hors d eau.

4 > Construire : Quelles procédures possibles Le CCMI sans fourniture de plan implique que le client est obligatoirement déjà propriétaire du terrain ou a déjà signé une promesse de vente. Le client apporte lui même un plan utilisable en l état ; il se peut que le client s applique à faire ses plans lui-même, dans la mesure où la surface de la maison ne dépasse pas 170 m 2, sinon l intervention d un architecte est obligatoire. Le constructeur s occupe au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d eau (charpente et couverture) et de mise hors air (menuiseries extérieures). Deux cas sont possibles : De manière générale : Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est obligatoire dès lors que le maître d oeuvre, qui propose ou fait proposer le plan, se charge également de construire la maison, sur un terrain qui ne lui appartient pas. Le CCMI est réglementé de la loi du 19 décembre Au contrat, s ajoutent obligatoirement une notice descriptive et une notice d information destinée au maître d ouvrage. cas 1 : le constructeur se charge en plus de trouver des entreprises pour l ensemble des travaux. cas 2 : le constructeur s occupe du minimum des travaux et le client se charge de trouver des entreprises pour les différents travaux ou d une entreprise principale qui trouvera les différentes entreprises de corps de métier

5 > Construire : Quelles procédures possibles? > la différence entre les contrats Le client doit signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sur plan et non pas un contrat de maîtrise d œuvre : lorsque le même professionnel se charge du plan et d une partie ou de l ensemble des travaux de construction de la maison. lorsque le professionnel fournit au client le plan et traite directement avec les entreprises ou impose au client le choix des entreprises qui vont construire la maison. Le contrat de maîtrise d oeuvre avec un architecte laisse libre à la concurrence, aux meilleurs prix sur le marché et le choix des entreprises par le client, alors que le CCMI impose les entreprises de construction. Il est important de ne verser aucune somme d argent à quelque titre que ce soit, avant la signature du contrat! > Comment reconnaître, sous l apparence d un contrat de maîtrise d œuvre, un véritable contrat de construction? Il faut observer les critères suivants : (comparaison constructeur / architecte) Répétitivité ou personnalisation du plan Publicité portant ou non sur un prix établi d avance Proposition ou non d un prix forfaitaire Existence ou non d un lien avec les entreprises Quelques remarques : La mission du maître d œuvre consiste à aider le client à obtenir la construction au meilleur prix. Le plan d une maison figurant sur un catalogue de modèles types moyennant un prix établi d avance implique généralement un constructeur. Si le maître d œuvre renvoie systématiquement aux mêmes entreprises et surtout à une entreprise générale, cela montre qu il n y a pas eu de phase de mise en concurrence et qu il y a collusion entre le maître d œuvre et les entreprises.

6 > Construire : Quelles procédures possibles? > l assurance dommages ouvrage Elle a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis. Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs. Seul l'état, lorsqu'il "construit pour son compte" échappe à cette obligation d'assurance. Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, jusqu'à la fin de la période décennale (10 ans après la réception). De plus, si des dommages surviennent dans une période comprise entre l'ouverture du chantier et un an après la réception, des garanties exceptionnelles sont prévues. Le constructeur doit quant à lui couvrir sa responsabilité décennale. > Pour quelles garanties? Les garanties légales obligatoires concernent les travaux de réparation des dommages "de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs" et concernant: - solidité de l'ouvrage - impropriété à la destination - solidité des éléments d'équipements indissociables - effondrements résultants d'un vice de construction Quelques garanties facultatives peuvent être proposées: * Les dommages matériels entraînant la mise en jeu de la garantie de bon fonctionnement. * Les dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels. > Pour quel montant? Le montant de la garantie est limité au coût total de la construction, revalorisé pour tenir compte de l'évolution générale des coûts de construction entre la date de souscription du contrat et celle de la réparation du sinistre. Cependant, de nombreux contrats contiennent une clause limitant à 10% par an le jeu de la variation de l'indice.

