L IMMOBILIER DURABLE en tertiaire neuf et dans l existant Quelles solutions? Quels coûts?

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1 L IMMOBILIER DURABLE en tertiaire neuf et dans l existant Quelles solutions? Quels coûts? Colloque Sorbonne Immo-RICS 23 juin /06/2010 1

2 SOMMAIRE L Immobilier Durable Quelles définitions? Quels objectifs? 2. La construction neuve Les solutions Coûts et performances économiques 3. Les immeubles existants Quels objectifs? Quelles solutions? Coûts et performances Conclusion 23/06/2010 2

3 Quels critères de qualité? Quelle hiérarchie de critères? L Immobilier Durable / Définition et Objectifs Réduction des émissions de gaz à effet de serre par 4 d ici 2020 Bilan carbone - phase construction - phase exploitation Performance énergétique : 50KWHep/m²/an Qualité de l air Qualité de l eau Confort thermique Confort acoustique etc 23/06/2010 3

4 La qualité quantifiable Quels coûts? Quelle rentabilité? Les paramètres aisément quantifiables: Coût du KWH Taxe carbone? Les paramètres plus difficiles à chiffrer Paramètres santé Paramètres confort Incitations et règlementation 23/06/2010 4

5 L IMMOBILIER DURABLE Les Indicateurs de qualité Multiplicité et foisonnement RT 2005 HQE DPE HE BEPOS RT 2012 THPE BREAM BBC LEED Indicateurs de qualité lisibles et fiables Etiquette informative «claire» Coordination internationale 23/06/2010 5

6 LA CONSTRUCTION NEUVE et la Performance Energétique 35 ans de règlementation et d incitation Coefficient G (isolation des logements) Coefficient G1 (isolation des bâtiments tertiaire) 1 er Label Haute isolation Coefficient B (besoins) 1 er label HQE (Haute Qualité Energétique) Coefficient C (Chauffage) RT 2000 Label Habitat en Environnement Label HQE / Construction Neuve RT 2005 RT 2012 De la logique d économie d énergie (raisonnement en coût global) à une logique environnementale 23/06/2010 6

7 Un objectif ambitieux 50% du niveau de la RT2005 Construction neuve / La future RT KWhep / m² / an (pour les 5 usages règlementaires) modulé selon les sites, les bâtiments, etc Soit de l ordre de 75 KWhep / m² / an en bureaux en IdF Une nouvelle méthode de calcul une unité de mesure confirmée 1KWh electr./m²/an = 2,58 Kwhep /m²/an Une obligation de comptage des consommations par usage (chauffage, climatisation, éclairage, ) et par tranche de 400m² Une obligation d affichage (étude thermique communicable dans les 5 ans) 23/06/2010 7

8 Les solutions pour un bâtiment BBC Les meilleures solutions pour un bâtiment BBC à coût d investissement minimum : 1. Une architecture bioclimatique Compacité des volumes, optimisation des baies vitrées selon les orientations 2. Une enveloppe très économe en énergie Forte isolation, perméabilité à l air, protection solaire, 3. Des équipements CVC plus performants Plafonds rayonnants,poutres froides statiques, etc 4. Des régulations, automatismes et pilotages intelligents Eclairage, ventilation, protection solaire automatisé 5. Le recours aux énergies nouvelles Réseaux urbains «vertueux», géothermie, solaire thermique. 23/06/2010 8

9 Le coût d un bâtiment BBC Surcoût d investissement 100 à 150 /m² par rapport au niveau THPE variable selon les projets Un coût du KWH/an/m² supplémentaire économisé parfois important (effet de seuil) Un coût très lié : aux contraintes du site à l architecture du projet à la qualité d usage et d image du projet 23/06/2010 9

10 Le coût d un bâtiment BBC Exemple de coût: l Incidence de l épaisseur d isolation sur la surface utile Une épaisseur supplémentaire de 5cm d isolation entraine 1% de perte de surface utile pour 400m² Soit avec l hypothèse d un coût de 2000 ht/m², une incidence de 20 ht/m²u Une évolution des règles de calcul de SHON est envisagée avec la RT 2012 pour ne pas pénaliser les solutions thermiques performantes (façade double peau, locaux thermiques d étage, ) 23/06/

11 Un exemple d opération BBC Issy-les-Moulineaux m² Maitrise d Ouvrage: BNP Paribas Immobilier / Poste Immo Architecte : Jean-Paul Viguier 23/06/

12 LE BBC / Quels coûts? Quels gains? Un gain limité au prix actuel de l énergie Prix du KwH électrique de l ordre de 0,1 /KwH 150 Kwep/m²/an 75 Kwep/m²/an 60 Kwef/m²/an 30 Kwef/m²/an Economie d exploitation 3 /m²/an En regard d un coût d investissement de 100 à 150 /m² La valeur «verte» d un immeuble est principalement liée aux scénarii d évolution du prix des énergies. 23/06/

13 L ENJEU de l EXISTANT Parc tertiaire : environ 770 millions de m² Renouvellement 2 à 3%/an Consommation moyenne du parc tertiaire estimée à 550Kwep/m²/an Parc résidentiel : 32 millions de logements Renouvellement 1%/an Consommation moyenne du parc résidentiel estimée à 250 Kwep/m²/an L existant, enjeu principal du Plan Bâtiment Grenelle : Réduire la consommation d énergie de 38% d ici /06/

14 L EXISTANT / LA DISPARITE DU PARC TERTIAIRE 1. Petits et grands immeubles? (Taille moyenne 2000 m²) 2. Propriétaire unique ou copropriété? 3. Rénovation en site occupé ou sur bâtiment vacant 4. Mono ou multi-locataires 5. Rénovation totale ou partielle 23/06/

15 UN EXEMPLE de RENOVATION ENERGETIQUE Opération test HQE rénovation à Vélizy Immeuble libre de toute occupation de 1500m² de 1978 Coût de la rénovation: 715 /m² Consommation avant travaux: Objectif après rénovation : 500 Kwep/m²/an 80 Kwep/m²/an Solutions mises en œuvre : Isolation des parois + ouvertures Climatisation chauffage neuf Régulation + pilotage par GTC 23/06/

16 COUT DE RENOVATION et RENTABILITE Opération test HQE Rénovation à Vélizy Coût d investissement: 715 ht/m² Economie d énergie : 400 Kwep/m²/an 160 KWef/m²/an Economie de charges : 16 /m² Revalorisation du loyer: 30 /m²/an Rénovation énergétique et revalorisation de l immeuble Potentiel de rentabilité plus forte en existant qu en neuf Coût fixe d intervention lourde si petite taille d opération 23/06/

17 RENOVATION de l EXISTANT et BAIL VERT La difficulté de rénover des immeubles occupés L annexe «verte» au bail, outil de dialogue pour un dialogue bailleur-preneur ecoresponsable Mettre en place une meilleure gestion, Favoriser de meilleures pratiques, Envisager des travaux d efficacité énergétique judicieux. Clarifier les règles de gestion du partage des investissements et des gains 23/06/

18 CONSTRUCTION NEUVE Une règlementation ambitieuse qui conduit à - des bâtiments très performants - des solutions rentables à terme (fonction des évolutions du prix de l énergie) PARC EXISTANT Le gisement principal d économies d énergie Une rentabilité meilleure qu en neuf Des modalités d intervention difficiles EN CONCLUSION Un cadre règlementaire et incitatif restant à améliorer 23/06/