RÉSULTATS SEMESTRIELS 2015

Millénaire 1 et 2 (Paris 19 e ) Sélectionner l icône pour insérer une image RÉSULTATS SEMESTRIELS 2015 23 juillet 2015

2 AVERTISSEMENT Cette présentation ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d offre de vente ou d échange de titres, ni une recommandation de souscription d achat ou de vente de titres d Icade. La distribution du présent document peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de cette présentation sont tenues de s informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

3 SOMMAIRE 1. Un semestre actif 2. Un regain d optimisme sur l activité de promotion 3. Une activité de foncière toujours dynamique 4. Des résultats solides 5. Perspectives Annexes

Photo Fernando Urquijo 1. UN SEMESTRE ACTIF Tour EQHO (La Défense, 92)

1. UN SEMESTRE ACTIF 5 UNE NOUVELLE GOUVERNANCE ET UN MANAGEMENT RENOUVELÉ Hervé MANET André MARTINEZ Président du conseil d administration Olivier WIGNIOLLE Directeur général Marianne de BATTISTI Pôle Promotion Grands Comptes, Relations Institutionnelles et Communication Françoise DELETTRE Victoire AUBRY Corinne LEMOINE Sabine BAÏETTO-BEYSSON Emmanuelle BABOULIN Pôle Foncière Santé Finances, Juridique et Informatique Relations Humaines Grand Paris et Aménagement Pôle Foncière Tertiaire Denis BURCKEL Audit, Risques et Développement Durable Invité permanent du comité exécutif En attente Portfolio Management Jean BENSAÏD Pôle Services

1. UN SEMESTRE ACTIF 6 FAITS MARQUANTS Un rebond significatif de l activité de promotion logement et tertiaire Une opération de croissance d envergure pour Icade Santé a La confiance renouvelée d AXA France La matérialisation de création de valeur avec la cession du Millénaire 3 Le lancement du programme d innovation [Icade] +10 Des résultats solides Le lancement d une revue stratégique a Acquisition annoncée le 16 juillet 2015

1. UN SEMESTRE ACTIF 7 CHIFFRES CLÉS 1,74 (+ 6,2 %) RNR Foncière (EPRA) par action 1,95 (+ 4,3 %) CFNC Groupe par action 2,79 % Coût de la dette (- 28 pb) 38,2 % LTV (+ 130 pb) (- 3,7 %) 72,4 ANR EPRA triple net par action (en part du Groupe totalement dilué en )

PNE (Paris 19 e ) 2. UN REGAIN D OPTIMISME SUR L ACTIVITÉ DE PROMOTION Photo Fernando Urquijo

2. UN REGAIN D OPTIMISME SUR L ACTIVITÉ DE PROMOTION 9 REBOND DE LA PROMOTION LOGEMENT Réservations nettes de logements neufs et de lots à bâtir La confiance des ménages reste fragile La part des accédants en proportion et en nombre est en diminution par rapport au S1 2014 600 500 (Nombre de logements) 563 Effet positif de la loi Pinel Forte reprise des réservations de la part des investisseurs individuels 400 300 Environnement de taux qui reste bas 2,11 % au cours du S1 2015 (taux moyen des crédits hors assurance) Faible activité des investisseurs institutionnels Des ventes en blocs qui devraient s accélérer sur le S2 2015 Source : Crédit Logement 200 100 0 + 70 % de réservations par les investisseurs individuels par rapport au S1 2014 pour Icade T1 13 T2 13 T3 13 T4 13 T1 14 T2 14 T3 14 T4 14 T1 15 T2 15 Au T1 2015, les ventes aux investisseurs individuels pour l ensemble du marché étaient en hausse de 59,4 % (source : FPI)

2. UN REGAIN D OPTIMISME SUR L ACTIVITÉ DE PROMOTION LES ATOUTS DE LA PROMOTION LOGEMENT UNE PART DE MARCHÉ MAINTENUE Des réservations (1 748 unités) en hausse de 15,2 % dans un marché qui entame sa reprise UN MIX CLIENT BÉNÉFIQUE Prix moyen TTC au m² habitable : + 10,6 % par rapport au S1 2014 10 UNE CLIENTÈLE DIVERSIFIÉE Accédants : 37,4 % Investisseurs individuels : 52,9 % Investisseurs institutionnels : 9,7 %

