LES CHIFFRES DE L IMMOBILIER EN FRANCE LES CHIFFRES DE 2005

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1 Paris, le 17 janvier 2006 LES CHIFFRES DE L IMMOBILIER EN FRANCE Les statistiques immobilières émanant du notariat français proviennent, avec la Base BIEN pour l'ile-de-france et la base PERVAL pour la province, d'outils statistiques fiables et uniques en leur genre. Ces données permettent de suivre avec certitude et pertinence les évolutions trimestrielles et annuelles en terme de prix. Et ce, dans la plus grande transparence et la rigueur que suppose l'apport et qu'impose la caution scientifique de l'insee. LES CHIFFRES DE 2005 I- DONNEES GENERALES L'année 2005 n aura pas été l année de retournement du marché que certains attendaient puisque avec la publication de l indice trimestriel du 3 ème trimestre Notaire-Insee-Province (JUILLET-AOUT-SEPTEMBRE 2005), on constate une augmentation de 16.2 % pour les appartements et de 13.4 % pour les maisons, sur un an. Rappelons qu'en 2004, par rapport à 2003, le taux de croissance de l'indice était de 18.6 % pour les appartements et de 14.1 % pour les maisons. Relevons encore que l évolution des prix, toujours au vu de l'indice, fait apparaître tant sur un an que sur cinq ans un rythme de hausse un peu plus élevé en province qu en Ile de France, ce rythme étant beaucoup plus élevé dans certaines régions comme Rhône-Alpes et PACA. Dans l'ensemble des grandes agglomérations, les prix dans l'ancien ont tendance à grimper plus vite en périphérie qu'en centre-ville, car étant plus abordables. Les indices Perval, analysant l'évolution des prix pour toutes les grandes métropoles, ont enregistré un rythme de hausse très élevé, parfois supérieur à 15%, voire 20%. Ce rythme est néanmoins en légère décélération par rapport à Une comparaison du classement des sept agglomérations (supérieures à habitants) les plus chères de province suffit à démontrer que l'évolution des prix n'a pas été homogène

2 APPARTEMENTS ANCIENS Nice 1- Nice 2- Lyon 2- Strasbourg 3- Marseille 3- Dijon 4- Grenoble 4- Rennes 5- Toulon 5- Lyon 6- Montpellier 6- Lille 7- Rennes 7- Rouen MAISONS ANCIENNES Nice 1- Nice 2- Marseille 2- Rennes 3- Toulon 3- Dijon 4- Montpellier 4- Marseille 5- Toulouse 5- Toulon 6- Rennes 6- Nantes 7- Bordeaux 7- Toulouse Ce tableau démontre un changement de la hiérarchie des métropoles provinciales en matière de prix de l'immobilier puisqu'en 1998, pour les appartements anciens, des villes comme Toulon et Marseille ne figuraient pas au "palmarès" alors que des villes comme Strasbourg et Dijon étaient en tête de liste. L'année 2005 a de nouveau confirmé ce qui avait été relevé pour la première fois par le Notariat en 2003 : l augmentation des prix est plus soutenue pour les appartements que pour les maisons, même si le budget moyen pour l acquisition d une maison reste très supérieur à celui d un appartement ancien. Un autre phénomène remarquable est l augmentation accrue de la vitesse de rotation des biens, en raison de l évolution des besoins des utilisateurs : - les personnes déjà propriétaires de leur logement ont profité de la hausse pour acheter plus grand, mieux placé, ou pour acheter une maison à la place d un appartement. - le recensement Insee de 2004 démontre cette forte mobilité de la population : 19,5 millions de personnes ont changé de domicile entre 1999 et 2004 et 3,8 millions d'entre elles à cette occasion ont changé de région. Cette évolution confirme les prévisions du BIPE (04/2003) prévoyant sur la période «prés de 7 millions de déplacements de personnes, l écart se creusant davantage encore entre la France du Sud et de l Ouest d un coté et celle du Nord et de l Est de l autre». Elle explique aussi en partie la pression des prix dans les régions et les agglomérations correspondantes. (Site du BIPE : - les séparations accrues des ménages et les difficultés liés à l'emploi (chômage, mutations) participent également à cette augmentation

