Colloque «Comprendre et maîtriser la dépense d énergie dans les logements»

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1 Colloque «Comprendre et maîtriser la dépense d énergie dans les logements» 24 juillet 2012, Siège de la Compagnie de Saint Gobain, La Défense

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3 Sommaire Chers participants, vous trouverez dans ce fascicule les initiatives et solutions des organismes ci dessous. Bonne lecture AGENCE NATIONALE DE L HABITAT...5 AGENCE PARISIENNE DU CLIMAT...7 AJ TECH APES ARC ARCHITECTEURS ARCHITECTURE PELEGRIN BANQUE POPULAIRE BANQUE SOLFEA BI GREEN BIOWIND CEDEO CHAPPÉE CLER CLUB DE L AMELIORATION DE L HABITAT CAUE DOUBS DELTA DORE DOMATICA DOMBOX DRAG EAU EDF... 77

4 EG ENERGIE CONSEIL CAPITAL GDF SUEZ GRAND LYON HABITAT GROUPE ATLANTIC INNOVERT LEGRAND LYONNAISE DES EAUX NANTES METROPOLE OPTIVOLT PAU PYRENEES PHENIX EVOLUTION POUGET CONSULTANTS PRIORITERRE PROMODUL PROMOTELEC PACA ARLES PYRESCOM QUALITEL SAINT GOBAIN SPIE THERMORENOV URBANIS VERSPIEREN VMP

5 Nom Secteur d activité Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet Agence Nationale de l Habitat Lutte contre la Précarité énergétique Programme Habiter Mieux 8 avenue de l Opéra Mohamed Ayadi, Le programme national Habiter Mieux vise à aider à la rénovation thermique de logements privés occupés par des propriétaires aux revenus très modestes. Sa réalisation, sur la période , poursuit un objectif initial de logements à traiter, objectif en cours de réévaluation du fait de son caractère trop ambitieux face aux préalables de mise en œuvre du programme. Pour chaque logement, les travaux engagés doivent permettre un gain de performance énergétique minimal de 25%, tenant ainsi compte de la faiblesse des ressources des ménages. L Agence nationale de l habitat est chargée de la mise en œuvre de ce programme (convention Etat Anah du 20 juillet 2010) pour lequel seront mobilisés 1 350M, dont 500M au titre du Programme des Investissements d avenir, 600 M de crédits de droit commun Anah et 250 M liés aux certificats d énergie. Les collectivités sont appelées à participer à cette action au travers de contrats locaux d engagement (CLE), conclus principalement avec chaque Conseil général. Ces CLE déclinent un mode opératoire en trois phases, repérage des ménages en situation de précarité énergétique, accompagnement par des opérateurs d ingénierie sociale, financière et technique et financement des travaux par l Anah, les collectivités, l Etat et d autres partenaires financiers (Procivis, CNAV, MSA, ). 2011, le temps de la contractualisation avec les départements L année 2011 a été consacrée au déploiement territorial du programme Habiter Mieux. A la fin d année 2011, le bilan de la négociation des CLE (qui n a pu vraiment se réaliser qu a l issue de la période électorale des élections cantonales) s établit à : 92 CLE signés à l'échelle départementale; 3 CLE en cours de signature : Gironde, Bouches du Rhône et Val de Marne Le programme Habiter Mieux s applique sur 99% des communes du territoire métropolitain (soit communes couvertes par un contrat local d engagement ou un protocole territorial en tenant lieu). 5

6 Un démarrage effectif depuis septembre 2011 et une montée en charge progressive A fin juin, ménages, (représentant un total de personnes) sont engagés dans un projet de travaux de rénovation thermique de leur logement, contre une prévision d une aide à ménages (au 1 er juillet 2012). Ce niveau de réalisation traduit la montée en charge progressive du programme. Constats effectués sur les 9000 premiers dossiers engagés 39% de propriétaires modestes, 61 % de propriétaires très modestes. 92 % des ménages habitent dans une maison individuelle. 86% des logements construits avant ,5 % des logements sont situés dans une commune rurale (au sens de la définition INSEE) HT de montant moyen de travaux Le gain énergétique moyen conventionnel est de 39 % 2/3 des logements avant travaux classés en étiquette G/F Au delà des difficultés d identification des ménages concernés, le taux de transformation des logements identifiés se situe entre 1/6 et 1/8 20% des départements réalisent le niveau moyen d activité nécessaire à la réalisation de l objectif 2012 Pour atteindre l objectif 2012, le niveau de réalisation moyen sur les 96 départements de devrait se situer à environ 230 logements par département. 19 départements sont proches ou dépassent ce seuil. Le caractère progressif de la mise en œuvre du programme relève d un processus classique de diffusion d une action novatrice et exigeante dans sa démarche comme dans les partenariats qu elle mobilise. Le processus de diffusion du programme devrait maintenant s accélérer Il pourra s inspirer des meilleurs pratiques des 18 à 20 départements les plus avancés, dans lesquels on observe souvent une communication dans des circuits de proximité, partagée entre les acteurs (opérateurs, services de l état, ), relayée par les élus, les services des collectivités, les artisans. 6