2. UN REGAIN D OPTIMISME SUR L ACTIVITÉ DE PROMOTION 11 PROMOTION TERTIAIRE : UN CARNET DE COMMANDES TRÈS BIEN ORIENTÉ Martigues Maritima 5 040 m² Chiffre d affaires : 12 M Montpellier Gare TGV 8 354 m² Chiffre d affaires : 70 M Clichy Batignolles N4 10 655 m² Chiffre d affaires : 85 M BACKLOG PROMOTION TERTIAIRE 653 M + 60 % par rapport au 31 décembre 2014 Opérations actées ou actuellement sous promesse Montants hors taxes en quote-part d Icade Lyon 7 Poste Immo Girondins 14 130 m² Chiffre d affaires : 59 M Lille Ekla Business Euralille Lot 10.7 Bureaux 16 413 m² Chiffre d affaires : 42 M Lyon Sky 56 31 471 m² Chiffre d affaires : 67 M

Québec (Orly-Rungis, 94) 3.UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE Photo Fernando Urquijo

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE ICADE SANTÉ : LE LEADER FRANÇAIS Un portefeuille solide en croissance Une diversification génératrice de cash-flows dynamiques et sécurisés Des baux longs : maturité résiduelle au 30 juin 2015 de 8,4 ans Des loyers indexés triple net Des loyers nets en hausse de 22,1 % par rapport au S1 2014 Des rendements attractifs Taux de rendement moyen à 6,7 % hors droits a Une valorisation du portefeuille en hausse Croissance de la valeur du portefeuille à périmètre constant : + 0,7 % 6,9 % 7,1% 6,9 % 6,8 % 6,9 % 6,9 % 6,8 % 6,7 % 536 19 (en M ) 661 45 829 56 1 317 86 1 725 114 1 887 130 2 351 2 434 158 162 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 S1 2015 Taux de rendement 13 Valeur du portefeuille b Loyers courants annualisés b a Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables b Valeur du portefeuille et loyers courants annualisés à 100 %

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE ACQUISITION DU PORTEFEUILLE VITALIA AUPRÈS DE VEDICI Répartition par exploitant post-transaction (en % de valeur du portefeuille) 14 Une acquisition d envergure Investissement total : 651 M Un portefeuille de 17 cliniques Un portefeuille d établissements de Médecine, Chirurgie Obstétrique (MCO) répartis dans toute la France Un rendement en ligne avec le portefeuille actuel Taux de rendement immédiat (droits inclus) de 6,4 % Finalisation de l opération attendue pour le T4 2015 Droit de 1 re offre sur 5 cliniques supplémentaires Représentant un montant total de 242 M 20,1 % Générale de Santé + Ramsay 8,6 % Capio 9,6 % Groupes régionaux 19,3 % Médipôle Partenaires + Médipôle Sud Santé 90 cliniques, un portefeuille d une valeur de plus de 3,1 Md proforma 42,4 % Vedici

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE 15 MARCHÉ DES BUREAUX ET DES PARCS D AFFAIRES : UN PREMIER SEMESTRE FRAGILE Une pause du marché de l investissement Absence de grandes transactions par rapport au S1 2014 (aucune signature supérieure ou égale à 200 M n a été enregistrée au T2 2015) Un rattrapage attendu sur le second semestre (un nombre important de promesses et de négociations en cours de «closing») Une demande placée faible Peu de signatures dans le segment des surfaces supérieures à 5 000 m² (- 52 %) Paris intra-muros résiste (+ 7 %) mais les autres zones (La Défense, Croissant Ouest, 1 re et 2 e couronnes) affichent une contraction de leur demande placée 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 25 Évolution du marché de l investissement en France 20 15 10 5 0 (en M ) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Évolution de la demande placée en Île-de-France (en millions de m²) S1 2010 2011 2012 2013 2014 2015 S2-40 % vs S1 2014-22 % vs S1 2014 S1 S2 Sources : CBRE / Immostat