7 > Construire avec un architecte > Qui est l architecte? > La rémunération d un architecte > Quand dois-je obligatoirement faire appel à un architecte? > Quelles garanties m offre l architecte? > L architecte et le développement durable > Des idées reçues sur les architectes

8 > Construire avec un architecte > Qu est-ce qu un architecte? Un architecte conçoit et dirige la réalisation d une œuvre architecturale, pour le compte d un propriétaire qui peut être un particulier, une société ou une collectivité publique. Il relève de l aménagement de l espace et de l acte de bâtir. Ses domaines d intervention sont : - la construction - la réhabilitation - l adaptation des paysages - l insertion des édifices publics ou privés L architecte peut intervenir à tous les niveaux de son projet, qu il prend en charge de sa conception à la réalisation des travaux : - conseil dans le choix du terrain - conception - évaluation économique - montage financier - appel d offres - suivi du chantier - réception des travaux - expertise L architecte rencontre le client, l écoute et l aide à révéler la maison qui lui correspond. Il dessine la maison, et dirige les chantiers et veille au respect des délais. L architecte entretient des contacts avec différentes interlocuteurs (élus, banquiers, promoteurs, ) et informe son client de l avancement des travaux. Ainsi, un projet conçu par un architecte commence par le temps d écoute, au cours duquel le client va exprimer ses goûts, ses besoins, son mode de vie, les évolutions possibles de la famille, L architecte va alors définir l espace nécessaire, l organisation des volumes, l aspect extérieur. Le chantier peut être ouvert plus rapidement grâce à l architecte, qui va s occuper à la place du client, si celui-ci le désire, de constituer le dossier de demande de permis de construire. Le principal atout d une maison construite avec un architecte est qu elle n est pas un modèle déjà défini, qu elle correspond entièrement au client, tout en étant compatible avec ses moyens financiers.

9 > Construire avec un architecte > La rémunération d un architecte > Sur quels critères est payé un architecte? Il est rémunéré sous forme d honoraires; Trois facteurs doivent être pris en compte pour les calculer : le coût des travaux la complexité de l opération l étendue et la difficulté de la mission Attention! Une clause du contrat permet de réguler le coût de réalisation si celui-ci est dépassé, en diminuant la rémunération de l architecte. Le taux de rémunération est libre et découle d un commun accord préalable entre les parties. Trois moyens de calculer les honoraires : au forfait : montant du forfait est connu à l avance, avant même que la mission ne commence => mission < 170 m 2 de surface Au pourcentage du coût des travaux : pour mission bien définie à l avance, alors que le projet de construction ne l est pas => mission complète À la vacation horaire : pour missions courtes et bien définies => une consultation, une mission de conseil ou d expertise. > Un architecte coûte-il cher pour un particulier? Il fait faire des économies! En effet : Recourir à un architecte permet la mise en concurrence des entreprises L architecte s assure du respect des délais du calendrier, des matériaux utilisés et des techniques d application Les honoraires de l architecte sont négociables L architecte professionnel du développement durable proposera des solutions d installation adaptées au bâtiment, au site et aux usages, ce qui se ressentira sur les factures sur le long terme

10 > Construire avec un architecte > Quand dois-je obligatoirement faire appel à un architecte? Selon la loi, il est obligatoire d avoir recours à un architecte dans les cas suivants : pour les personnes morales : pour concevoir et établir un projet soumis à une demande de permis de construire, que ce soit pour construire une maison, pour une transformation ou l agrandissement d un bâtiment, qu il s agisse d un local professionnel, commercial ou d activité. <loi du 3 janvier 1977, article 3, sur l architecture> pour les personnes physiques : pour construire ou réhabiliter pour elles-mêmes, si la surface hors œuvre nette de la construction (autre qu agricole) dépasse 170 m 2. Si la construction est faite pour autrui, dès le 1er m 2. Cependant il est préférable de profiter du savoir faire des architectes pour tout type de travaux, même si ceux-ci ont des surfaces inférieur à 170 m 2. Il existe cependant des organismes auxquels le client peut avoir recours, si l intervention d un architecte n est pas obligatoire, tels que le «Conseil d Architecture, d Urbanisme et de l Environnement» (CAUE) du département, qui assure une information gratuite et des conseils judicieux sur les divers problèmes rencontrés lors des étapes de la construction, ou encore les «Maisons de l architecture» qui donnent au candidat constructeur de plus amples informations. Habitation particulière à Rueil-Malmaison, Laurence BAUDOUIN Architecte