7 Nom Secteur d activité Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet Agence Parisienne du Climat (APC) Agence locale de l énergie et du Climat Activité de lutte contre la précarité énergétique 3 rue François Truffaut Paris Simon POUILLAUTE paris.com/lutter contre la precariteenergetique/pourquoi agir.html L Agence Parisienne du Climat s appuie sur sa structure, ses partenariats et ses différents engagements pour apporter une réponse la plus complète possible à la lutte contre la précarité énergétique sur Paris via Sa participation opérationnelle au Contrat Local d Engagement. Elle est en charge de l évaluation et de l accompagnement des situations de précarité énergétique (PE). Elle propose ainsi via la réalisation de visite à domicile par un binôme sociotechnique (une conseillère en éducation sociale et familiale et un conseiller info énergie) de premières réponses aux ménages visités (écogestes), des équipements adaptés et gratuits pour lancer une dynamique de maîtrise des charges (appareils économes en eau et énergie), un suivi des consommations avant et après intervention sur un an, et une orientation spécifique vers les partenaires du CLE, ses adhérents ou ses propres services, selon les situations et les statuts d occupation. L APC peut par ailleurs être amenée à proposer des compléments à la VAD (ateliers de sensibilisation, accueil dans le cadre de permanence ) pour augmenter la diffusion du message. Ses relations privilégiées avec les principaux bailleurs sociaux de la Ville de Paris lui permettent d être l interlocuteur pertinent pour la sensibilisation des ménages et des salariés en contact avec ces ménages. Par ailleurs une convention avec Eau de Paris, régie municipale distribuant et facturant l eau sur le territoire, renforce ses actions sur la maitrise des consommations d eau : développement et partage d outils, identification des problématiques. Enfin, son rôle central dans l action de terrain contre la PE sur le territoire parisien lui confère le statut d interlocuteur incontournable pour mettre en relation les acteurs concernés par la PE (mondes de l énergie, du social, de la santé et du logement) et pour le développement d actions sur cette thématique à Paris. 7

8 Coordination des différents acteurs de terrain Remise d équipements gratuits 8

9 Edition de rapports de visites Animation d un appartement témoin et d ateliers collectifs 9

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11 Nom Secteur d activité Agence Parisienne du Climat (APC) Agence locale de l énergie Nom du produit/solution Coach Copro Adresse Contact Site Internet 3 rue François Truffaut Paris Florian VAUJANY paris.com/habitat/agir en copropriete/pourquoiagir/quelques chiffres.html LE COACH COPRO EN BREF Les copropriétaires et les syndics ont un besoin grandissant de méthodologie et d outils adaptés aux situations complexes de l amélioration énergétique en copropriété. Ce constat, lié aux enjeux sociaux et environnementaux de la réhabilitation du parc privé, entraine la nécessité de développer un outil, pédagogique et efficace, afin de répondre à ce besoin. S appuyant sur l expérience des équipes de l Agence Parisienne du Climat et de ses partenaires, le Coach Copro prend la forme d une interface informatique hébergée sur le site de l Agence Parisienne du Climat. Associé au travail des Conseillers Info Energie Climat, le Coach Copro permet aux copropriétés de disposer d une plateforme unique, neutre et indépendante pour s'informer, être conseillées et s'orienter dans leur projet. Le Coach Copro s inscrit dans les trois axes forts de l Agence Parisienne du Climat dans l'accompagnement des copropriétés qui sont les suivants : L information et le conseil des copropriétés parisiennes et l accompagnement personnalisé d un échantillon de copropriétés ; La constitution d un réseau de partenaires, professionnels de la copropriété, susceptibles de démultiplier l action de l APC ; La mise en place de nouveaux outils, regroupé au sein du Coach Copro permettant de provoquer un effet levier et accroître ainsi le nombre de rénovations énergétiques sur le territoire parisien Le Coach Copro propose de travailler : une interface informatique à destination des copropriétaires, conseils syndicaux et syndics : un vrai besoin tant des professionnels que des copropriétaires, 11

12 une panoplie organisée d outils d aide à la décision (techniques, méthodologiques, règlementaires, financiers), utiles à chaque étape du projet de rénovation. un outil d aide au montage de projet pour les copropriétaires, modulables en fonction du degré d autonomie de la copropriété dans son projet. Le Coach Copro s articule autour de 5 grandes fonctionnalités : La création d un compte pour la copropriété : le Coach Copro propose aux copropriétaires d ouvrir un compte à l adresse de la copropriété. Cette interface sera un lieu unique et confidentiel de travail autour du projet de rénovation énergétique de la copropriété. Une bibliothèque d information : l outil propose une base démarche de rénovation énergétique structurée avec des documents adaptés aux étapes clés du projet. La démarche sera axée autour de 3 phases : la préparation du projet, l audit énergétique, la réalisation des travaux. Des outils de simulation en ligne : l interface permet de réalisé l écobilan de sa copropriété (bilan des consommations de chauffage, d eau et de l électricité des parties communes) ainsi qu elle propose de réaliser des simulations de plan de financement prévisionnel de travaux (certificat d économie d énergie, crédit d impôt développement durable, aides Région ) afin de préparer au mieux sa phase travaux. Un espace de travail personnalisé : le compte de la copropriété est l espace de travail privilégié pour le référent énergie de la copropriété. Il sera un lieu de consultation pour les copropriétaires pour suivre l avancement du projet. 12

13 Une communauté de partage : le Coach Copro est un lieu pour communiquer entre copropriétaires autour de leur projet et un espace d échange entre bonnes pratiques de copropriétés. La sortie du Coach Copro est prévue en fin d année 2012 et sera disponible pour les copropriétés parisiennes. 13

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15 Nom Secteur d activité Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet AJTECH Fabricant de pompe à chaleur pour le chauffage et l eau chaude sanitaire AJREG 2 Site de Kerquessaud Guérande Bertrand Noble AJREG 2 est le système d exploitation informatique qui gère le fonctionnement de nos PAC. Entièrement conçu et développé par notre département Recherche & Développement, ce système permet, via un écran tactile et une interface graphique intuitive, de piloter et de régler sa PAC. Ce système est le cerveau de nos PAC, il centralise toutes les informations de fonctionnement et donne les ordres aux différents composants (frigo, hydraulique ), c est lui qui pilote chacune des options choisies. Ce système a été optimisé pour la gestion multi applications et multizones. En plus des fonctionnalités classiques telles que : Marche/arrêt, réglage des points de consignes, visualisation des températures, programmation des plages de chauffe, AJREG 2 offre des fonctionnalités inédites dont la prise en main à distance rendue possible par une connexion internet. Les innovations AJREG 2 Nous avons conçu notre système AJREG 2 pour qu il puisse gérer toutes les fonctionnalités de nos PAC, qu elles soient intégrées ou externes. Aucun boîtier informatique complémentaire ne sera à ajouter. De plus, pour faciliter l installation, une connectique dédiée a été pré installée pour toutes les options (cascade, relève de chaudière, ECS, piscine..). Voici quelques exemples de fonction possible : zone 1, zone 2, piscine, ECS, relève de chaudière, appoint ECS, ballon tampon, EJP, comptage d énergie AJREG 2 permet aussi la gestion de circulateurs basses consommations pour une optimisation des consommations. En complément de ces fonctionnalités techniques, un des avantages majeur d AJREG 2, à travers son interface graphique, est la visualisation précise et rapide d information sur la PAC telles que : Visualisation des énergies consommées et produites par fonction (chauffage, ECS, piscine ) Visualisation et personnalisation de la courbe de loi d eau Visualisation et programmation facilitées des plages de chauffe (chauffage, ECS, piscine ) 15

