Comment construire une allocation immobilière robuste en SCPI et OPCI? Présentation du 18 juin 2015

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1 Comment construire une allocation immobilière robuste en SCPI et OPCI? Présentation du 18 juin 2015

2 Le conseil en sélection de supports immobilier de Forward Finance o Priorité à la robustesse : relation de long terme avec les institutionnels - nécessaire culture du résultat dans 10 ans. o Formalisation documentation de chacun des critères pertinents en vue de sécuriser la décision de l investisseur institutionnel le coût d un désengagement dans l immobilier est élevé (frottement) o Un travail permanent et à large échelle de suivi de l offre de gestion, permettant de benchmarker les acteurs et les supports. 2

3 Etendue de l offre 18 juin 2015

4 L offre Plus de 50 sociétés de gestion spécialisées dans l immobilier pour compte de tiers et 57 supports en phase de collecte au cours des 12 derniers mois 4

5 L offre Profil des véhicules actuellement en phase de collecte Bureaux (28 supports en phase de collecte, 17 sociétés de gestion) Commerces (21 supports en phase de collecte, 13 sociétés de gestion) Thématiques (8 supports en phase de collecte, 8 sociétés de gestion) SCPI OPCI SCPI OPCI SCPI OPCI Hors OPCI grand public 5

6 Allocation sectorielle 18 juin 2015

7 L allocation sectorielle Opinion d'ensemble Situation des différents secteurs immobiliers BUREAUX COMMERCES THEMATIQUES Conjoncture + Les défis structurels - Bouleversements structurels en cours pas - L'opportunité est du côté du locataire (obsolescence) sont dans les prix. + Conjoncture locative en bas de cycle. - Bouleversements structurels en cours pas encore intégrés dans les prix. - Offre trop abondante. - L'opportunité est du côté du locataire exploitant, et non du propriétaire. + Baux sécurisés à long terme. Sous segments jugés les plus robustes - Paris - 1e couronne - Lyon - Allemagne (Munich) CCV de villes moyennes et grandes dont la démographie est dynamique. Résidences seniors 7

8 Critères d évaluation de la société de gestion 18 juin 2015

9 Critères d évaluation de la société de gestion Collecte continue vs politique de Stop & Go (100 = année de collecte max sur l historique) Collecte société de gestion X en M Collecte société de gestion Y en M

10 Critères d évaluation de la société de gestion Collecte maitrisée vs collecte débridée COLLECTE MAITRISÉE VS COLLECTE DÉBRIDÉE SCPI A SCPI B 10

11 Critères d évaluation de la société de gestion Gamme concentrée vs gamme morcelée SOC DE GESTION 1 : GAMME CONCENTRÉE SOC DE GESTION 2 : GAMME MORCELÉE 2% 3% 4% 21% 27% 8% 3% 57% 16% 4% 11% 4% 0% 4% 33% 3% 0% 11

12 Critères d évaluation de la société de gestion Configuration de la gamme attention aux preneurs d otages sur la liquidité SDG 1 Fonds ouverts Gamme totalement ouverte SDG 2 Fonds fermés 12

13 Critères d évaluation de la société de gestion La transparence des informations publiées SCPI 1 Acquisition Adresse Prix Surface Prix au m² Rendement acte en main Locataire durée résiduelle du bail Arguments du cas d'invest SCPI 1 V V V V V V V V SCPI 2 V V V V X X X X SCPI 2 Département Adresse Ville Typologie Surface (m²) Quote Part SCPI Montant de l'acquisition Date (frais et droits d'acquisition inclus) 75 Ovalie - 1 Rue Fructidor Saint-Ouen Bureau % /01/2014 Gestion locative surface vacante (stock) au 31/12 distingue louées/ renouvellés Résiliations intervenues en cours d'année Niveau des loyers / précédents Echéancier des risques locatifs SCPI 1 V V V V V SCPI 2 V X X X X 13

