DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

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1 DIAGNOSTICS IMMOBILIERS Le dossier de diagnostic technique DDT permet à l acquéreur ou au locataire de mieux connaître les éléments essentiels du logement pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, et nécessitant éventuellement la réalisation de travaux. DANS LE CADRE D'UNE VENTE Une obligation générale d information pèse sur le vendeur puisqu'il il doit informer l acquéreur sur les caractéristiques et l état du bien mis en vente. C est pourquoi il doit lui fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) regroupant les éléments suivants : - le diagnostic relatif à la présence de plomb, - le diagnostic relatif à la présence d amiante, - le diagnostic relatif à la présence de termites, - l état de l installation intérieure de gaz, - l état des risques naturels et technologiques, - le diagnostic relatif à la performance énergétique du bâtiment, - l état de l installation électrique - l attestation de conformité de l'assainissement non collectif. Ce dossier est annexé à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l acte authentique de vente (article L du Code de la construction et de l habitation). DANS LE CADRE D'UNE LOCATION Concernant les baux d habitation soumis à la Loi du 06/07/1989 modifiée, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur (personne physique ou morale, secteur privé ou public) et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier comprend: - le diagnostic de performance énergétique depuis le 1 er juillet 2007 (les DOM ne sont pas encore concernés) ; - le constat de risque d exposition au plomb, depuis le 12 août 2008 ; - l état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones géographiques, depuis le 1 er juin Seuls les logements-foyers ou les logements utilisés moins de quatre mois par an sont dispensés de dossier de diagnostic technique. 1. Le constat de risques d'exposition au plomb (art. L et suiv. Code de la santé publique) Le constat de risque d exposition au plomb (CREP) permet de détecter et mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du logement concerné, qu ils soient accessibles ou recouverts par un autre revêtement à l intérieur des logements construits avant le 1 er janvier 1949 et ce quelle que soit la zone géographique du bien. Ce constat doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique en cas de vente pour les locaux d habitation.

2 Sa durée de validité est d un an. Il n est pas nécessaire d établir un nouveau constat lorsque le constat expiré établit l absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté ministériel. Une notice d information qui rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb est annexée au constat. Le CREP ne comprend pas l obligation de rechercher l existence de canalisations en plomb. Depuis le 12/08/2008, les parties à usage commun d un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) doivent faire l objet d une recherche de plomb. En cas de présence de plomb, des travaux doivent nécessairement être effectués pour remettre le bien aux normes. 2. Le diagnostic amiante (art. L Code de la Santé publique) L état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits de construction contenant de l amiante doit être annexé à la promesse de vente ou à l acte authentique de vente des immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet La durée de validité de cet état est illimitée. En cas de non-respect de cette obligation, le vendeur ne pourra pas s exonérer de la garantie des vices cachés. La vente reste valable mais l acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix en cas de découverte d amiante postérieurement au transfert de propriété. Depuis le 31/12/2005, tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997, qu ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques, ont du faire l objet d un dossier technique amiante (DTA), à l exception des maisons individuelles. 3. L État relatif a la présence de termites (art. L et R Code de la construction et de l'habitation) En cas de vente d un bien situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur a l obligation d annexer un état du bâtiment relatif à la présence de termites à la promesse de vente ou à défaut à l acte authentique. Cet état a une durée de validité de 6 mois. En cas de vente d un lot de copropriété, l état relatif à la présence de termites ne concerne que les parties privatives du lot. En cas de non respect de cette obligation, le vendeur ne pourra pas s exonérer de la garantie des vices cachés. La vente reste valable mais l acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix en cas de découverte de termites postérieurement au transfert de propriété. 4. L installation intérieure de gaz (art. L et art. R à R Code de la construction et de l'habitation) L état des installations intérieures de gaz permet d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans. La durée de validité de cet état est de trois ans.

