SOMMAIRE. Qui sont l Arc et Copropriété-Services? 9 Introduction à la 3 e édition

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1 SOMMAIRE Qui sont l Arc et Copropriété-Services? 9 Introduction à la 3 e édition PREMIÈRE PARTIE ASPECTS JURIDIQUES, FINANCIERS ET ADMINISTRATIFS MÉTHODOLOGIES 15 Chapitre 1. L entretien d un immeuble: généralités et méthodes Les différents aspects de l entretien La méthode Comment procéder à l entretien 22 Chapitre 2. Le diagnostic de l immeuble Premier objectif: savoir de quoi est constitué l immeuble Deuxième objectif: savoir quel est l état de l immeuble Troisième objectif: connaître les causes des désordres Diagnostic général et diagnostics particuliers Qui effectue les diagnostics? Le coût des diagnostics Les outils d aide au diagnostic 34 Chapitre 3. Faut-il un maître d œuvre et comment le choisir? Qui sont les maîtres d œuvre? Quand faut-il recourir à un maître d œuvre? Quel maître d œuvre faut-il retenir? Les missions de maîtrise d œuvre Le contrat Les garanties 45 Chapitre 4. Autres intervenants Le coordonnateur SPS (sécurité protection de la santé) Le contrôleur technique 49 Chapitre 5. Le devis descriptif Intérêts du CCTP Exemple de CCTP 52

2 4 TRAVAUX ET MAINTENANCE EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 6. Comment choisir une entreprise ou un artisan? La mise en concurrence La présélection en fonction du type de travaux Comment choisir une entreprise? Comment choisir un artisan? Le choix par secteur 62 Chapitre 7. Les règles de l art et les labels Les règles techniques à respecter ou «règles de l art» Les labels 66 Chapitre 8. La série de prix La situation idéale Le «juste prix» La série de prix l utilisation de la série de prix 73 Chapitre 9. L analyse des marchés de travaux Les marchés publics Les marchés privés 76 Chapitre 10.Le financement des travaux Les appels exceptionnels de charges La constitution régulière de provisions Les emprunts Les subventions Les déductions fiscales 106 Chapitre 11.Le vote des travaux en assemblée générale Les travaux d entretien et les pouvoirs du syndic Les règles de majorité, rappel L information des copropriétaires Les travaux obligatoires Les travaux d amélioration Les travaux mixtes amélioration entretien Les travaux d économie d énergie Les travaux d urgence L autorisation de travaux donnée à un seul copropriétaire La modification des millièmes de charges en cas de travaux Quelques problèmes d après vote 122

3 SOMMAIRE 5 Chapitre 12.Le chantier, du démarrage au règlement financier Avant les travaux Le démarrage des travaux Le déroulement des travaux Les problèmes en cours de chantier La réception des travaux Les règlements 143 Chapitre 13.Les garanties et les assurances Le principe Les garanties Les assurances 156 Chapitre 14.La mise en œuvre des garanties et les recours L application de la garantie décennale avant réception des travaux La mise en jeu de la garantie de parfait achèvement La mise en jeu de la garantie biennale La mise en jeu de la garantie décennale En cas d échec, l expertise amiable ou judiciaire La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, hors décennale 180 SECONDE PARTIE ASPECTS TECHNIQUES ET PRATIQUES 183 Chapitre 15.Le ravalement extérieur Le diagnostic L analyse de la situation Les différents types de désordre et les différentes causes des désordres Le traitement 202 Chapitre 16.Les gros travaux de peinture La composition des peintures Les différents types de peintures Laquelle choisir? Peintures diluables à l eau ou à l essence? Les problèmes d application Le problème des garanties 225

4 6 TRAVAUX ET MAINTENANCE EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 17.Les toitures Les toitures terrasses Les toitures en pente 231 Chapitre 18.Le chauffage et l eau chaude sanitaire Principe d une installation de chauffage Rendement global d une installation Agir contre les pertes La durée de vie et la qualité du matériel La rénovation et l amélioration de la chaufferie La production d eau chaude 247 Chapitre 19.Ascenseurs: travaux et contrats d entretien Un «entretien» des ascenseurs de plus en plus illusoire La sécurité ou l alibi de la «modernisation» obligatoire Le faux «équilibre travaux/contrat d entretien» Des contraintes contractuelles vidées de leur sens Des nouveaux contrats qui accélèrent davantage encore la «modernisation»: la clause de vétusté Une concurrence impossible Comment faire pour obtenir un bon entretien de son ascenseur sans tomber dans les pièges décrits précédemment? Conclusion 263 Chapitre 20.Portes automatiques de garage Un modèle en fonction de son implantation et des contraintes de la construction Des formes et matériaux utilisés très variés Une mécanisation des portes différente suivant son plan de déplacement et sa zone de repli La durée de vie et l entretien Quelle est la législation sur la sécurité des personnes, vis-à-vis de ces équipements mobiles? Distinction entre installation existante et installation neuve Quelles sont ces obligations? Dispositifs de sécurité répondant aux performances requises par le référentiel européen Quels sont les systèmes de contrôle d accès existants? Les problèmes rencontrés sur les portes automatiques 270

5 SOMMAIRE 7 Chapitre 21.Traitement de l eau dans les circuits Canalisations en plomb Le traitement de l entartrage des réseaux chauffage et eau chaude Le plomb dans l eau Les légionelles 287 Chapitre 22.Antennes de télévision collectives et téléphonie mobile La télévision collective Les antennes de téléphonie mobile 294 Chapitre 23.Le contrôle d accès des immeubles Petit lexique pour mieux comprendre les termes techniques Les digicodes Les interphones Les clés électroniques ou contrôle d accès par proximité Portier vidéo ou télévidéophone 303 Chapitre 24.La plomberie Généralités Les pompes de relevage Les surpresseurs Les systèmes antipollution 311 Chapitre 25.La sécurité incendie en copropriété Les incendies en copropriété: les différents types de feux rencontrés Les différentes «familles» d immeubles Les extincteurs Les moyens de détection d alarme et de lutte contre l incendie dans certains parkings L éclairage et les blocs de secours Les systèmes de désenfumage Les colonnes sèches La sécurité des installations électriques Les contrats d entretien: comment agir contre les abus constatés? Le diagnostic de sécurité 331

6 8 TRAVAUX ET MAINTENANCE EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 26.La sécurité des installations électriques Réglementation en vigueur La prise de terre: comment fonctionne-t-elle? L installation d une prise de terre Le conducteur de terre ou canalisation principale Liaison équipotentielle principale Liaison équipotentielle locale Le disjoncteur différentiel 335 Chapitre 27.La ventilation mécanique contrôlée (VMC) La réglementation dans le temps Qu est-ce que la ventilation? La technologie de la VMC Les différents types de VMC L entretien d un système de VMC 342 Chapitre 28.Les diagnostics ou contrôles obligatoires Le diagnostic concernant les peintures au plomb sur parties communes L amiante Le contrôle quinquennal de la sécurité des ascenseurs Le contrôle des chaudières et des installations 353 Lexique du bâtiment 355 Adresses utiles 361 Bibliographie 373 Catalogue des guides pratiques réalisés par l Association des Responsables de Copropriété 375 Les guides de l ARC disponibles 375 Les guides gratuits sur Internet (unarc.asso.fr) 376 Les guides en préparation ou en cours de refonte 376 Index 377