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE 16 DES ACTIFS DE QUALITÉ Des signatures de baux avec des acteurs établis Tour EQHO (La Défense, 92) 3 720 m² à U.B.A.F. Centre commercial Le Millénaire (Aubervilliers, 93) 1 475 m² (part du groupe) à Carrefour Entrées / sorties du 1 er semestre 2015 Entrées 134 519 m² Sorties 83 660 m² Des livraisons bien accueillies Monet (Saint-Denis, 93) 20 700 m² à SNCF avec un bail de 9 ans fermes livrés en juin 2015 représentant un investissement total de 104 M avec un rendement de 6,1 % Millénaire 3 (Paris 19 e ) 32 000 m² cédés à France Domaine pour le compte du Ministère de la Justice suite à l exercice de son option d achat au moment de la livraison en mars 2015 Plus-value de cession avant impôt de 48,8 M Une stabilité des revenus locatifs Variation de périmètre - 0,3 %

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE 17 AXA FRANCE, UNE CONFIANCE RENOUVELÉE 79 % des baux AXA France arrivant à échéance en 2015 renouvelés Moyenne des baux Axa France 6 années + 0,5 année sur les baux du portefeuille stratégique Conditions de renouvellement des baux Échéance de 9 ans ferme Maintien dans 57 800 m² (libération de 17 600 m²) Loyers faciaux annualisés de 22 M (- 15 %) Entrée en vigueur rétroactive de ces conditions au 1 er avril 2015

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE 18 POURSUITE DE LA DIMINUTION DE LA VACANCE Un taux d occupation qui s améliore Vacance financière : un potentiel à réaliser 86,7 % 87,9 % 87,7 % Potentiel d optimisation 99 M 20 % des loyers annualisés Bureaux 13,1 % 29 M Parc d affaires 15,7 % 42 M 190 M 226 M 84,6 % 31 décembre 2014 30 juin 2015 Taux d'occupation physique Taux d'occupation financier Données en part du groupe Potentiel d optimisation = loyers potentiels annualisés sur surface vacante + coûts de la vacance annualisés 11 M Coûts de la vacance annualisés Loyers potentiels annualisés sur surface vacante Loyers faciaux annualisés 17 M

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE 19 UNE VACANCE PRINCIPALEMENT SUR DES ACTIFS DE QUALITÉ Principaux défis locatifs identifiés ACTIF LOCALISATION TAUX D OCCUPATION FINANCIER AU 30 JUIN 2015 GAIN SUR LE TAUX D OCCUPATION TOTAL LOYER POTENTIEL Tour EQHO a La Défense 54 % 2,88 pts 17 M Crystal Park Neuilly-sur-Seine 85 % 0,75 pt 4 M Tour PB5 La Défense 62 % 0,66 pt 4 M Axe Seine Nanterre-Seine 35 % 0,58 pt 3 M Québec Orly-Rungis 0 % 0,50 pt 3 M Séville-Venise Orly-Rungis 37 % 0,48 pt 3 M Rostand Paris-Nord 2 34 % 0,20 pt 1 M Millénaire 2 Portes de Paris 89 % 0,16 pt 1 M a Proforma des signatures déjà annoncées (Banque de France, Air Liquide et U.B.A.F), le taux d occupation financière de la tour EQHO est de 80 %. Le gain sur le taux d occupation total proforma est de 1,26 pts et le loyer potentiel proforma est de 7 M.

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE 20 DES VALORISATIONS CONTRASTÉES ENTRE BUREAUX ET PARCS D AFFAIRES Une évolution favorable du marché sur la valorisation des bureaux Une contraction des taux qui bénéficie directement à ces actifs La valorisation des parcs d affaires ajustée par des plans d affaires plus réalistes Prise en compte d une vacance structurelle plus importante par les experts Alignement des loyers avec une politique commerciale plus réactive Contraction des taux limitée Un impact dans les comptes IFRS Des reprises de pertes de valeur en résultat pour 67,5 M Des dotations en pertes de valeur en résultat pour 158,0 M Des bureaux qui s apprécient (en M ) 3 458,6 31/12/2014 Cessions Acquis. / Invest. Des parcs d affaires ajustés (en M ) 4 162,9 (24,1) (154,2) 59,9 21,7 123,5 Effets taux 40,7-3,8 % à périmètre constant (71,9) + 1,5 % à périmètre constant Effet marché (193,4) 3 507,8 30/06/2015 3 915,9 31/12/2014 Cessions Acquis. / Invest. Effets taux Effet marché 30/06/2015

