ZAC ou lotissement? Conseils pour le choix d une procédure

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1 ZAC ou lotissement? Conseils pour le choix d une procédure SIPAC/AA - DDE 49 - septembre 2007

2 GÉNÉRALITÉS Avant de choisir une procédure, la collectivité doit : Réfléchir à son choix d urbanisation Où?.réflexion urbanisme (PLU) Quoi? réflexion habitat, équipements, (PLH-SCOT SCOT-PDU) Combien?.rythme d urbanisation

3 Et réaliser des études préalables Dans le cadre du PLU Des orientations d aménagement = AMO Un pré diagnostic (fiche 22)

4 Le choix de la meilleure procédure va dépendre du contexte foncier : ZAC Permis d aménager permet le lancement du projet sans maîtrise des terrains nécessite la maîtrise foncière avant de lancer le projet projet cohérent dans sa globalité risque d enclaves ou de limites incohérentes

5 du niveau des équipements souhaités : ZAC Permis d aménager permet de réaliser un projet complexe intégrant logements divers et nombreux équipements publics est plutôt destiné à la desserte de lots dont la destination est pressentie avec peu d équipements publics

6 de la taille de l opération : ZAC Permis d aménager peut être multi-sites une opération par unité foncière

7 du rythme d urbanisation : ZAC Permis d aménager permet de lancer un grand projet réalisable sur plusieurs années va se réaliser en une seule fois dans un délai imparti (validité du permis d aménager 2 ans pour commencer, pas d arrêt >1an)

8 du souhait de la collectivité de s impliquer dans le projet : ZAC Permis d aménager public privé engagement fort de la collectivité décision du conseil municipal études financées par la collectivité respect des règles et orientations d aménagement du PLU avis puis autorisation du maire sur permis d aménager

9 du souhait de la collectivité de s impliquer dans la réalisation : ZAC Permis d aménager régie concédée régie Public concédé Privé suivi administratif et financement par collectivité mise en concurrence pour choix d aménagement financement public mise en concurrence avec choix urbaniste pas de choix financement privé à l intérieur de l opération Concession d aménagement (signée entre coll. et A) Concession d aménagement participation financière étudiée financement à la charge de l aménageur

10 du souhait de la collectivité de s impliquer dans l acquisition des terrains : ZAC Permis d aménager concédée régie Public Privé le concessionnaire acquiert les terrains : à l amiable par préemption par expropriation la commune acquiert les terrains : à l amiable par préemption par expropriation Pas d expropriation possible par l aménageur

11 LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE ZAC

12 L article L du code de l urbanisme définit la ZAC «la collectivité réalise ou fait réaliser l aménagement et l équipement de terrains en vue de de les céder ou de les faire concéder à des utilisateurs publics ou privés» = produire des constructions réaliser équipements publics d infrastructure de superstructure

13 Le déroulement de la procédure prescription de la ZAC études pré-opérationnelles concertation préalable bilan de la concertation constitution dossier création approbation dossier création constitution dossier réalisation approbation dossier réalisation constitution programme de consultation du concessionnaire attribution de la concession d aménagement

14 Les études préalables nécessitent une équipe pluridisciplinaire urbaniste paysagiste (scénarii d aménagement) spécialiste AEU ou Développement Durable spécialiste environnement géomètre, VRD, géotechnicien spécialiste aménagement (stratégie, financier, administratif) (CF fiche 23)

15 pour élaborer le dossier de création (article R ) rapport de présentation plan de situation plan de délimitation étude d impact régime fiscal mode de réalisation (facultatif)

16 pour répondre aux enjeux d un développement durable : mixité sociale prise en compte de l environnement intérêt économique gouvernance

17 Pendant cette phase, la commune : engage la concertation (fiche 27) engage la modification ou la révision de son document d urbanisme (si besoin) étudie les modalités d acquisition du foncier

18 L article R définit le dossier de réalisation programme des équipements publics programme global des constructions plan de financement du projet complément d étude d impact (facultatif)

19 Attribution de la concession la loi du 20 juillet 2005 et le décret du 31 Août 2006 obligent à la mise en concurrence pour le choix d un aménageur (fiche 30) la commune doit réaliser un programme dossier de réalisation (fiche 31)

20 la commune doit piloter et financer les études jusqu à l attribution de la concession la commune doit consulter suivant le code des marchés publics pour choisir l équipe d étude (+ l AMO) (fiche 25)

21 Choix du mode d organisation des études Choix 1 - Choix 2 - Choix 3 - recours à un AMO prépare les appels d offre manage les intervenants recours à un groupement capable de réaliser l ensemble des études la commune manage recours à une société d études chargée du management général chargée d une partie des études déléguée pour passer et manager les études complémentaires

22 L impact financier pour la collectivité meilleure maîtrise des coûts du foncier (à l achat et à la vente) par la création d un périmètre global cohérent et la possibilité d expropriation Participation financière «juste» de l aménageur à tous les équipements publics induits par l opérateur Possibilité de modifier le régime fiscal ordinaire (suppression de la TLE)

23 conclusion La ZAC : une procédure intéressante destinée à l aménagement de zones relativement complexes qui méritent l implication forte de la collectivité