16 C est à partir de ces informations que la consommation de la PAC pourra être optimisée : Mais ce qui fait d AJREG 2 un système unique et novateur est sans conteste, sa prise en main à distance avec sa connexion au réseau internet. Cette évolution apportée à notre système AJREG 2 offre des avantages à 3 niveaux : Pour le particulier qui a accès à toutes les fonctions de gestion et de visualisation à distance depuis un ordinateur connecté ou un Smartphone. Il peut vérifier le bon fonctionnement de sa PAC et la commander en fonction de ses besoins. Pour l installateur qui peut, en temps réel, avoir une vision de la PAC, optimiser les réglages, visualiser les historiques défauts et effectuer des mises à jour. Pour AJTECH qui peut proposer de la maintenance préventive et préparer les produits de demain à travers l analyse des données de fonctionnement exportées. Voici quelques écrans de l interface graphique AJREG 2 Ecran d accueil Ecran des consommations Ecran gestion chauffage zone 1 Ecran gestion chauffe eau 16

17 Nom APES (Groupe ASTRIA France HABITATION) / BOUYGUES BATIMENT Secteur d activité Développement Social et Urbain / BTP Nom du produit/solution Adresse Contact Energy Pass Immeuble le Forum avenue Jean Jaurès Aubervilliers Challenger 1 Eugène Freyssinet Guyancourt Joël Guilloux joel.guilloux@astria.com Bruno MAROTTE Tél : b.marotte@bouygues construction.com LE CONTEXTE A Bobigny, avenue République, France Habitation (Groupe ASTRIA) a réalisé une grande opération de construction de 138 logements à Haute Performance Energétique. Une première tranche de construction de 54 logements a été livrée en juillet Une seconde tranche de construction 84 logements sera achevée fin Les 54 premiers logements ont été équipés par Bouygues Bâtiment IdF d un système de comptage des énergies du logement avec report des consommations sur un écran tactile interactif installé dans chaque logement afin d aider les occupants à maitriser leurs consommations en temps réel. Un important programme d accompagnement et de sensibilisation des occupants des logements est réalisé par l APES, structure de développement social et urbain, du groupe ASTRIA. LES RÉSULTATS EN 2011/2012 Les logements sont chauffés collectivement à l aide d une pompe à chaleur et d une chaudière à gaz d appoint. L eau chaude sanitaire est produite par des ballons électriques individuels. Bouygues Bâtiment IdF, entreprise générale du programme, a mis en, œuvre une tablette, capable de mesurer la température dans le logement, les consommations individuelles électriques (domestique et production d ECS) et l énergie pour le chauffage. L électricité est mesurée grâce à un compteur monophasé dans la Gaine Technique Logement. Quant au chauffage, un capteur de température sera installé dans le logement ainsi qu un compteur d énergie thermique. Toutes ces informations de consommation apparaissent donc sur cette tablette et sont restituées au locataire sous forme ludique. L objectif est d aider les locataires de ce programme de construction à réduire leurs charges liées à l énergie en les accompagnant dans leur nouveau logement et en les aidant à appréhender les bonnes pratiques énergétiques Le caractère innovant de cette démarche réside dans le fait que cette tablette est un outil attractif pour le locataire et utile au quotidien. Des informations pratiques (info trafic, météo, etc.) proposées par la tablette pourront effectivement le mener à s intéresser de plus près à ses consommations énergétiques. 17

18 Mais cette démarche ne pourrait rencontrer un réel succès sans un accompagnement du locataire pour qu il puisse agir efficacement sur ses consommations d énergie et en diminuer ainsi le coût. L APES a ainsi un rôle clé dans l accompagnement social pour une insertion durable des ménages dans leur habitat et leur environnement en Mise en place d une réunion publique avec les locataires en partenariat avec Bouygues sur la bonne utilisation des tablettes. Concertation des locataires sur leur éventuelle participation à un jardin familial afin de déterminer le nombre de parcelles. Le projet est élaboré en partenariat avec la Fédération Nationale des Jardins Familiaux. Les travaux, financés par France Habitation, ont commencé fin décembre Communication auprès des locataires sur l appropriation des espaces collectifs par les locataires sur le neuf. Après quatre mois de mise à l habitation, la résidence connait déjà des difficultés de vivre ensemble. Intervention au collège République qui se situe en face de la résidence de la gardienne avec le support Sensibailleur afin de sensibiliser les jeunes locataires à leur cadre de vie et à rapprocher le bailleur de ces jeunes en explicitant ses missions. ZOOM Le rôle de l APES L APES sensibilise les locataires à leur cadre de vie à travers un accompagnement spécifique et individualisé afin de les aider à réduire leurs consommations énergétiques. L APES incite aussi les locataires à participer à l appropriation de leur résidence en bénéficiant d une parcelle de terre en partenariat avec la FNDJF. Ce projet ne peut qu être facteur de lien social entre les locataires. 18

