Mme Rapport de mission Présentation des SCPI. Le 29 mai Olivier JANQUIN Conseil en Stratégie Patrimoniale

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1 Rapport de mission Présentation des SCPI Le 29 mai 2015 Olivier JANQUIN Conseil en Stratégie Patrimoniale

2 ATTESTATION DE RECEPTION Nous soussignés,, né le à, demeurant à (), Reconnais avoir reçu, Du cabinet AVENIR INVEST, Le document suivant intitulé : Rapport de mission - Présentation des SCPI du 29 mai 2015 FAIT EN 2 EXEMPLAIRES, à.., le /./..

3 Table des matières I. XXXXXXXXXXXXX... Erreur! Signet non défini. A. XXXXXXXXXXXXXXXXX... Erreur! Signet non défini. B. XXXXXXXXXXXXXXXX... Erreur! Signet non défini. 1. XXXXXXXXXX... Erreur! Signet non défini. 2. XXXXXXXXXXXXX... Erreur! Signet non défini.

4 PREAMBULE Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/2014 2

5 Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/2014 3

6 Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/2014 4

7 I. POURQUOI SOUSCRIRE DES PARTS DE SCPI La société Civile de Placement Immobilier est un organisme de placement collectif qui a pour Object l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif dans le but de distribuer ses revenus nets aux associés. Elle se présente comme un support d investissement non coté en bourse. L investissement en SCPI apporte une solution permettant de bénéficier des avantages de l investissement en immobilier tout en évitant les contraintes liées à une gestion en direct. Selon nous, la diversification est une valeur fondamentale du marché afin d offrir aux souscripteurs des perspectives optimales en terme de rendement dans un univers de minimisation du risque. A. UNE MULTITUDE D AVANTAGES 1. La mutualisation du risque Le patrimoine immobilier de la SCPI est composé de plusieurs biens. Les risques encourus par les porteurs de parts sont mutualisés selon plusieurs aspects. L investissement en SCPI permet une diversité géographique dans l acquisition du patrimoine qui lui permet d être présente dans les environnements porteurs en termes de demande locative. L intégration d une diversification sectorielle dans ses investissements, permettant ainsi d investir dans des marchés immobiliers différents, avec des cycles décalés les uns par rapport aux autres. La mutualisation du risque va permettre de combler les éventuelles difficultés de gestion sur un immeuble par les revenus provenant des autres immeubles, le risque est véritablement reporté sur la totalité du parc immobilier. 2. L absence de soucis de gestion La société de gestion intervient dans chaque étape de la vie de la SCPI : elle sélectionne puis acquiert et entretient les biens immobiliers qu elle met en location pour le compte de la SCPI. C est également elle qui assure l encaissement des loyers et procède à la liquidation à terme du patrimoine. La société de gestion produit auprès des associés des rapports réguliers et complets de la vie de la SCPI. 3. La liquidité Le fonctionnement des SCPI en gestion collective permet à un épargnant de réaliser un investissement immobilier à partir d un seuil d entrée beaucoup plus faible. De la même façon l épargnant. De la même façon, l épargnant a la possibilité de ne céder qu une partie de son placement pour faire face aux besoins de financement qui peuvent survenir. Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/2014 5