11 > Construire avec un architecte > Quelles garanties m offre l architecte? Préférer travailler avec un architecte assure certaines garanties : > Garantie de compétence : Après 5 ans d étude, un diplôme d architecte assure une maîtrise du projet architectural et de sa réalisation. Nul ne peut être prétendu architecte sans être assuré et inscrit au tableau régional de l Ordre des architectes ( > Devoir de conseil : Ce sont des conseils que l architecte exerce tout au long du projet : Au stade de la conception : l architecte doit avertir de la faisabilité de l opération, Au stade de la réalisation : l architecte doit conseiller sur le choix des entreprises, sur la qualité et les caractéristiques des matériaux utilisés Au stade de la réception : il doit alerter sur tous les vices et malfaçons apparents. > Garantie contractuelle : Tout projet convenu avec un architecte est officialisé avec un contrat, indiquant clairement les obligations de chacun. Il prend en compte : l ensemble des tâches que l architecte s engage à remplir, les modalités de sa rémunération, le mode de paiement, les délais des différentes phases du projet les assurances légales entre l architecte et son client, sur l assurance dommages ouvrages. > Garantie d'éthique : Pour s inscrire au tableau de l ordre, l architecte doit prêter serment et s engager à respecter le Code des devoirs professionnels. Il garantit un devoir de conseil, d assistance et des obligations vis-à-vis de ses clients en particulier.

12 > Construire avec un architecte > L architecte et le développement durable Les architectes ont un engagement en faveur du développement durable. Ils sont à l origine de divers projets à impact direct sur l environnement et se doivent alors de contribuer à une conception et une mise en œuvre de projets répondant aux enjeux du développement durable. > Ancrage culturel et développement local prise de conscience de l aspect pérenne des constructions et des ressources non renouvelables exigence d intégration dans le paysage et à travers le temps des constructions évoluer avec les styles de vie et des modèles familiaux développer les savoir-faire locaux > Intégration sociale et solidarités favoriser les accès et le bien être réfléchir sur les pratiques sociales, les modes de travail et l habitat > Économie et performance collective approche du coût global de la programmation à la destruction privilégier les choix techniques réduisant les coûts d exploitation et de maintenance prendre en compte les coûts et bénéfices pour la collectivité > Vision du long terme et respect des générations futures anticiper le devenir de tout ouvrage à court terme et à plus long terme pour les générations futures au regard de son utilité sociale sensibiliser le maître d ouvrage aux risques majeurs, naturels et technologiques. > Protection de l environnement maximiser l éco-efficience pour réduire les consommations de ressources naturelles privilégier les exigences écologiques et sanitaires

13 > Construire avec un architecte > Quelques idées reçues sur les architectes Idée reçue 1 Un architecte, ça fait travailler les copains, donc on n a pas forcément les meilleurs tarifs. Contrairement aux autres, l architecte a l obligation de réaliser des appels d offres : son client a le dernier mot. Idée reçue 2 L architecte, on ne le voit jamais sur le chantier, ça fait des beaux plans mais après Au contraire, cela fait partie de sa mission légale, de son travail de fond que d aller sur le chantier, si il y a suivi de chantier. Idée reçue 3 De toute façon, les chantiers d architecte ont toujours du retard. Le temps est le même que l on fasse appel à un architecte ou à un promoteur. Comme toute chose, plus la maison est standart, plus elle est construite rapidement. «l architecture ne peut sauver le monde mais elle peut donner le bon exemple» Alvar Aalto Idée reçue 4 Avec une maison d architecte on a toujours des problèmes avec la mairie. Il y a ici une vraie lutte pour que les élus accèdent à une culture plus étendue, sans peur de la différence. Maison V à Villeneuve d Ascq, Caucheteux-Bello architectes

14 > Construire avec un constructeur > Qui est le constructeur? > Quand dois-je faire appel à un constructeur? > Quelles garanties m offre le constructeur? > Des idées reçues sur les constructeurs