19 Rénovation énergétique : Dispositifs déclencheurs innovants mis en place ou proposés par l ARC 1. Le carnet d entretien programmatique 2. La réalisation du BÉS (Bilan Energétique Simplifié) comme déclencheur 3. Le plan de financement dit «quatre quarts» 4. Comment faire voter un fonds travaux ou le fonds «sécurisé placé sans frais» 5. Le site de programmation du fonds travaux 6. L audit global partagé adapté 7. Le BIC Bilan Initial de Copropriété 8. L assistance adaptée aux leaders ou «groupes leaders» énergétiques Ces dispositifs sont soit en cours d expérimentation, soit déjà testés et validés. Ces fiches forment un tout, et tout ou partie de ces dispositifs doivent pouvoir être mobilisés simultanément pour favoriser le déclenchement de dynamiques de rénovation énergétique dans les copropriétés. 19

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21 Nom Secteur d activité Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet Association des responsables de copropriété Association d assistance aux copropriétés Le carnet d entretien programmatique (CEP) 25/31, rue Joseph Python Paris Claude POUEY Unarc.asso.fr La situation actuelle 1. Le carnet d entretien programmatique (CEP) un outil d aide la rénovation, y compris énergétique La tenue d un carnet d entretien pour chaque copropriété est prévue par l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule qu une des missions des syndics est «d établir et de tenir à jour un carnet d entretien de l immeuble conformément à un contenu défini par décret». Le décret du 30 mai 2001 en précise le contenu, lequel ne prescrit qu une photographie très statique de la copropriété. Le même décret prévoit la possibilité d extension du carnet d entretien mais ne précise pas la nature et le format des informations complémentaires laissées à l initiative des syndicats de copropriétaires. L analyse de la situation actuelle conduit à constater que le carnet d entretien, tel qu il est prescrit par le décret de 2001, ne permet pas d anticiper sur les besoins de travaux et de financement. En règle générale, les copropriétés n ont pas la connaissance de ce qu elles ont ou auront à entretenir, de la consistance des opérations et de l importance des enjeux financiers. Dans le meilleur des cas, soit pour moins de 20% des copropriétés, le carnet d entretien actuel : - reprend les opérations courantes et les révisions périodiques - relate les travaux réalisés - classe les différentes opérations de manière chronologique ce qui ressemble plus à un archivage des opérations qu à une mise à disposition de ces informations à des fins de prévision. 21

22 La solution d avenir Le carnet d entretien d une copropriété, dans sa forme actuelle, est donc inexploitable pour assurer une gestion globale et prévisionnelle de l entretien d une copropriété. C est pour cela que l ARC propose le développement du Carnet d Entretien Programmatique (CEP) avec pour objectif principal d intégrer une dimension dynamique à la gestion statique actuelle. Pour cela, il va regrouper à la fois des informations techniques, financières, sociales et environnementales telles que : la présentation générale de la copropriété, les renseignements concernant la qualité de l entretien de la copropriété et de la nature de ses charges courantes (dont l énergie) le recensement des équipements et des biens communs à entretenir l état technique de ces équipements et les conditions d entretien les perspectives de travaux de réfection ou de rénovation avec les coûts associés et les échéances de réalisation l évolution du rythme d usure de la copropriété et des moyens d y faire face. Le CEP servira ainsi également à l anticipation des besoins en travaux grâce à une gestion prévisionnelle de l entretien et de la rénovation conduisant à la définition d un plan pluriannuel des travaux couvrant une période de 3 à 5 ans et pouvant justifier et impulser la mise en place d un fonds de prévoyance travaux. Dans ce cadre, l évaluation de l espérance de vie de chaque équipement structurant sera le support d un échéancier prévisionnel des travaux probables sur une période de 20 ans à 30 ans. Cela fournira une vision prospective à moyen et long terme des opérations futures Prenons l exemple d une copropriété de 65 lots principaux Budget d entretien courant annuel = Montant moyen des travaux exceptionnels sur une période de 25 ans = 15% du budget annuel Vision historique et programmatique fournie par le CEP Opération Durée de vie Dernière Prochaine Montant ( ) (années) réalisation intervention Etanchéité terrasse Ravalement isolant Rénovation fenêtre (double vitrage) Réfection chaufferie Cette analyse peut servir à déterminer le montant du fonds travaux à constituer pour satisfaire, sur un plan financier, ces besoins et en fonction des seuils de «supportabilité» par la copropriété. [NB : voir aussi la fiche «l audit de programmation du fonds travaux»] 22

23 Nom Secteur d activité Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet Association des Responsables de Copropriété Association d assistance aux copropriétaires Le Bilan énergétique simplifié (BÉS) 25/31, rue Joseph Python Paris Julien ALLIX unarc.asso.fr Le Bilan énergétique simplifié (BÉS) comme déclencheur de travaux 1. Comment enclencher une démarche d économies d énergie grâce au BES Le parc des bâtiments existants, constitue un immense gisement d économies d énergie et donc de réduction des émissions de gaz à effet de serre. L exploitation de ce gisement permettra de plus de réduire les charges et d améliorer le confort des habitants. Mais comment devenir une «éco copropriété»? Avant même de parler «d économies d énergie» il est nécessaire de faire un état des lieux, de savoir précisément d où l on part et quel est le niveau de consommations énergétiques d un immeuble. Or cela est très rarement fait dans les copropriétés. Mais par où commencer? Que faire? Comment faire? La réponse est toute simple : il suffit de commencer à faire un premier «bilan» de sa situation (combien consommons nous?) suivi d un diagnostic (ces consommations sont elles normales?) suivi d un premier programme modeste (comment améliorer la situation?) qui sera à son tour suivi d autres programmes. Cette méthode s appelle le bilan énergétique simplifié (BES). Elle est expliquée dans un livret disponible gratuitement sur internet. On trouve également en ligne un calculateur permettant de faire en 3 clics les calculs de consommations. Les chargés de mission ARC et, désormais, les Espacesinfo énergie de l ADEME sont formés pour accompagner les copropriétaires à réaliser ce BES. 2. Comment fait on un BES? Dans un premier temps, il faut se procurer les factures d énergie et listing de relevé d eau chaude des trois ou cinq derniers exercices pour calculer les quantités d énergie consommée. Il faut donc les demander au syndic, ou au fournisseur. 23