8 B. LA TRANSPARENCE DE L INFORMATION En premier lieu il est important de souligner le fait que la société de gestion doit préalablement obtenir l agrément de l Autorité des marchés Financiers (AMF) pour gérer et commercialiser des SCPI. L AMF veille à la régularité des opérations et au respect des obligations professionnelles des sociétés de gestion. Les associés sont informés de la vie de la SCPI grâce à plusieurs documents d information obligatoire : Les bulletins trimestriels d information. Le rapport annuel. Les statuts de la SCPI. La note d information. Les investissements en SCPI sont soumis aux variations du marché de l immobilier, il est donc préférable d en acquérir les parts dans une optique de long terme. C. LES RISQUES 1. Le risque locatif Dans un contexte économique peu favorable, l augmentation éventuelle de la vacance locative entraîne mécaniquement une diminution des revenus locatifs. Cette baisse des revenus peut se répercuter par une diminution du prix des parts sur le marché secondaire. La société de gestion ne garantit aucun objectif de revenus. 2. Le risque économique L investissement en parts de SCPI présente un risque de perte de capital. La valeur économique du placement immobilier évolue dans le temps, en corrélation avec la conjoncture immobilière, qui connait des cycles haussiers comme baissiers. 3. Le risque de liquidité Par sa nature même, l investissement immobilier ne fait pas partie de la classe d actifs la plus liquide. La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait, la sortie n étant possible que s il existe une contrepartie. Il existe des dispositifs qui permettent de se retirer de la société partiellement ou en totalité dans la limite de variabilité fixée par les statuts. Pour les SCPI à capital variable, les associés peuvent à tout moment céder leurs parts aux nouveaux souscripteurs. Le marché secondaire des SCPI à capital fixe est le lieu d échange des parts. La confrontation de l offre et de la demande permet la formation d un prix d équilibre. Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/2014 6

9 La liquidité de la SCPI se mesure donc par l évolution de long terme des marchés secondaires et par les rations de parts en attente de retrait. 4. Le risque financier Il se caractérise par une défaillance de la société de gestion, mais la loi prévoit le transfert des SCPI d une société de gestion connaissant des difficultés à une autre société de gestion dès lors que cette dernière a obtenu l agrément de l AMF. 5. Le risque lié au recours à l emprunt Les SCPI peuvent statutairement recourir à l endettement. Cette opération représente un caractère risqué en cas de baisse du marché de l immobilier. La SCPI pourrait être dans l impossibilité de rembourser les emprunts souscrits. Le montant du capital perçu lors du retrait des parts ou de la liquidation de la société sera subordonné au remboursement de l emprunt contracté par la SCPI. 6. Risque juridique La responsabilité des associés de SCPI est limitée au montant de leur participation dans le capital social de la société. II. LA DIVERSIFICATION PAR SOCIETES DE GESTION A. LA RÉPARTITION PAR SOCIÉTÉS DE GESTION 20% 20% 20% 20% 20% CORUM AM PERIAL CILOGER FONCIA PIERRE GESTI PRIMONIAL REIM Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/2014 7

10 B. LES DIFFÉRENTES SOCIÉTÉS DE GESTION 1. CILOGER Créée en 1984, sous l égide de la caisse des dépôts et des consignations, elle gère plus de 3.8 Milliards d actifs immobiliers pour le compte de 14 Sociétés Civiles de placement immobilier et de 12 Organismes de Placement Collectif dans l Innovation (OPCI), réunissant près de associés. Une soixantaine de collaborateurs sont organisés autour de 3 pôles principaux : l investissement et la gestion d actifs immobiliers, l administration des biens/gestion locative, le développement et l administration des distributeurs. Les Sociétés Civiles de placement Immobilier que nous recommandons sont ACTIPIERRE EUROPE et PIERRE PLUS. 2. CORUM AM Créée en 2011, CORUM AM est une société de gestion dont la majorité est détenue par l équipe de fondateurs dirigeants. Spécialisée dans le domaine de l investissement immobilier, ces professionnels expérimentés proposent aux investisseurs un accompagnement dans leur stratégie d investissement et la gestion de leurs actifs à travers les canaux d investissements tels que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. De plus, CORUM AM réalise directement le «property management» des actifs sous gestion afin d optimiser la gestion de ces fonds. En matière de fonds immobilier, CORUM AM a pour vocation principale de répondre aux attentes actuelles du marché en matière de Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement mais également fiscale. Nous recommandons une Société Civile de Placement Immobilier proposé par CORUM AM qui est CORUM CONVICTIONS. 3. PERIAL PERIAL est un groupe indépendant et spécialisé dans la gestion de SCPI depuis La société gère 3 SCPI et 1 OPCI représentant une capitalisation globale supérieure à 1.5 Milliards d Euros répartie sur plus de associés. Avec 110 collaborateurs, le groupe PERIAL est organisé autour de 4 pôles : l investissement & l arbitrage pour le compte de SCPI/OPCI, la gestion locative et l administration des biens, la promotion immobilière, la distribution de ses produits auprès d indépendants. Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/2014 8