3 II- LES APPARTEMENTS ANCIENS a- Les grandes tendances La région Rhône-Alpes enregistre la variation la plus forte avec 19% d augmentation d après l'indice Notaire-Insee-Province sur les douze derniers mois. Mais l évolution des prix des appartements anciens est assez contrastée entre les régions comme entre les métropoles. Entre le 01/10/04 et le 30/09/05 Pour l'ouest et le nord L évolution sur la commune du Havre est de 19%, 14% pour la commune de Caen, 23% pour Brest, 12% pour Rennes, 17% à Bordeaux, 14% à Nantes et 17% à Lille. Pour le sud L'évolution du marché immobilier est tout de même plus homogène : la plupart des grandes métropoles de Lyon à Toulon, en passant par Toulouse ou Montpellier, ont connu une croissance voisine de 17% voire 21 % pour Saint Etienne. L évolution des prix plus raisonnable à Nice (+14 %) est due au fait que les prix avaient augmenté très fortement les années précédentes. b- Le profil des acquéreurs Les acquéreurs sont originaires de province à 90%. Le nombre d étrangers venant acquérir un bien en province augmente légèrement : de 3,8% en 1998, la part des étrangers acquéreurs d appartements anciens en province passe à 4,1%. Il faut cependant relever que dans des départements comme les Alpes Maritimes et la Savoie, la part des étrangers est respectivement de 16% et de 9%. c- Caractéristiques des appartements Les surfaces moyennes acquises par les provinciaux varient peu par rapport à Ils achètent des appartements de 60 m² en moyenne (contre 61 m² en 1998). Les prix en revanche ont évolué en 7 ans : les appartement anciens se vendent 90% plus chers qu en 1998 soit un prix moyen pour 60 m² de (1 842 le m²)

4 Il n en est pas de même pour les franciliens et les étrangers qui acquièrent un appartement en province, le plus souvent une résidence secondaire. Le marché n est plus le même. Les étrangers dépensent 3292 le m² pour une surface moyenne de 50 m²; le francilien achète à 2414 le m² pour une surface moyenne de 51 m²: Cette différence est due à une sur-représentation des acquéreurs étrangers dans les sites touristiques (qui sont souvent les sites les plus chers : Savoie, Côte d'azur..). Les étrangers acquéreurs de logements dans notre pays ont le plus fréquemment un pouvoir d achat élevé. Toutefois, cet écart entre les acquisitions des provinciaux d un côté, et des étrangers et des franciliens de l autre tend à se réduire légèrement : en 1998, l écart entre le prix d'acquisition par un étranger et par un provincial était de 55%, il est aujourd hui de 49%. III- LES MAISONS ANCIENNES a- Les grandes tendances L'indice Notaire-Insee-Province a progressé de 67,3% en 5 ans (soit une progression annuelle sur le dernier trimestre de 13,4%) contre 87,2% pour les appartements. Le prix des appartements anciens a donc grimpé plus vite que celui des maisons anciennes. Mais le montant moyen d acquisition d une maison reste sensiblement plus élevé. Entre le 01/10/04 et le 30/09/05 Pour l'ouest et le nord Ce sont sur les communes du Mans (+23%) ; Bordeaux (+18 %) et Le Havre (+15%) que les plus fortes évolutions des prix des maisons anciennes ont été enregistrées. Pour le sud Sur la région PACA, cette hausse est impressionnante : 86% en 5 ans; 16,7% sur 1 an soit une moyenne bien supérieure aux moyennes nationales (65,3% et 13,6%) et aux évolutions moyennes constatées en Ile-de-France (60,2% et 14,4%) ou en Rhône-Alpes (75,4% et 14,5%). Le prix moyen des maisons anciennes reste néanmoins contrasté. Il est de sur Nice contre sur Toulon