14 Critères d évaluation du support 18 juin 2015

15 Critères d évaluation du support Une segmentation bien faite permet d identifier les bonnes affaires potentielles Cherté et rendement -SCPI bureaux 5,40% ; 4,49% ; 4,81% ; 4,96% ; 5,27% ; 5,16% 3425 ; 4,60% ; 5,33% ; 5,11% 2671 ; 4,90% 2886 ; 4,82% ,30% 5,20% 5,10% 5,00% 4,90% 4,80% 4,70% 4,60% 4,50% 4,40% Ancien IdF/Régions Ancien Paris/IdF Neuf IdF/Régions 15

16 Critères d évaluation du support Qualité de la politique d acquisition Etre exigeant sur les prix d acquisition et l emplacement est fondamental Année Type Lieu Surface Prix au m ² Spécificité Appréciation de l'acquisition SCPI B ure a ux L yo n 7 (R ue L o rte t) R é c e nt BIEN SCPI B ure a ux L yo n 7 (R ue D o m e r) V E FA M OINS BIEN Année Type Lieu Surface Prix au m ² Spécificité SCPI B ure a ux Sa int-m a uric e (94) SCPI B ure a ux M a la ko ff (9 2) e n de sso u du m a rc hé a u-de ssus du m a rc hé Appréciation de l'acquisition BIEN M OINS BIEN Année Type Lieu Surface Prix au m ² Spécificité Appréciation de l'acquisition SCPI B ure a ux V é lizy-v illa c o ubla y R é c e nt BIEN SCPI B ure a ux V é lizy-v illa c o ubla y R é c e nt M OINS BIEN Année Type Lieu Surface Prix au m ² Spécificité Appréciation de l'acquisition SCPI C o m m e rc e A ngo ulê m e A uc une BIEN SCPI C o m m e rc e A ngo ulê m e A uc une M OINS BIEN 16

17 Critères d évaluation du support Qualité de la gestion locative Evolution du taux d'occupation financier SCPI 1 Evolution du taux d'occupation financier SCPI 2 93,8 95,1 95,4 94, ,4 90,5 89,6 90,8 90,6 92,4 92,2 91,8 91,4 85,5 86, Baisse du TOF suite à la crise de 2008 Forte baisse suite au départ de plusieurs locataires concentré sur 4 gros actifs Difficulté de relocation (1 actif sur 4 reloué) Baisse du TOF suite à la crise de 2008 Relative stabilité du TOF sur les 3 dernières années 17

18 Critères d évaluation du support L effet de levier- à n utiliser qu à bon escient TRI investisseur d'un actif robuste, avec ou sans levier, selon différentes hypothèses de taux de capitalisation des loyers à la sortie Hypothèses communes Rendement locatif brut acte en mains = 6% coût de la dette sur 10 ans, la moitié amortissable 3%, la moitié in fine 3,50% Hypothèses de taux de capi des loyers à la revente da ns 1 0 a ns T R I inve stisse ur si O P C I sa ns le vie r T R I inve stisse ur si O PC I a ve c 4 0 % de le vie r Scénario favorable stabilité Scénario défavorable 4% 5% 6% 7% 8% 9% 8% 6,2 6 % 4,8 9 % 3,7 8 % 2,85% 2,06% 9,5 5-8,70% 7,3 1 % 5,5 0 % 3,9 7 % 2,64% 1,47% Erosion légère du TO (-0,5% an), loyer au m2 +1,5% par an, charges immobilières et de fonctionnement = 20% des recettes locatives TRI investisseur d'un actif " à problème", avec ou sans levier, selon différentes hypothèses de taux de capitalisation des loyers à la sortie Hypothèses communes Rendement locatif brut acte en mains = 6% coût de la dette sur 10 ans, la moitié amortissable 3%, la moitié in fine 3,50% H ypo thè se s de ta ux de c a pi de s lo ye rs à la re ve nte da ns 1 0 a ns T R I inve stisse ur si vé hic ule sa ns le vie r T R I inve stisse ur si vé hic ule a ve c 40% de le vie r sc favorable stabilité sc défavorable 4% 5% 6% 7% 8% 9% 6% 3,9 3 % 2,5 5 % 1,4 2 % 0,48% -0,3 3% 6,5 2 % 4,1 6 % 2,2 2 % 0,5 7 % -0,8 8% -2,1 8% Erosion forte du TO (-1,5% an), loyer au m2 +0,5% par an, charges immobilières et de fonctionnement = 30% des recettes locatives 18