11 Nous avons sélectionné la SCPI PFO2 qui s est hissée au premier rang du marché en 2012 avec 255 Millions d Euros collectés. 4. FONCIA PIERRE GESTION Filiale du groupe FONCIA, FONCIA PIERRE GESTION est une société spécialisée dans la gestion de SCPI depuis plus de 25 ans. A la suite de différents rapprochements effectués au début des années 2000, la société assure désormais la gestion de 6 SCPI représentant une capitalisation de plus de 650 Millions d Euros répartis sur associés. Elle assure l investissement et l arbitrage pour le compte de ses SCPI, ainsi que la gestion locative et l administration des biens sur un patrimoine représentant plus de 400 immeubles. La société se caractérise par une politique de collecte particulièrement limitée s assurant une maîtrise complète de la sélection des investissements réalisés pour le compte de ses SCPI. FONCIA CAP HEBERGIMO est la SCPI que nous avons sélectionné. 5. PRIMONIAL REIM Filiale du groupe PRIMONIAL, elle est une société de gestion de SCPI agréée depuis Sa vocation est de concevoir et gérer les canaux d investissements se traduisant par de fortes convictions sur les marchés immobiliers. Son objectif de moyen terme est d atteindre un Milliard d Euros d actifs gérés à horizon Le groupe PRIMONIAL a été créé en 1989 avec une spécialisation dans la gestion et la distribution complètes destinées aux professionnels du patrimoine. Nous pensons que la SCPI PRIMOVIE peut offrir des opportunités de rendement intéressantes dans les années à venir. Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/2014 9

12 III. LES DIFFERENTS SECTEURS A. LA SANTÉ Les évolutions démographiques françaises, et notamment le dynamisme de la natalité et le vieillissement de la population conduisent les sociétés de gestion à s intéresser à l immobilier de la santé et de l éducation. Ces activités impliquent une offre immobilière spécifique avec un financement par les pouvoirs publics qui se réduit peu à peu. Pour obtenir les fonds nécessaires à leur développement, un nombre croissant d opérateurs du secteur de la santé et de l éducation cèdent leurs murs tout en gardant l exploitation. Cette opération leur permet de se concentrer sur leur véritable cœur de métier. La SCPI offre aux particuliers l opportunité d investir indirectement sur ces classes d actifs normalement réservés aux institutionnels. B. LE DÉVELOPPEMENT DURABLE A l heure actuelle, la problématique environnementale devient incontournable pour l immobilier : le bâtiment représente 40 % de l énergie primaire consommée en France, le potentiel de réduction d énergie reste donc important. Participer activement à ce défi permet de combiner la performance et la gestion environnementale des immeubles pendant toute la durée de détention de son patrimoine immobilier. C. LE COMMERCE / MURS DE MAGASINS Les SCPI murs de magasins sont en particulier de l immobilier commercial. Le principe est que les sociétés achètent des boutiques afin de pouvoir les louer à des commerces indépendants ou à des enseignes nationales. Pour l acquéreur de parts, cela permet d avoir un accès indirect à l investissement immobilier de commerce peu accessible en direct par les particuliers. D. Les bureaux / locaux d activité / entrepôts On parle le plus souvent de SCPI d entreprise : elle réalise des acquisitions d immeubles de bureaux, de locaux d activité ou d entrepôts afin de pouvoir les louer par la suite. Une sélection rigoureuse du locataire est effectuée afin de pouvoir gérer parfaitement leurs actifs. Cela permet aux souscripteurs d avoir accès indirectement à l immobilier d entreprise qui est normalement dédié aux institutionnels. IV. LA DIVERSIFICATION GEOGRAPHIQUE L investissement immobilier en direct ne permet pas une allocation optimale en terme de diversification géographique. Les SCPI offrent cette opportunité du fait que selon leurs stratégies d investissement, ils peuvent saisir les opportunités offertes par le marché de l immobilier. Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/