24 Puis il faut faire quelques calculs simples, pour estimer la quantité d énergie utilisée pour l eau chaude et en déduire celle utilisée pour le chauffage. Il faut ensuite relever les DJU (indice quantifiant la rigueur climatique) des exercices considérés pour être en mesure de comparer des exercices différents. Le dernier calcul consiste à ramener cette consommation du bâtiment à une consommation par m² chauffé, et nécessite donc d estimer la surface totale du bâtiment. Une fois que l on a cette consommation de chauffage «corrigée», on va chercher à en comprendre le niveau, les évolutions, et donc s interroger sur son bâtiment : quelles en sont les caractéristiques d origine, quels gros travaux les ont modifié, etc. La copropriété va aussi faire de premières investigations sur sa chaufferie (contrat, équipements en chaufferie, canalisations ), les anomalies de gestion (surchauffe de certains logements ; sous chauffe d autres logements, etc.) et être amenée à discuter des premières améliorations avec le chauffagiste. 3. Ce que le BES apporte Après avoir fait le «bilan» énergétique simplifié de leur immeuble, les copropriétés sont en mesure de pouvoir répondre aux questions suivantes (entre autres) : - Combien est consommé aujourd hui de kwh (ou équivalents) par mètre carré par an chauffé dans l immeuble. - Quelles étaient les consommations il y a 2, 3, 4 ou 5 ans (plus? moins?...). - Y a t il une dérive des consommations? - Ces consommations sont elles «normales» ou «anormales», (étant donné les caractéristiques de l immeuble). - Quelles économies peuvent être réalisées simplement par optimisation (différence entre les consommations actuelles et ce que l on devrait consommer, étant donné le type de copropriété). - Comment améliorer rapidement le contrat de chauffage. La copropriété a ainsi les connaissances nécessaires pour savoir où elle en est et où elle peut aller. Par ailleurs, grâce à cette démarche, elle découvre aussi de nombreuses questions concernant : - le suivi (ou absence de suivi) des consommations ; - les consommations d eau chaude ; - le problème des travaux d économies d énergie qui ont été réalisés avec peu de résultats, etc. 4. Comment passe t on du BES aux gros travaux? Le bilan énergétique simplifié permet d enclencher une démarche progressive pouvant amener la copropriété à programmer ensuite d importants travaux : - aider à découvrir pas à pas et simplement un domaine un peu complexe mais essentiel : celui de la consommation d énergie, ceci sans rentrer dans la complexité et la diversité de tous les types d installations ; - donner ainsi les notions de bases et les connaissances qui vont permettre très vite d instaurer un dialogue fructueux et efficace avec le chauffagiste d une part puis avec les techniciens qui vont aider à répondre aux questions et à améliorer durablement et en profondeur les performances thermiques de la copropriété ; - structurer et dynamiser la copropriété pour en faire un vrai maître d ouvrage - réaliser simplement de 10 % à 15 % d économies d énergie sans même changer la chaudière ni isoler ; - amener les copropriétaires à préparer la réalisation de gros travaux d économie d énergie tels que l isolation. 24

25 Nom Secteur d activité Association des Responsables de Copropriété Association d assistance aux copropriétaires Nom du produit/solution Le plan de financement dit «quatre quarts» Adresse Contact Site Internet 25/31, rue Joseph Python Paris Emile HAGEGE unarc.asso.fr Le plan de financement dit «quatre quarts» Beaucoup des personnes très rationnelles s imaginent, en copropriété, qu il suffit de faire des «études» ou des audits, pour demander des devis et que cela va permettre aux copropriétaires de voter des travaux. Non, en Copropriété tant qu il n y a pas d argent et plus précisément de «plan de financement», il ne se passe rien ou à peu près rien. Nous avons donc décidé de procéder ainsi : parler d argent d abord, donc parler de «plan de financement» avant toute chose. À cet effet, nous avons mis au point la recette du «quatre quarts». Suivez nous, c est très simple. L ARC propose, en effet, la recette suivante : le «quatre quarts». Mais comme le pastis de Marius qui avait quatre tiers (1 tiers d eau et 3 tiers de pastis), le quatre quarts de l ARC comporte cinq quarts. 1. Il faut d abord commencer à constituer une réserve pour gros travaux (le «fonds travaux»), placer les fonds correspondants et les sécuriser. Tant qu une copropriété n aura pas franchi le pas du «fonds travaux», il ne se passera pas grand chose. Malheureusement les copropriétés ne veulent pas constituer de tels fonds pour deux raisons : - ces fonds ne sont pas «sécurisés» ; - ces fonds génèrent des frais (dont la surprime des fonds mandants détenus par les syndics). Nous avons donc mis en place un dispositif ingénieux pour contourner ces deux obstacles (voir fiche spéciale : «Des fonds travaux sécurisés et sans frais»). 25