19 Critères d évaluation du support Les frais de souscription Frais de souscription acquis à l'opcvm OPC1 commerce n 1 OPC1 commerce n 2 Principales SCPI commerces 10,33% max de la souscription 15% max de la souscription (comprendre: 6,2 droits de mutation max * levier max = (comprendre: 6,2 droits de mutation max x levier 0% 40%) max = 60%) non acquis à 3% max de la souscription 1,2% max de la souscription l'opcvm (se renseigner: incompressible = 0,5%) (se renseigner: incompressible = 0,5%) entre 9%TTC et-12% TTC du montant de souscription Frais accquis REELS prélevés au fil des phases des augm. De capital 3,6% (100% VEFA et levier 40%) puis 10,33% 12,4% (effet de levier 50% sur les 1ères acq) puis 7,5% (effet de levier 10%) Commentaire: - relativement aux SCPI, les OPCI professionnels présentent l avantage de frais de souscription réduits puisqu ils n ont pas de réseau de distribution «retail» à rémunérer. - L utilisation fréquente du levier (dette) dans les OPCI augmente cependant le montant des frais liés aux droits de mutation à acquitter - Les opérations en VEFA réduisent substantiellement les droits de mutation 19

20 Critères d évaluation du support Les frais courants ELEMENTS PROSPECTUS OPC1 commerce n 1 OPC1 commerce n 2 Principales SCPI commerces en % de l'actif net 4,72% TTC de l'actif net 10% TTC max de l'actif net Frais courants = en % de l'actif brut 2,84% TTC max de l'actif brut (comprendre: si rdt AEM = 6%, les frais et charges vont absorber 47% du rendement) 7% TTC max de l'actif brut (comprendre; si rdt AEM =6%, les frais et charges vont absorber 110% du rendement) DONT frais de de gestion ET de fonctionnement Dépositaire, expertise, valorisateur 2,39% max TTC de l'actif net 4,8% TTC max de l'actif net frais de gestion = 11% -12% TTC des recettes locatives HT DONT Frais d'exploitation immobilière charges non recup, travaux, entretien, conseils, honoraires 2,33% TTC max de l'actif net 5,2% TTC de l'actif net pas annoncé à l'avance FRAIS REELS SUR UN EXERCICE OPC1 commerce n 1 OPC1 commerce n 2 Principales SCPI commerces % des recettes locatives absorbées par les frais courants dont Frais de gestion et de fonctionnement dont Frais d'exploitation immobilières * 29% 39% 16% - 24% 16% des recettes locatives 34% des recettes locatives et 3,15% de l'actif net 9% -14% des recettes locatives 13% des recettes locatives 5% des recettes locatives = 0,34 % de l'actif net 7% - 10% des recettes locatives Commentaire Des frais courants raisonnables mais des charges immobilières lourdes en raison de l'externalisation du property managt Des frais courants élevés mais 1) loin du max annoncé 2) effet petite taille sur les frais fixes adm 3) et des charges immobilières légères du fait de l'internalisation du property Des frais courants plus faibles donc plus avantageux que dans les OPCI grâce à un effet taille, une pression de la concurrence et de l'amf 20