13 L expertise relativement pointue des sociétés de gestion leur permet de se placer sur des marchés porteurs géographiquement. Nous avons relevé plusieurs secteurs : Paris, la région parisienne, la province, l Allemagne, l Europe. Selon nous, la diversification géographique est une valeur importante afin de pouvoir optimiser le rendement tout en minimisant le risque. Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/

14 V. LES DIFFERENTES SCPI L allocation d actifs s est focalisée sur 11 SCPI différentes qui sont éligibles à la stratégie de diversification. Il est désormais primordial de présenter les différentes SCPI que nous avons sélectionnés. A. VUE D ENSEMBLE DES DIFFÉRENTES SCPI Société SCPI Prix Frais de gestion Val reconstitution Val réalisation Taux de distribution 2013 RAN (jours) CORUM AM CORUM CONVITIONS ,31 % ,31 % jours PERIAL PFO ,62 % % jours CILOGER PIERRE PLUS ,65 % % 78.5 jours FONCIA PIERRE GESTION FONCIA CAP HEBERGIMO 250 0% % jours PRIMONIAL REIM PRIMOVIE 191 0,26 % ,10 % jours Les caractéristiques des différentes SCPI ont été mises à jour le 29/05/2015 En totale adéquation avec notre processus de gestion, nous avons ensuite sélectionné les différentes SCPI selon les critères suivants : Le prix : il représente le montant d une part de SCPI frais de souscription inclus. Les frais de gestion : ce sont les frais relatifs à la gestion des actifs de la SCPI, ils ne comprennent pas les charges annuelles. La valeur de réalisation : elle correspond à la valeur établie annuellement correspondant à la valeur vénale des immeubles à laquelle s ajoute la valeur nette des autres actifs de la SCPI (trésorerie par exemple). La valeur de reconstitution : elle est évaluée en prenant en compte la valeur de réalisation auxquelles s ajoutent l ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI. Le taux de distribution : c est le pourcentage de l investissement brut distribué sous forme de revenus fonciers net de frais de gestion. Le report à nouveau (RAN) : c est une provision permettant de faire face aux aléas locatifs et de pérenniser les revenus distribués aux associés. B. DESCRIPTIFS DES DIFFÉRENTES SCPI 1. CORUM CONVICTIONS CORUM CONVICTIONS est née d une idée simple de proposer un produit d épargne immobilier offrant un taux de distribution ambitieux, et une appréciation mesurée mais régulière du patrimoine. CORUM Convictions ne propose pas de thématique d investissement à la mode, mais suggère juste de renverser la proposition : l investisseur sélectionne son investissement en fonction du profil de performance proposé. Pour atteindre l objectif d une SCPI conciliant un taux de distribution supérieur au marché avec une appréciation du prix de la part comparable au marché dans le temps, les gérants doivent pouvoir investir sur une large zone géographique et dans tout type d actifs. Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/