15 > Construire avec un constructeur > Qui est le constructeur? Le constructeur dirige et réalise le projet de son client. Il relève du partenariat avec des entreprises de divers corps de métier et accompagne dans la mise en état des réalisations. Il est l interlocuteur unique qui accompagne le client tout au long du projet. D un point de vue juridique, il travaille seulement sous le régime juridique du Contrat de construction d une maison individuelle (CCMI), ce qui garantit une livraison de la maison à un prix et délais convenus. Certains constructeurs sont des entreprises de bâtiments, ils bâtissent eux-mêmes la maison. Cependant, d autres font appel à des sous-traitants qui travaillent sous leur responsabilité. Attention! Un constructeur doit obligatoirement fournir une garantie de paiement des sous-traitants, délivrée par un garant ou un assureur spécialisé. Le constructeur dans un CCMI, ne peut vendre directement le terrain, il peut aider le client dans ses recherches en fournissant une liste de parcelles disponibles à la vente. Un constructeur sérieux exerce son activité depuis un certains temps, il est en mesure de montrer des références aux clients et notamment financièrement. A la demande du client, le constructeur peut fournir une attestation de son garant (nb : c est l assureur qui lui délivre la garantie de livraison à prix et délais convenus) ; il peut également faire visiter ses réalisations. Notons que certains professionnels ont poussé leur démarche qualité plus en avant en s engageant dans la marque NF Maison Individuelle, ou en adhérant à l association Maison de Qualité. Cependant, ils n en retirent rien de la performance de certaines sociétés qui n entrent pas dans ce genre de structure. Le constructeur peut également faire toute une série de démarches au nom du client, comme l obtention du permis de construire ou de l assurance dommages ouvrages Il est indispensable de souscrire à l assurance dommages ouvrages! Si quelqu un tente d en dissuader, il faut refuser!

16 > Construire avec un constructeur > Quand dois-je faire appel à un constructeur? Le client fait appel à un constructeur quand il souhaite construire une maison individuelle le plus rapidement et simplement possible. En effet, faire construire sa maison par un constructeur implique une obtention des plans rapide choisie parmi un ensemble de modèles proposés par le constructeur. Les plans de ces modèles étant déjà conçus, il n y a donc pas la phase de travail créatif et personnalisé de l architecte, et donc pas de temps donné pour la création des plans et d étude d adaptation du terrain. De plus, le constructeur, contrairement à l architecte, travaille en équipe avec un ensemble d entreprises chargées des diverses tâches de la construction. Il n y a donc pas de temps attribué pour sélectionner les entreprises selon leur coût sur le marché. Les plans, le règlement et les entreprises prêts pour les travaux, construire avec un constructeur semble une démarche plus rapide et facilité par le constructeur, mais de ce fait moins personnalisé et propre au client. Attention! Vérifiez la qualité et la performance des entreprises liées à votre constructeur avant tout engagement! Le constructeur s engage sur le délai de la réception des travaux fixé dans le contrat. Enfin, le client peut également connaître très rapidement le prix global de la construction, qui est souvent indiqué en publicité selon le modèle choisi. La raison est qu ayant déjà réalisé les plans, le constructeur est à même de décrire les travaux et les dépenses attendus, alors qu un architecte, dessinant chaque maison selon les attentes et l enveloppe budgétaire du client, découvre avec lui l ampleur des travaux et des dépenses finales. Attention! Au cours de construction, le constructeur peut rajouter des plus-values pour travaux non prévus et travaux annexes indispensables, non indiquées sur le contrat initial.