26 2. Ensuite, il faut pouvoir vendre ses futurs CEE, Certificats d Économie d Énergie, mais dans de bonnes conditions. Il faut pouvoir négocier un bon prix, sachant que le prix des CEE peut aller de 1 à 4 le MWh. Là aussi nous avons mis au point une évolution 3. Ensuite il faut permettre à chaque copropriétaire d identifier les aides individuelles qu il pourrait mobiliser : crédit d impôt, subventions, prêts sociaux, aides locales, etc. Cela n est pas simple ; c est pourquoi nous sommes en train de mettre en place une application permettant à chacun de savoir ce à quoi il a droit en fonction de sa situation et des travaux éventuels. 4. Enfin et enfin seulement il faut contracter un prêt collectif et de préférence un prêt à taux zéro (lorsque le décret sera publié), dont nous avons commencé à négocier les frais annexes (caution, en particulier) avec certaines banques. Et le cinquième quart, alors? 5. Ce sont tout simplement les économies réalisées suite aux travaux, économies qui vont d ailleurs permettre de payer plus facilement les trimestrialités du prêt. Mais là, encore, il faut pouvoir s assurer que les économies promises seront bien au rendez vous, d où la mise en place de certaines méthodes. Voilà donc la recette du «quatre quarts» simple comme l œuf de Christophe COLOMB. Insistons sur le fait que celle ci pour la plus efficace possible requiert des dispositifs spéciaux ou partenariats : - sécurisation des fonds travaux, placement sans frais, absence de surprime ; - partenariat concernant la vente des CEE ; - mise en place d une application d auto évaluation des aides opérationnelles ; - partenariat concernant les prêts collectifs ; - enfin méthode relative à la garantie de performance énergétique. 26

27 Nom Secteur d activité Association des Responsables de Copropriété Association d assistance aux copropriétaires Nom du produit/solution Comment faire voter un fonds travaux ou : le fonds «sécurisés placés sans frais» Adresse 25/31, rue Joseph Python Paris Contact Site Internet Emile HAGEGE unarc.asso.fr Comment faire voter un fonds travaux ou : le fonds «sécurisés placés sans frais» Suite à l action incessante de l ARC depuis dix ans, chacun est désormais bien conscient qu il est indispensable pour faire face dans de bonnes conditions aux gros travaux, y compris les travaux de rénovation énergétique de constituer des fonds travaux. Malheureusement les copropriétaires même persuadés de cela renoncent à voter des fonds travaux pour deux raisons majeurs : 1. Première raison : les fonds sont insuffisamment sécurisés À tort ou à raison les copropriétaires estiment que les fonds travaux qu on leur demande de voter sont insuffisamment sécurisés, c est à dire qu ils peuvent être facilement utilisés par les syndics à d autres fins que le financement des gros travaux effectivement votés par les assemblées générales. C est pourquoi très souvent en l absence de sécurisation, les copropriétaires craignent que leur argent soit «mal» utilisé et préfèrent renoncer à toute constitution de fonds travaux. 2. Deuxième raison : les frais de gestion des «fonds travaux» facturés par les syndics sont dissuasifs Actuellement, lorsqu un syndicat de copropriétaires souhaite mettre en place un «fonds travaux», les syndics de copropriété, dans leur grande majorité, facturent des frais spécifiques pour la tenue de ces fonds en faisant valoir qu une surprime leur est imposée par leur caisse de garantie. Les syndics sont en effet obligés de faire appel à une caisse de garantie pour garantir tous les fonds qui leur sont remis. Or, dans le cas de la création d un «fonds travaux» par une copropriété, le 27

28 syndic se voit confier des fonds qui peuvent dépasser les montants habituels de garantie auxquels ils souscrivent pour les fonds de trésorerie courants, et la caisse de garantie leur demande en conséquence une participation complémentaire. Le problème est que les frais supplémentaires demandés par les syndics pour la garantie du «fonds travaux» s avèrent souvent égaux aux intérêts générés par le placement des fonds. Ces frais ont donc évidemment un effet dissuasif sur les copropriétaires qui dès lors renoncent pour cette raison à la création de «fonds travaux». Pour trouver une solution aux deux difficultés majeures qui viennent d être rappelées et qui expliquent les fortes réticences des copropriétaires à mettre en place des fonds travaux, l ARC a sollicité une grande caisse de garantie et un grand établissement bancaire. Ensemble nous avons mis au point un dispositif innovant et simple qui permet, lorsque des fonds gros travaux sont créés dans une copropriété : 1. d une part de rassurer les copropriétaires sur le fait que les fonds épargnés ne seront utilisés que pour des gros travaux votés par l assemblée générale, 2. d autre part d échapper aux frais indirects générés par l obligation pour les syndics de garantir le «fonds travaux» Ce dispositif, repose : a) sur le fait que l établissement bancaire accepte de ne débloquer les fonds qui lui seront confiés au titre d un «fonds travaux» que sous certaines conditions dont la présentation d un procès verbal d assemblée générale certifié conforme et relatif au vote de gros travaux (conditions faisant par ailleurs l objet d une résolution très détaillée votée en assemblée générale) ; b) sur le fait que en raison même de la sécurisation qu apporte ainsi la banque la caisse de garantie accepte de renoncer à prélever une prime complémentaire concernant la garantie du «fonds travaux» Ainsi, les copropriétaires seront rassurés sur le fait que l argent qu ils provisionnent ne pourra pas être utilisé à autre chose que le financement les travaux qu ils ont eux mêmes décidés en assemblée générale. En outre, leur épargne ne sera pas entamée par des frais annexes inutiles, puisque le syndic n aura plus à facturer des honoraires liés à la perception d une prime complémentaire par sa caisse de garantie. Les deux obstacles à la création des fonds travaux sont ainsi supprimés. 28

29 Nom Secteur d activité Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet Association des Responsables de Copropriété Association d assistance aux copropriétaires Le site de programmation du fonds travaux 25/31, rue Joseph Python Paris Emile HAGEGE unarc.asso.fr Le site de programmation du fonds travaux Partons d une donnée simple. Sans argent il est impossible d envisager de façon sérieuse la réalisation de travaux ambitieux à la hauteur des exigences imposées par la loi Grenelle. Pire il n est même pas possible de prévoir un plan pluriannuel de travaux permettant de faire face au renouvellement des équipements de la copropriété ou à l entretien du bâti. Pourtant le constat est là, les copropriétés sont de plus en plus vieillissantes sans que soit pris en considération le financement du remplacement des équipements. Ce sont donc des copropriétés qui sont susceptibles de basculer très rapidement dans les «difficultés». Les mesures actuellement prises par les pouvoirs publics consistent à imposer la réalisation d un audit énergétique extrêmement pointu qui a pour objectif d inciter à la réalisation de travaux permettant de réduire les consommations énergétiques. Une obligation qui peut être sur le fond très intéressante mais qui dans la plupart des copropriétés risque d être «un coup d épée dans l eau» du fait que ces dernières n ont pas suffisamment épargné pour entreprendre les travaux préconisés. Les copropriétés vont donc investir dans un audit coûteux qui risque d être inutile et devenir rapidement obsolète Pourquoi les copropriétaires ne provisionnent pas pour les gros travaux futurs? Les causes de cette situation sont multiples. Cependant on peut retenir deux facteurs majeurs qui n incitent pas les copropriétaires à investir dans un «épargne pour les gros travaux» : la méconnaissance de l état réel du patrimoine ; le défaut d estimation du fond travaux. Afin de répondre aux deux dysfonctionnements évoqués, l ARC a décidé de développer un nouvel outil internet : «Copro Plan» qui va permettre de déterminer un plan d épargne travaux adapté à la copropriété. 29