15 CORUM CONVICTIONS investit en France, mais aussi sur la zone euro, et surtout sans se spécialiser sur une classe d actifs. Ainsi la SCPI devient plus mobile et peut saisir rapidement un plus grand nombre d opportunités. Finalement la gestion est beaucoup plus dynamique, agile et utilise les différents marchés immobiliers en jouant les contre cycles, plutôt que de subir un seul et unique marché de l immobilier. L effet vertueux de cette stratégie est une réelle diversification, une diversification à 360 : par le profil des locataires, les typologies d immeubles, les villes, les pays, les pratiques immobilières, et mêmes fiscales. La stratégie restera celle qui est menée depuis la création de la SCPI : utiliser les cycles immobiliers plutôt que les subir. En matière d acquisition, la société privilégie les marchés les moins en proie aux tensions inflationnistes générées par l afflux d investisseurs. Une stratégie offensive qui a permis à CORUM CONVICTIONS de distribuer un revenu de 6 % en 2012 et de 6.3 % en PFO2 Après les révolutions industrielles et la révolution d Internet, le XXIème siècle inaugure la révolution environnementale de l immobilier. Voué à un rôle jusque-là passif, celui-ci est aujourd hui un acteur incontournable du développement économique. Il devient progressivement producteur d énergie et dessine un nouvel urbanisme. L enjeu n est plus la création de nouvelles surfaces mais leur optimisation en termes d accès, de confort d utilisation et de coût. La prise en compte par les entreprises de la qualité environnementale de leur implantation et de la maîtrise des charges d exploitation devient un élément majeur dans leur décision. PERIAL, acteur engagé et spécialiste de l immobilier durable, a donc lancé la SCPI PFO2, en juillet 2009, sur la base d une conviction profonde : pour s inscrire dans la durée, l immobilier d entreprise doit anticiper l évolution des normes environnementales et les attentes des locataires en matière d optimisation de leurs charges. Après quatre années d existence et plus de 800 millions d euros de capitalisation, PFO2 s est imposée sur le marché comme une référence dans ce domaine, alliant performance énergétique et rendement. PFO2 investit dans les grands pôles économiques français en sélectionnant des immeubles bien situés, fonctionnels et modulables dont les loyers sont autant que possible issus de baux commerciaux fermes, générant des revenus immédiats. Sa politique d acquisition, qui intègre la performance énergétique des immeubles, anticipe l évolution des normes environnementales et répond aux attentes des locataires en matière de confort, d usages et de maîtrise des charges. Les acquisitions portent à la fois sur des immeubles récents qui respectent une réglementation thermique et sur des immeubles plus anciens à potentiel, qu il est possible de rendre vertueux après travaux. Dans le cadre de la gestion de PFO2, PERIAL Asset Management s efforcera de prendre en compte les normes environnementales appelées à définir des seuils décroissants de consommation d énergie et d émission de gaz à effet de serre. Pour ce faire, la société de gestion, après audit de chaque immeuble, décide des travaux dès l acquisition, met en place des indicateurs de suivi et mobilise les locataires et les partenaires techniques. Si des immeubles performants énergétiquement et conformes aux attentes du marché favorisent la stabilité des locataires, ils permettent surtout d offrir un taux d occupation plus élevé, facteur d optimisation des revenus. Cette politique contribue à la valorisation des immeubles et à la préservation de la valeur de l investissement. Une sélection d immeubles qui intègre, en plus des critères classiques d investissement (emplacement, sélection des locataires, diversification géographique et sectorielle), des critères Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/

16 environnementaux évalués par un audit spécifique. Une stratégie de gestion, propre à PFO2, qui vise à contribuer aux objectifs de baisse des consommations énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre par une planification de travaux pour les immeubles ne satisfaisant pas aux normes environnementales. Dès 2012, cette stratégie a permis également d améliorer les revenus des immeubles par la valorisation de Certificats d Économie d Energie. 3. PIERRE PLUS PIERRE PLUS permet aux associés d avoir accès à l investissement dans l immobilier d entreprise (commerces et bureaux), diversifié sur le plan économique et géographique, pour un montant inférieur à un investissement en direct. Afin d'assurer le meilleur équilibre possible entre un rendement satisfaisant et une valorisation à terme du patrimoine. La politique d'investissement de PIERRE PLUS vise à constituer un patrimoine d immobilier d entreprise diversifié sur le plan économique et géographique. Elle investit dans des locaux à usage de commerces, de bureaux, d activités situées en région parisienne et dans les grandes agglomérations de province, ainsi que dans les sites les plus adaptés à chacune de ces classes d investissement. Les caractéristiques du marché de l investissement en commerces, très concurrentiel et focalisé sur les actifs répondant à la stratégie d investissement de PIERRE PLUS, sont un frein à l acquisition rapide d actifs de qualité. CILOGER souhaite investir les fonds disponibles en conservant un niveau de rigueur préservant les fondamentaux du patrimoine immobilier de votre SCPI, et donc en donnant la priorité à la qualité des acquisitions. Si PIERRE PLUS maintient son intérêt pour les investissements en commerces, qui offrent un bon couple rendement/risque, en restant vigilant sur l emplacement et le locataire, l investissement en immobilier de bureaux n est pas écarté lorsque des opportunités intéressantes se présentent. Dans un climat économique incertain, notamment marqué par une stagnation de la consommation des ménages et des tensions sur la trésorerie des commerçants, le taux d occupation financier progresse par rapport à l exercice précédent, et est en moyenne à 98,64 % sur l exercice. Son niveau très élevé reflète la stratégie de PIERRE PLUS, fondée sur l accompagnement des locataires en place et la recherche de nouveaux locataires pérennes. 4. FONCIA CAP HEBERGIMO FONCIA CAP HEBERGIMO est une SCPI créée par FONCIA PIERRE GESTION en mai Sa politique d investissement vise à constituer un patrimoine immobilier principalement composé de murs abritant des établissements spécialisés dans : l accueil et le service pour les personnes âgées, l hôtellerie, l organisation de séminaire, les résidences étudiantes. Ces investissements seront réalisés en privilégiant : les groupes spécialisés et reconnus dans chacun des secteurs d activités sélectionnés, des baux fermes de 12 ans. La SCPI ouvre aux particuliers la possibilité d investir dans des classes d actifs généralement réservées aux institutionnels (la SCPI ne détient que les murs de ces classes d actifs), dont les locataires jouent un rôle essentiel au quotidien dans la vie des citoyens. Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/