17 > Construire avec un constructeur > Quelles garanties m offre le constructeur? Travailler avec un constructeur assure les garanties suivantes : > Garantie contractuelle : De nombreuses garanties, détaillées dans un prochain chapitre, permettent de protéger le client envers les différentes interactions et après résultat de la construction. Garantie de livraison, de parfait achèvement, de bon fonctionnement ou décennale, cela offre au client un droit de contestation et de satisfaction face à la réception des travaux. > Garantie de paiement des sous-traitants : Le constructeur assure le paiement des sous-traitants. > Garantie d informations : Avec les notices descriptive succinctes et d informations, le client prend connaissance des caractéristiques techniques et des travaux d équipement de la construction pris en charge par le constructeur, et de ses droits et possibilités d action au fur et à mesure de l exécution Maison familiale, constructeur en Alsace-Lorraine

18 > Construire avec un constructeur > Quelques idées reçues sur les constructeurs Idée reçue 1 Les constructeurs sont souvent des charlatans qui ne sont là que pour «vendre» Les constructeurs n ont effectivement pas un diplôme d architectes et possèdent plus généralement une formation dans le BTP ou de commerciale. Ils portent plus un intérêt à la productivité, mais cela n en retire en rien la qualité. Comme dans tous les métiers, il existe de très bons constructeurs mais également d autres moins qualifiés et impliqués dans la qualité. A vous d être vigilants lors des démarches. Idée reçue 3 Si un constructeur choisit une entreprise c est qu elle doit être la plus performante dans son domaine! Pas forcément! Il y a une véritable mise en garde sur ce sujet : il faut s informer et se renseigner sur les entreprises avec qui travaillent les constructeurs pour éviter les déceptions des prestations et de la qualité. De plus, souvent, les prix d appel des travaux sont alléchants mais malheureusement, les travaux entrepris par la suite ne sont pas à la hauteur des attentes et entraînent des changements d option, augmentant ainsi le coût initial Idée reçue 2 Les constructeurs ne vendent que des maisons sur catalogue et c est moche. Ce qui est «moche», n est pas nécessairement les maisons conçues par les constructeurs (où là encore, tout dépend du constructeur), mais surtout le manque de prise en compte de l adaptation du bâti au terrain de construction! Contrairement aux architectes, les constructeurs ne prennent pas le temps d étudier l emplacement de la maison sur le terrain, l orientation, les travaux d aménagement du terrain, ce qui revêt une part importante dans la qualité et le coût de l œuvre au final.

19 > Contrat de construction de maison individuelle > Description de construction de maison individuelle > Photos de maisons individuelles L intérêt de présenter ces informations complémentaires est de constater des différences entre la démarche de construction avec un architecte et avec un constructeur

20 > Contrat de construction de maison individuelle > Contrat avec un architecte

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23 > Contrat de construction de maison individuelle > Contrat avec un constructeur Logo constructeur

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28 > description de construction de maison individuelle > Description avec un architecte Logo architecte Logo architecte

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35 > description de construction de maison individuelle > Description avec un constructeur Logo architecte Logo constructeur On constate qu il faut 15 pages de description par l architecte, contre 1 seule par le constructeur, pour détailler le projet à construire. La démarche avec un architecte semble plus sérieuse, plus précise et plus impliquée.

36 > description de construction de maison individuelle Cahier des clauses administratives particulières Plan masse Descriptif de construction d un constructeur Descriptif de construction d un architecte Calendrier générale des travaux + cahier des clauses techniques particulières «généralité» Cahier des clauses techniques générales Plan général de coordination Cahier des clauses spéciales Note thermique Rapport de sol plans Cotations qualitel Rapport initial du bureau de contrôle Arrêté de permis de construire Méthodologie des essais de fonctionnement De façon plus flagrante, on voit ici à gauche un descriptif de construction d un projet fait par un constructeur, et à droite celui fait par un architecte.

37 > Photos de maisons individuelles > Maisons individuelles construites par des architectes Atelier Projectiles Toulouse Ciel rouge création Normandie Marie-Pierre BERNARD Caen Datoo Architecture Paris

38 > Photos de maisons individuelles > Maisons individuelles construites par des constructeurs Constructeurs Rhône Maisons traditionnelles Montauban Ethnies Yonne Maison familiale Champagne ardenne

39 > Liens et bibliographie utiles > Sites Site présentant le contrat d architecte pour maison individuelle Site générale pour tout ce qui concerne la construction avec des architectes Site explicatif démarche pour la construction d une maison individuelle > Bibliographie Construire avec un architecte, Ordre des architectes Archi pas chère, tome1,2 et 3, Editions Ouest-France, Olivier Darmon