3 Sont concernés : - les biens à usage d habitation (immeuble ou une partie d immeuble à usage d habitation). Lorsque la vente ou la location porte sur un lot de copropriété, l état de l installation de gaz ne concerne que les parties privatives du lot. - les installations intérieures de gaz réalisées depuis plus de quinze ans. Le diagnostic, nécessairement établi par un professionnel certifié, décrit : - l état des appareils fixes de chauffage et de production d eau chaude sanitaire - l état des tuyauteries fixes d alimentation en gaz - l aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz... L état doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique réalisant ou constatant la vente du bien. 5. L'état des risques naturels, technologiques (art. L I du code de l environnement) L état des risques naturels et technologiques concerne uniquement les biens situés à l intérieur de zones exposées à des risques : - zone couverte par un plan de prévention des risques naturels et/ou technologiques et/ou miniers, prescrit ou approuvé ; - zone de sismicité définie par décret. La liste des communes concernées est définie par arrêté préfectoral. Cet état est établi directement par le vendeur ou le bailleur sur un formulaire type à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en Préfecture ou à la DDE. Il a une durée de validité de six mois et mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien (bâti ou non, maison ou appartement dans un immeuble collectif). Des extraits de documents permettant de localiser l immeuble au regard des risques encourus doivent être annexés à l état des risques. Il peut s'agir d'extraits cartographiques (plan de zone, extrait de plan cadastral du bien, etc.), du plan de prévention des risques, etc. De plus le propriétaire (bailleur ou vendeur) doit informer le locataire ou l acquéreur des sinistres survenus dont il a connaissance qui ont affecté le bien et donné lieu à une indemnisation au titre d une catastrophe naturelle ou technologique. Cette information est mentionnée, par écrit, directement dans le contrat de location ou dans l acte authentique de vente. A défaut d annexion de l état des risques au bail ou à défaut d information relative aux sinistres survenus, le locataire ou l acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat (bail ou vente) ou une diminution du prix. 6. Le diagnostic de performance énergétique (art. L à L et art. R à R134-5 Code de la construction et de l'habitation) Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vise à informer sur la quantité d énergie effectivement consommée ou estimée, il indique :

4 - les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ; - la quantité annuelle d énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d équipements et une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ; - l évaluation de la quantité d émission de gaz à effet de serre liée générée ; - l évaluation de la quantité d énergie d origine renouvelable produite par les équipements ; - lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d inspection de la chaudière. Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance globale du bien. Cette obligation concerne toute maison ou appartement situé dans un immeuble collectif à usage d habitation principale. Ne sont pas concernés, les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation inférieure à deux ans, les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute est inférieure à 50 m² et les locaux qui n utilisent pas d énergie pour réguler la température intérieure (chauffage ou climatisation). Le DPE doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique ou au bail en cas de location. Ce diagnostic est exigible depuis le 01/11/2006, pour la France Métropolitaine, mais n'est pas encore obligatoire dans les Départements d Outre-Mer. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l acquéreur d un bien immobilier est de dix ans. Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives de ce lot. 7. L installation intérieure d'électricité (art. L et art. R à R Code de la construction et de l'habitation) Depuis le 01/01/2009, l état des installations intérieures d électricité permet d évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans. La durée de validité de cet état est de trois ans. Sont concernés : - les biens à usage d habitation (immeuble ou une partie d immeuble à usage d habitation). Lorsque la vente ou la location porte sur un lot de copropriété, l état de l installation d électricité ne concerne que les parties privatives du lot. - les installations intérieures d'électricité réalisées depuis plus de quinze ans. Le diagnostic, nécessairement établi par un professionnel certifié par un organisme accrédité, est réalisé sur l ensemble de l installation électrique privative des locaux à usage d habitation et leurs dépendances. L état doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique réalisant ou constatant la vente du bien.

5 8. L attestation de conformité de l'assainissement non collectif (art. L Code de la construction et de l'habitation) Tout logement doit être équipé d'un système de traitement de ses eaux usées, conforme aux normes en vigueur. En dehors de l'existence d'un réseau de collecte de type "tout à l'égout", le particulier est tenu d'avoir un système d'assainissement au niveau de sa parcelle. Ce document est établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L du code de la santé publique.

6 SOURCES : ANIL (Agence Nationale pour l Information sur le Logement) (Ministère de l Ecologie, de l Energie, du Développement durable et de la Mer Décret n du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le code de la construction et de l'habitation et le code de la santé publique. LEGIFRANCE (site de consultation en ligne des textes légaux et réglementaires)