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE DES VALORISATION DIFFÉRENCIÉES SELON LES LOCALISATIONS GÉOGRAPHIQUES Variation de valeur du portefeuille stratégique à périmètre constant 21 Paris et la 1 re couronne prouvent leur résilience Appétit du marché pour les actifs les plus «prime» La 2 e couronne reste pour le moment fragile Persistance de la vacance Prise en compte d un repositionnement des valeurs locatives de marché Contraction des taux limitée Paris + 4,2 % La Défense/Péri-Défense (0,5) % Autre croissant Ouest (2,6) % Première couronne + 0,7 % Deuxième couronne (7,0) % TOTAL (1,4) %

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE 22 ÉVOLUTION DE L ACTIF NET RÉÉVALUÉ TRIPLE NET EPRA (en /action) 75,2 ANR EPRA triple net - 3,7 % - 3,7 + 0,9 + 0,5 + 0,6 72,4-1,1 ANR EPRA triple net 31/12/2014 Dividende 2015 Résultat consolidé Variation de la plus-value des actifs immobiliers Variation de la plus-value sur promotion et services Variation de la juste valeur des instruments dérivés et de la dette à taux fixe ANR EPRA triple net 30/06/2015

3. UNE ACTIVITÉ DE FONCIÈRE TOUJOURS DYNAMIQUE PLAN D'ACTION : PREMIÈRES MESURES VOLONTARISTES Fidéliser les locataires existants Une politique locative plus réactive sur des actifs ciblés Repositionnement des loyers Réorganiser la commercialisation et le marketing Renforcer la présence des équipes sur le terrain Adapter nos loyers Accroître l'offre de services sur les parcs Fidéliser les locataires existants 1 23 Concentrer les efforts d investissement Arbitrer une partie du portefeuille avec des cessions ciblées Investissements dans les parcs prioritaires Plan d'action et business plans complétés d'ici fin octobre 2015 3 Concentrer les efforts d investissement 2 Réorganiser la commercialisation et le marketing

Paris Nord 2 (Villepinte, 93) 4. DES RÉSULTATS SOLIDES Photo Fernando Urquijo

4. DES RÉSULTATS SOLIDES 25 DES INDICATEURS POSITIFS RNR Foncière (EPRA) par action 1,74 (+ 6,2 %) Coût de la dette 2,79 % (- 28 PB) Cash-flow net courant par action 1,95 (+ 4,3 %) LTV 38,2 % (+ 130 PB)

4. DES RÉSULTATS SOLIDES 26 PROGRESSION DU RÉSULTAT NET RÉCURRENT FONCIÈRE (EPRA) (en /action) 1,63 + 0,03-0,01 + 0,10-0,02 1,74 30/06/2014 Activité Foncière Charges d amortissement nettes Economies de résultat financier Impôts sur les sociétés 30/06/2015

4. DES RÉSULTATS SOLIDES 27 ÉVOLUTION POSITIVE DU CASH-FLOW NET COURANT GROUPE a (en /action) 1,87 + 0,03 + 0,07 1,95-0,01 30/06/2014 30/06/2015 Activité Foncière Autres activités a Le cash-flow net courant Groupe est défini comme la somme des agrégats suivants : (1) Excédent Brut Opérationnel (EBO) (2) EBO et résultat financier net d impôt sur les sociétés inclus dans le résultat des sociétés mises en équivalence (3) Résultat financier retraité des variations de juste valeur des instruments de couverture et ORNANEs (4) Impôt sur les sociétés sur (1) et (3) (5) Retraitement des intérêts minoritaires inclus dans (1) (3) (4) Total (1) à (5) cash-flow net courant Groupe Economies de résultat financier

4. DES RÉSULTATS SOLIDES 28 UN PASSIF MAÎTRISÉ Un ratio de LTV contrôlé Guidance 37,5 % 40,3 % 36,9 % 38,2 % 31/12/2013 30/06/2014 31/12/2014 30/06/2015 Une légère contraction de la durée de vie moyenne de la dette 52,0 % a 40 % Un ICR «bancaire» impacté par les pertes de valeur 4,7 x 4,0 x 3,5 x 4,0 x 3,4 x 3,4 x Un coût de la dette moyen en baisse 3,9 x 2,7 x 2 x a 31/12/2013 30/06/2014 31/12/2014 30/06/2015 ICR EBO ICR "bancaire" 4,6 4,6 4,7 4,3 3,8 % 3,3 % 3,1 % 2,8 % 31/12/2013 30/06/2014 31/12/2014 30/06/2015 31/12/2013 30/06/2014 31/12/2014 30/06/2015 Définitions : ICR EBO : Interest Coverage Ratio par l Excédent Brut d Exploitation = EBO / Coût de l Endettement Net ICR «bancaire» Interest Coverage Ratio «bancaire» = EBITDA (RO corrigé des amortissements) / Coût de l Endettement Net a Limite covenant bancaire