30 2. Présentation du projet de site Un bureau d études (ascenseur, chauffage.) devra déterminer pour chaque partie d équipement trois critères : 1) son coût 2) l ancienneté de vie constatée 3) la durée théorique de vie du matériel Le même travail sera demandé à un architecte concernant les différents éléments du bâti. EQUIPEMENT Durée de vie (année) MONTANT INITIAL EN EUROS AGE CONSTATE EN ANNEE DUREE DE VIE RESTANTE EN ANNEE DATE DE FIN D'AMORTISSEMENT MONTANT A RECONSTITUER EN EUROS A. Intérêt du dispositif L ensemble de ces informations sera saisi sur le site pour ensuite permettre de procéder à plusieurs études et simulations. 1) Un état réel du patrimoine de la copropriété 2) L estimation du montant du fond travaux 3) La simulation de l épargne par copropriétaire 4) Le calcul des montants à épargner en fonction des produits financiers générés B. Les objectifs recherchés Au delà du calcul du fonds travaux adapté à la copropriété, ce logiciel a comme ambition d insuffler à la copropriété une nouvelle dynamique dans la gestion de travaux et de l entretien de son patrimoine : 1) Un outil stimulant L application démontrera à partir de quel exercice, si aucune épargne n est constituée, le seuil critique d une épargne équivalente à 30% du budget sera atteint. Par ce procédé, la copropriété sera plus attentive à épargner rapidement. 2) Un véritable carnet d entretien 3) Logiciel propriété du syndicat Ce logiciel sera la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires. Il suivra la copropriété indépendamment du choix du mandataire (le syndic). Son utilisation ne demande aucune formation spécifique, ni aucune «interopérabilité» avec les logiciels utilisés par le syndic. 30

31 Nom Secteur d activité Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet Association des Responsables de Copropriété Association d assistance aux copropriétaires L audit global partagé 25/31, rue Joseph Python Paris Renaud DHONT unarc.asso.f 1. De l audit énergétique à l audit global L audit global partagé Notre conviction est désormais totalement confirmée par notre pratique et celle de nos adhérents : l audit énergétique est un audit forcément insuffisant pour déclencher une dynamique de travaux dans les copropriétés. La rénovation énergétique n a, en effet, de sens et d efficacité que si elle est pensée dans le cadre du gros entretien et de la rénovation globale d une copropriété. Il faut donc agir pour développer des audits globaux, associant thermiciens et architectes, donc créer ou susciter des «binômes». C est le premier impératif. 2. De l audit global à l audit global partagé L audit global reste lui même cependant également insuffisant s il n est pas conduit avec le conseil syndical et ne tient pas compte des dynamiques propres à chaque copropriété. Dynamiques de la gestion autant que dynamiques socio économiques. A cela s ajoute le fait que beaucoup d audits restent souvent incomplets. Pourquoi? Tout simplement parce que les auditeurs ne peuvent passer tout le temps qui serait nécessaire à : - réunir les documents ; - organiser les rencontres avec les copropriétaires (visites des logements, réunions de restitution) ; - passer les questionnaires auprès des occupants et surtout obtenir des réponses. 31

32 Si l on veut éviter ces inconvénients, il faut donc que l audit soit «partagé», ce qui veut dire très précisément ceci : 1. que le conseil syndical doit préparer l audit : non seulement fournir aux auditeurs toutes les informations nécessaires concernant la dynamique de la copropriété, ses problèmes, ses attentes mais aussi les informations objectives ou techniques : données et documents nécessaires, en particulier ; pour aider le conseil syndical à faire ce travail l ARC a mis au point un outil adapté qui s appelle B.I.C. pour Bilan Initial de Copropriété ; nous présentons le BIC dans une note complémentaire ; 2. que le conseil syndical doit, ensuite, participer à l orientation de l audit (on parle de définition du «périmètre» de l audit) ; 3. que le conseil syndical doit, enfin, participer au recueil des documents, au déroulement de l audit et faire participer le plus possible les copropriétaires. 3. L audit global partagé : un audit déclenchant Ainsi nous aurons des audits complets, adaptés, bien orientés et la «participation» de la copropriété sera garantie, ce qui garantit aussi que l audit débouchera sur des préconisations qui donneront lieu à des votes. 32

33 Nom Secteur d activité Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet Association des Responsables de Copropriété Association d assistance aux copropriétaires L audit global partagé 25/31, rue Joseph Python Paris Renaud DHONT unarc.asso.f Le BIC, Bilan Initial de Copropriété Le BIC pour Bilan Initial de Copropriété est un document mis au point par l ARC qui doit permettre de lancer «l audit global partagé» (voir la fiche correspondante). Il a trois objectifs et trois vertus : 1. Permettre au conseil syndical de réaliser lui même le bilan de la situation de la copropriété (y compris financière) et des dynamiques qui sont les siennes. Ce bilan va aider le conseil dans son travail mais aussi à permettre d éclairer les auditeurs potentiels sur la situation : ce qui est impossible/possible ; les freins et les atouts ; les faiblesses et les forces ; les problèmes, les attentes, etc. 2. Aider grâce à ce bilan le conseil syndical à se dynamiser et à dynamiser les membres de la copropriété, y compris en consultant déjà les occupants sur leurs problèmes et leurs attentes. 3. Préparer l audit en réunissant d emblée des documents, plans, factures, données relatives à la copropriété qui vont permettre que l audit soit moins coûteux (gain de temps) et plus efficace. Le BIC a été mis au point par l ARC et ses adhérents AVEC un certain nombre de professionnels partenaires : bureaux d études thermiques ET architectes. 33