5 A noter que Marseille, Toulouse et Montpellier ont tout de même connu sur cette même période des évolutions de 15% pour les 2 premières communes et 17% pour la dernière. b- Le profil des acquéreurs L'achat par des provinciaux n est pas propre au marché des appartements : en 2005, 88,4% des maisons situées en province ont été acquises par des provinciaux. Toutefois, ce chiffre est en baisse de 2 points par rapport à Les prix moyens des maisons anciennes acquises par des provinciaux en 2005 est de La part des étrangers (4,2%) et celle des franciliens (7,4%) venant acquérir en province a augmenté respectivement de 56% et de 11% par rapport à On peut relever que dans des départements comme la Creuse, la part d'étrangers dans l'acquisition de maisons anciennes est de 29% ; en Charente, celleci représente 22% sur La part d acquisition des maisons par des ouvriers a légèrement baissé passant de 19% en 1998, à 17% en Elle a par contre augmenté pour les professions intermédiaires de 4 points. Les retraités acquièrent moins en général. Si l âge moyen des acquéreurs a baissé pour les appartements (43,5 ans au lieu de 46 ans en 1998), il est stable pour les maisons. c- Caractéristiques des maisons Le nombre de pièces par maison est en augmentation : si en 1998, les acquéreurs achetaient en moyenne des maisons de 4,5 pièces, cette moyenne en 2005 est de 4,7, soit un prix moyen par pièce de pour les provinciaux, pour les franciliens et pour les étrangers. IV- LE NEUF C'est un marché particulièrement actif dans les zones touristiques (mer et montagne) : on y trouve les prix les plus élevés. Il convient de noter, et c'est là quelque chose de nouveau que le prix du neuf augmente plus lentement que le prix de l'ancien ainsi que le relève Monsieur Bernard THION, chercheur associé au CEREG, Université Paris IX-Dauphine : "Plus étonnant encore sur la même période ( ), le prix des maisons neuves n'a augmenté que de 45% et celui des appartements de 34% (SOURCE ENQUETE ECLN DU MINISTERE DE L'EQUIPEMENT 12/05) contre 68% pour l ancien. Ce qui signifie que les promoteurs ont été extraordinairement prudents dans la fixation de leur prix de vente face à l'envolée des prix de l'ancien"

6 Il est vrai aussi que la construction neuve se développe plus naturellement en périphérie. V- L'IMMOBILIER DE MONTAGNE Une fois de plus, le marché de la montagne atteste qu'il est hors norme. Ce marché est bien entendu très hétéroclite (comment comparer Val d'isère et Les Carroz d'arraches) mais il y a des constantes. - Pour les appartements anciens comme pour les appartements neufs. Les prix continuent à augmenter de façon sensible (+15%) car le produit est rare et l'acquéreur très présent. L'appartement acheté est de plus en plus grand (T3 : 54m²). - Pour les terrains à bâtir et les chalets. Ce marché très étroit atteint des "sommets". Les terrains sont très rares et le chalet atteint souvent , même si ses qualités sont moyennes, pour dépasser volontiers dans certaines stations La présence d'étrangers de plus en plus nombreux ou le succès fiscal des investissements en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) ou en meublés professionnels ou non n'expliquent pas tout. Les français aiment la montagne et la neige, l'achat immobilier est fait ici par plaisir et il n'y a aucune raison pour que cet engouement s'arrête. Le marché immobilier de la montagne en 2006 se portera bien et constituera l'un des moteurs principaux de la vie économique de toute une région. PROSPECTIVE Annoncer, au niveau national, une baisse des prix de l'immobilier pour 2006 paraît inenvisageable : en effet, la baisse des prix tant attendue et annoncée ne semble pas encore d'actualité cette année. Contact presse : Caroline Gaffet relation.presse@notaires.fr - 6 -