4. DES RÉSULTATS SOLIDES 29 UN ENVIRONNEMENT DE MARCHÉ FAVORABLE À UNE OPTIMISATION DU PASSIF Un bon accès aux sources de financement Accroissement de l encours de billets de trésorerie de 203 M à 280 M Renforcement de la structure financière par l accroissement des lignes disponibles à 1,37 Md Une gestion attentive du risque de taux Souscription de couvertures plus longues à des taux historiquement bas Abaissement des taux plafonds d un portefeuille d options Maintien d un taux adapté de couverture à 91,9 % Dette totale au 30/06/2015 Diversification des sources de financements Crédits hypothécaires et CBI 19,2 % Emprunts corporate 36,1 % Autres dettes 0,9 % Emprunts obligataires 30,8 % Placements privés 6,7 % Billets de trésorerie 6,4 % 4 395 M

Photo Fernando Urquijo 5.PERSPECTIVES Pop-up (Saint-Denis, 93)

5. PERSPECTIVES 31 LA RÉFÉRENCE EN INNOVATION IMMOBILIÈRE Trois piliers stratégiques : L OBJECTIF Anticiper les grandes mutations Identifier les impacts immobiliers Répondre aux nouvelles attentes utilisateurs Adapter l offre Icade Développer le business LA MÉTHODE Le Hub : physique, espace de co-working et d échanges (450 collaborateurs) digital, plateforme de contenus et de dialogue interne/externe L écosystème start-up immobilières : 28 sélectionnées pour expérimentations in situ création d une pépinière sur le parc des Portes de Paris (1 000 m²) Des partenariats corporate (Veolia, Philips, EDF..) LES RÉSULTATS LES MOYENS Une mobilisation transversale et participative qui engage toute l entreprise et ses collaborateurs, à tout niveau hiérarchique 5 thèmes : le logement, le bureau, la ville, la santé et l entreprise de demain 17 sujets d innovation opérationnels premiers livrables fin 2015 Développer le business et améliorer la performance par l innovation : Réduire la vacance Fidéliser les clients Vendre davantage Conserver une longueur d avance par rapport à la concurrence Améliorer le bien-être au travail des collaborateurs

5. PERSPECTIVES 32 UNE VISIBILITÉ AMÉLIORÉE Promotion : un environnement favorable Promotion Logement : confirmation d une embellie du marché Promotion Tertiaire : un fort appétit des investisseurs, notamment en région Icade Santé : acquisition du portefeuille Vitalia et de la Clinique de l Estrée à Stains (93) auprès de Vedici en juillet 2015 25 M de loyers annualisés supplémentaires (en quote-part du groupe) Foncière : élaboration de plans d'actions volontaristes d'ici fin octobre sur les parcs d'affaires pour réduire la vacance

5. PERSPECTIVES 33 UN PIPELINE CRÉATEUR DE VALEUR Patrimoine Icade en Île-de-France CAMPUS LA DÉFENSE (Nanterre, 92) 79 200 m² Loyer : 29,1 M Livraison : 36 mois après lancement POP UP (ÎLOT E) (Saint-Denis, 93) 28 300 m² Loyer : 8,9 M Livraison : 30 mois après lancement Parcs d'affaires En cours de commercialisation Bureaux Mise en service du Grand Paris Express 18 11, 15 15, 16, 17 14 OPEN (CAMILLE DESMOULINS) (Issy-les-Moulineaux, 92) 9 100 m² Loyer : 3,9 M Livraison : juin 2016 VEOLIA (Aubervilliers, 93) 45 000 m² Locataire : Veolia Durée du bail : 9 ans Loyer : 16,5 M Yield a : 8,2 % Livraison : juillet 2016 Nonengagé Nonengagé Nonengagé OTTAWA (Rungis, 94) 13 600 m² Loyer :3,9 M Livraison : 24 mois après lancement En cours de commercialisation MILLÉNAIRE 4 (Paris 19 e ) 23 000 m² Loyer : 8,7 M Yield a : 8,0 % Livraison : oct. 2016 a Loyer rapporté au prix de revient tel qu'approuvé par les instances de gouvernance d'icade