21 Critères d évaluation du support Les frais d arbitrage et surperformance OPC1 commerce n 1 OPC1 commerce n 2 Principales SCPI commerces Commission sur opérations d'investissement suite cession Commission sur opérations de cession Commission de surperformance 0% 0% 1,25% du prix d'achat 2% HT max du prix de cession 0% 1,25% du prix de cession 20% TTC de la surperformance de l'opci par rapport à l'objectif de 8% - Prélevée à la liquidation de l'opci au terme de 8 ans 25% TTC de la surperformance si le TRI entre la VL d'origine et la VL la plus récente est supérieur à 10%- Prélevée annuellement Commentaire Au fur et à mesure que les SCPI ont dû procéder à des arbitrages de leur patrimoine pour le purger d actifs devenus indésirables (obsolètes ou inoccupés ou inadaptés), les commissions sur opérations de cession puis de réinvestissement se sont généralisées. Les SCPI ne prélèvent pas de commission de surperformance étant donné leur horizon indéfini. Les OPCI comportent la plupart du temps une commission de surperformance, qui est présentée comme une incitation pour l équipe à extraire le meilleur rendement de l actif pendant la dizaine d année que dure le véhicule, jusqu à sa liquidation. Acceptable dans son principe, cette commission a néanmoins pour effet pervers d inciter à utiliser systématiquement l effet de levier dans la construction du portefeuille, afin d augmenter la probabilité d atteindre l objectif de rendement élevé déclenchant la commission. 0 21

22 Ce qu il faut retenir 18 juin 2015

23 Conclusion Caractéristiques favorables au choix du support : Direction des investissements stable et expérimentée Collecte maitrisée / bonne gestion de la liquidité. Gamme concentrée et disponible. Les points de vigilance Transparence des informations publiées dans les rapports. Acquisitions au bon prix au bon endroit. Résilience du taux d occupation. Rendement attractif et pérenne. Dette réservée aux actifs robustes. Internalisation des fonctions, comme le property management ou le suivi des travaux. Points de vigilance sur le support : X Inexpérience/instabilité de l équipe responsable des investissements X Collecte exponentielle ou erratique X Gamme morcelée. X Opacité sur les informations concernant la gestion du support. X Acquisitions dans des zones discutables X Acquisitions chères, comparé au marché. X Taux d occupation volatile et orienté à la baisse. X Rendement inférieur au concurrent et irrégulier. X Dette non sécurisée ou en face d actifs risqués X Externalisation des fonctions de property management ou de suivi des travaux. 23

24 Conclusion Extrait d un rapport de notation Forward Immo La Société de gestion : degré d'alignement sur l'intérêt de l'investisseur Le Patrimoine du véhicule: robustesse de la valorisation et des revenus Le véhicule Nom de la SCPI Note globale Expérience et ressources des équipes Degré de transparence sur la gestion Track record Sélectivité des en matière de acquisitions traitement de (prix d'achat et Gestion du risque locatif (taux la liquidité emplacts) d'occupation..) Rentabilité du support Adéquation de la structure financière (frais et levier) Degré de liquidité du support SCPI A 17/20 3 1,5 1,5 3,5 1, SCPI B 15/20 2,5 1 0,5 2,5 3 3,5 1,5 0,5 SCPI C 14/ , ,5 SPCI D 14/20 3 1,5 0,75 2,5 2,5 2,5 0,5 0,75 SCPI E 10/ ,5 2 1,5 1,5 0,5 SCPI F 9/20 1, ,5 2 1,5 0,5 24

25 Contacts Directrice de la Recherche : Nawal ROBINET Réalisation : Nawal ROBINET, Alexandre TAIEB 63 rue la Boétie PARIS Tél: Forward Finance est membre de l ANACOFI, association agréée par l AMF. A ce titre, Forward Finance est immatriculé comme Conseiller en Investissement Financier (CIF) sous le numéro E (anacofi.asso.fr) Forward Finance est signataire des PRI, la charte des Nations Unies pour la promotion de l investissement responsable. ( 25