34 Voici le plan du BIC : Première partie : les données de base en matière : - d équipements ; - de finances ; - de travaux I. Fiche d identité II. Fonctionnement de la Copropriété III. Finances et montants des charges IV. Travaux faits et à faire V. Les points forts et faibles VI. Quelques points particuliers Deuxième partie : vous voulez aller plus loin. Les points à étudier en 6 fiches Fiche A : comment déterminer le nombre de mètres carrés habitables? Fiche B : comment trouver les plans? Fiche C : comment recenser les travaux faits durant les 10 dernières années? Fiche D : quel est le niveau des charges : par mètre carré? par mètre carré et par poste? Comment savoir si ce niveau est normal? Fiche E : quel est le niveau des charges de chauffage et d eau chaude par mètre carré? Ce niveau est il normal? Fiche F : Bilan «bâti» 34

35 Nom Secteur d activité Association des Responsables de Copropriété Association d assistance aux copropriétaires Nom du produit/solution L assistance adaptée aux leaders énergétiques ou «groupe leader» Adresse Contact Site Internet 25/31, rue Joseph Python Paris Sylvaine LE GARREC unarc.asso.f L assistance adaptée aux leaders énergétiques ou «groupe leader» Cette démarche repose sur un constat fait par l ARC auprès de ses adhérents et confirmé par de récents travaux de recherches 1 : les projets de rénovation énergétique dans les copropriétés reposent sur l initiative et l engagement d un copropriétaire ou d un groupe de copropriétaires qui joue le rôle de «leader». Ces leaders impulsent le projet, assurent l essentiel des tâches nécessaires à sa réalisation et sont identifiés comme les «référents» du projet par les différents intervenants qu ils coordonnent. Devant ce constat, l ARC a entrepris de développer des outils pour : - former et assister les «leaders énergétiques» pour améliorer leurs actions ; - conseiller les accompagnateurs publics et privés à mieux s appuyer sur ces personnes ressources ; - faire émerger de nouveaux leaders. Dans cette perspective, l ARC travaille sur la réalisation d un guide méthodologique, d un programme de formation et d une «boite à outils» à destination des «leaders énergétiques». Ces différents supports abordent les thématiques suivantes : 1 Brisepierre G (2011), Les conditions sociales et organisationnelles du changement des pratiques de consommation d énergie dans l habitat collectif, Thèse de sociologie soutenue le 19 septembre 2011 à l Université Paris Descartes. 35

36 - aider à l animation et la coordination de projet : o être conscients des différentes phases d un processus de projet ; o savoir organiser et animer le travail d équipe du conseil syndical ; o connaître les différents intervenants d un projet et assurer leur coordination ; - aider à la communication : o donner les clés du «travail» de communication efficace ; o savoir dynamiser la copropriété et organiser la concertation ; o connaître les arguments privilégiés en faveur des projets de rénovation énergétique ; o savoir élaborer des supports de communication ; o favoriser le vote des travaux : de la convocation à l animation de l assemblée générale ; - aider à la préparation du programme de travaux : o faire son «Bilan Initial de Copropriété» (BIC) ; o bien préparer et bien accompagner la réalisation de l audit ; o participer à la définition du contenu du programme de travaux ; - aider à la préparation du financement des travaux o les grandes lignes d un plan de financement ; o mettre en place et voter un «fonds travaux». Cette démarche se nourrit notamment du travail réalisé par l ARC au sein d un projet de rechercheaction qu elle dirige et qui associe d autres partenaires adhérents à l association Planète Copropriété. Cette recherche action est financée par le PUCA et l ANAH dans le cadre du programme du PREBAT «Amélioration énergétique des copropriétés». 36

37 Nom Secteur d activité Planète Valorisation Patrimoines Immobiliers (en cours de création) Exploitation du droit à construire pour financer la requalification des copropriétés Nom du produit/solution Adresse Contact Site Internet 25 rue Lantiez PARIS Dominique SEVRAY / Jean Loup TAIEB En cours de création Financer la requalification des copropriétés par la surélévation ou l'extension : un financement innovant Peu de copropriétés ont les moyens de financer les gros travaux de rénovation énergétique. Afin de répondre à ces carences, une association, Planète Valorisation émanation d'un groupe de travail de Planète Copropriété, association elle même cofondée par l ARC, propose de mettre au point les méthodes consistant à rechercher toutes les possibilités d'accroître son bâti par la surélévation ou l'extension. La marge financière générée par la revente de nouveaux lots créés permet en effet de financer les travaux de rénovation énergétique. LES CONDITIONS DE REUSSITE 1 Faisabilité administrative et juridique Le projet doit satisfaire au PLU (Plan Local d'urbanisme), prospects (hauteurs et gabarits à respecter) et COS (Coefficient d'occupation des Sols). Le syndicat des copropriétaires a deux options pour réaliser un tel projet : Soit il est maître d'ouvrage, il est dans ce cas nécessaire d'obtenir une résolution votée en AG à l'unanimité des voix des copropriétaires, ce qui fait que cette voie est impraticable. Soit il vend son droit à construire, le vote nécessaire en assemblée générale étant ramené à l'article 25 dans les villes dotées d'un DPU (Droit de Préhension Urbain, loi Boutin). À noter que, dans ce cas, l'unanimité des copropriétaires du dernier étage est indispensable. 37