5. PERSPECTIVES UN POSITIONNEMENT CLÉ DANS LE GRAND PARIS ROISSY - PARIS NORD 2 155 332 m 2 34 Patrimoine Icade en Île-de-France Parcs d'affaires Bureaux Mise en service du Grand Paris Express 18 11, 15 15, 16, 17 14 PARIS - SAINT-DENIS - AUBERVILLIERS 596 407 m 2 OUEST PARISIEN 577 451 m 2 PARIS - ORLY RUNGIS 402 330 m 2

5. PERSPECTIVES 35 GUIDANCE RNR Le résultat net récurrent Foncière (EPRA) de 2015 devrait être entre stable et en légère progression CFNC Un Cash-Flow Net Courant attendu entre 4 et 4,10 par action Rappel : la politique de dividende d Icade s appuie sur l évolution du Résultat Net Récurrent Foncière (EPRA)

5. PERSPECTIVES 36 REVUE STRATÉGIQUE Revue des actifs et des métiers en étroite collaboration avec le conseil d administration Pour conforter les potentiels de valorisation Pour préparer le futur Investor day au T4 2015

QUESTIONS / RÉPONSES

Photo Fernando Urquijo ANNEXES Panorama T6 (Paris 13 e )

ANNEXES 39 LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE EN FRANCE Engagements en immobilier d entreprise en France par semestre a 30 25 20 15 10 5 0 (en Md ) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 S1 S2 Évolution comparée des taux (en fin de période) b Évolution des valeurs locatives en Île-de-France sur la période 2003-S1 2015 a 800 600 400 200 (En courants HT HC / m²/an) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2Tr. 2015 «Prim e» Paris Centre Ouest «Prim e» La Défense Moyenne le-de-france Évolution des taux de vacance en Île-de-France a 688 429 296 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 a Source : CBRE b Source : Banque de France Taux de rendement "prime" bureaux Paris QCA OAT TEC 10 Euribor 3 mois 3,65 % 1,20 % - 0,01 % 31/12/2014 30/06/2015 Paris Centre Ouest 5,6 % 5,3 % Paris Sud 3,9 % 3,6 % Paris Nord Est 4,1 % 5,4 % MOYENNE PARIS 4,8 % 4,8 % La Défense 12,1 % 11,8 % Croissant de l'ouest 11,8 % 12,3 % Première Périphérie Nord 9,4 % 8,1 % Première Périphérie Est 7,6 % 6,5 % Première Couronne Sud 9,4 % 9,6 % Deuxième Couronne 5,4 % 5,8 % TOTAL ÎLE-DE-FRANCE 7,0 % 7,2 %

ANNEXES 40 INDICATEURS PATRIMONIAUX Données au 30 juin 2015 a VALEUR DU PATRIMOINE HORS DROITS (M ) SURFACES LOUABLES (m²) TAUX DE VACANCE EPRA (%) LOYERS IFRS ANNUALISÉS (M ) DURÉE RÉSIDUELLE FERME DES BAUX (années) Bureaux France 3 507,8 574 662 13,5 % 174,6 5,7 Parcs d affaires 3 915,9 1 455 557 16,0 % 214,4 3,2 Total Stratégique 7 423,7 2 030 219 14,9 % 389,0 4,3 Alternatif a 1 375,6 612 373 0,0 % 91,7 8,4 Non stratégique 21,8 88 651 27,0 % 2,4 1,8 FONCIÈRE TERTIAIRE 8 821,1 2 731 243 12,5 % 483,1 4,9 a En quote-part de détention d Icade Santé

ANNEXES 41 TAUX DE RENDEMENT a 6,8 % 6,7 % 6,8 % 6,9 % 7,1 % 7,1 % 6,6 % 7,3 % 7,6 % 7,6 % 7,9 % 8,0 % 7,9 % 8,0 % 6,8 % 6,9 % 6,9 % 6,9 % 6,9 % 6,8 % 6,7 % 8,2 % 9,0 % 8,1 % 8,9 % 10,2 % 11,4 % 11,1 % 7,1 % 7,3 % 7,2 % 7,4 % 7,5 % 7,4 % 7,2 % Bureaux France Parcs d affaires Santé Non stratégique tertiaire TOTAL FONCIÈRE TERTIAIRE 31/12/2011 31/12/2012 30/06/2013 31/12/2013 30/06/2014 31/12/2014 30/06/2015 a Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables

ANNEXES 42 UNE COMPRESSION DES TAUX NON HOMOGÈNE Variation annuelle de valeur à périmètre constant Taux de rendement implicites (hors droits) c Bureaux France - 2,1 % + 3,6 % 6,6 % 7,1 % Parcs d affaires - 4,8 % + 1,0% 8,0 % 7,9 % Santé - 2,3 % + 3,0 % 6,7 % 6,8 % TOTAL - 3,4 % + 2,3 % 7,2 % 7,4 % Effet marché a Effet taux b 30/06/2015 31/12/2014 a Impact de la revue des hypothèses des business plans des immeubles sur la valeur (e.g. indice de révision des loyers, renégociation des baux, révision de la valeur locative de marché, évolution de la vacance, évolution des plans de travaux et des charges non refacturables...) b Impact de la révision des taux de rendement et des taux d'actualisation retenus par les experts immobiliers sur la valeur c Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables

ANNEXES 43 DÉTAILS PIPELINE DE DÉVELOPPEMENT PROJET SECTEUR GÉOGRAPHIQUE SURFACE (m²) INVESTISSEMENTS RESTANT À RÉALISER (M ) PRIX DE REVIENT a (M ) TAUX DE RENDEMENT (YIELD ON COST) LIVRAISON PRÉ- LOCATION S2 2015 2016 PIPELINE LANCÉ 77 100 72,2 111,1 378,5 7,7 % Veolia Parc d'affaires Aubervilliers 45 000 55,8 60,5 201,9 8,2 % Juillet 2016 100 % Millénaire 4 Parc d'affaires Paris 19 e 23 000 9,2 43,2 109,2 8,0 % Octobre 2016 - Open (Camille Desmoulins) Bureaux Issy-les-Moulineaux 9 100 7,2 7,5 67,4 5,8 % Juin 2016 PIPELINE COMPLÉMENTAIRE 121 100 598,0 7,0 % Pop-up (ex-îlot E) Parc d'affaires Saint-Denis 28 300 110,4 8,1 % 30 mois - Ottawa Parc d affaires Rungis 13 600 47,6 8,2 % 24 mois - Campus La Défense Bureaux Nanterre 79 200 440,0 6,6 % 36 mois - a Prix de revient du projet tel qu'approuvé par les instances de gouvernance d'icade. Ce prix comprend la valeur comptable du foncier, le budget de travaux, le coût de portage financier et les éventuelles mesures d'accompagnement

ANNEXES 44 ENGAGEMENT FORT EN FAVEUR DU CLIMAT Objectif Surfaces d actifs certifiés HQE Exploitation (en milliers de m²) 310 + 32 % + 13 % 463 409-20 % de CO 2 2013 2014 2015e Contrats de Performance Energétique signés avec les prestataires d Icade Objectif de réduction des émissions de CO 2 de 20 % entre 2011 et 2020. Icade s est fortement engagée à réduire ses émissions de gaz à effet de serre, enjeu crucial en cette année de Conférence Climat à Paris Objectif ambitieux car il couvre à la fois nos propres émissions (scope 1 et 2) et celles de nos locataires (scope 3) (en % des surfaces de bureaux et parcs d affaires) 0 % 47 % 51 % 31/12/2014 30/06/2015 31/12/2015e

ANNEXES ACCOMPAGNER ET ANTICIPER LES ÉVOLUTIONS SOCIÉTALES Des objectifs ambitieux pour les emplois d insertion 45 Privilégier l'emploi local et les emplois d insertion Opération de promotion PNE à Paris 19 e Veolia Millénaire 4 S impliquer dans les évolutions des référentiels : Co-pilotage du groupe de travail sur le nouveau référentiel HQE lancé en mai 2015 Entreprise pilote pour tester l application du nouveau référentiel Pilote du label Biodivercity pour la construction du siège de Veolia Innover avec nos équipes et nos partenaires : Partenariats avec Philips et EDF Hub innovation impliquant 1/3 de nos salariés et collaboration avec des start-up Impetus : programme de recherche créant un nouvel outil de mesure et d optimisation de l articulation bâti/transport PNE (Paris 19 e ) janvier 2013 juillet 2015 Veolia (Aubervilliers, 93) mars 2014 juillet 2016 Millénaire 4 (Paris 19 e ) juin 2015 octobre 2016 Objectif : 96 000 h Réalisées à 102 % Objectif : 65 000 h Réalisées à 39 % Objectif : 25 000 h Réalisées à 2 %