17 FONCIA CAP HEBERGIMMO investit dans des biens répondant à un cahier des charges préalablement établi. Une attention particulière est portée à la localisation des actifs, FONCIA CAP HEBERGIMMO s assure que la typologie des immeubles est en adéquation avec les besoins locaux (structure de la population, niveau de la demande, solvabilité, flux futurs, etc.). L intervention se réalisera sur l ensemble du territoire national. En fonction des opportunités, la SCPI pourra réaliser des investissements en VEFA et avoir recours à l emprunt dans les limites autorisées. 5. PRIMOVIE Créée en juin 2012, PRIMOVIE est une SCPI spécialisée dans les actifs immobiliers correspondant aux thèmes de la santé et de l éducation. La SCPI privilégiera les immeubles occupés par les locataires pour un potentiel de revenus immédiats, en relation avec les activités suivantes : la petite enfance, l éducation et la location étudiante, la santé : clinique & centre de santé, les séniors et la dépendance : maisons de retraite & résidences séniors. PRIMOVIE a déjà dépassé une capitalisation de 100 millions d euros et compte plus de associés. Son patrimoine comprend plusieurs actifs dont une clinique à Avignon, mais aussi 4 EHPAD et deux écoles. L ambition de PRIMOVIE est de faire émerger une nouvelle classe d actifs, l immobilier de santé et d éducation, dans le monde de l immobilier collectif. Ce placement est intéressant pour l investisseur en raison des caractéristiques des entreprises locataires qui exercent des activités en lien avec la santé et l éducation. Pour son premier exercice complet en 2013, la SCPI a distribué un revenu de 5.1 % et clôture l année avec une capitalisation proche de 100 Millions d Euros. Cela en mettant en avant les atouts de sa politique d investissement diversifiée et sa performance, sans oublier sa caractéristique unique, une grille de frais de souscription dégressif. La politique d investissement de la SCPI privilégiera Paris, la Région Parisienne et les grandes agglomérations de Province. VI. ALLOCATIONS D ACTIFS SCPI Allocation Prix de la part Parts souscrites Prix total Taux distribution Recettes locatives annuelles CORUM CONVICTIONS % FONCIA CAP'HEBERGIMO % PRIMOVIE % PIERRE PLUS % PFO % TOTAL % Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/

18 VII. xxxxxxxxxxxxxx VIII. xxxxxxxxxxxxx IX. xxxxxxxxxxxxxxx Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/

19 CONCLUSION PRECONISATION Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/

20 xxxxxxxxxxxxxxx Paraphes : Rapport de mission xxxxxxxxxxxxxx 29/10/