ANNEXES 46 COMPTE DE RÉSULTAT IFRS (en M ) 30/06/2015 30/06/2014 a Chiffre d affaires 714,4 757,9 Excédent brut opérationnel 242,2 234,4 Charges d amortissement nettes de subventions d investissement (135,7) (134,5) Résultat sur cessions 33,3 1,1 Résultat opérationnel 34,0 99,6 Coût de l endettement net (62,1) (67,2) Résultat financier (62,3) (79,9) Impôts sur les résultats (38,1) (13,0) Résultat net (66,4) 6,7 Résultat : part des participations ne donnant pas le contrôle 12,0 10,2 Résultat net part du groupe (78,4) (3,5) a Retraité en application de l interprétation IFRIC 21

ANNEXES 47 COMPTE DE RÉSULTAT EPRA ET DONNÉES PAR ACTION (en M ) Récurrent foncière (EPRA) 30/06/2015 30/06/2014 Autres TOTAL Récurrent foncière Revenus locatifs 273,3-273,3 275,2-275,2 Loyers nets 247,3-247,3 244,4-244,4 Taux de marge (Loyers nets /Revenus locatifs) 90,5 % - 90,5 % 88,8 % - 88,8 % Excédent brut opérationnel 227,7-227,7 219,4-219,4 Résultat opérationnel 225,1 (200,1) 25,0 217,9 (136,9) 81,0 Résultat financier (64,2) 1,7 (62,5) (71,5) (10,3) (81,8) Impôts sur les sociétés (5,9) (26,0) (31,8) (4,1) (0,2) (4,3) Résultat net part du groupe 128,1 (208,8) (80,7) 120,6 (135,0) (14,4) (EPRA) Résultat net récurrent - Foncière (EPRA) / action 1,74 1,63 Autres TOTAL

ANNEXES 48 COMPTE DE RÉSULTAT PAR DIVISION FONCIÈRE PROMOTION SERVICES INTER-MÉTIERS TOTAL (en M ) 30/06/14 a 30/06/15 30/06/14 a 30/06/15 30/06/14 30/06/15 30/06/14 a 30/06/15 30/06/14 30/06/15 Chiffre d affaires 282,1 279,2 465,5 422,7 20,6 20,3 (10,3) (7,9) 757,9 714,4 Excédent brut opérationnel 219,4 227,7 16,3 14,1 (1,1) (0,1) (0,2) 0,4 234,4 242,2 Taux de marge (EBO / CA) 77,8 % 81,6 % 3,5 % 3,3 % (5,1) % (0,5) % 2,1 % (5,1) % 30,9 % 33,9 % Résultat opérationnel 81,0 25,0 22,8 13,9 (1,3) (6,1) (2,9) 1,1 99,6 34,0 Résultat financier (81,8) (62,5) 2,0 0,2 - - - - (79,9) (62,3) Impôts sur les résultats (4,3) (31,8) (9,1) (6,3) 0,5 0,0 - - (13,0) (38,1) Résultat : part des participations ne donnant pas le contrôle 9,3 11,4 0,9 0,6 - - - - 10,2 12,0 Résultat net part du groupe (14,4) (80,7) 14,6 7,2 (0,9) (6,0) (2,9) 1,1 (3,5) (78,4) a Retraité en application de l interprétation IFRIC 21

ANNEXES 49 PROMOTION LOGEMENT Réservations de logements en valeur (M ) Backlog (M ) 460 555 435 697 463 359 458 326 355 433 405 811 1 028 1 082 1 012 826 856 S1 2010 S2 2010 S1 2011 S2 2011 S1 2012 S2 2012 S1 2013 S2 2013 S1 2014 S2 2014 S1 2015 31/12/2010 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 30/06/2015 Stock d invendus en valeur (M ) Taux d écoulement des stocks libres à la vente 52 a 13,4 % 12,7 % 33 16 21 21 25 7,8 % 6,6 % 7,7 % 6,8 % 31/12/2010 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 30/06/2015 31/12/2010 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 30/06/2015 a Dont 20 M livrés au cours des mois de mai et juin 2015